Земельный кодекс аукцион по аренде

Содержание

Предоставление земельного участка на торгах

Земельный кодекс аукцион по аренде

Предоставление земельного участка на торгах

Данная статья адресована лицам, которые желают приобрести земельный участок у государства.

Мы расскажем, какие виды права на земельный участок предусмотрены согласно действующему законодательству РФ, а также об условиях его получения.

Основания предоставления земельного участка

Российским законодательством для целей предоставления земельных участков установлены понятия:

– собственники;

– арендаторы.

Правом предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделены органы власти (федеральной, субъекта РФ) и органы местного самоуправления.

Земельным кодексом РФ определены следующие основания передачи земли:

  1. Договор купли-продажи при оформлении земельного участка в собственность за плату.
  2. Договор аренды при предоставлении земельного участка в аренду.
  3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления (для земельного участка, который передается в собственность бесплатно).

Условия для получения земельного участка

Законодательством РФ предусмотрен порядок предоставления земельных участков на торгах и без проведения торгов.

Вместе с тем, торги в форме аукциона устанавливаются в качестве основного способа реализации земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Земельные участки предоставляются без торгов в ограниченных случаях:

– для жилищного строительства, ведения личного подсобного или дачного хозяйства;

– отдельным категориям граждан;

– юридическим лицам, которые будут достраивать многоквартирные дома при нарушении прав граждан при долевом строительстве;

– для целей строительства социальных объектов.

Остановимся подробнее на процедуре предоставления земельного участка (продаже, аренде), находящихся в государственной либо муниципальной собственности, осуществляемой на торгах, проводимых в форме аукционов.

Как было упомянуто выше, правом на предоставление земли наделены органы власти и местного самоуправления (муниципалитеты).

На муниципальном уровне аукционы проводятся, как правило, представителями комитета управления имуществом.

Торги уполномоченными органами могут осуществляться как самостоятельно, так и с привлечением для этих целей специализированных организаций.

Многих граждан пугает процедура аукциона.

Однако участие в этом мероприятии не так уж сложно.

Для участия в аукционе заявителем представляется нижеуказанный перечень документов:

– заявка на участие в аукционе с указанием ИНН заявителя и банковских реквизитов счета для возврата задатка;
– копия документа, удостоверяющего личность заявителя и (или) представителя заявителя;
– платежный документ с отметкой банка о внесении задатка.

Начальная цена аукциона по продаже земельного участка или на право заключения договора аренды устанавливается по выбору его организатора.

Это может быть рыночная оценка или процент от кадастровой стоимости земельного участка (не менее 1,5 %).

Для повторных аукционов возможно снижение начальной цены на 30%.

Важно отметить: до начала поиска участка необходимо определить для себя его максимальную стоимость, потому как в ходе аукциона цена может значительно увеличиться.

В случае, если выигрываются торги, но заплатить установленную сумму нет возможности, сведения о вас будут включены в реестр как о недобросовестном лице. Что, в свою очередь, закроет доступ к другим торгам.

Аукцион для предоставления земельного участка по инициативе заинтересованного лица

Инициатива по проведению аукциона свободных от застройки участков обычно исходит от органов власти.

Но заинтересованные физические или юридические лица тоже могут подготовить документы под предоставление земельного участка на торгах.

В этом случае образование земельного участка осуществляются в следующем порядке:

– подготовка схемы расположения земельного участка;

– обращение с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка (в заявлении указывается цель использования земельного участка);

– проверка заявления и схемы;

– решение об утверждении схемы (или отказ);

– обеспечение выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка (когда принято положительное решение о предварительном согласовании по схеме расположения земельного участка);

– осуществление государственного кадастрового учета земельного участка;

– получение технических условий подключения коммуникаций к участку, если их наличие является обязательным для проведения аукциона.

В случае, если на момент поступления в уполномоченный орган заявления об утверждении схемы земельного участка, на рассмотрении такого органа находится подобное заявление на тот же земельный участок, представленное ранее другим лицом, либо местоположение участков частично совпадает, будет принято решение приостановить рассмотрение поданного позднее заявления.

Возможен отказ в утверждении схемы или утверждение иного варианта схемы расположения земельного участка на усмотрение органа, отвечающего за данную процедуру.

Земельные участки, которые выставляются на торги, имеют большой ряд преимуществ.

Такие участки полностью сформированы, то есть, проведены кадастровые работы (межевание), поставлены на учет в реестр недвижимости.

На момент формирования по ним согласовано подключение к сетям инженерно-технического обеспечения: света, газа, воды, связи и т.д.

Кроме того, участие в торгах дает возможность получить участок по наиболее выгодной стоимости, чем она представлена на рынке.

Информация о проведении торгов на земельные участки размещается на сайтах органов местного самоуправления, также существует официальный сайт Российской Федерации.

Источник: https://nedvizhimostexpert.ru/pokupka-i-prodazha-nedvizhimosti/predostavlenie-zemelnogo-uchastka-na-torgah/

Земельный аукцион или как чиновники меняют аренду на продажу?

Земельный кодекс аукцион по аренде

Некоторые чиновники хитро используют земельный аукцион, чтобы:

  1. отказать в предоставлении участка без торгов в аренду,
  2. либо отпугнуть высокой ценой от участия в аукционе по продаже земельного участка.

Как используют земельный аукцион в ущерб нашим правам?

Покажу на примере, а потом рассмотрим 4 обстоятельства, которые помогут противостоять чиновничьим уловкам.

Каждый имеет законную возможность получать земельные участки без торгов в аренду или собственность.

Количество участков, которые можно получить без торгов, и без каких-либо льгот неограниченно.

Прописка тоже значения не имеет.

Земельные участки без торгов можно получать в любом регионе

Получение земли без торгов означает, что земельный аукцион не проводится.

Если участок, который хотите получить без торгов, не сформирован, то составьте Схему участка.

Затем заполните заявление о предварительном согласовании и приложите Схему земельного участка.

Обратите внимание.

Схему участка можно сделать самостоятельно. Кадастровый инженер на этой стадии не нужен.

В заявлении о предварительном согласовании вы указываете о своем желании арендовать или купить земельный участок.

Иными словами, вы сами определяете, на каком праве получать земельный участок: в аренду или собственность.

Поданная в администрацию Схема земельного участка и заявление запускают определенные процессы.

Эти процессы прописаны в законе. Их целесообразно понимать, чтобы слепо не полагаться на порядочность чиновников.

Если кратко, то процедура может проходить несколько стадий.

  • Администрация публикует извещение о возможности проведения земельного аукциона,
  • Если никто не подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники утверждают Схему участка.  Администрация выносит постановление о предварительном согласовании предоставления участка. Это означает, что заявитель имеет право получить участок без торгов в аренду или собственность. (В зависимости от того, какой вид права указали в заявлении). Свое право можете реализовать в течение 2 лет.
  • Если кто-то подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники откажут в утверждении Схемы. Отказ автоматически запускает стадию — земельный аукцион. Иными словами, процедура переходит в режим аукциона.

Как земельный аукцион по аренде превращают в аукцион по продаже?

Получив Схему и заявление о предварительном согласовании для предоставления земельного участка в аренду, чиновники публикуют извещение о возможности проведения аукциона по продаже земельного участка, то есть по предоставлению участка в собственность.

Если кто-то откликается на это извещение, то чиновники объявляют аукцион не по предоставлению в аренду как указано в заявлении о предварительном согласовании, а по продаже в собственность.

Другими словами, объявляя земельный аукцион, администрации подменяет аренду на собственность

Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:

  • нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
  • желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
  • намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
  • и т.д.

Цели и мотивы чиновников не столь важны.

Важно другое:

  • почему подобная подмена аренды на собственность стала возможной;
  • чем обосновать незаконность действий чиновников администрации для проведения прокурорской проверки.

Начнем с первого вопроса.

Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?

Причина проста – дыра в законодательстве.

Вернее сказать – недостаточно четкое описание рамок, в которых должны действовать чиновники.

В частности, подпункт 2 пункта 2 статьи 39.18 ЗК РФ обязывает чиновников указать в извещении информацию о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.

Но при этом ни слова о том, что информация должна соответствовать виду права, который указан в заявлении о предварительном согласовании.

Иными словами, законодатель, как и положено, определяет 2 возможных варианта (аренда или продажа). Но не уточняет, что выбор чиновников должен соответствовать тому виду права, который  указали в заявлении.

Похожая конструкция содержится в подпункте 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.

В ней установлена обязанность чиновников принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Мы видим, что чиновники должны выбрать один из 2-х возможных видов аукциона. Но нигде не сказано, что выбираемый вид аукциона должен соответствовать поданному заявлению о предварительном согласовании.

Другими словами, исходя из формулировок статьи 39.18 ЗК РФ, складывается ощущение, что, чиновники вправе по своему усмотрению выбирать аренду или собственность, невзирая на вид права, который заявитель указал в заявлении.

Данное ощущение, на мой взгляд, является ложным, поскольку опровергается следующими обстоятельствами.

4 обстоятельства помогут противостоять чиновникам

Указанные обстоятельства я перечислю в порядке убывания их значимости.

1. Вид права, указанный в заявлении имеет юридическое значение

Земельный кодекс содержит одну очень полезную статью.

В этой статье говорится:

В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указывается вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок.

(см. подпункт 7 части 1 статьи 39.15 ЗК РФ).

Иными словами, вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, является обязательным параметром заявления.

Без этого параметра чиновники просто отклонят заявление как несоответствующее закону.

Таким образом, вид права, указанный в заявлении является юридически значимым параметром, который чиновники не могут игнорировать.

2. Произвольное изменение вида права вводит в заблуждение неограниченный круг лиц

Вернемся к стадиям, которые должны проходить чиновники после получения заявления о предварительном согласовании.

После получения Схемы участка и заявления о предварительном согласовании администрация должна опубликовать извещение о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.

В этом извещении указывается вид права: аренда или собственность.

Допустим, вы подали заявление на аренду.

Чиновники опубликовали извещение о возможности провести земельный аукцион не по аренде, а по продаже

Если никто не откликнется на это извещение, то по закону администрация должна утвердить Схему и согласовать предоставление участка заявителю в аренду. Потому что он просил именно аренду.

Однако, противоречие между видом права, указанным в извещении (собственность), и видом права, по которому заявитель фактически получает участок (аренда) свидетельствует о нарушении прав неограниченного круга лиц. Эти лица не могли изъявить желание участвовать в торгах по аренде, потому что было опубликовано извещение о продаже.

Таким образом, явное нарушение прав неограниченного круга лиц может стать хорошим поводом для прокурора дать оценку действиям чиновников из администрации.

3. Проведение процедур, инициированных гражданами на основании Схемы участка и заявления о предварительном согласовании, является обязанностью, а не правом администрации

Местные администрации, как собственники муниципальных земель, имеют право по своей инициативе организовывать и проводить земельные аукционы.

В таких земельных аукционах, чиновники вправе сами устанавливать вид права (аренда или собственность).

Иными словами, администрация сама определяет – сдавать участок в аренду или продавать.

Другое дело, когда чиновники получают Схему участка и заявление о предварительном согласовании.

Проведение процедур, инициированных Схемой и заявлением, является не правом, а обязанностью чиновников

При выполнении этих обязанностей, администрация не имеет такой свободы выбора, как по земельным аукционам, проводимым по ее инициативе.

Таким образом, произвольно менять вид права в процедурах, инициированных по заявлениям граждан, чиновники не могут.

4. Минэкономразвития подготовило проект закона, закрывающий дыру в вопросе земельного аукциона

Министерство подготовило проект Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации». (законопроект опубликован на сайте: http://regulation.gov.ru (ID проекта: 02/04/07-17/00069739)).

Законопроект предусматривает добавление в статью 39.18 ЗК РФ дополнительного пункта следующего содержания:

В случае, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в зависимости от указанного в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в заявлении о предоставлении земельного участка вида права, на котором заявитель, указанный в пункте 1 настоящей статьи, желает приобрести земельный участок.

Из содержания данного пункта следует, что Минэкономразвития ясно указывает, какой вид права должны указывать чиновники при выполнении процедур по земельным аукционам.

По состоянию на май 2018 года данный законопроект еще не принят.

Я надеюсь, что проект закона дойдет до Госдумы и депутаты его примут.

Тем не менее, сам факт наличия данного законопроекта подтверждает правоту тезиса: Чиновники не могут произвольно менять аренду на собственность или наоборот.

Если бы было иначе, то федеральные чиновники из Минэкономразвития не стали бы заморачиваться с данным законопроектом.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда чиновники начинают «мухоморить» с заменой аренды на собственность, смело запускайте «торпеду» в прокуратуру.

Используйте для обоснования жалобы мои выводы, творчески переработав их под свою ситуацию.

При любом результате рассмотрения вашей жалобы вы остаетесь в выигрыше, потому что:

  • если прокурорская проверка выявит нарушения, то ваши права будут защищены и восстановлены;
  • если прокурорская проверка не даст положительный результат, то сам факт ее проведения заставит чиновников с уважительной опаской относиться к вам при последующей подаче документов на получение земельного участка.

Смотрите 7-минутное видео Земельный аукцион: аренда или собственность?

Пошаговая Инструкция

Используйте пошаговые инструкции, потому что они помогут обойти подводные камни при получении земельного участка.

PS. от 25 мая 2018 года.

Могу предположить, что все юридические выкладки загнали вас в унылое состояние.

Могу вас понять.

Я и сам хочу, чтобы жизнь в целом и особенно отношения с властью стали честнее и справедливей.

Однако, глядя на новое Правительство РФ и его главу, понимаю, что система кормления, возникшая еще до Ивана IV Грозного, продолжается.

Источник: https://paruslex.ru/zemelnyj-aukcion/

Аукцион по аренде земельных участков: правила и условия проведения

Земельный кодекс аукцион по аренде

Для получения права пользования землей достаточно заключить договор аренды с ее владельцем.

Большая часть земель России не приватизирована, поэтому относится к муниципальной или государственной собственности. И для аренды таких земель предусмотрена специальная процедура.

Выбор претендента осуществляется через аукцион. Рассмотрим подробнее порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Извещение о предстоящей процедуре

Проведение торгов — достаточно сложная процедура. Организацией аукциона может заниматься местный орган самоуправления (администрация) или же сторонняя компания, с которой заключен соответствующий договор.

После того как организатор определится с лотами, начнется процесс подготовки к самому аукциону.

Инициатором проведения торгов могут стать заинтересованные лица. Муниципалитет имеет право заключить договор аренды земельного участка и без проведения аукциона. Однако если у заявителя нет преимущественного права, такая просьба закончится началом подготовки к торгам.

Первый обязательный этап — публикация извещения. В соответствии со ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации информация о проведении торгов размещается в публичном доступе не позднее, чем за месяц до дня проведения аукциона. Объявление можно найти на официальном сайте по проведению торгов.

Также допускается публикация информации:

  • в местных газетах и журналах;
  • на информационных порталах региона;
  • на досках объявлений.

Публикация извещения необходима для привлечения претендентов. Поэтому объявление содержит всю необходимую информацию об аукционе и лоте. Гражданин еще до подачи заявки на участие может проверить, где находится земельный участок.

Аукционы часто проводят для неликвидных земель, которые неудобно расположены или имеют другие недостатки. Поэтому проверка участка до аукциона является необходимостью.

Земельный Кодекс РФ зафиксировал обязательные требования к публикации. Там должны содержаться сведения о:

  1. Самом лоте (кадастровый номер, подведение коммуникаций, назначение пользования, наличие построек, обременений и ограничительных прав).
  2. Аукционе (место, дата, время проведения).
  3. Цене, включая размер задатка и шаг с повышением стоимости.
  4. Сроке аренды.
  5. Организаторе, включая место регистрации заявок, а также реквизиты для перечисления задатка.

Максимально полную информацию можно получить на официальном сайте по проведению торгов. Кроме важных сведений об аукционе, к объявлению там прилагается также проект договора аренды.

Заинтересованные в аренде земли граждане должны подать заявку на участие в аукционе не позднее 5 дней до начала торгов.

Кроме физических лиц принять участие могут юридические лица, включая ИП и КФХ, в случае если речь идет о земле под сельскохозяйственные работы.

Иностранцы и лица без гражданства также имеют право подать заявку.

Претендент должен обратиться к организатору торгов с комплектом бумаг:

  1. Сама заявка на участие (в свободной форме или по образцу, который предоставляет организатор).
  2. Паспорт РФ, нотариально заверенный перевод паспорта иностранца или другой документ на русском языке, подтверждающий личность физ.лица.
  3. Документ о регистрации юр.лица, если заявку подает организация.
  4. Квитанция о переведении задатка.

Все заявки подаются лично и сразу же регистрируются в журнале учета. Если количество претендентов меньше 2, аукцион считается несостоявшимся. Допускается повторное выставление лота на торги с понижением первоначального размера годовой аренды на 30%.

Заявки рассматриваются организатором и могут быть отклонены, если претендент предоставил недостоверную информацию или имеет запрет на аренду земельных участков. Задаток возвращается в течение 3 дней.

Протокол со всеми остальными претендентами подписывается и выставляется на официальном сайте торгов.

Как проводится?

Как проходят торги? В день аукциона все участники обязаны явиться на место проведения торгов. На входе проверяются личности посетителей, и каждому претенденты выдается табличка с его номером.

После сбора всех участников организатор объявляет технические характеристики лота и начинает торги за право аренды.

Минимальная цена уже указана в публикации. Размер годовой арендной платы составляет не меньше 1,5% кадастровой стоимости, рассчитанной не более 5 лет назад.

После объявления первоначальной цены все согласные поднимают номерные таблички, а организатор повышает цену.

Обычно шаг аукциона составляет 3%. Организатор продолжает повышать цену, пока не останется только один согласный претендент. Он объявляется победителем.

Во время аукциона ведется протокол собрания, в нем фиксируются:

  • дата, время и место проведения торгов;
  • информация обо всех участниках;
  • размер годовой аренды, установленный первоначально, а также предпоследняя и окончательная цена;
  • данные о претендентах предпоследнего и последнего шагов.

После объявления победителя протокол распечатывается в 2 экземплярах. Один из них остается у организатора, другой передается победителю.

Электронная версия размещается на сайте проведения торгов в течение суток с момента окончания аукциона.

В день проведения аукциона победитель не подписывает договора аренды. Проект документа в 3 экземплярах высылается гражданину почтой в течение 10 дней после окончания торгов.

Победитель должен подписать договор аренды на земельный участок не позднее, чем через месяц после его получения. Если этого не произошло, организатор обращается к претенденту, который предложил цену на предпоследнем шаге.

Отказ победителя подписывать договор делает его недобросовестным участником. Гражданин заносится в черный список и в дальнейшем не будет участвовать в торгах.

После подписания договора победитель должен перечислить арендную плату за вычетом задатка.

Все расходы по организации мероприятия несет муниципалитет, поэтому у арендатора нельзя требовать сумму выше той, которая была указана в протоколе и договоре.

Договор аренды земельного участка, в соответствии с Гражданским Кодексом России, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Победителю для этого придется предъявить протокол торгов, договор аренды и тех.документы на землю, а также оплатить госпошлину. Физические лица уплачивают пошлину в размере 2000 рублей, ставка для юр.лиц — 22000.

по теме

о том, как участвовать в аукционе по предоставлению земельного участка:

Заключение

Аукцион по аренде муниципальной или государственной земли позволяет гражданина получить территорию по довольно низкой стоимости.

Претенденту достаточно лишь периодически проверять предложения на сайте торгов и вовремя подать заявку. Все остальные обязанности по соблюдению правил проведения торгов берет на себя организатор.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/pravila-i-usloviya-provedeniya-auktsiona

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.