Ст 61 закона об ипотеке

Глава X. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание (ст. 56-61)

Ст 61 закона об ипотеке
Статья 56. Реализация заложенного имущества
(наименование статьи в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, – см.

предыдущую редакцию)

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

    Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. *56.1.2)

  2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона (абзац в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, – см. предыдущую редакцию).

    Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 настоящего Федерального закона не может быть обращено во внесудебном порядке (абзац в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, – см. предыдущую редакцию).

    Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

  3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов по решению суда
(наименование статьи дополнено с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ – см. предыдущую редакцию)

  1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. *57.1)
  2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
  3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены (пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, – см. предыдущую редакцию).
  4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

    Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

  5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (пункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ – см. предыдущую редакцию).
  6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
  8. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, – см. предыдущую редакцию).

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

  1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

    1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

    3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

    Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

  2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

    К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. *58.2.2)

  3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.
  4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

    Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе
(наименование статьи в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, – см. предыдущую редакцию)

  1. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.
  2. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым.

    Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

  3. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, – см. предыдущую редакцию).

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

  1. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем (пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, – см. предыдущую редакцию).
  2. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334 и пунктов 5 и 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего Федерального закона.

Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет.

Источник: https://move.ru/zakon_ob_ipoteke_10/

Верховный суд: размер долга по ипотеке равен размеру кредита

Ст 61 закона об ипотеке

Если заемщик не в состоянии выплачивать долг по ипотеке, банк лишает его квартиры. Но может получиться и так, что банк заберет жилое помещение, сохранив долговые обязательства – например, если ипотека была валютной, а сумма взыскания оказалась больше стоимости жилья. Насколько такое решение справедливо, решала Коллегия по гражданским делам Верховного суда.

В августе 2007 года жительница Самары Ольга Черняева заключила с “Банком Москвы” ипотечный договор сроком на 20 лет, сумма кредита по которому составила 83 740 швейцарских франков.

По-видимому, обязательства заемщика она не выполняла, в связи с чем Ленинский районный суд Самары 10 июля 2009 года взыскал с Черняевой в пользу банка 86 418,93 швейцарского франка по курсу ЦБ на день исполнения, а 6 июня 2011 года (дело № 2-2027/2011) – еще 12 137,99 франка.

Взыскание было обращено на квартиру, которую женщина приобрела на заемные средства. Однако продать ее на торгах не удалось, после чего банк согласился оставить жилое помещение за собой и 26 сентября 2013 года зарегистрировал право собственности на него.

Черняева посчитала, что после этого ничего банку не должна, и обратилась в Ленинский райсуд с иском о признании кредитных обязательств прекращенными (дело № 2-4608/2014).

Отдать банку квартиру и остаться в должниках

Суд в удовлетворении требований отказал. Во-первых, в силу п. 5 ст.

 61 закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. При этом, согласно ст. 59.1 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, стороны ипотечного договора вправе установить положение о том, что залогодержатель может оставить за собой заложенное имущество при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пп. 2 и 3 ст. 55 настоящего Федерального закона.

Однако, как указала судья Ольга Гороховик, Черняева и “Банк Москвы” такой пункт в договор не включили:ст. 59.1 закона об ипотеке была введена в действие только Федеральным законом от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ, а в соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Во-вторых, обращение взыскания на квартиру проводилось не в рамках “ипотечного” закона, а в порядке, предусмотренном ст. 87 ФЗ “Об исполнительном производстве”. То есть имущество должны были продать с публичных торгов, но ничего не вышло, поэтому взыскатель и оставил квартиру себе.

В-третьих, суд исходил из того, что размер неисполненного обязательства на момент регистрации права собственности банка на квартиру превышал стоимость заложенного имущества, определенную на момент возникновения ипотеки – 98 557 франков против 83 740 франков.

При этом отдельно указывалось, что размер задолженности определен с учетом курса франка к рублю на 26 сентября 2013 года, когда было исполнено решение суда. Гороховик посчитала, что указанные обстоятельства исключают возможность считать задолженность погашенной.

Апелляция согласилась с такой позицией и засилила решение.

Размер взыскания должен быть равен размеру кредита

Однако в Коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, куда обратилась Черняева (дело № 46-КГ15-12), посчитали иначе: тройка судей под председательством Сергея Асташева пришла к выводу, что п. 5 ст.

 61закона об ипотеке “подлежит применению к настоящему спору, поскольку решение об оставлении квартиры за собой банком было принято в период ее [статьи] действия”.

Вывод судов о том, что стороны при этом должны были включить в договор пункт о возможности оставления заложенного имущества у залогодержателя коллегия посчитала ошибочным.

Неверно, по мнению судей ВС, было установлено и соотношение стоимости жилого помещения и размера предоставленного на его покупку кредита. Согласно п. 5 ст. 61 “ипотечного” закона, стоимость заложенного имущества определяется на момент возникновения ипотеки.

“Под размером обеспеченного ипотекой обязательства следует понимать сумму предоставленного кредита на тот же момент без учета начисленных впоследствии процентов за период пользования кредитом. Однако судом апелляционной инстанции положения п. 5 ст.

 61 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” были истолкованы и применены неправильно, так как сравнивался размер задолженности по кредиту на момент обращения взыскания на предмет ипотеки и стоимость предмета залога на момент возникновения ипотеки”, – сказано в определении ВС.

Как следует из установленных судом обстоятельств, на момент заключения кредитного договора 15 августа 2007 года стоимость квартиры, согласно договору купли-продажи от этой же даты, как предмета ипотеки составляла 1,774 млн руб., что было равно размеру предоставленного кредита по курсу ЦБ РФ на момент заключения кредитного договора.

То, что квартира поступила в собственность банка в соответствии с положениями закона об исполнительном производстве, а не закона об ипотеке, основанием для прекращения обязательства не является, “поскольку указанными законами порядок обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии с решением суда, в том числе основания и порядок оставления залогодержателем предмета ипотеки за собой, являются аналогичными”, указал суд. Апелляционное определение было отменено, дело направили на новое рассмотрение в Самарский областной суд (дело № 33-12467/2015). В этот раз апелляция исковые требования Черняевой удовлетворила, опираясь на доводы определения Верховного суда.

Источник: http://zazakon.ru/news/2015/verhovnyy_sud_razmer_dolga_po_ipoteke_raven_razmeru_kredita

Изменения в статьи 31 и 61 Федерального закона

Ст 61 закона об ипотеке

Принят Государственной Думой 10 июня 2014 года

Одобрен Советом Федерации 18 июня 2014 года

Статья 1

Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2005, N 1, ст. 42; 2008, N 52, ст. 6219; 2009, N 1, ст. 14; N 29, ст. 3603; 2011, N 50, ст. 7347) следующие изменения:

1) статью 31 изложить в следующей редакции:

Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, – на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

https://www.youtube.com/watch?v=95-SuwS80k4

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

4. Заемщик – физическое лицо, являющееся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (страхование ответственности заемщика).

По договору страхования ответственности заемщика выгодоприобретателем является кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству.

При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права выгодоприобретателя по договору страхования ответственности заемщика переходят к новому кредитору либо новому владельцу закладной в полном объеме.

Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является неисполнение заемщиком – физическим лицом требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком – физическим лицом суммы долга полностью или в части, при условии недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме.

5. Кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков, вызванных невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме вследствие недостаточной стоимости заложенного имущества (страхование финансового риска кредитора).

По договору страхования финансового риска кредитора выгодоприобретателем является страхователь.

При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права и обязанности страхователя по договору страхования финансового риска кредитора переходят к новому залогодержателю либо новому владельцу закладной в полном объеме.

Страховым случаем по договору страхования финансового риска кредитора является возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме в случае обращения взыскания на заложенное имущество в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком – физическим лицом суммы долга полностью или в части.

Убытки залогодержателя, связанные с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме, уменьшаются на сумму страховой выплаты, причитающейся залогодержателю как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика, при наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика.

Страхователь по договору страхования финансового риска кредитора обязан уведомить страховщика по договору страхования финансового риска кредитора о наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика до заключения договора страхования финансового риска кредитора или в течение десяти рабочих дней с момента, как такому страхователю стало об этом известно, в случае, если на момент заключения договора страхования финансового риска кредитора страхователю не было об этом известно.

Страхователь по договору страхования финансового риска кредитора вправе запрашивать информацию о наличии договора страхования ответственности заемщика у заемщика – физического лица, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Страховщик по договору страхования финансового риска кредитора при наличии у него информации о договоре страхования ответственности заемщика производит страховую выплату после предоставления подтверждающих документов о принятии решения об осуществлении страховой выплаты страховщиком по договору страхования ответственности заемщика.

6. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не может быть менее чем десять процентов от основной суммы долга.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать пятьдесят процентов от основной суммы долга. Страховая сумма устанавливается на весь срок действия договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора.

Страховая премия по договору страхования ответственности заемщика уплачивается единовременно в срок, установленный указанным договором.

При заключении договора страхования ответственности заемщика на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства страхователь в случае погашения более чем тридцати процентов от основной суммы долга имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству и на соответствующий пересмотр размера страховой премии по договору страхования ответственности заемщика при условии, что на момент пересмотра условий договора страхования ответственности заемщика страхователь исполнял обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) в соответствии с установленным графиком погашения основной суммы долга, не допуская при этом нарушения сроков внесения платежей более чем на тридцать дней.

7.

Для целей расчета страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не подлежат учету причитающиеся выгодоприобретателю неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

8. Договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора может быть заключен на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более чем семьдесят процентов от стоимости заложенного имущества.

9. В случае погашения суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора прекращается. При этом страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование.

10. При отказе страхователя от договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.”;

2) пункт 5 статьи 61 изложить в следующей редакции:

“5.

Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю – физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком – физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика – физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика – физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.”.

Статья 2

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении тридцати дней после дня его официального опубликования.

2. Положения пункта 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к обеспеченным ипотекой обязательствам, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

3.

Обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на день вступления в силу настоящего Федерального закона не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и после дня вступления в силу настоящего Федерального закона для исполнения которых залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном пунктом 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом).

Президент

Российской Федерации

В. Путин

Источник: https://rg.ru/2014/06/25/ipoteka-dok.html

Как защитить ипотечного заемщика, на чье единственное, залоговое жилье обращено взыскание

Ст 61 закона об ипотеке

Типовой судебный спор об обращении взыскания на единственное залоговое жилье в счет исполнения обязательств по кредитному договору, интересы заемщиков по которому представлял автор настоящего поста, раскрыл множественные проблемы, с которыми сталкиваются должники по обозначенной категории дел.

– Взаимоотношения между банком и должником после обращения взыскания на залоговое единственное жилье// Банковское кредитование, 2018, №4

Дело в том, что неоднозначной является практика выселения должников из ипотечных квартир. С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии, которые содержатся в ст. 95 ЖК РФ.

А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть заемщики, на чье единственное ипотечное жилье обращено взыскание, должны выселять не «на улицу», но в помещения маневренного фонда. С другой стороны, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир именно «на улицу», то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда).

Возникает вопрос:

– должен ли суд выселять ипотечных заемщиков из жилья, на которое обращено взыскание и которое реализовано с торгов, только после предоставления помещений маневренного фонда?

– существует ли у банка обязанность участвовать в предоставлении помещений маневренного фонда?

– кто должен предоставлять помещения маневренного фонда?

– может ли ипотечный заемщик и члены его семьи получить отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда?

Еще в 2013 году однозначного ответа на данный вопрос не было. В 2018 году после того как автор настоящего поста в качестве адвоката ипотечных заемщиков прошел все судебные инстанции, включая Верховный суд РФ и Конституционный суд РФ, ответы наконец-то даны.

Итак, суды сочли, что вопросы о выселении и предоставлении маневренного фонда не связаны между собой.

Поскольку распоряжаться государственным и муниципальным имуществом может только собственник либо уполномоченное им лицо, а банки такими субъектами не являются, они не обязаны предоставлять должнику помещения маневренного фонда для проживания и никак не участвуют в данном процессе. Иными словами требования о предоставлении маневренного фонда должны предъявляться не банку, но соответствующему публично-правовому образованию в лице администрации.

В 2016 году автору настоящего поста впервые в России удалось признать право ипотечного заемщика на помещения маневренного фонда. Данный иск был предъявлен к администрации г. Волгограда. Администрация г.

Волгограда отказалась в добровольном порядке признавать за ипотечным заемщиком и членами его семьи право на предоставление помещений маневренного фонда.

Поскольку на единственное залоговое жилье на тот момент уже было обращено взыскание, то люди могли оказаться на улице. К счастью, в судебном порядке удалось отстоять право на помещения маневренного фонда. Указанный судебный спор имел широкий общественный резонанс.

Коммерсант в статье «Ипотека на выселках» указал на данный прецедент как первый в России случай признания за ипотечными заемщиками права на вселение в помещения маневренного фонда[1].

Несмотря на данный очевидный успех в сфере ипотечных отношений остается множество нерешённых проблем.

Например, еще один вопрос касается возможности отсрочки исполнения судебного акта об обращении взыскания на ипотечное помещение и выселения из него на период, пока ипотечному заемщику не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Практикующие юристы прекрасно знают, что российские суды неохотно предоставляют отсрочку по исполнению судебного акта, тем более, когда споры касаются взыскания долгов.

На сегодняшний день в тех случаях, когда ипотечные заемщики, выселенные из единственного ипотечного жилья, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещения маневренного фонда, ставят вопрос об отсрочке исполнения судебного акта о выселении до момента фактического вселения в помещения маневренного фонда, либо получают судебный отказ, либо отсрочка ограничивается календарной датой, никак не связанной с моментом фактического вселения в помещения маневренного фонда[3].

Именно так и произошло в рамках судебного спора, адвокатом в котором выступал автор настоящего поста. Несмотря на то, что за ипотечными заемщиками было признано право на помещения маневренного фонда, заявление об отсрочке судебного акта о выселении до момента предоставления маневренного фонда удовлетворено не было.

Суд предоставил отсрочку на период холодов, так сказать для того чтобы должники не были выселены на улицу в зимний период[4].

Учитывая нежелание судов предоставлять «полноценную» отсрочку автор настоящего поста, действующий в интересах ипотечных заемщиков, обратился в Конституционный суд РФ с жалобой по вопросу конституционности:

– ч. 1 ст.

35 Жилищного кодекса РФ, в той в части, в которой данная правовая норма допускает выселение ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, без представления иного благоустроенного жилого помещения, а именно помещения маневренного фонда.

– ч. 1 ст.

203 Гражданского процессуального кодекса РФ в той части, в которой данная правовая норма не предоставляет ипотечным заемщикам, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещение маневренного фонда, право на отсрочку исполнения судебного акта о выселении, на срок до тех пор, пока не будет предоставлено для проживания помещение маневренного фонда.

Рассмотрев жалобу, Конституционный суд РФ вынес определение №500-О от 27.02.2018 г., которое скорее носит формально-отказной характер. Следует отметить, что жалоба аналогичная вышеописанной не впервые поступает в Конституционный суд РФ. Но ни одна их не была рассмотрена по существу.

Честно сказать, подобные отказные определения Конституционного суда РФ более похожи на формальные отписки, что, по мнению, автора настоящего поста, свидетельствует о неготовности судебной системы всерьез заняться проблемами ипотечных заёмщиков в контексте реализации их права на отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Существует еще одна проблема в указанной области банковских отношений.

Дело в том, что право на помещения маневренного фонда существует не бессрочно, но до тех пор, пока у ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, не завершены расчеты по кредитному договору с банком.

Однако в ч. 5 ст. 61 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что после обращения взыскания на предмет залога (жилое помещение) заемное обязательство прекращается.

Таким образом, обращение взыскание на ипотечное жилье, принадлежащее физическому лицу, влечет погашение оставшейся задолженности по кредитному договору. Раз нет задолженности по кредиту, значит расчеты между банком и должником завершены, право на помещения маневренного фонда не возникает. Однако не все так просто складывается на практике.

Дело в том, что не все банки хотят признавать тот факт, что задолженность отсутствует. Особенно тогда, когда стоимость реализованного предмета ипотеки не достаточно для погашения долга в полном объеме. Действующее правовое регулирование позволяет кредитным организациями не спешить признавать данный факт.

В профильном для приставов законе об исполнительном производстве отсутствует правовая норма, корреспондирующая положениям ч. 5 ст. 61 закона Об ипотеке. Следовательно, приставы не могут окончить исполпроизводство о взыскании задолженности по кредитному договору.

В итоге если банк не отзывает исполлист, то заемщикам приходится самим обращаться в суд с исками о признании задолженности по кредиту отсутствующей[5].

Еще одну проблему, с которой может столкнуться заемщик после обращения взыскания на предмет залога, хотелось бы проанализировать на примере спора из практики автора статьи. После обращения взыскания на предмет залога, чья стоимость не компенсировала в полном объеме сумму основного долга, проценты, неустойку, но были основания для признания кредитного обязательства исполненным по ч.

5 ст. 61 Закона об ипотеке. Приставы не окончили исполпроизводство по вышеописанным основаниям. Банк исполлист о взыскании задолженности по кредиту также не отозвал. Исполнение продолжилось. Однако банк принял решение о частичном списании с баланса неустоек, начисленных заемщику, квалифицировав данное действие как прощение долга заемщику.

По мнению банка, списанная с баланса сумма образовала экономическую выгоду у заемщика, с которой он должен был уплатить НДФЛ. О невозможности удержать налог с прощенных сумм банк сообщил в налоговый орган и заемщику. Заемщик оспорил действия банка в суде и выиграл спор. Суд признал, что налоговая выгода отсутствовала, действия банка были признаны неправомерными.

С банка были взысканы судебные издержки и компенсирован моральный вред[6].

Таким образом, мы убедились, что обращение взыскания на единственное залоговое жилье порождает новые непростые отношения между должником-физическим лицом и банком. Несмотря на то, что существует судебная практика, наделяющая ипотечного заемщика, потерявшего залоговое, единственное жилье, правом на вселение в помещения маневренного фонда.

Но такая практика пока не стала массовой и требует популяризации знаний об основаниях и условиях предоставления маневренного фонда. Возникают сложности с получением отсрочки по исполнению судебного акта о выселении из ипотечного жилья на период, пока не предоставлены помещения маневренного фонда.

Не всегда кредиторы добровольно аннулируют задолженность в тех случаях, когда заемное обязательство уже прекратило свое действие.

Но даже по факту аннулирования задолженности у заемщиков могут возникнуть проблемы, если кредитор примет необоснованное решение о том, что у должника возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц с суммы аннулированной (прощенной) задолженности.

[1] Ипотека на выселках// Коммерсант Деньги (https://www.kommersant.ru/doc/3018333)

[2]”Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59f862bd830905328409fcc2/kak-zascitit-ipotechnogo-zaemscika-na-che-edinstvennoe-zalogovoe-jile-obrasceno-vzyskanie-5bc859ad3d392600aadf1b91

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.