Продажа прочего имущества ндфл

НДФЛ: уплата налога при продаже личного имущества

Продажа прочего имущества ндфл

На сегодняшний день действует норма, которая позволяет не уплачивать НДФЛ при продаже определенного имущества (доли в нем), если проданное имущество находилось в собственности у физического лица более трех лет.

Виды такого имущества названы в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. К нему в частности относятся:

  • жилые дома, квартиры и комнаты;
  • дачи, садовые домики, земельные участки;
  • иное имущество (например, автомобили).
  • В случае продажи имущества, которое было в собственности менее трех лет, с дохода следует уплатить НДФЛ и представить налоговую декларацию. Однако в связи с принятием комментируемого закона ситуация меняется.

Продажа недвижимости

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в частности, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).

Минимальный период владения

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества – это срок, в течение которого недвижимость должна находиться в собственности, чтобы доходы от ее продажи не облагались НДФЛ. И составлять такой срок будет не три (как сейчас), а пять лет.

Однако по некоторым объектам недвижимости минимальный срок владения останется прежним и будет составлять три года. Для этого должно соблюдаться хотя бы одно из следующих условий:

  • право собственности получено по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • право собственности получено в результате приватизации;
  • право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Региональные власти получили право снижать минимальный предельный срок владения объектом недвижимости. Если в регионе этот срок снизят на один год, то не платить НДФЛ можно будет тем, у кого недвижимость была в собственности не менее четырех лет. А вот повышать предельный срок владения субъекты РФ не смогут.

Когда начнут действовать новые правила

Новые положения будут применяться только в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

Это означает, что физлицо, которое купило квартиру в 2015 году и продало ее через три года, сможет по-прежнему не платить НДФЛ с полученного от продажи дохода. Тот факт, что квартира будет продана уже после 1 января 2016 года, в данной ситуации значения не имеет.

 Если же оформить недвижимость в собственность после 1 января 2016 года, то в целях налогообложения полученных от продажи доходов будет учитываться либо общий (5 лет), либо региональный (то есть сокращенный) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.

 Приобретение недвижимости в собственность определяется в зависимости от основания для получения права на эту собственность, например: если вы покупаете недвижимость, то срок нахождения ее в вашей собственности будет исчисляться с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость (она указана в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП); если вы получаете недвижимость по наследству, то право на нее возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Продажа недвижимости по заниженной цене

Если недвижимость будет продана ранее минимального предельного срока владения, то продавцу потребуется уплатить с полученного дохода НДФЛ.

Однако многим известны случаи, когда для снижения налога продавец договаривается с покупателем об оформлении купли-продажи объекта недвижимости по заниженной стоимости (и зачастую в официальном договоре устанавливается цена, которая в несколько раз ниже рыночной).

Комментируемым законом законодатели попытались урегулировать эту ситуацию.

И предусмотрели, что в случае продажи недвижимости ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговой базой будет считаться кадастровая стоимость, скорректированная на этот коэффициент.

Такой подход также будет применяться только по тем объектам, которые будут приобретены в собственность с 1 января 2016 года. И, кстати, региональные власти также смогут уменьшать коэффициент вплоть до нуля.

https://www.youtube.com/watch?v=HhAcHB1S2K0\u0026list=PL82Yu8obYiHGXOZym4Q8NLGCADVkWO9Jb

Недавно был принят ещё один закон, предусматривающий переход на расчет налога на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости.

Продажа движимого имущества

Движимое имущество — любые вещи, не относящиеся к недвижимости. Это то, что не связано прочно с землей, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, или специально не отнесено к недвижимости, как, например, некоторые морские суда и суда внутреннего плавания (ст. 130 ГК РФ). К примеру, к движимому имуществу можно отнести автомобили, мотоциклы, картины и др.

Комментируемым законом предусмотрено, что при продаже любого иного имущества, кроме недвижимого, доходы не будут облагаться НДФЛ, если имущество было в собственности три года и более. Если вы продадите свой дом, который был в собственности у вас более трех лет, то платить НДФЛ не придется.

Налоговые вычеты

Для тех, кто продаст свое имущество ранее обозначенных выше сроков, законодатели сохранили возможность получения имущественных вычетов.

Имущественные вычеты при продаже имущества (или долей в нем)

Вид проданного имуществаИмущественный вычет
жилой дом, квартира, комната, дача, садовый домик или земельный участок, если они находились в собственности менее минимального срока владенияне более1 000 000 рублей.
иное недвижимое имущество, если оно находилось в собственности менее минимального срока владения (сюда относится вся недвижимость, не указанная  выше, к примеру, гараж).не более250 000 рублей.
иное имущество (за исключением ценных бумаг), которое находилось в собственности менее трех лет (сюда можно отнести в частности автомобиль).не более250 000 рублей.

У физических лиц по-прежнему сохранится право вместо вычета уменьшить суммы дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению.

В соответствующей норме НК РФ изменений не произошло (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

*Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Источник: https://nkgarant.ru/personal-income-tax-new-rules-for-payment-of-tax-on-the-sale-of-personal-property/

Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?

Продажа прочего имущества ндфл

Роман Милехин

Аудитор “Сибирская Юридическая Компания-Аудит”

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст.

11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г.

№ 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков.

Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п.

17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=MsQpggIzttU\u0026list=PL82Yu8obYiHGXOZym4Q8NLGCADVkWO9Jb

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ “бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности”.1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о “бывших предпринимателях” нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий “систематическое получение прибыли”

Понятие “систематическое получение прибыли” прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ.

В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих “льгот”:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду.

Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше “льготами”.

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, “льготами” воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы “случайно” закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

***

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

______________________________

1 С этими разъяснениями можно ознакомиться на официальном сайте ФНС России в разделе “Новости” от 11 января 2019 года: https://www.nalog.ru/rn77/news/activities_fts/8280775/.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/milehin/1257362/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.