Существенные условия договора долевого строительства

Требования к ДДУ – как не упустить важное при его заключении – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Существенные условия договора долевого строительства

Пожалуй, точкой отсчета, с которой начинаются официальные отношения между участником долевого строительства и застройщиком, можно считать момент подписания договора долевого участия в строительстве.

Именно это соглашение регулирует взаимоотношения между указанными сторонами на протяжении всего периода строительства объекта. Универсального варианта такого документа не существует, но важно не забывать про все существенные условия договора долевого строительства.

По своей сути его составление – это довольно сложный и ответственный процесс. Ведь на кону немалые средства будущего дольщика. А потому необходимо предусмотреть все до мелочей. Если не указать все существенные условия договора долевого участия в строительстве, то могут возникнуть серьезные последствия.

Вплоть до признания соглашения незаключенным, со всеми отсюда вытекающими проблемами. Консультация юриста дает возможность избежать подобного исхода.

Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены общим требованиям деловой практики.

Любой договор должен включать в себя обязательные разделы. Такое условие распространяется и в отношении ДДУ. А потому общая структура договора содержит в себе следующие составные части:

  1. Вводная часть.
  2. Дата и место составления документа.
  3. Стороны (в случае ДДУ – дольщик и застройщик).
  4. Предмет договора (является существенным условием любого договора).
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Цена договора и порядок расчетов.
  7. Срок действия соглашения.
  8. Порядок прекращения и изменения отношений.
  9. Способы разрешения спорных вопросов.
  10. Прочие условия, относящиеся к каждому конкретному виду договора.
  11. Реквизиты и подписи сторон.

С универсальными стандартами оформления документов можно ознакомиться в ГОСТе Р 7.0.97-2016. Сегодня компания вправе не придерживаться этих рекомендаций, на юридическую силу документа это не повлияет.

И хотя концепция подобных требований больше рекомендательного характера, не стоит ими пренебрегать. С одной стороны – это не существенные требования ДДУ. С другой – их соблюдение сделает документ аккуратным и приятным для работы, в то время как произвольное оформление может повлечь за собой исключительно недоверие и дополнительную вычитку.

Все условия, которые содержат договоры (в том числе и договор долевого участия в строительстве), можно поделить на три основные категории:

  • существенные – без которых не обойтись, в противном случае договор будет признан незаключенным;
  • обычные – присутствующие в каждом договоре условия. В их число входят порядок решения спорных ситуаций, порядок изменения и расторжения договора, ответственность сторон в случае нарушения условий договора и т. д. Если таких условий в договоре нет, это не является поводом для признания его незаключенным;
  • дополнительные – добавляются индивидуально в каждое отдельное соглашение, в зависимости от конкретной ситуации или каких-то конкретных особенностей. Дополнительные условия вносятся по желанию, их отсутствие не влияет на заключенность договора.

Существует перечень условий, которые обязательно должны быть согласованы в ДДУ. Все они указаны в ст.4 Ф3 №214. Так, существенными условиями ДДУ являются:

  1. Подробное описание объекта долевого строительства. Под описанием подразумевается:
  • планы строящегося помещения, отображающие в графической форме (схемы, чертежи) расположение частей объекта долевого строительства (комнаты, вспомогательные помещения, веранды, балконы, террасы и т. п.) по отношению друг к другу;
  • сведения об общей площади всего дома и конкретных квартир, площади жилого и нежилого пространства, энергоэффективности и сейсмостойкости, назначении объекта;
  • адрес, этажность;
  • информация про нежилые помещения – подвалы, чердаки, лифтовые шахты и т.п.
  1. Общая цена договора, порядок уплаты, сроки, размеры взносов. Денежные средства платятся единовременно либо определенными частями. Некоторые застройщики указывают стоимость квадратного метра, а не всей квартиры. Это сделано для того, чтобы было проще рассчитать размер доплаты в случае увеличения площади в сравнении с первоначальным планом.
  2. Срок передачи достроенного объекта дольщику. Он может быть определен конкретной датой (например, не позднее 31 декабря 2017 г.) либо месяцем или даже кварталом (например, не позднее IV квартала 2017 г.). Стоит обратить внимание, что правильнее, когда в договоре будут присутствовать 2 срока: срок получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и срок непосредственной передачи помещения дольщику.
  3. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Закон определяет минимальный срок – 5 лет, предоставляя застройщику право самому обозначать этот срок более точно.
  4. Одно из условий привлечения денег участника долевого строительства: осуществление взносов в компенсационный фонд или размещение денежных средств дольщика на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 ФЗ № 214.

Законодатель в части 5 статьи 4 ФЗ № 214 акцентирует внимание на том, что при отсутствии вышеперечисленных условий договор будет считаться незаключенным.

В конечном счете, дополнительные условия договора долевого участия – это, как правило, более развернутое и подробное изложение его основных положений.

Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин.

Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

В качестве примера наиболее распространенных дополнительных условий ДДУ можно привести:

  1. Порядок взаиморасчетов сторон в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в сравнении с проектной.
  2. Информация о благоустройстве придомовой территории (детские площадки, паркинги, колясочные и т.п.).
  3. Время, отведенное для устранения застройщиком обнаруженных дольщиком недостатков в процессе приема – передачи построенного жилья (если таковые будут).
  4. Информация о порядке управления будущим многоквартирным домом.
  5. Необходимость получить согласие застройщика на осуществление уступки прав дольщиком. Для этого нужно составить договор уступки права требования по договору долевого участия. Образец есть в открытом доступе.
  6. Порядок оформления квартиры в собственность. Многие застройщики предлагают взять это «бремя» на себя. Естественно, за дополнительную плату.

Зачастую заключение договора происходит по стандартной схеме: потенциальный участник приходит в офис компании, где ему будет предложено подписать шаблонный вариант договора от застройщика.

Основные условия ДДУ там будут закреплены, в то время как содержание дополнительных пунктов остается на усмотрение застройщика. В большинстве случаев клиент не пытается скорректировать договор.

Причины могут быть разными: от некомпетентности в вопросе до банального стеснения.

Нормы ГК РФ и ФЗ №214 дают возможность согласовать детали договора и внести желаемые изменения. К сожалению, на практике редко удается изменить содержание ДДУ.

Обязательные условия можно изменить и после подписания договора, чаще всего застройщик хочет поменять срок передачи объекта.

Дольщик не обязан ничего подписывать и имеет право отказаться от дополнительного соглашения к ДДУ. дополнительных условий также поддается изменениям.

Как уже было указано выше, одним из распространенных дополнительных условий выступает обязанность застройщика самостоятельно оформить переход достроенной квартиры в собственность дольщикам. Само-собой, за отдельную плату. Такая обязанность не закреплена за застройщиком ни одним законом, что дает возможность дольщику отказаться от навязанной услуги.

Застройщики редко идут на компромисс, зачастую клиенту предоставляется стандартный договор, в который можно только вносить личные данные. Но, в редких случаях, при правильном подходе, человеку может повезти и содержание договора будет скорректировано.

Рекомендуется заранее подробно изучать все нюансы договора. После госрегистрации ДДУ внесение изменений возможно путем подписания дополнительного соглашения, от которого застройщик может отказаться. В частности, могут возникнуть проблемы при желании изменить существенные условия ДДУ по 214 ФЗ.

Нельзя взять и вычеркнуть, например, предмет договора долевого участия в строительстве, но можно добавить дополнительные условия, которые помогут прийти к компромиссу.

Нужно быть готовым к тому, что застройщики редко и весьма неохотно идут на предложения будущих дольщиков внести изменения в договор, который ими сделан «под себя».

Без профессиональной подготовки и специальных познаний простому обывателю будет тяжело «держать оборону». А потому стоит прийти на подписание договора с юристом по вопросам недвижимости. Кстати, если застройщик срывает сроки и не предоставляет жилье в прописанные в договоре даты, покупателю положена компенсация.

Ее размер можно узнать воспользовавшись калькулятором неустойки. Для решения подобных вопросов также с большой вероятностью понадобиться помощь юриста, ведь застройщик не заинтересован в том, чтобы терять деньги.

Кроме того, клиенту вовсе не обязательно подписывать договор именно в тот день, когда он пришел в офис. Никто не может ему запретить взять договор с собой для изучения на несколько дней. И вот тут самым правильным будет обратиться с таким документом в юридическую компанию. Где уже на месте специалист внимательно изучит текст договора и проконсультирует вас по всем возникшим вопросам.

Как видно из всего вышесказанного, договор долевого участия в строительстве по своей структуре является довольно сложным документом. Существенные условия договора долевого участия в строительстве требуют особого внимания.

Нельзя преуменьшать важность этого соглашения в области регулирования правоотношений между дольщиком и застройщиком. Одно некорректное предложение может повлечь за собой колоссальные финансовые потери, поэтому не стоит пренебрегать помощью опытного юриста.

Да, услуги профессионала могут стоить дорого, но одна ошибка в договоре, в конечном итоге, обойдется гораздо дороже.

Не ошибется тот, кто обратится в ЮК «Хелп Консалтинг». Наши специалисты вместе с Вами досконально изучат текст договора, смогут определить, какие его пункты не соответствуют закону или противоречат интересам дольщика.

Анализ договора поможет проверить соблюдение главных требований к ДДУ и избежать возможных проблем. Свяжитесь с нами по данным, указанным в разделе сайта «Контакты» либо заполнив форму обратной связи. В ближайшее время для решения вопроса с вами свяжется юрист.

По аренде и другим вопросам, которые связаны с недвижимостью, также можно получить консультацию.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/sushhestvennye-usloviya-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Существенные условия договора долевого строительства

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Принятый 30.12.2004г. Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее по тексту – федеральный закон) урегулировал отношения сторон, возникающие на основании договора участия в долевом строительстве.

Ранее действовавшее законодательство не регламентировало договор участия в долевом строительстве. Стороны, заключавшие такой договор, руководствовались общими положениями гражданского законодательства о договорах и обязательствах.

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве (далее по тексту – ДДУ) застройщик обязуется в предусмотренный ДДУ срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, обусловленный ДДУ, участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную ДДУ цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

Федеральный закон определил существенные условия ДДУ, т. е. те обязательные условия, отсутствие которых в тексте договора позволяют признать договор долевого участия незаключенным.

Рассмотрим, какие же существенные условия должен содержать любой договор, именуемый договором участия в долевом строительстве.

Во-первых, договор должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, которое подлежит передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, входящее в состав этого многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, строящихся с привлечением денежных средств участника долевого строительства. При этом действующее законодательство к многоквартирным домам относит дома, в состав которых входят две и более квартир.

В реальности физическое лицо (участник долевого строительства), заключающее ДДУ с застройщиком, имеет конечной целью получить в собственность квартиру (квартиры) в строящемся многоквартирном доме, и, следовательно, в этом случае объектом долевого строительства является конкретная квартира (квартиры) в этом многоквартирном доме.

В ДДУ указывается наименование строящегося многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, его строительный адрес, описание объекта долевого строительства с указанием его технических характеристик, общей проектной площади и предварительного номера (для квартир).

У участника долевого строительства, полностью выполнившего условия ДДУ при возникновении права собственности на объект долевого строительства в многоквартирном доме одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Вторым существенным условием ДДУ является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом срок передачи объекта долевого строительства является единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

Это означает, что застройщик обязан указать в договоре не только предполагаемый (предварительный) срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, но и срок передачи квартиры в собственность участнику долевого строительства.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного ДДУ срока.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту либо иному документу о передаче.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного ДДУ срока передачи объекта долевого строительства направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и готовности объекта долевого строительства к передаче.

В случае, если ДДУ предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, такое сообщение направляется участнику долевого строительства не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта долевого строительства.

Сообщение направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручается участнику долевого строительства лично под расписку.

Участник долевого строительства, получивший такое сообщение, обязан приступить к принятию объекта долевого строительства (например, квартиры в многоквартирном доме) в предусмотренный ДДУ срок, а если такой срок не установлен – в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В сообщении, направляемом участнику долевого строительства, застройщик указывает о последствиях бездействия участника долевого строительства.

Если участник долевого строительства уклоняется от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составляет односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства переходит к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Данная мера применяется в случае, если застройщик имеет сведения о получении участником долевого строительства вышеуказанного сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Федеральный закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Третьим существенным условием ДДУ является цена договора и порядок ее уплаты.

Цена ДДУ – это размер денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства для создания объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как правило, в ДДУ окончательной и не подлежащей пересмотру устанавливается стоимость одного квадратного метра общей площади подлежащего передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

При этом цена договора рассчитывается как произведение стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства и общей проектной площади объекта долевого строительства. В связи с тем, что технология строительства – сложный процесс, фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от его проектной площади.

По завершении строительства многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости проводят техническую инвентаризацию, по результатам которой происходит уточнение общей площади объекта долевого строительства. И именно с учетом изменений фактической общей площади объекта долевого строительства происходит корректировка цены договора, подлежащей уплате участником долевого строительства.

Корректировка цены договора производится по той же формуле – стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства умножается на фактическую площадь объекта долевого строительства.

При этом в случае увеличения фактической общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью доплату денежных средств за выявленную разницу площадей производит участник долевого строительства. При уменьшении фактической общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью возврат денежных средств за выявленную разницу площадей производит застройщик.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно в установленный ДДУ срок либо несколькими платежами в установленные ДДУ сроки.

Участник долевого строительства несет ответственность за нарушение сроков внесения платежей.

Если уплата цены договора вносится участником долевого строительства единовременным платежом, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ.

При этом застройщик в письменной форме направляет участнику долевого строительства предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения этого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования в течение тридцати дней после направления предупреждения или при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения либо в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. В этом случае застройщик направляет участнику долевого строительства заказным письмом с описью вложения уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ, и договор считается расторгнутым со дня направления такого уведомления.

Если уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения нескольких платежей, нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ. При этом порядок действий застройщика аналогичен порядку расторжения ДДУ при нарушении участником долевого строительства внесения цены договора единовременным платежом.

И последнее, четвертое существенное условие ДДУ – это гарантийный срок на объект долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет и исчисляется с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства либо со дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

В том случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий ДДУ, ухудшающими качество объекта долевого строительства либо с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного ДДУ использования, участник долевого строительства имеет право по своему выбору потребовать от застройщика:

-безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

-соразмерного уменьшения цены договора;

-возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования по качеству объекта долевого строительства при условии, если ненадлежащее качество объекта долевого строительства выявлено в течение гарантийного срока.

Однако при этом необходимо помнить, что застройщик не несет ответственности за недостатки и/или дефекты объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если будут установлены следующие обстоятельства:

-недостатки и/или дефекты произошли вследствие нормального износа объекта долевого строительства и/или его частей;

-произошло нарушение требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства и/или вследствие его ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В заключение хотелось бы отметить, что ДДУ заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы (в нашем субъекте федерации это УФРС по Тульской области, располагающееся в г. Туле на ул. Сойфера д.20) и считается заключенным именно с момента такой регистрации.

Ведущий юрисконсульт

ООО “Тульская строительная компания”

Источник: https://pandia.ru/text/77/31/3825.php

Договор участия в долевом строительстве: моменты, требующие пристального внимания!

Существенные условия договора долевого строительства

24 июля 2014 в 12:24

Договор участия в долевом строительстве: какие моменты являются ключевыми?  На что обратить внимание прежде всего? Давайте разбираться. 

Права застройщика на земельный участок

Прежде всего, необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок (это могут быть договор аренды земельного участка (договор, который заключается более чем на год, должен пройти государственную регистрацию), либо свидетельство о праве собственности на земельный участок).

Разрешение на строительство

Кроме того, необходимо запросить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также проектную декларацию, в которой указываются все его характеристики. В случае отсутствия указанных документов застройщик не имеет права заключать договор долевого участия.

При заключении такого договора важно помнить: оплата по договору участия в долевом строительстве должна производиться дольщиком только после регистрации данного договора. Требование о предварительной оплате цены договора незаконно.

Обязательные условия договора долевого участия в строительстве

В обязательном порядке договор долевого участия должен содержать следующие условия:

1) описание квартиры в соответствии с проектной декларацией (адрес, номер, площадь, этаж и т.д.)2) срок передачи квартиры дольщику3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты

4) гарантийный срок на объект долевого строительства

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий он считается незаключенным.

Приложение к договору

В качестве приложения к договору участия в долевом строительстве сторонами оформляется план объекта долевого строительства (квартиры).

Обратите внимание!

Часто застройщики включают в договор пункт о том, что дольщик обязуется нести расходы по оплате коммунальных услуг до даты подписания акта-приема передачи квартиры.

Однако такой пункт в силу Жилищного кодекса РФ незаконен, так как обязанность по оплате коммунальных платежей возникает у дольщика только после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания между дольщиком и застройщиком акта приема-передачи квартиры.

Также незаконно включение в текст договора пункта о том, что в случае уменьшения площади квартиры, подтверждаемое техническим или кадастровым паспортом (по сравнению с проектной площадью), денежные средства дольщику не возвращаются.

Кроме того, договор участия в долевом строительстве может включать пункт:  в случае одностороннего отказа от исполнения договора денежные средства, внесенные дольщиком, возвращаются ему после реализации объекта долевого участия (квартиры) третьим лицам.

Однако по закону застройщик обязан вернуть денежные средства дольщику в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора.

В случае если застройщик обещает предоставить дольщику в собственность место на парковке, то это условие также должно быть включено в договор (наряду с условием о стоимости), в противном случае деньги вы заплатите, а машиноместо так и не получите.

Условия, ущемляющие права дольщика в случае обнаружения строительных недостатков, по сравнению с правами, предусмотренными ФЗ «О защите прав потребителей», также незаконны (в частности условия о том, что дольщик не вправе требовать уменьшения стоимости договора, либо возмещения своих затрат).

В целом, выше перечислены основные моменты, на которые стоит обратить внимание, однако для полной уверенности в защите своих прав все же стоит обратиться к юристу и проанализировать с ним конкретные условия договора, предлагаемые застройщиком.

Юристы и адвокаты “Правовой гарантии” предлагают не только правовую экспертизу договора. Мы можем полноценно сопроводить Вашу сделку по приобретению объекта недвижимости в собственность.

Читать про услугу “Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью”

Договор участия в долевом строительстве: какие моменты являются ключевыми?  На что обратить внимание прежде всего? Давайте разбираться. 

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Существенные условия договора долевого строительства

Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ).

В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора.

Для наглядности, мы также подготовили пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру по ДДУ.

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств.  Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику.  Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица.  Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо  ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности.  Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

Существенные условия договора долевого строительства

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

  • описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора».  Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
  • характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
  • срок передачи квартиры дольщику.  Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • цена квартиры и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
  • описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим. В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют.

Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа.

Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

 Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым.

Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации.

Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Когда можно заключить ДДУ

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан.  Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию.  Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

  • до того, как дом будет построен;
  • после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Подписывать ДДУ «задним числом» опасно!

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом.  Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен.

Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно. Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно.

К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после  регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pro-ddu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.