Раздел на самостоятельные объекты недвижимости

Содержание

Раздел здания на помещения

Раздел на самостоятельные объекты недвижимости

Раздел здания на помещения представляет собой юридическую процедуру выделения доли в натуре в рамках одного строения с соблюдением условий изолированности и обособленности.

Изолированность подразумевает наличие монолитных стен, а обособленность предполагает ограничение доступа в помещение посторонних лиц.

Каждое вновь образованное изолированное и обособленное помещение внутри здания подлежит обязательной государственной регистрации. Делается это для продажи отдельных помещений (квартир) долевым собственникам.

Особенности разделения здания на помещения

Раздел здания на помещения имеет ряд нюансов, которые обусловлены требованиями законодательства (а именно ФЗ №218). Для выделения отдельного помещения внутри многоэтажки необходимо соблюсти следующие условия:

  • помещение должно быть изолировано и обособлено за счет наличия капитальных перегородок (стен) и отдельного входа (входной двери);
  • из помещения должен быть обеспечен проход через общие пространства на улицу.

Для выделения отдельных помещений, как правило, производится перепланировка строения, которое было первоначально зарегистрировано как единый объект. Для выделения и постановки каждого отдельного помещения на учет для каждого объекта готовится отдельная проектная документация и план. При этом происходит либо выдел помещений, либо раздел строения:

  • выделение доли в натуре (т.е. физическое выделение части здания), в результате чего образуется новое отдельное жилье, которое подлежит регистрации, здание целиком при этом с регистрации не снимают;
  • второй вариант — это раздел первоначального объекта, который в целостном виде утрачивает свое значение, вместо него регистрируются несколько (два и более) объектов недвижимости.

Различаются процедуры регистрации выделенных помещений коммерческих и жилых зданий.

Процедура регистрации отдельных изолированных и обособленных пространств в коммерческом здании, как правило, упрощена, имеет четкие стандарты и производится быстро.

При внесении изменений (перепланировок) в жилом здании, порядок согласований представляется более сложным, поскольку требует наличия нескольких разрешительных документов контролирующих органов в соответствии с Жилищным кодексом.

В последнее время сохраняется тенденция строительства жилых комплексов и клубных домов в форме коммерческих зданий, так называемых апарт-отелей, в которых квартиры реализуются под видом апартаментов.Такой вариант существенно облегчает процедуру регистрации.

Как оформить раздел здания на помещения

Выделение новых помещение производится по решению собственника недвижимости. В случае когда речь идет о долевом владении, решение о разделе принимают все пайщики. Помимо решения собственников о выделении долей в натуре, ключевым документом для регистрации квартир является техплан помещений.

Советуем прочитать:  Технический план для ввода в эксплуатацию

Процедура оформления раздела здания включает следующие этапы:

  • проведение кадастровых работ и сбор имеющейся документации (данные единого госреестра и сведения из БТИ, включающие технический паспорт, поэтажный план);
  • при первичной постановке на учет необходимо провести процедуру межевания земельного надела, на котором возведено здание;
  • один из ключевых этапов — подготовка плана каждого отдельного помещения (инженер фиксирует площадь и местоположение каждого объекта), проекта перепланировки, согласование в надзорных органах;
  • подготовка решения собственников о выделении долей;
  • предоставление заявления и пакета документов в орган госрегистрации;
  • получение правоустанавливающих документов на каждый объект.

При регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая для физических лиц составляет 2000 рублей, а для юридических 22000 рублей.

Разделение строения на части для сдачи в аренду

Частным случаем раздела здания на части является выделение квадратных метров полезной площади для предоставления в аренду, т.е. временных объектов пользования недвижимости. В этом случае необходимо руководствоваться все тем же законом ФЗ №218. В соответствии с юридическими требованиями необходимо соблюсти следующие условия:

  • части для аренды должны быть поставлены на временный учет (регистрации подлежит соглашение аренды, оформленный на срок более года);
  • части должны быть выделены в соответствии с уникальными характеристиками, которые фиксируются кадастровым инженером при подготовке проектной документации и плана.

При этом в отличие от процедуры выделения частей для постоянной регистрации в собственность при непостоянной регистрации доли в аренду нет строгой необходимости соблюдать принцип обособленности.

При регистрации формируется право на помещение на срок аренды.

Регистрация осуществляется на основании соглашения аренды, при этом договор должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/razdel-zdaniya-na-pomeshheniya/

Раздел жилого дома в натуре между собственниками-как разделить дом на 2 хозяина

Раздел на самостоятельные объекты недвижимости

Жилой дом – это дом, стоящий отдельно, имеющий не более трех этажей и предназначенный для одной семьи. Время идет, дети вырастают, образуют свои семьи и получается, что в доме начинают проживать две и более семьи. Естественно у каждой семьи возникает желание жить раздельно.

Раздел жилого дома в натуре между собственниками может стать необходимым и в других случаях, например: при получении недвижимости по договору дарения; при наследовании имущества, в общей долевой собственности нескольких наследников; при разводе супругов.

Как на практике разделить дом не нарушая законодательство, с учетом возможностей и интересов сторон, рассмотрим в данной статье.

Что такое раздел жилого дома в натуре

Реальный раздел жилого дома в натуре-это раздел общей собственности на доли и перевод этих долей в частную собственность.

Когда объект недвижимости находится в общей собственности совладельцев, очень сложно принимать решения, связанные с пропиской, уплатой коммунальных платежей, ремонтом дома.

Поэтому собственники выделяют свою долю из общей не только документально, но и в отдельное помещение. Осуществить такой раздел практически бывает затруднительно. Причин может быть несколько:

  • технические;
  • финансовые;
  • межличностные конфликты – нежелание жильцов мирно договориться.

Когда можно разделить дом в натуре

Чтобы разделить объект недвижимости необходимо руководствоваться ст. 252 ГК РФ , учитывать технические характеристики объекта и возможности выполнения раздела в действительности.

Раздел дома в натуре возможен, если:

  • не понадобится существенная перестройка, реконструкция жилья;
  • выделенные объекты соответствуют техническим и санитарным нормативам;
  • не нарушены инженерные коммуникации;
  • не ущемлены права соседей;
  • все помещения обособленные, у каждого отдельный вход;
  • выделенные помещения подходят для проживания.

Важно. Если объект признан аварийным разделить его невозможно.

Как разделить дом в натуре

Начиная процесс раздела необходимо заказать строительно-техническую экспертизу, чтобы определить можно ли выделить каждому собственнику отдельную площадь с отдельным входом.

Все изменения должны быть отражены в заключении эксперта:

  1. можно ли выполнить техническую часть раздела;
  2. варианты возможных перепланировок;
  3. стоимость строительных работ;
  4. размер компенсации в случае невозможности поделить объект в соразмерном соотношении частей;
  5. оценка рыночной стоимости делимого в натуре объекта.

После заключения экспертизы необходимо получить разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию и технический план здания. Если возможно разделить дом, а прилегающий земельный участок стоит на кадастровом учете, то можно разделить и земельный участок. Выделенные участки не должны менять вид разрешенного пользования.

Кадастровый инженер определяет границы и размер каждого участка. Если размер выделенного участка небольшой необходимо обратиться в муниципалитет, с целью узнать минимум, который установлен в регионе относительно размера наделов (Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ)

В случае, когда размер выделенного участка меньше установленной минимальной нормы, земля останется в общей долевой собственности.

На сколько долей можно разделить дом

При разделе дома на доли необходимо учитывать условия осуществления раздела, установленные нормами ст. 252 ГК РФ и заключения строительно-технической экспертизы. Раздел возможен, если:

  • отсутствует запрет на деление недвижимости;
  • не ухудшатся общие технические характеристики объекта;
  • не изменится целевое назначение выделенных частей;
  • цена отдельных долей равна рыночной стоимости цельного объекта;
  • отдельно выделенные помещения оборудованы индивидуальным входом и удобны для проживания.

Законом предусмотрено, что совместная собственность делится максимум на три части. При четырех и большем количестве совладельцев используются другие способы распределения имущества.

Минимальная норма жилой площади при разделе

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса РФ норма жилой площади равна 12 квадратных метров при расчете на одного человека. Данный показатель имеет различные значения в зависимости от целей его применения и региона.

Если площадь помещения выделенной доли менее установленной нормы раздел допускается. Важное условие, чтобы были соблюдены все технические и санитарные нормы.

Критическая норма выделенной отдельной доли составляет 8,1 кв.м. Площадь жилого помещения не может быть меньше данного показателя.

Когда раздел объекта невозможен

Разделить объект недвижимости на доли в натуре невозможно в следующих случаях:

  • Не достигнуто взаимного согласия всех совладельцев.Вопрос можно решить через суд.
  • На объекте имеются незаконные постройки. Их можно снести или узаконить.
  • Не позволяют технические характеристики дома и инженерные системы.
  • Ветхий объект, непригодный для проживания.
  • Дом куплен с использованием средств материнского капитала.

С чего начать раздел дома

Признаки законности раздела дома в натуре:

  1. выделенное отдельное помещение предназначено для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним помещением, расположено на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
  2. проведена госрегистрация права и присвоен юридический адрес;
  3. не нанесен вред имуществу других дольщиков.

После разделения каждый собственник может-продать, подарить, завещать, заложить свою часть собственности.Первый претендент на покупку – сосед.

Начинать раздел объекта в натуре следует в следующем порядке:

  • получить разрешение на перепланировку на каждую выделенную долю;
  • оформить кадастровый и технический паспорт;
  • провести межевание участка и подготовить необходимые документы;
  • составить соглашение;
  • поставить объект на государственный кадастровый учет;
  • зарегистрировать право собственности;

Как разделить дом на два хозяина

Дом на два хозяина имеет два отдельных входа и почтовый адрес.Тип дома многоквартирный, а категория земли-для индивидуального жилого строительства. В этой ситуации порядок следующий: оформить объект в общую долевую собственность (этим подтверждается целевое использование земли) и далее выделяют доли в натуре, как описано выше.

Важно! Для объектов построенных в 2006 году и позже, сначала необходимо получить акт о сдаче объекта в эксплуатацию и потом выделять доли.

Варианты раздела частного дома на доли

Произвести реальный раздел дома и земельного участка можно:

  1. по соглашению;
  2. через суд.

Особенности раздела по соглашению

Порядок раздела дома:

  • собраться и решить все спорные вопросы
  • составить тех.паспорта на объект в целом и планируемые отдельные помещения;
  • подписать соглашение о разделении долей в совместном имуществе;
  • вновь образованным объектам присвоить кадастровые номера;
  • регистрация прекращения права общей долевой собственности.

Образец соглашения о разделе жилого дома

Соглашение о разделе жилого дома

После выделения долей в строении, можно выделять доли земельного участка. Подать заявку на проведение межевания участка. Составить тех.планы на новые участки. Присвоить кадастровые номера выделенным участкам. Зарегистрировать право собственности на новые земельные участки.

Если земля находилась на праве пользования, придется заключать договоры аренды или пользования.

Образец соглашения о разделе земельного участка

Cоглашение о разделе земельного участка

Особенности раздела через суд

Не всегда стороны могут мирно договориться и тогда вопрос решается в судебном порядке.Заявление подается в районный суд по месту нахождения спорной недвижимости. Последовательность при обращении в суд:

  • заявка на кадастрового инженера;
  • выделение долей;
  • составление и подача искового заявления в суд;
  • участие в судебных заседаниях;
  • получение исполнительного листа;
  • регистрация права собственности;

Образец иска о разделе дома

Иск на раздел дома в натуре

Как избежать ошибок в исковом заявлении или нарушений требований ст. 131 ГПК РФ документа подробно читайте в статье Иск о разделе жилого дома в натуре между собственниками

Иск о выделении земельного участка в натуре

Иск о выделении земельного участка в натуре

Госпошлина

При предоставлении иска в суд необходимо оплатить госпошлину. Размер сбора зависит от цены иска. Правила расчета регулируются ст. 333.19 НК РФ и представлены в таблице ниже:

Заключение

Раздел дома в натуре между собственниками это не противоречащие закону действия сторон по соглашению или в судебном порядке. Главное преимущество состоит в возможности распоряжаться своей частью без согласования с другими.

Чтобы не натолкнуться на “подводные камни” при разделе дома в натуре и земельного участка обратитесь за помощью к профессионалам.

Наши юристы подскажут каким способом в вашем случае лучше разделить объект, какие необходимы для этого документы, как правильно рассчитать гос.пошлину.

Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному консультанту на сайте и получите полную консультацию по своему вопросу совершенно бесплатно.

Источник: https://ros-pravo.info/razdel-imuschestva/kak-razdelit-zhiloy-dom-v-nature-mezhdu-sobstvennikami/

Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка

Раздел на самостоятельные объекты недвижимости

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г.

N 437 (далее – Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности.

Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

В соответствии с пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24 июля 2007 г.

N 221-ФЗ “О кадастровой деятельности” (далее – Закон N 221-ФЗ) функцией саморегулируемой организации кадастровых инженеров является в том числе организация информационного и методического обеспечения своих членов.

Согласно части 3 статьи 30 Закона N 221-ФЗ, основанием для включения сведений об ассоциации (союзе) в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров является наличие предусмотренных Законом N 221-ФЗ органов управления, в том числе методического органа.

Также обращаем внимание, позиция Минэкономразвития по вопросам применения нормативных правовых актов в сфере государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г.

N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ), размещаются на официальном сайте Минэкономразвития России в разделе “Недвижимость” (/Документы/Письма Минэкономразвития России, содержащие позицию по вопросам регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости).

В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться, прежде всего, в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”).

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).

При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”) не допускаются.

Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О кадастровой деятельности” (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Относительно раздела жилого дома отмечаем.

Принимая решение о “разделе” жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г.

N 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Вместе с тем в случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.

Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

При этом следует учитывать, что применительно к рассматриваемому в обращении случаю, упрощенная процедура согласования органами власти строительства (реконструкции) предусмотрена законодательством в отношении строений, располагаемых на садовых и дачных земельных участках (не требуется разработки проектной документации и получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию), объектов индивидуального жилищного строительства (не требуется разработки проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию). В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).

Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Учитывая изложенное, для того, чтобы “разделить в натуре” указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание “жилой дом блокированной застройки”.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 “Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001”, утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах “Заключение кадастрового инженера” технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г.

N 953 утверждены форма технического плана и требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений; согласно пункту 17 названных Требований при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости) технический план оформляется в виде одного документа; при этом количество разделов “Описание местоположения объекта недвижимости”, “Характеристики объекта недвижимости”, “Заключение кадастрового инженера” (при необходимости), “Схема геодезических построений”, “Схема”, “Чертеж”, “План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения” (в отношении технического плана помещения, машино-места с учетом пункта 7 указанных Требований), должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости; названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости.

На основании статьи 41 Закона N 218-ФЗ:

в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1);

снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3).

Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, установлены статьей 15 Закона N 218-ФЗ.

Обращаем также внимание, что вопросы строительства, реконструкции объектов капитального строительства отнесены к компетенции Минстроя России в соответствии пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038. В этой связи за разъяснениями относительно особенностей осуществления работ по реконструкции объектов капитального строительства с целью их раздела в конкретном случае полагаем целесообразным обратиться в Минстрой России.

Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.

В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание “жилой дом блокированной застройки”.

При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.

Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71562920/

Порядок раздела объекта недвижимости | Адвокат Белякова Инна

Раздел на самостоятельные объекты недвижимости

Как разделить объект недвижимости?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Процедура раздела объекта недвижимости почти всегда вызывает много вопросов: когда недвижимость можно и нужно делить, как это происходит, какие требуются документы и т.д.

В данной статье мы разберем все особенности этого процесса, а также то, как разделить недвижимость правильно и по закону.

Раздел недвижимого имущества может быть актуален в различных ситуациях, среди которых:

  • развод – один из наиболее распространенных случаев, когда требуется раздел совместной недвижимости. Как известно, всё имущество, движимое и недвижимое, которое пара приобретает в браке (кроме некоторых исключений), считается совместно нажитым, а значит, при разводе подлежит разделу пополам (хотя доли бывших супругов зависят от различных обстоятельств и могут меняться);
  • вступление в наследство – очень часто один объект недвижимости завещается нескольким наследникам, или при отсутствии завещания на квартиру или дом претендует несколько родственников. В этом случае, если их претензии обоснованы, недвижимость должна быть разделена между ними;
  • совместная собственность – бывают ситуации, когда объект недвижимости (загородный дом, участок и т.д.) находятся в долевой собственности. Его могут купить вскладчину, получить в дар или другим путем. И если один из сособственников захочет выделить свою долю, потребуется разделить имущество;
  • закрытие или реорганизация бизнеса – если компания прекращает существование, и у нее на балансе есть коммерческая недвижимость, то она должна быть разделена между учредителями согласно их долям в уставном фонде предприятия.

Какие же объекты могут быть разделены? Если речь идет об идеальной (теоретической) доле, то никаких ограничений нет – может быть разделена квартира, дом, земельный участок, коммерческая недвижимость или любые другие объекты. Но если речь идет о выделении доли в натуре, то здесь есть ряд ограничений, по которым квартира, к примеру, не может быть разделена, и обычно процедура касается домов или участков.

Существует две основных формы раздела недвижимого имущества:

  • выделение идеальной доли – более простая процедура, не требующая специальных разрешений, экспертиз и т.д. Может быть проведена в любых случаях совместной собственности. После этого владелец доли может распоряжаться ею по своему усмотрению – продавать, передавать в дар, сдавать в аренду, оставлять в наследство и т.д. (с совместной собственностью это не так легко – требуется согласие всех сособственников);
  • выделение в натуре – для данной процедуры требуется соблюдение определенных условий: каждая из новообразованных частей должна иметь отдельный выход и свои коммуникации (потому в квартирах выделение доли в натуре практически не практикуется), а если речь идет об участке, доля не может быть меньше по площади, чем минимально разрешенный земельный надел в данной местности (значения отличаются по регионам). Также выделение доли не должно нанести ущерб недвижимости или как-то ущемить права других совладельцев. Для домов обычно требуется предварительное проведение технической экспертизы, часто также требуется получение специального разрешения.

Выбирается необходимая форма раздела в зависимости от желания одного из совладельцев, а также на основании технической возможности для проведения выделения доли.

Раздел недвижимого имущества может происходить двумя путями – добровольно или через суд.

Если совладельцы могут договориться между собой о том, как будет проходить раздел, какую долю получит каждый из них, а также самостоятельно определить порядок пользования квартирой или домом, можно обойтись без судебного вмешательства.

Понадобится составить специальное соглашение и подписать его всем сособственникам недвижимости. После этого выделение доли регистрируется Росреестре, и на этом процедура исчерпана.

Однако часто совладельцам договориться не удается, возникают споры и конфликты. А таком случае единственный доступный вариант – это судебный раздел недвижимости. Он происходит следующим образом:

1. Заявитель, который хочет выделить свою долю, готовит исковое заявление и пакет документов

Документы на раздел недвижимости обычно включают подтверждение права собственности на объект, основания для раздела (например, свидетельство о расторжении брака), выписку из ЕГРН о данном объекте, заключение строительной экспертизы о возможности выделения доли и предоставление технического плана (если это требуется для данной недвижимости). В иске нужно указать, что вы хотите выделить свою долю, но не можете сделать этого из-за конфликта с другими совладельцами или невозможности прийти к общему знаменателю о том, кому какая часть недвижимости положена.

2. Заявление с пакетом документов передаётся в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости

Также необходимо уведомить вторую сторону спора о подаче иска. Если иск составлен правильно, и у суда не возникло других замечаний, назначается дата рассмотрения дела по сути.

3. В назначенное время необходимо явиться в суд и убедить судью в том, что вы имеете право на выделение своей доли в спорном имуществе

Судебное решение может включать в себя не только раздел недвижимости, но и определение порядка совместного использования, если это необходимо.

4. Судебный вердикт передается в Росреестр, где вносятся правки в ЕГРН

Если выделялась доля в натуре, может потребоваться также провести регистрацию новообразованного объекта в других органах (например, создание новой нумерации домов). Выписка из реестра будет подтверждением успешного раздела недвижимости.

Если вы не можете справиться с процедурой самостоятельно, или вам требуется помощь на любом из этапов, обратитесь к адвокату по спорам о разделе недвижимости. Опытный специалист подскажет все возможные варианты действий в сложившейся ситуации, подготовит документы, поможет выиграть судебный процесс.

Заключение

Раздел недвижимости может применяться в различных ситуациях – при разводе, вступлении в наследство и т.д. Существует определенный порядок процедуры и особенности, которые необходимо учитывать при ее проведении. При затруднениях рекомендуется обращаться к адвокату.

Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/poryadok-razdela-obekta-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.