Проверка оценки недвижимости

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Проверка оценки недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно.

Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценканедвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи. 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prokhodit-otsenka-rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Проверка оценщика. Проверить оценочную компанию. Этапы проверки оценщиков

Проверка оценки недвижимости

В нашей предыдущей статье мы рассказали в целом о ситуации в оценочной отрасли, какие требования предъявляются к оценщикам и что ждет отрасль в будущем. идея той статьи заключалась в том, что на сегодня в отрасли отсутствует лицензирование и введена персональная ответственность оценщика – подписанта, который должен вступить в СРО.

При заключении договора с оценочной компании в тексте обязательно прописывается данные:

  • Юридическое лицо-исполнитель и его реквизиты, данные о страховом полисе компании;
  • Данные об оценщиках, которые будут проводить оценку (ФИО, реквизиты, данные о членстве и страховке).

Таким образом, на первом этапе необходимо проверить оценочную компанию (юридическое лицо), с которой заключается договор возмездного оказания оценочных услуг (именно так он называется). На какие пункты обратить внимание:

  • Срок существования юридического лица: серьезная компания не меняет юр.лицо каждые 3 года;
  • Выручка: если компания позиционирует себя в качестве «лидера» рынка и имеет оборот 1 млн. руб./год, есть повод присмотреться внимательнее;
  • Опыт участия в государственных торгах: если компания допущена к закупкам и заключает контракты с крупными компаниями, то опыт и репутация определенно имеется.
  • Отзывы о компании в интернете: клиентов и сотрудников.

Сервисов проверки контрагентов на рынке довольно много. Ниже приведен пример анализа по юридическому лицу.

Кстати, про отзывы. Клиентам всегда проще написать негатив, ведь именно плохое обслуживание заставляет показать эмоции. А хорошее обслуживание – это то, что должно быть по стандарту (в особенности в 21 веке). Например, на нашем сайте размещены реальные отзывы наших клиентов, а в некоторых из них люди благодарят наших конкретных сотрудников.

На втором этапе необходимо проверить оценщиков, указанных в договоре. Для этого действуем поэтапно.

Этап №1. Проверить существование СРО, которая указана в Договоре. Ответственным органом за ведение реестра СРО является Росреестр. На сайте можно заказать выписку и убедиться в легитимности. Как правило, СРО заинтересованы в максимальной открытости, поэтому на своих сайтах приводят данную информацию.

Этап №2. Поиск оценщика в реестре членов. Статус оценщик обязательно должен быть «действительный».

При этом, также необходимо проверить информацию о страховании профессиональной ответственности (актуальность полиса), данные о юридическом лице, с которым заключен трудовой договор (важно, чтобы для оценщика юридическое лицо было основным местом работы), сведения о плановых и внеплановых проверках, а также назначенных дисциплинарных взысканиях.

Этап №3. Изучение квалификации. Каждый оценщик в обязательном порядке должен ежеквартально сдать реестр выпущенных и подписанных отчетов. В реестре также указывается вид оцениваемого объекта. Если специалист претендует на оценку крупного предприятия, при этом занимается только оценкой жилой недвижимости, необходимо уточнить у него о потенциальных возможностях.

Данную норму ввели в 2014 году. Тогда оценщик отчитывался 1 раз/год перед своей СРО. Начиная с прошлого года отчетность стала ежеквартальной. Основная причина: недобросовестные заказчики и исполнители, которые выпускают отчет ретроспективной датой. Этот момент является особенно важным в процедурах банкротства. Поэтому каждый подписанный отчет является учтенным.

Этап №4. Сверх специалист. В реестре СРО помимо прочего содержится информация о подписанных данным специалистом экспертных заключений на сторонние отчеты. Чаще всего такими вопросами занимаются методологи: специалисты, которые добились определенных высот с точки зрения исполнения и теперь проверяют своих коллег.

Этап №5. Пункт актуален с 01.04.2018 г. Проверить, что специалисту действительно выдан квалификационный аттестат, можно на сайте Росреестра. На сегодня, МинЭк раздел всех оценщиков на 3 направления:

  • Оценка недвижимости;
  • Оценка движимого имущества;
  • Оценка бизнеса.

Поэтому для выполнения проекта обязательно уточняйте наличие нужного квалификационного аттестата. Этап №6. Проверить полис страхования ответственности оценщика. 

Программа обязательного страхования ответственности оценщика минимизирует возможные потери и обеспечивает соблюдение законодательства в сфере оценочной деятельности. Страхование защищает заказчиков и третьих лиц от:

  • нарушения действующих требований к проведению работ, предусмотренных в федеральных стандартах оценки (ФСО), а также иных нормативно-правовых актах;
  • использования ошибочных сведений и упущения важной информации, что влечет за собой искажение итогов оценочных работ;
  • неточностей, допущенных при проведении расчетов;
  • разглашения сведений, которые являлись конфиденциальными и были переданы оценщику в рамках выполнения работ.

Для уточнения данных о наличии действующего договора о страховании необходимо зайти на сайт СРО, в членство которой вступил оценщик, и найти его карточку в общем реестре. В расширенной информации отдельной графой будут указаны данные о страховании деятельности, а именно:

  • наименование страховой компании;
  • номер лицензии;
  • номер заключенного договора о страховании;
  • дата заключения и дата окончания действия договора о страховании;
  • сумма страховки;
  • контактные данные компании-страховщика.

Все перечисленные сведения находятся в свободном доступе, и ими может воспользоваться любое заинтересованное лицо. Если у вас возникли сомнения в отношении оценщика (оценочной компании), можно связаться с компанией-страховщиком и уточнить всю информацию.

Крайне важно обращать внимание на даты заключения и окончания срока действия договора страхования ответственности оценщика. После окончания профессиональная деятельность специалиста не будет считаться застрахованной, а значит заказчик утрачивает защиту от ошибок и неточностей при проведении работ.

https://www.youtube.com/watch?v=485mf1IgLgM

Дополнительно можно проверить отзывы о специалисте в Интернете и социальных сетях, на Яндекс.Отзывах.

Вот стандартные шаги для проверки любого специалиста или оценочной компании. Работайте только с надежными и проверенными компаниям.

Приводим список действующих оценщиков по состоянию на 22.11.2019 с перечнем их квал. аттестатов. Если специалиста в этом списке нет, значит он не является оценщиком.

Реестр действующих оценщиков

Статистика проверок оценщиков ЦБ

Обзор взаимодействия службы анализа рисков Банка России и саморегулируемых организаций оценщиков

Замечания сотрудников ЦБ к оценщикам

Вопрос-ответ

Вопрос: Достоверна ли оценка, если у оценщика нет полиса страхования ответственности?

Ответ: Ст.4 ФЗ закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установила требования к оценщикам. Так, Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии со ст.27 данного Закона. В нормативном акте отражено, что страховка должна быть и у самого оценщика, а не только у юридического лица, с которым у него заключён трудовой договор. Достоверность оценки относится к наличию или отсутствию у специалиста квалификационного аттестата. Он, в свою очередь, выдаётся на основании Приказа Минэкономразвития России от 29.05.2017 N 257. Оснований для невыдачи аттестата или его отзыва только два – несдача квалификационного экзамена и отсутствие 3-летнего стажа. Иных требований к оценщику орган выдвигать не вправе. При этом согласно ст.10 Закона, договор на проведение оценки должен содержать сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика. Стоит отметить, что страховка – это способ оперативно погасить убытки пострадавшему лицу в случае их причинения. Недействительность сделки влечёт отсутствие в договоре существенных условий для данного вида соглашений. Выводы могут быть признаны недостоверными и в том случае, если они заведомо некорректны.

Таким образом, отсутствие у оценщика страховки само по себе не является безусловным основанием для признания его заключения недостоверным. Но оно даёт возможность оспорить действительность оценки в судебном порядке.

Количество показов: 9651

04.02.2020

Источник: https://ce-na.ru/articles/obshchiy-razdel/kak-proverit-otsenshchika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.