Закон об ипотеке рб

Содержание

Новый Указ об ипотечном жилищном кредитовании

Закон об ипотеке рб

16 апреля 2020 г. Президентом Республики Беларусь подписан Указ N 130, изданный в целях развития ипотечного кредитования приобретения готового жилья на первичном и вторичном рынке и дополняющий действующие в настоящее время нормы законодательства о залоге недвижимости.

Справочно
Первичный рынок жилья — рынок жилья, на котором совершаются сделки купли-продажи новых жилых помещений.
Вторичный рынок жилья — рынок жилья, на котором совершаются сделки купли-продажи жилых помещений, ранее использовавшихся для проживания граждан .

Сфера действия Указа N 130

Указ N 130 применяется при предоставлении гражданам кредитов на приобретение квартир и жилых домов, при котором обязательства перед банком обеспечиваются залогом (ипотекой) приобретаемых объектов .

Справочно
Белорусское законодательство довольно широко определяет понятие «ипотека», под которым понимается передача в залог любой недвижимости — как жилой, так и коммерческой .

Ипотечное кредитование согласно Указу N 130 — одна из разновидностей ипотеки, при которой:

— обязательства по кредитному договору, заключенному с банком, обеспечиваются залогом;

— в залог передаются объекты жилой недвижимости;

— роли залогодателя выступают исключительно граждане. Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, то при ее залоге нормы Указа N 130 применяться не будут.

Другие нормативные правовые акты, в том числе Закон об ипотеке, продолжают действовать, но только в части, не противоречащей Указу N 130 .

Предмет ипотеки

Положения Указа N 130 применимы только к объектам жилой недвижимости: квартиры в многоквартирных и блокированных жилых домах, одноквартирные жилые дома, а также доли в праве собственности на такие объекты . Залог также распространяется и на земельный участок, на котором расположено жилье, если такой участок находится у залогодателя в собственности либо был предоставлен ему в аренду за плату .

Внимание!
В ипотеку согласно Указу N 130 могут быть переданы только объекты, которые на момент заключения кредитного договора уже зарегистрированы в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним .

Иными словами, согласно Указу N 130 ипотеку получится оформить только на готовое жилье. На участников долевого строительства и кредиты под строительство жилья, которое только находится на этапе возведения, нормы Указа N 130 не будут распространяться.

Может ли банк потребовать другое обеспечение по ипотечному кредиту

Указ N 130 предусматривает возможность дополнительного применения поручительства и других способов обеспечения обязательств по кредитному договору одновременно с ипотекой.

Однако согласно Указу N 130 при неисполнении обязательств по кредиту требования банка в первую очередь должны удовлетворяться за счет предмета ипотеки . И только в случае невозможности полного погашения задолженности за счет заложенного жилья банк может потребовать исполнения за счет другого обеспечения.

Регистрация ипотеки

Согласно Указу N 130 право залога (ипотеки) жилья возникает у банка с момента заключения соответствующего кредитного договора.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости .

При этом еще до продажи получателю кредита объекта жилой недвижимости и его регистрации (а точнее, не позднее 1 рабочего дня после заключения кредитного договора) банк должен будет направить в организацию по регистрации недвижимости информацию, на основании которой при обращении за регистрацией перехода права собственности будет также зарегистрирована ипотека .

Обращение взыскания на предмет ипотеки

Законодательство об исполнительном производстве и ранее предусматривало, что на жилой дом или квартиру, переданные в ипотеку, может быть обращено взыскание при неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства, даже если в нем постоянно проживают должник и его семья.

Указ N 130 устанавливает дополнительные условия, только при наступлении которых одновременно может быть обращено взыскание на предмет ипотеки:

— размер задолженности по основной сумме долга (т.е. без учета штрафных санкций и процентов) превышает 10% от предоставленной суммы кредита;

— просрочка по основной сумме долга и (или) процентам достигает более 90 дней, а в случае смерти кредитополучателя — более 9 месяцев .

Кредитным договором положения Указа N 130 в этой части не могут быть изменены.

Отметим, что до принятия Указа N 130, если обязательства исполнялись периодическими платежами, то обратить взыскание на предмет ипотеки можно было при нарушении сроков платежей более трех раз в течение года . При этом договором могли быть предусмотрены иные положения. Однако сейчас для обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в ипотеке у банка, добавляется критерий по сумме просроченных платежей.

Указом N 130 также предусмотрено предоставление отсрочки погашения задолженности тем, кто проходит срочную военную службу .

Положения Указа N 130 вступают в силу спустя 6 месяцев после его официального опубликования, а именно 19.10.2020.

Приведет ли в сегодняшних реалиях появление Указа N 130 к снижению ставок по кредитам и более активному кредитованию сделок с жильем на вторичном рынке — будет понятно позже.

Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Источник: https://ilex.by/novyj-ukaz-ob-ipotechnom-zhilishhnom-kreditovanii/

В октябре заработает ипотека на жилье. станет ли она такой же доступной, как в россии или европе

Закон об ипотеке рб

Президент на прошлой неделе подписал указ по ипотечному кредитованию жилья, который должен заработать с 19 октября. В Минэкономики, которое занималось разработкой документа, рассказывали, что нововведения касаются в первую очередь механизма выдачи кредитов под залог жилья.

Однако, по мнению экспертов, этого недостаточно, чтобы сделать ипотеку в Беларуси по-настоящему доступной и приблизить ее к тому формату, который существует в России и западных странах. FINANCE.TUT.

BY поговорил со специалистами о том, что именно меняет принятый указ, каких еще изменений в области ипотечного кредитования нам не хватает и что будет происходить со ставками по кредитам на жилье.

Снимок носит иллюстративный характер. Евгений Ерчак, TUT.BY

Коротко: какие изменения вводит новый указ

  • Ипотека распространяется на готовое зарегистрированное жилье на первичном или вторичном рынке, а также на земельный участок, на котором находится приобретаемое жилье.
  • Банк может взыскать ипотечную квартиру, только если одновременно соблюдаются два условия: задолженность по основной сумме превышает 10% от суммы предоставленного кредита, а просроченная задолженность по основной сумме долга и процентам составляет более 90 дней (в случае смерти кредитополучателя — более 9 месяцев).
  • Банки получают первоочередное право на удовлетворение неисполненных обязательств по кредиту за счет ипотечного жилья. Требования других кредиторов, обеспеченные залогом этого жилья, будут удовлетворяться после полного погашения долгов банка.
  • Банк сможет самостоятельно направлять необходимую информацию в территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, что упрощает регистрацию залога.
  • Солдаты-срочники и те, кто проходит альтернативную службу, получат отсрочку по ипотечному кредиту и процентам на период службы.

Специалист по недвижимости: «Классической ипотеки у нас все еще нет»

— Классической ипотеки у нас все еще нет, в этом плане указ ничего не меняет и никаких существенных изменений не вводит, — говорит специалист по ипотечному кредитованию группы компаний «Твоя столица» Мария Данилюк.

— Во-первых, ипотека, то есть предоставление кредита под залог приобретаемой недвижимости, относится только к готовому жилью — вторичному рынку или новостройкам. На строящиеся квартиры она не распространяется.

Во-вторых, у банков все равно остается возможность использовать иные способы обеспечения кредита кроме залога, например тех же поручителей. Есть и хорошее нововведение: упрощается процесс регистрации залога.

Банк сможет сам направлять запрос в БТИ без участия кредитора, что позволит ускорить процесс. Но, опять же, это нельзя назвать каким-то существенным изменением.

Снимок носит иллюстративный характер. Ольга Шукайло, TUT.BY

Эксперт отмечает, что указ, ко всему прочему, вступит в силу только в октябре, и «сложно сказать, какая ситуация будет в тот момент на рынке недвижимости».

— Не исключено, что рынок может встать, а банки — повысить ставки по кредитам или вообще приостановить их выдачу. Если говорить о ставках, то буквально за последний месяц они уже заметно выросли.

Снижение шло весь прошлый год, в марте средняя ставка по банкам составляла 12,32% годовых, но уже в апреле она выросла до 14,19%. В некоторых банках ставки поднялись еще выше: например, БПС-Сбербанк сейчас предлагает кредит на недвижимость под 19,99%.

Отмечу, что это связано не с изменениями ставки рефинансирования, которая остается на прежнем уровне, а именно с решениями самих банков.

Говоря о возможном приостановлении кредитования, Мария Данилюк отмечает, что обычно такое происходит под конец года, когда «заканчиваются резервные банковские средства, выделенные для кредитов».

— Как правило, это небольшой промежуток времени, плюс-минус месяц, после чего кредитование возобновляется. Но сейчас ситуация нетипичная.

Например, Приорбанк не возобновил кредитование, которое было приостановлено еще в конце прошлого года, Франсабанк перестал выдавать кредиты на недвижимость в начале апреля.

Пока сложно сказать, что будет дальше происходить на этом рынке, но дальнейший кризис точно не будет способствовать скорому восстановлению.

Банк: «Новые подходы более лояльны к физлицам-поручителям»

В Беларусбанке прогнозируют, что подписанный указ «расширит использование ипотеки в качестве основного способа обеспечения по кредитам на покупку жилья».

— Это, безусловно, хорошие новости для кредитополучателей, поскольку в нынешних условиях непросто найти поручителя, — констатируют в Беларусбанке.

— Стоит отметить, что до настоящего времени в большинстве случаев ипотека использовалась банками как дополнительное обеспечение по кредитам, в отличие, к примеру, от того же поручительства.

В этой связи новые подходы, закрепляемые указом, более лояльны по отношению к физическим лицам-поручителям: в первоочередном порядке взыскание будет обращаться банками на предмет ипотеки, только в случае невозможности такого взыскания банк обратится к поручителям.

Также в указе прописаны основания, на которых банки могут обратиться за взысканием ипотечного жилья: просрочка по кредиту должна быть свыше 90 дней, а размер задолженности по кредиту превышать 10% от суммы кредитной задолженности.

— Поскольку теперь залог (ипотека) возникает в силу законодательства и не требуется заключения договора о залоге, то стороны по кредитному договору не будут нести дополнительные расходы, связанные с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией договоров залога, — добавляют в Беларусбанке.

В банке говорят, что уже готовы работать с учетом всех нововведений.

— Залог по кредитам на недвижимость уже более двух лет применяется нами достаточно активно, уменьшая таким образом и число поручителей, и их роль в обеспечении по кредитной сделке.

В настоящее время банк рассматривает возможность предоставления кредита на покупку недвижимости только под залог приобретаемого жилья, при этом поручительство выступает обеспечением по кредиту только до момента заключения договора о залоге (ипотеке), — говорят в Беларусбанке.

Экономист: «Нужно четко определить порядок отчуждения жилья»

Заместитель административного директора по развитию исследовательского центра BEROC Анастасия Лузгина считает, что принятие этого указа делает ипотечные кредиты более привлекательными, поскольку «упрощает и структурирует их выдачу».

— Например, в указе прописано, в каких случаях банк может обратить взыскание на предмет залога. Также у банка возникает право на первоочередное взыскание, и это хорошо.

Мы видим, что над развитием ипотечного кредитования идет работа, потому что, как показывает международная практика, ипотека — это достаточно привлекательный инструмент, позволяющий многим семьям приобрести необходимую недвижимость на приемлемых условиях.

При этом и у банка тоже есть гарантия в виде жилья, которое находится у него в залоге, — объясняет Анастасия Лузгина.

Снимок носит иллюстративный характер. Вадим Замировский, TUT.BY

По мнению эксперта, одной из проблем, мешающих приблизить белорусскую ипотеку к тому формату, какой существует во всем мире, — это период кредитования.

— У нас это максимум 25 лет, но в основном кредиты выдаются на срок до 20 лет. В то же время в Европе и в России срок ипотеки может составлять и 30 лет. Для некоторых кредитополучателей длительные сроки выплат являются более привлекательным вариантом.

С другой стороны, платить наши 12−14% годовых на таких длительных сроках — это большая переплата.

Поэтому здесь тоже нужны какие-то ограничительные механизмы: например привязка к ставке рефинансирования, зависимость от динамики инфляции и так далее, — считает Анастасия Лузгина.

Еще один технический момент, который нужно усовершенствовать, — это механизм выселения неплательщиков.

— В соответствии с условиями ипотечного кредитования, в случае возникновения оснований заложенное имущество будет изъято банком. Однако при этом запускается судебный процесс, который может затянуться не на один месяц, что чревато дополнительными издержками для банка.

На мой взгляд, чтобы институт ипотечного кредитования стал развиваться активнее, необходимо четко определить порядок отчуждения заложенного жилья, — комментирует Анастасия Лузгина.

— К примеру, в некоторых странах, таких как Германия, неплательщикам по кредитам могут предоставить коммунальное жилье, если у них нет другого жилья, кроме заложенного. Аналогичную процедуру планируется ввести в Казахстане.

Для банка наличие такой возможности очень важно с точки зрения того, насколько быстро он сможет продать квартиру должника и компенсировать свои убытки.

Эксперт говорит, что сейчас банкам приходится закладывать эти риски в стоимость кредитов или предлагать дополнительные условия, которые усложняют процедуру получения кредита или ведут к его удорожанию.

— К таким мерам может относиться привлечение поручителей, оформление страховки заемщиком и так далее. Безусловно, выселение неплательщиков — это социальный аспект, который должен быть тщательно проработан, но без этого механизма повышение привлекательности ипотечного кредитования будет затруднено, — говорит Анастасия Лузгина.

Снимок носит иллюстративный характер. Евгений Ерчак, TUT.BY

И, конечно, ставки по кредитам на недвижимость у нас пока тоже остаются выше, чем в других странах. Если в Беларуси это в среднем 14%, то в России — 8−9%, а у наших европейских соседей и вовсе 2,5−3%.

— Здесь следует учитывать, что в течение длительного периода времени наша экономика работала в условиях высоких инфляционных процессов, что объясняло высокие ставки, в том числе — по долгосрочным кредитам. В последнее время инфляция снизилась, и рост цен сохраняется на относительно низком уровне.

Это благоприятно повлияло на ставки, хоть они по-прежнему превышают инфляцию примерно в два раза, — отмечает Анастасия Лузгина. — Но мы должны понимать, что стабильность была достигнута относительно недавно. Поэтому все еще высоки инфляционные ожидания — больше 10%.

Относительно высокие ставки — это пока наша объективная реальность, потому что банки закладывают в них свои риски, особенно когда речь идет о долгосрочном периоде. Кроме того, необходимо учитывать уровень ставок, по которым банки привлекают ресурсы.

Если мы хотим получить дешевые кредиты, в том числе ипотечные, то и ставки по депозитам должны в этом случае находиться на уровне годовой инфляции плюс небольшая маржа.

Как отличается ипотечное кредитование в Беларуси и у наших соседей

СтранаПроцентная ставкаСрок кредитаПервоначальный взносНа что можно взять ипотечный кредит
БеларусьВ среднем — 14,19%. Часто ставка привязана к ставке рефинансирования и меняется вместе с ней.До 20 лет.От 10% стоимости жилья.Готовое жилье, земельный участок, на котором расположен дом.
РоссияВ феврале средняя ставка по ипотечным кредитам составила 8,69% (это исторический минимум). Чаще всего встречаются предложения под 9−10%. Ставка зависит в том числе от суммы, срока, зарплаты заемщика, суммы первоначального взноса.Закон не ограничивает сроки ипотечного кредитования, но на практике максимум, который предлагают банки — 30 лет. Средний срок ипотеки в России сейчас составляет 18 лет.Каждый банк может установить свои требования, но чаще всего это около 10−15% стоимости жилья.Оформить ипотечный кредит можно как на готовое, так и на строящееся жилье, а также на земельные участки, дачи, машиноместа.
ЛитваПо данным Банка Литвы, средняя ставка по ипотечным кредитам в стране в прошлом году составила 2,37%. Это одна из самых низких ставок в Европе.Максимальный срок ипотечного кредита — 30 лет.В среднем около 15%. Если жилье, на которое берется ипотечный кредит, не является основным, первоначальный взнос может увеличиться до 30−40%.Ипотечный кредит можно взять на жилье (строящееся или готовое), земельный участок, на ремонт основной жилой недвижимости.
ПольшаМаксимальная ставка по ипотечным кредитам сейчас составляет 8%. Но в основном банки предлагают варианты под 3−4%.Максимальный срок — 30 лет.Минимальный взнос составляет 10% стоимости жилья. В некоторых банках он может доходить до 20%.

Источник: https://finance.tut.by/news681672.html

В беларуси узаконили кабалу? ипотека будет дешевой, как в европе? что изменил новый указ президента – недвижимость onliner

Закон об ипотеке рб

Белорусы часто сетуют, что в стране нет доступных кредитов на жилье. Это справедливо, ведь в Европе и США ипотека выдается под 1—3% в год, а у нас даже в лучшие времена ставка не опускалась ниже 12%.

Но такому положению дел мы во многом обязаны социальной направленности белорусского государства, в законах которого не было четкого механизма выселения неплательщиков из ипотечных квартир. 16 апреля президент подписал новый указ об ипотеке, который предпринимает попытку задать правила выселения.

Адвокат Борис Лев объяснил Onliner, что изменит этот указ, а Onliner объясняет своим читателям.

Что изменилось?

В Беларуси и раньше была ипотека, то есть кредиты, которые выдаются на покупку жилья под залог этого жилья. Однако на практике закон об ипотеке не работал, поскольку в нем не были предусмотрены четкие механизмы по выселению неплательщиков из ипотечных квартир. В итоге банкам приходилось закладывать свои риски в процент по кредиту.

В новом указе есть важное новшество, которое вводит процедуру взыскания ипотечного имущества.

Теперь банк сможет взыскать предмет ипотеки, если задолженность по основной сумме долга превышает 10% от суммы предоставленного кредита, а также просроченная задолженность по основной сумме долга и процентам за пользование кредитом составляет более 90 дней (в случае смерти кредитополучателя — более 9 месяцев).

Раньше ни срок, ни задолженность, при которой кредитор может обратиться в суд, не регламентировались законом. Кредитодатель подавал иск при нарушении условий кредитного договора, и решение принималось на усмотрение суда.

Указ не избавил банки от рисков, связанных с предоставлением ипотеки некоторым категориям граждан

Раньше основными документами, которые предусматривали процедуру выселения, были Жилищный кодекс и закон об ипотеке, согласно которому суд никогда, ни при каких обстоятельствах не мог вынести решение о выселении детей из квартиры на улицу.

В новом указе президента эта ссылка отсутствует, то есть документ игнорирует вопрос выселения детей из ипотечных квартир.

А значит, вынося решение по подобным искам, суды будут руководствоваться Жилищным кодексом, по которому дети не могут быть выселены на улицу, даже если квартира куплена в кредит.

К тому же возникли дополнительные риски для банков при предоставлении ипотечного кредита военнообязанным. Если кредитополучателя призвали в армию, банк должен предоставить отсрочку по выплатам кредита. Вероятно, это повысит привлекательность службы в армии, но ипотечному рынку только навредит.

Ставки по ипотеке снизятся хоть чуть-чуть?

Скорее всего, указ не сможет оживить ипотечный рынок и каким-то образом повлиять на снижение ставок, считает адвокат Борис Лев. Для этого в Беларуси должна сложиться правоприменительная практика по выселению всех категорий граждан из ипотечных квартир, включая детей и призывников.

Именно невозможность выселить проблемных кредитополучателей вынуждала банки закладывать высокие финансовые риски в процентные ставки по ипотечному кредиту, которые в итоге ложились на добросовестного кредитополучателя.

Последний был вынужден расплачиваться и за себя, и за того парня с детьми, который прописал их в ипотечной квартире, фактически подстраховавшись от выселения.

Сейчас банки со скрипом предоставляют ипотечные кредиты семьям с детьми, зная, что в случае неуплаты их нельзя будет выселить из квартиры, купленной в кредит. Большинство банков не выдают семьям с детьми кредиты без поручителей. Видимо, в будущем похожим образом банки будут относиться к мужчинам призывного возраста, которые не успели отдать свой воинский долг отчизне.

Однако эти меры не страхуют банки от рисков, ведь ипотека выдается на десятилетия, и в течение этого срока многие люди обрастают семьями и детьми.

Что должно случиться, чтобы у нас была ипотека под 1—2%, как в Европе?

Процентная ставка по любому кредиту складывается из двух слагаемых: ставки рефинансирования и маржи, которую банк забирает себе.

Ставка рефинансирования — это цена, по которой кредитные учреждения получают деньги от Нацбанка, и она зависит от экономической ситуации в стране.

В европейских странах ситуация, как правило, стабильная, что позволяет государствам давать деньги взаймы банкам под очень низкий процент.

В Беларуси за последние 10 лет случилось 4 кризиса, поэтому у нас не может быть такая же низкая ставка рефинансирования, как в Европе, где «коронакризис» — редкое исключение из правил.

Именно высокая ставка рефинансирования делает жилищные кредиты в Беларуси такими дорогими. Например, сейчас СР составляет 8,75%, а банки выдают кредиты на жилье под 14,19% годовых, то есть банковская прибыль составляет 5,44%.

Что же касается маржинальности, то она зависит в первую очередь от правоприменительной практики выселения должников.

— Ипотечный инвестор должен чувствовать, что в Беларуси он защищен, — объясняет адвокат Борис Лев.

— Нужна стабильная правоприменительная практика по выселению, которая не меняется в зависимости от того, кто участвует в судебном процессе. Нужно, чтобы эта практика была прозрачная, чтобы ипотечный инвестор смог с ней ознакомиться.

Нужна стабильность и предсказуемость экономики. Только тогда маржинальность по ипотечным кредитам может снизиться на пару процентов.

В новую квартиру с новым матрасом. Есть на складе у продавцов.

Хроника коронавируса в Беларуси и мире. Все главные новости и статьи здесь

Самые оперативные новости о пандемии и не только в новом сообществе Onliner в Viber. Подключайтесь

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner. by

Источник: https://realt.onliner.by/2020/04/22/ipoteka-budet-deshevoj

Указ об ипотеке – что изменилось?

Закон об ипотеке рб

В середине апреля 2020 года Президент Республики Беларусь принял Указ №130 «Об ипотечном жилищном кредитовании». Как следует непосредственно из текста нормативного акта, Указ принят в том числе в целях создания дополнительных условий по обеспечению прав кредитополучателей.

В этой статье постараемся разобраться, какие новые возможности (или гарантии) предоставляет Указ гражданам, желающим улучшить жилищные условия.

При более близком ознакомлении с текстом нормативного документа следует выделить три важных момента для кредитополучателей:

  • • Указом не регулируются правоотношения, связанные выдачей кредитов на строительство жилых помещений;
  • • Указом более детально регламентированы правоотношения «ипотечного кредитования», которые и ранее присутствовали на рынке банковских услуг, когда при предоставлении гражданам кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке, банки в качестве обеспечения исполнения кредитополучателем обязательств по кредитному договору оформляли право залога приобретаемого жилья;
  • • Указом установлены условия, при которых банк вправе обратить взыскание на жилое помещение, на приобретение которого им был выдан кредит покупателю и которое является предметом залога (ипотеки).

Итак, в случае выдачи кредита на покупку квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирного жилого дома, доли в праве собственности на квартиру или жилой дом банк вправе оформить ипотеку.

Оговорено, что при использовании ипотеки в качестве обеспечения исполнения обязательств кредитополучателя по кредитному договору на момент заключения такого договора приобретаемый объект недвижимости должен быть уже зарегистрирован в территориальной организации по государственной регистрации.

Право залога (ипотеки) возникает у банка с момента заключения кредитного договора, а для оформления ипотеки банку достаточно не позднее следующего дня направить в территориальную организацию по государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества необходимую для этого информацию.

Таким образом, оформление ипотеки предельно упрощено. Право собственности на жилое помещение переходит к покупателю с момента регистрации перехода права собственности на основании удостоверенного договора купли-продажи, одновременно регистратор осуществляет регистрацию возникновения залога (ипотеки).

Одновременно с оформлением ипотеки банки вправе использовать и иные способы обеспечения исполнения обязательств кредитополучателя по конкретному кредитному договору (поручительство третьих лиц, страхование и т.д.), однако, согласно указу, в случае неисполнения обязательств обращение взыскания в первую очередь должно осуществляться на находящееся в ипотеке жилье.

Предусмотрено, что при кредитовании сделки купли-продажи одноквартирного жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме ипотека распространяется и на земельный участок в случае, когда продавец владеет им на праве собственности или аренды (при условии внесения платы за заключение договора аренды). Покупателям такого жилья следует иметь ввиду, что не все банки и иные финансовые учреждения могут выступать залогодержателями земельных участков. Поэтому при обращении в банк за кредитом следует выяснить наличие у него таких полномочий.

В качестве защиты прав и интересов банка Указом предусмотрено, что до прекращения обеспеченных залогом (ипотекой) обязательств (погашения кредита и уплаты процентов по нему) не допускается применение любых обременений и/или ограничений права владения, пользования и распоряжения находящего в залоге недвижимого имущества, за исключением предусмотренного Указом исчерпывающего перечня: с согласия банка-залогодержателя, в рамках исполнительного производства, специальной конфискации, ареста при совершения уголовно-процессуальный действий, изъятия земельного участка для государственных нужд либо сноса жилья.

Что касается защиты интересов граждан, воспользовавшихся ипотечным жилищным кредитованием, то Указом установлено, что банк-залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке жилье при одновременном наличии двух условий:

  • • размер задолженности по основной сумме долга (по кредиту) превышает 10 процентов от суммы предоставленного кредита;
  • • кредитополучатель допустил просроченную задолженность по основной сумме долга и (или) процентам за пользование кредитом более 90 дней, а в случае смерти кредитополучателя – более 9 месяцев.

В иных случаях обращение взыскания банком на ипотечное жилье не допускается.

При призыве кредитополучателя на срочную военную службу (альтернативную службу) Указ предусматривает применение к такому кредитополучателю отсрочки погашения задолженности по кредиту и уплаты процентов за пользование кредитом.

Основные положения Указа вступают в силу через полгода после его опубликования – то есть 16 сентября 2020 года. Нормативный документ не распространяется на отношения между банком и кредитополучателем, если кредитный договор, в обеспечение исполнения обязательств по которому банком оформлен залог жилого помещения, был заключен до вступления данного Указа в силу.

Источник: https://a-brest.by/media/nedvizhimost/ukaz-ob-ipoteke-chto-izmenilos/

Ипотека: порядок оформления по действующему законодательству и новеллы Закона Республики Беларусь «Об ипотеке», часть 2

Закон об ипотеке рб

Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства.

В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения (до вступления в силу Закона РБ «Об ипотеке» указание места заключения договора, являющегося основанием возникновения основного обязательства, не является обязательным).

Если размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия его определения.

Следовательно, целесообразно как можно подробнее описывать обязательства, которые обеспечиваются ипотекой, и сроки их исполнения (например, при обеспечении кредитного договора ипотекой указывать в договоре об ипотеке размеры процентов за пользование кредитом, комиссионных вознаграждений по кредитному договору, сроки их уплаты).

Согласно ст. 13 Закона ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

В связи с этим, при залоге недвижимого имущества, которое поступит в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, необходимо обратить внимание на то, что сам договор не требует государственной регистрации, но возникновение самого права залога нужно зарегистрировать. Это же, в свою очередь, возможно только после регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Аналогичной позиции придерживается в настоящее время и Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь (далее – ВХС РБ) . Так, согласно пункту 4 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь 4 апреля 2007 г .

N 26 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество», если договором о залоге предусмотрен залог вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (пункт 6 статьи 321 ГК), право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества. В своих разъяснениях от 6 февраля 2008 г . N 03-32/197 Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь указал на то, что по договору, предусматривающему залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством, право залога следует регистрировать в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, при этом государственной регистрации права залога должна предшествовать, во-первых, регистрация создания введенного в эксплуатацию капитального строения как объекта недвижимости, а, во=-вторых, регистрация залогодателем права собственности на данное строение.

Следует отметить, что в данной ситуации возникает риск того, что после регистрации права собственности , залогодатель будет уклоняться от регистрации ипотеки и/или произведет без ведома банка какие-либо действия по распоряжению недвижимым имуществом.

Очевидно, что подобное положение дел не отвечает интересам залогодержателя и целям залоговых правоотношений. По сути, заключение любого договора залога своей целью ставит обеспечение исполнение какого-либо обязательства.

В описываемом же случае возникает ситуация, когда заключение договора залога не порождает обременение в виде залога, а относит его возникновение на неопределенный срок (потому что достоверно не может быть известно, когда право собственности на создаваемое недвижимое имущество возникнет, и когда будет зарегистрировано само право залога). Более того, могут быть затронуты и интересы третьих лиц – добросовестных приобретателей созданного недвижимого имущества в случае, когда после регистрации права собственности, но до регистрации права залога, залогодатель продаст недвижимость.

На наш взгляд, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и стимулирования кредитования строительства жилья назрела необходимость создания реестра регистрации прав и обременений на создаваемое недвижимое имущество, в который могли бы вноситься сведения о те же договорах залога, а также договорах долевого строительства и т.д.

На основании данного реестра с одновременной регистрацией создания недвижимого имущества могла бы производиться регистрация прав и обременений на него.

Безусловно, это потребует внесения изменений в законодательство – в первую очередь, в Закон РБ « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и собственно сам Закон РБ «Об ипотеке».

Статьей 15 Закона РБ «Об ипотеке» установлен срок, по истечении которого ипотека прекращается в случае утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки, если залогодатель не воспользуется правом восстановить либо заменить утраченное (погибшее) или поврежденное имущество. Данный срок равен трем месяцам с момента утраты (гибели) или повреждения этого имущества, если больший срок не установлен соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Согласно с татье 23 Закона РБ «Об ипотеке» залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Ранее в законодательстве Республики Беларусь такого права залогодержателя не предусматривалось.

Следует обратить внимание на статью 28 Закона РБ «Об ипотеке», согласно которой, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем), передавать его в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что:

срок, на который это имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;

это имущество предоставляется в пользование в соответствии с назначением этого имущества.

Тем не менее, это не совсем защищает интересы залогодержателя, так как при обращении взыскания на предмет ипотеки до истечения срока обязательства, обеспеченного ипотекой, объект недвижимости будет обременен арендой, что не препятствует продаже этого имущества в силу положений статьи 588 ГК: « Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды ». В свою очередь, это снижает возможность реализации данного недвижимого имущества. В связи с этим в договоре об ипотеке целесообразно устанавливать запрет на любое распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя.

К нововведениям, касающимся последующего залога, можно отнести то, что в Законе теперь прямо предусмотрена необходимость указания в договоре последующего залога сведений о предшествующих ипотеках (ст.

30 Закона РБ «Об ипотеке»).

Кроме того, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора об ипотеке сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества, включая сведения:

об имуществе, являющемся предметом ипотеки, и его стоимости;

о существе и размере обязательств, обеспеченных предшествующими ипотеками;

о сроках исполнения этих обязательств;

об именах залогодержателей с указанием мест их жительства или мест пребывания, если залогодержатели – физические лица, либо о наименованиях залогодержателей с указанием их мест нахождения, если залогодержатели – юридические лица, либо об именах залогодержателей с указанием их мест жительства, если залогодержатели – индивидуальные предприниматели (п. 1 ст. 31 Закона РБ «Об ипотеке»).

Особое внимание следует обратить на то, что после заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора об ипотеке, влекущее за собой обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение размера требований, обеспеченных по этому договору, допускается только с согласия залогодержателя по последующему договору об ипотеке, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.

Глава 8 Закона РБ «Об ипотеке» посвящена порядку обращения на заложенное имущество.

Взыскание может быть обращено на имущество, являющееся предметом ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения за счет этого имущества требований, установленных статьей 4 Закона РБ «Об ипотеке».

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, преимущество имеют условия договора об ипотеке (пункт 1 ст. 37 Закона РБ «Об ипотеке»).

Таким образом, в случае изменения условий обеспеченного ипотекой обязательства, которые также отражены в договоре залога, необходимо вносить соответствующие изменения в договор об ипотеке и целесообразно момент вступления в силу данных изменений предусматривать не ранее даты государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения к договору об ипотеке.

Источник: https://belgazprombank.by/about/press_centr/juridicheskij_kommentarij/ipoteka_porjadok_oformlenija_po_dejstvuj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.