Публичные слушания внесение изменений в пзз

Изменение ПЗЗ Москвы: каков порядок и цена внесения изменений в правила землепользования и застройки

Публичные слушания внесение изменений в пзз

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с изменением правил землепользования и застройки Москвы и сменой разрешенного использования земельных участков. А также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключенийКомплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Правила землепользования и застройки

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы актуально в первую очередь в связи с тем, что на значительной части территории города новое строительство и реконструкция с увлечением площади или изменением назначения объектов запрещены или существенно ограничены.

Для владельцев участков или недвижимости изменение ПЗЗ актуально в целях:

Изменение перечня видов разрешённого использования участка и параметров разрешённого строительства осуществляется путём изменения данных параметров для всей территориальной зоны, в которую входит участок, либо изменения границ территориальных зон.

Отметим, что для исключения из ПЗЗ Москвы сведений о зонах с особыми условиями использования, территориях, для которых градостроительный регламент не устанавливается, чаще всего необходимо ставить вопрос о корректировке не самих ПЗЗ, а документов, на основании которых сведения об этих зонах отражены в них.

Изменение ПЗЗ Москва

При этом принципиально важно понимать, что изменение ПЗЗ в интересах владельца недвижимости – это право, а не обязанность уполномоченных органов. Правила землепользования и застройки принимаются и изменяются в первую очередь в интересах устойчивого перспективного развития города (так как эти интересы представляет действующая городская власть).

Соответственно, предлагаемые изменения необходимо обосновать в контексте не только и не столько интересов конкретного владельца недвижимости, сколько градостроительной политики Москвы, актуальных на сегодня её трендов. То есть нужно найти точки соприкосновения интересов представителя бизнеса и городской власти, обосновать полезность планируемого строительства или реконструкции для разрешаемых городом задач.

Например, городу может быть не интересно просто строительство очередных офисных или складских площадей. Другой вопрос, когда в обосновании проекта акценты будут расставлены на создание новых рабочих мест, развитие высокотехнологичных производств, импортозамещение, развитие транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

Если речь идёт о строительстве жилья – необходимо обосновать достаточность имеющейся социальной и коммунальной инфраструктуры или уделить внимание планам по строительству новой.

Если планируемый объект будет генерировать значительные потоки транспорта – принципиально важными становятся вопросы развития улично-дорожной сети.

Если планируемое строительство повлечёт создание новых или пересмотр границ существующих санитарно-защитных зон, иных зон с особыми условиями использования территории – не обойдётся и без оценки данного вопроса при изменении ПЗЗ. Аналогично, если ситуация осложнена нахождением участка в зоне охраны объектов культурного наследия.

В связи с этим, для изменения ПЗЗ требуется подготовить:

  • текстовое и графическое описание текущего состояния участка и планируемого строительства;
  • развернутое обоснование целесообразности изменения ПЗЗ в контексте градостроительного развития прилегающей территории города в целом;

Для зон КУРТ также требуются расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Правовой центр ДВА М обладает не только опытом и знаниями в сфере градостроительного регулирования в г. Москве, но и деловыми контактами с проектными и иными специализированными организациями, участие которых необходимо для изменения ПЗЗ.

Градостроительный аудит участкаОпределение необходимых изменений ПЗЗИнтересы владельца участка
Подготовка обоснования изменений (текстовых и графических материалов)
Отклонение предложенийРассмотрение предложений Городской комиссией и Москомархитектурой
Подготовка проекта изменений специализированной организацией. Публичные слушания.
Отклонение измененийИтоговое рассмотрение МоскомархитектуройАкт о внесении изменений в ПЗЗ

Решение о внесении или об отказе во внесении изменений в ПЗЗ Москвы фактически принимается Городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы, которая дает свое заключение по предлагаемым изменениям (иные этапы процедуры носят больше технический характер). Данная комиссия состоит из Мэра Москвы, его заместителей, ряда иных должностных лиц правительства Москвы, представителей Мосгордумы, префектуры соответствующего административного округа.

Именно на основании заключения Городской комиссии Москомархитектура инициирует подготовку изменений и дальнейшее проведение публичных слушаний по ним.

Масштаб предстоящих публичных слушаний определятся в зависимости от территории, которую охватывают изменения. Так при изменении градостроительного регламента одной территориальной зоны в слушаниях участвуют собственники недвижимости в этой зоне.

Отрицательное заключение по итогам публичных слушаний, хотя формально оно и не является безусловным основанием для отказа в утверждении изменений, существенно увеличивает риск такого отказа. В связи с этим необходимо обеспечить качественное представление проекта на публичных слушаниях.

Одним из принципиальных изменений в законодательстве о градостроительной деятельности в 2019 году стало появление упрощенного порядка внесения изменений в ПЗЗ без проведения публичных слушаний. В настоящее время изменения в ПЗЗ возможно внести без публичных слушаний, если планируемые правообладателем земельного участка корректировки затрагивают:

При этом такая возможность предоставляется однократно.

Внесение изменений в ПЗЗ без публичных слушаний может быть актуально, в первую очередь, владельцам недвижимости, планирующим провести её реконструкцию без увеличения технико-экономических параметров (плотность застройки участка, высотность зданий, и максимальный процент застройки на участке), указанных в ГПЗУ.

Упрощённый порядок актуален в первую очередь если требуется изменить разрешённое использование участка под существующим зданием. Например – переделать производственные площади в офисы или гостиницу (апартаменты).

Небольшое отклонение по площади может потребоваться, например, для увеличения входных групп нежилого здания.

При этом для использования упрощённого порядка важно, чтоб участок изначально был выделен в отдельную территориальную зону.

Применение упрощенного порядка внесения изменений в ПЗЗ позволяет сократить сроки реализации проекта в среднем на 4-6 месяцев.

В связи с вышесказанным отдельной достаточно сложной задачей является оценка пределов возможных изменений в ПЗЗ. Такая оценка, наряду с анализом существующих ПЗЗ, осуществляется в рамках градостроительного аудита.

Который целесообразно осуществить либо перед инициированием внесения изменений в ПЗЗ либо ещё на этапе до покупки участка (осуществления иных капитальных вложений) если планируемый инвестиционный проект не укладывается в существующий градостроительный регламент.

Необходимо определить, какие изменения будет возможно обосновать, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта, в связи с чем будут отклонены.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/poluchenie-gpzu-v-gorode-moskve/izmenenie-pzz-moskvy

Внесение изменений в ПЗЗ

Публичные слушания внесение изменений в пзз

ПЗЗ — это правила, регулирующие землепользование и возведение зданий на той или иной территории населенного пункта.

Согласно этим правилам устанавливается вид допустимого применения земельного надела, предельно допустимые масштабы строительства, реконструкционные работы, определяются координаты природоохранных зон, санитарно-защитной местности с ограниченной конъюнктурой использования территории.

Схемы, на которых обозначены особенности применения земли

Правила землепользования наделов земли в Москве были установлены постановлением правительства №120 от 28.03.17. Полный текст постановления можно найти на официальном сайте Мэра столицы.

Представленные на сайте документы также содержат карты столицы по округам с обозначениями объектов капитального строительства и земельных участков с характеристиками территорий (виды разрешенного использования, границы).

На карте приняты следующие условные обозначения:

  • черной непрерывной линией обозначаются границы участков;
  • цифрами черного цвета наносятся коды в соответствии с принятыми обозначениями участков в зависимости от вида разрешенного использования (ВРИ) наделов и объектов застройки;
  • цифрами красного цвета обозначаются участки, коды ВРИ которых приведены во втором разделе (книге);
  • цифрами синего цвета обозначаются участки, коды ВРИ которых приведены в третьем разделе (книге);
  • буквой Ф обозначены особые зоны сохраняемого землепользования;
  • буквой Н обозначены наделы, которые не регламентируются ПЗЗ.

Таким образом наделы земли, на карте помеченные буквой Ф, согласно правилам, сохраняют за собой установленный ВРИ неизменным. Запрет на внесение изменений может обозначаться столбиком из трех букв Ф. В этом случае реконструкция и другие изменения возможны только на особых основания при условии неизменности технико-экономических показателей.

Символы в виде столбиков или групп цифр имеют особое значение, полный перечень характеристик таких объектов приведен в отдельных книгах. Отметки в виде столбиков расшифровываются следующим образом (от верхнего к нижнему):

  • предельно допустимая плотность застройки земли (тыс. кв. метров на 1 гектар);
  • ограничения по высоте возводимых объектов строительства;
  • предельное процентное соотношение застроенной площади от общего числа в рамках участка.

В случае если в границах земельного надела вместо цифрового обозначения стоит прочерк, значит для конкретного участка не были установлены параметры его использования и ограничения по плотности и количеству объектов застройки.

Советуем прочитать:  Заключение кадастрового инженера

Самым распространенным изменением ПЗЗ считается внесение данных ВРИ согласно фактическому использованию земли.

Нередко земля используется не так, как допускается в соответствии с записями Единого Госреестра. В этом случае Госжилинспекцией накладывается штраф.

Чтобы избежать подобных штрафов, необходимо зарегистрировать изменения ПЗЗ в соответствии с фактическим использованием.

Как подать заявление на изменение ПЗЗ

Внесение преобразований в правила использования надела земли регламентируется постановлением городского правительства № 457 от 17.05.18. В документе изложен порядок направления заявок на рассмотрение возможности внесения изменений в ПЗЗ на основании минимального пакета документов через онлайн площадку Госуслуг города Москвы.

Процедура согласования изменений в ПЗЗ включает в себя несколько этапов:

  • сбор документов, являющихся основаниями для изменения характеристик земельного надела;
  • подача обращения в столичный Комитет архитектуры и градостроительства (ответ готовится в течение срока в 1 месяц);
  • создание рабочей комиссии, рассмотрение дела об внесении изменений, утверждение результатов;
  • проведение публичных слушаний (за исключением случаев, когда публичные слушания проводить не требуется).

Заявление подается через онлайн площадку сайта Мэра Москвы (mos.ru). В перечень обязательных документов, которые прикрепляются к заявлению, относятся следующие:

  • пояснительная записка с обоснованиями (составляется на основании решений по инженерной защите территории, приводятся аргументы в пользу фактов недоиспользования территории, обозначаются координаты планируемого строительства и т.д.);
  • ситуационный план, на который вносятся координаты границ территории надела с нанесением на схему уже существующих построек;
  • план застройки надела новыми объектами с данными о координатах внешних границ зданий и сооружений, их технико-экономических показателей;
  • отображение смежных участков, которые имеют ограничения или особые условия применения территории;
  • подробные отчеты об обеспечении населения соответствующей нормативным индикаторами социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой, приведение индикаторов территориальной доступности проекта;
  • копия правового акта (законодательной базы), на основании которого допустимо внесение изменений в ПЗЗ или отмена существующих постановлений, связанных с применением земли, объектов застройки и границ со смежными наделами, внесенными в список объектов культурного наследия или находящихся под особой охраной.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/vnesenie-izmenenij-v-pzz/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.