Признание покупателя добросовестным приобретателем

Статус добросовестного приобретателя

Признание покупателя добросовестным приобретателем

31 Июля в 07:00 1622


Свою добросовестность при покупке недвижимости приходится доказывать в суде, когда возникает необходимость защиты своих интересов. И даже установление этого статуса не всегда спасает от утраты собственности.

Для приобретения или продажи недвижимости никакой статус, кроме собственника, безусловно, не нужен. И если все пройдет гладко, то статус добросовестного приобретателя нигде и не понадобится. Но в случае возникновения судебного разбирательства относительно приобретенных квадратных метров этот статус сыграет на руку честному покупателю, хотя и в этом случае есть исключения.

Юридический ликбез

Статус добросовестности нужен именно в кризисные моменты жизни.

Сам по себе этот статус, как объясняет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов, означает, что человек (или организация), который купил имущество у лица, не имевшего прав распоряжаться этой недвижимостью, не знал и не мог знать, что у продавца не было права на продажу. Итак, для добросовестности необходимо соблюсти два критерия: расплатиться деньгами за покупку и доказать, что не был осведомлен о том, что продавец не имел права распоряжаться выставленным на продажу имуществом.

Доказательство суду своей добросовестности еще не является гарантией того, что купленная недвижимость останется у покупателя.

Илья Менжунов поясняет: «В зависимости от обстоятельств добросовестный приобретатель может как остаться собственником купленного им у незаконного владельца имущества, так и лишиться его.

Первый случай распространен, когда недвижимость переходит из рук в руки через длинную цепочку сомнительных посредников, а в конечном итоге попадает в собственность законопослушного покупателя.

Второй вариант обычно вступает в силу, когда о своих правах заявляет обманутый хозяин, который лишился квартиры в результате нарушения закона. Нужно отметить, что однозначного ответа, в каких случаях добросовестный приобретатель имеет право оставить квартиру, а в каких он должен передать ее первоначальному собственнику или кому-то еще, пока нет».

Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY, добавляет: «Важно понимать, что недвижимость может быть изъята не только по иску о признании сделки недействительной.

Если в суде будет доказано, что недвижимость выбыла из владения помимо воли собственника — истца, то она будет истребована из незаконного владения в его пользу даже в случае добросовестности покупателя. Более того, недвижимость могут изъять из незаконного владения и после истечения трехлетнего срока давности. И такие примеры есть.

Например, городом Москвой была изъята квартира у супругов, купивших ее девять лет назад, так как городом было доказано, что приватизация указанной квартиры на имя первого владельца осуществлялась на основании подложной доверенности и после его смерти.

Или же также городом Москвой была изъята квартира у женщины в связи с ее незаконным наследованием, произведенным 13 лет назад, несмотря на то что женщина являлась добросовестным приобретателем и за эти 13 лет прошло несколько сделок по отчуждению указанной квартиры».

Казалось бы, если все так безрадостно, зачем вообще этот статус? Во-первых, бывают случаи, когда он защищает собственность приобретателя. Во-вторых, статус добросовестного приобретателя дает право получить уплаченные за недвижимость деньги. Чаще всего деньги должен вернуть продавец, что обычно проблематично на практике.

Но, как отмечает Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», добросовестный приобретатель имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Данная компенсация рассчитывается исходя из суммы реального ущерба, но не может превышать один миллион рублей.

И она полагается исключительно при сделках с квартирами.

Трудности перевода

Разбор юридических понятий, на первый взгляд, все проясняет, но есть в законе пара нюансов, которые делают на практике подобные ситуации весьма уязвимыми.

Во-первых, свою добросовестность покупатель должен доказать в суде сам. Изначально закон его этим статусом не наделяет.

И если с доказательствами того, что деньги за недвижимость были отданы, проблем обычно не возникает, так как всегда есть расписки и чеки, то с доказательством, что покупатель сделал все возможное, чтобы проверить юридическую чистоту покупаемой недвижимости, могут возникнуть проблемы.

Ирина Бербенева разъясняет: «Критериев вот этого „сделал все“ в законе не прописано, вообще формулировки весьма расплывчаты.

Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки.

Но, поскольку в нашей стране право не прецедентное, то в каждом конкретном случае по такой спорной сделке выносится особое решение».

Одним словом, доказать свою добросовестность весьма сложно, так как всегда нужны факты. Получается, если покупатель купил квартиру по поддельным документам, то он должен доказать, что не знал этого. Если появился наследник, то покупатель должен доказать, что искал его, что обращался в ЗАГС с нужным запросом, но не нашел. Доказать, что ты не верблюд, не всегда легко на практике.

Второй нюанс связан с компенсацией за счет казны. Во-первых, даже максимальный размер выплаты — 1 млн рублей — ничто на рынке крупного города. Чаще всего за эту сумму и комнату в коммуналке не купишь.

Во-вторых, и эту компенсацию не так-то просто получить, так как до сих пор нет никаких документов, регламентирующих порядок выплат такого рода, а это, безусловно, приводит к отказам в таких компенсациях. Кроме того, не совсем понятна формулировка о «разовой компенсации».

Получается, что подобную компенсацию можно получить один раз в жизни — как приватизировать квартиру. А что делать, если человек отличается особой везучестью и попал в подобную ситуацию дважды?

Трудностей много, поэтому лучше как-то пытаться обезопасить себя и воспользоваться советами экспертов относительно того, с какой недвижимостью лучше не связываться, так как это грозит возможной потерей статуса добросовестного приобретателя в случае судебных разборок.

Советы экспертов

Евгений Страхов, практикующий юрист рынка недвижимости, напоминает, что покупатель не может быть признан добросовестным, если приобрел недвижимость безвозмездно, то есть по договору дарения или в порядке наследования, если на момент продажи право собственности не было зарегистрировано за продавцом в ЕГРН или имелась отметка о судебном споре, если имущество выпало из владения собственника помимо его воли либо сделка заключена неуправомоченным продавцом.

Кроме того, эксперты советуют избегать покупки сомнительных квартир, тем более в настоящий момент на рынке огромный выбор предложений и всегда можно найти безопасный вариант, если не соблазняться большим дисконтом.

Итак, какие квартиры должны насторожить:

  • Недвижимость значительно дешевле рынка. 
  • Продажа по доверенности. 
  • Продажа недвижимости через короткое время после покупки. 
  • Несколько сделок с недвижимостью за небольшой период времени. 
  • Наличие информации о том, что квартира приобреталась в браке, который расторгнут и согласие бывшего супруга на продажу отсутствует. Ольга Любомирова обращает внимание, что согласие необходимо всегда. Даже если брак был расторгнут 10 лет назад и больше. 
  • Отказ продавца от получения справок с освидетельствованием в районных психоневрологическом и наркологическом диспансерах. 
  • Покупка квартиры, полученной по договору ренты, если рентополучатель внезапно и в короткое время после заключения договора ренты умер. 
  • Покупка квартиры, полученной продавцом на основании договора дарения. Если даритель старый человек, никак не связанный с одариваемым.

Статус и титул

Все вышеперечисленные ситуации не являются однозначным свидетельством того факта, что продавец мошенник и связываться с ним не нужно, но они являются сигналом опасности, требующим тщательной проверки юридической чистоты квартиры. И, взвешивая все риски, покупатель должен понять для себя, готов он на них идти или нет, а риски у таких квартир есть.

Достаточно распространено мнение, что можно оформить титульное страхование на приобретаемый объект, и никаких проблем в будущем не будет. Но практика пестрит и обратными случаями. Ирина Бербенева рассказала об одной довольно распространенной ситуации: молодая семья купила квартиру с привлечением ипотечного кредита.

Не секрет, что банки для сниженной ставки часто требуют страхование титула, жизни и здоровья заемщика. Молодые люди были не против, и соответствующие страховки были оформлены. Через полгода появился наследник, претендующий на эту же квартиру, и суд его претензии удовлетворил. Казалось бы, ситуация неприятная, но не плачевная.

Страховая компания должна выплатить соответствующую страховку, но страховщик в выплате отказал, мотивируя тем, что суд постановил взыскать выплаченные некогда 5,6 млн рублей с продавца в пользу покупателя, то есть ущерб молодой семье должен возместить незаконно продавший продавец, но никак не страховая компания, которая, в соответствии с законодательством, оказалась ни при чем. Кроме того, страховая компания считала, что раз суд не признал покупателей добросовестными, то произошедшее событие нельзя назвать страховым случаем, так как это не предусмотрено договором страхования. В результате, молодые люди оказались без квартиры и с долгом перед банком, хотя, казалось бы, подстелили себе соломку на случай непредвиденных обстоятельств.

Cтатьи по теме:

  • Покупатель апартаментов готов платить за статус
  • «Рублевка» утратила статус самых дорогих новостроек
  • «Господа, я банкрот!». Новый статус для должника

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/zakon-i-finansy/status-dobrosovestnogo-priobretatelya/

Кто является добросовестным приобретателем? Как и какими средствами доказать, что имеешь право на защиту?

Признание покупателя добросовестным приобретателем

В настоящее время, при совершении крупных сделок, особенно сделок с недвижимостью, покупатели, как правило, очень осторожны, пользуются квалифицированной помощью риэлторов или юристов, которые помогают собрать необходимый пакет документов для регистрации сделки.

Но в  жизни случается разное… и порой, в один не прекрасный момент,  казалось бы положительно заключенная сделка, оспаривается в судебном порядке какими-то «заинтересованными» лицами.

Как правило, простой обыватель, попавший в подобную ситуацию, просто впадает в ступор и не знает, что ему  нужно делать, как он может защитить свои права.

В настоящей статье проведем небольшой анализ данной проблематики, чтобы появилась какая-то ясность в действиях по защите своих прав.

Кто такой добросовестный приобретатель? Какие критерии допустимой защиты существуют? 

Законодательством установлено кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя, согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ – законодатель определяет добросовестного приобретателя — как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

1) Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.

2) Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).

Когда добросовестность приобретателя оспаривается и встает вопрос о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца, то  в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

— родственных связей;

— служебных связей;

— участия в уставных капиталах организаций;

— иных форм аффилированности.

Особенности добросовестного приобретателя недвижимого имущества. 

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого другого тем, что приобретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации.

— Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности;

— Во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Согласно общему правилу, закрепленному в абз. 2 п. 2 ст.

 223 ГК РФ, право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом.

Следует заметить: К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки.

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.

2016 № Ф06-12185/2016 прямо указывает на должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

— личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;

— соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;

— отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;

— наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Истребование имущества у добросовестного приобретателя 

Статья  302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:

— собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;

— было у них похищено;

— выбыло из владения другим путем против их воли.

— при безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.

Источник: https://park72.ru/column-kazarina/138192/

Как покупателю квартиры доказать добросовестность?

Признание покупателя добросовестным приобретателем

Добросовестный покупатель согласно ст 302 Гражданского кодекса РФ – это тот, кто не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать. Но свою добросовестность покупателю, если что, нужно будет доказать в суде.

Кто может обратиться в суд, чтобы изъять имущество у покупателя?

Собственник (или его наследник) вправе потребовать возврата недвижимости, если она была утрачена помимо его воли. Даже, если это было давно. Даже, если с момента утраты уже прошло несколько сделок купли-продажи недвижимости. Имущество могут забрать даже у добросовестного приобретателя. Последнего покупателя. Все решает суд.

Много внимания судов занимают, например, иски о признании незаконными “старых” сделок приватизации. Это особенно актуально было некоторое время назад, когда приватизация стала массовым явлением. Пострадавшим собственником здесь, как правило, выступает государство в лице муниципальной администрации.

Верховный суд РФ разбирался, кто такой добросовестный приобретатель и что именно оценивает суд.

Итак, суд должен установить:

  • действительно ли собственник объекта “потерял” его помимо своей воли,
  • было ли приобретение объекта возмездным (т.е. продавался ли объект за деньги или передавался бесплатно, например, был подарен),
  • знал ли (и что важно, мог ли знать) покупатель, что продавец не имел права продавать имущество.

На все эти вопросы в судебном процессе должны быть получены ответы.

Суды в качестве доказательства добросовестности покупателя оценивают такие меры, им принятые, как:

  • осмотрел ли покупатель объект;
  • ознакомился ли добросовестный покупатель с правоустанавливающими документами на объект недвижимости;
  • проверил ли права и полномочия продавца или доверенного лица, если сделка была по доверенности;
  • обратил ли внимание на какие-либо обстоятельства, которые должны были вызвать у него разумные сомнения. Например, была многократная продажа данного объекта за достаточно короткий срок (например, за год объект переходил к новому собственнику несколько раз).

Это значит, что покупатель перед сделкой должен максимально проверить всю информацию об объекте и его собственниках, чтобы минимизировать свои риски.

В договоре купли-продажи обычно предусматривают вот такие пункты:

    • Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником объекта, указанный объекта не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду не сдан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.
    • Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, в отношении него не начата процедура банкротства, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Продавец подтверждает, что не является ответчиком в суде как физическое лицо, в отношении него не ведется исполнительное производство, а равно уголовное преследование, с возможным предъявлением гражданского иска, вследствие чего, на объект может быть наложен арест, и/или обращено взыскание, или конфискация в пользу государства или третьих лиц. Объект не входит в состав уставного капитала юридического лица, в отношении которого начата процедура банкротства, реорганизации или ликвидации.
    • Покупатель удовлетворен состоянием указанного Объкта, установленным путем осмотра перед заключением настоящего Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов, о которых ему не сообщил Продавец.

Также обычно включают в договор следующее условие:

Продавец и Покупатель подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, психическими заболеваниями и расстройствами не страдают, на учете в психоневрологическом диспансере, под опекой, попечительством, а также под патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора.

(!) Между прочим, суды принимают во внимание, например, то, что объект приобретался с использованием ипотечного кредита. Что означает, что информацию проверял еще и банк. Если объект был застрахован от риска утраты права собственности (страхование «титула»), значит, он проверялся еще и страховой компанией. Это все плюсы в пользу покупателя.

Но, несмотря на наличие вышеуказанных пунктов в договоре, в любом случае, стоит и самому проявить должную осмотрительность! 

Самое первое, что покупатель должен сделать, это проверить информацию об объекте и правах на него в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Что можно еще самостоятельно минимально проверить по квартире при ее покупке на вторичном рынке жилья, чтобы минимизировать риски, можно прочитать здесь.

Информацию о проведенных до сделки проверках лучше сохранять.

Это могут быть выгрузки с каких-то официальных ресурсов или документы, полученные от самого продавца или от своих контрагентов (например, ваш риэлтор).

Если какую-то информацию нельзя выгрузить в виде отчета, а просто получить онлайн на экране, сделайте скрин/фото экрана, чтобы была видна дата запроса, и тоже сохраните

(!) Еще раз, предыдущий собственник (и не только продавец по вашей сделке) через суд теоретически может вернуть свою недвижимость, если она была отчуждена помимо его воли.

В этих случаях добросовестному покупателю (последнему покупателю) можно надеяться только на компенсацию от государства. Сумма ее не может превышать 1 млн. рублей. Выплачивается согласно ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Но бывают и счастливые исключения.

Такое «счастливое» исключение, например, было в следующем.

Гражданка купила квартиру. Квартира была приватизирована. Приватизирована женщиной, которая специально для этой цели подделала свидетельство о браке. Ее «супруг» имел право пользования квартирой по договору социального найма. И имел право на бесплатную приватизацию. До приватизации он умер. Квартиру приватизировала «супруга».

В какой то момент, уже после продажи квартиры нашей покупательнице, местная администрация спохватилась и выяснила, что та, старая, приватизация была незаконна. И по суду квартиру у нашей покупательницы отобрали.

Женщина, естественно, не успокоилась и дошла до Европейского суда по правам человека. Европейский суд посчитал, что российские суды не правы.

У города в момент приватизации были все административные ресурсы для того, чтобы проверить информацию о стороне приватизации и еще тогда установить, что свидетельство о браке поддельно.

Наш добросовестный покупатель никак не могла проверить правомочность сделки старой приватизации. В этой истории администрация не проявила должную осмотрительность. Квартиру вернули нашей добросовестной покупательнице.

Не часто подобные дела доходят до Европейского суда, российские суды зачастую принимают сторону добросовестного покупателя, до мелочей разобравшись в конкретном деле.

В общем, решаясь на покупку вторичного жилья, будьте бдительны!

31.05.2018

Источник: https://ipotekahouse.ru/kak-dokazat-dobrosovestnost/

Правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя

Признание покупателя добросовестным приобретателем

Мы считаем, что если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате переданного покупателю имущества, а при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.

В результате рассмотрения данного дела принимается судебный акт, который подтверждает добросовестность приобретателя. В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации. Также согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.

N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» , указанное решение суда выступает основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

———————————

Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 10.

Приобретателю не всегда требуется судебное решение, указывающее на его добросовестность. Так, в данном решении нет необходимости при добросовестном владении движимым имуществом при отсутствии против такого владения притязания собственника, поскольку регистрация прав на движимые вещи по общему правилу ст. 130 ГК РФ не требуется.

Весьма значительные проблемы, вызванные отсутствием такого судебного решения, имеются у приобретателей объектов недвижимости, поскольку в этом случае необходима государственная регистрация прав.

Например, если недействительность сделки по отчуждению имущества установлена, и, следовательно, регистрация прав приобретателя по ней происходить не будет, но собственник имущества при этом не заявляет иск об истребовании имущества.

В правовой литературе весьма часто высказывается мнение, что фигура добросовестного приобретателя возникает исключительно при рассмотрении виндикационного либо реституционного иска, и при отсутствии данных требований факт добросовестности приобретателя установлен быть не может. Нередко указывается, что «ссылка на добросовестное приобретение является мерой обороны, мерой пассивной (ответной)» .

———————————

Катунин Д. Сделки: черная воля «доброй совести» // Бизнес-адвокат. 2005. N 2.

Аналогичную позицию можно увидеть в некоторых судебных решениях.

Так, по одному из дел по иску о признании лица добросовестным приобретателем суд указал, что «единственный способ защиты права добросовестного приобретателя — в рамках виндикационного иска» .

Далее конкретизировалось: «…доказывание факта добросовестного приобретения имущества возможно лишь при разрешении спора об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 ГК РФ».

———————————

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 января 2004 г. N Ф04/331-1а/А45-2004.

Хотя возможность удовлетворения иска о признании приобретателя добросовестным и вызывает некоторые сомнения, однако с указанным ограничительным толкованием статуса добросовестного приобретателя все же нельзя согласиться .

———————————

Богданов В. И вновь о защите добросовестного приобретателя // Эж-Юрист. 2006. N 21.

В судебной практике довольно распространены иски о признании недействительной сделки по отчуждению объектов недвижимости без применения последствий недействительности, но наряду с требованием о признании недействительной государственной регистрации права на предмет сделки.

В отличие от случаев, когда заявляется требование о возврате имущества и вследствие этого суд должен рассмотреть вопрос о добросовестности приобретателя, в делах, где такого требования не предъявлено, добросовестность приобретателя исследоваться не будет, так как данный факт не является предметом доказывания.

Учитывая исковые требования, при наличии оснований суд признает сделку ничтожной и сделает вывод о недействительности произведенной по ней регистрации прав.

При этом у приобретателя объекта недвижимости не имеется фактического подтверждения судом его добросовестности, вследствие чего у него возникают значительные трудности при государственной регистрации прав. Не подтвержденные документально утверждения о добросовестности не могут явиться основанием для регистрации.

По нашему мнению, добросовестный приобретатель может все же подать в суд заявление об установлении юридического факта добросовестного приобретения им недвижимого имущества и признания его добросовестным приобретателем. Установление факта добросовестного приобретения недвижимого имущества предоставит добросовестному приобретателю возможность зарегистрировать право собственности.

Присутствие данных спорных ситуаций в судебной практике указывает на необходимость совершенствования правового механизма признания прав добросовестного приобретателя. Следует признать, что внесение изменений в ст.

223 ГК РФ урегулировало важные вопросы оформления прав добросовестного приобретателя недвижимости, но всесторонней правовой защиты этот субъект гражданского оборота не получил. В настоящий момент ст.

223 части первой ГК РФ действует в следующей редакции:

«Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента указанной в настоящем пункте государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя».

Таким образом, предусмотрено специальное основание для возникновения права собственности на объекты недвижимости, но вопрос о возникновении права собственности на движимое имущество не решен, что вызывает на практике много сложностей. Проблемы с оформлением прав добросовестных приобретателей движимого имущества на практике имеются, и отсутствие правового регулирования данных вопросов представляется неверным.

Необходимо отметить, что российское дореволюционное законодательство предусматривало правовую регламентацию вопросов возникновения вещных прав у добросовестного приобретателя движимых объектов.

Так, в проекте Российского гражданского уложения 1905 г. были закреплены положения о приобретении права собственности движимой вещи от неуправомоченного лица. Эти нормы нашли отражение в ст.

751 — 753.

«751. Движимая вещь признается собственностью того, кто ею владеет, пока не доказано противное. Право собственности или иное вотчинное право на движимую вещь, приобретенное от владельца, остается в силе, хотя бы впоследствии по судебному решению было признано, что вещь эта владельцу не принадлежала. Лицо, незаконно распорядившееся вещью, подлежит ответственности на основании статьи 748.

752. Бесповоротность вотчинных прав на движимые вещи не наступает: 1) если право приобретено безвозмездно, 2) если приобретатель, во время приобретения права действовал недобросовестно, зная, что вещь не принадлежит лицу, от которого право им приобретено, и 3) в отношении вещей похищенных или потерянных.

753. Добросовестность приобретения вотчинных прав (ст. 747, 748 и 752) всегда предполагается, и тот, кто ссылается на недобросовестность, должен ее доказать» .

———————————

Проект Российского гражданского уложения. СПб., 1905. С. 77.

Правовое регулирование вопроса о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, как и вопроса о прекращении права первоначального собственника, имеет особую важность для правоприменительной практики, от этого зависит и интерес сторон к использованию положений данного института.

Поэтому законодательство должно всесторонне регламентировать правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя при отказе в виндикационном иске первоначальному собственнику. Принятие новой нормы ст.

223 ГК РФ без внесения изменений в другие статьи Кодекса все же вряд ли следует признать правильным законодательным решением. Несомненно, многие нормы гражданского законодательства должны быть приведены в соответствие с абз. 2 п. 2 ст.

223 ГК РФ либо редакция самой нормы должна быть изменена.

Необходимо отметить, что ст.

218 ГК РФ, предусматривающая основания приобретения права собственности, прямо не указывает на возникновение права собственности у добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, как и ст. 235 ГК РФ, предусматривающая основания прекращения права собственности, не указывает такого основания для прекращения права собственности.

В.А. Рахмилович указал на сложность данной ситуации, если не исходить из того, что Гражданской кодекс РФ признает добросовестного приобретателя собственником . В противном случае у его владения отсутствовало бы необходимое правовое основание и оно опиралось бы только на отказ в иске предшествующему собственнику, т.е. на факте процессуального права.

———————————

Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С. 136 — 138.

В целях устранения существующей неопределенности в вопросе о правовом статусе добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, существует необходимость включения в п. 2 ст. 218 ГК РФ нормы следующего содержания: «Добросовестный приобретатель, у которого в соответствии со ст.

302 ГК РФ исключается возможность истребования имущества, признается собственником данного имущества». Данное положение позволит решить вопрос об основании возникновения права собственности у добросовестного приобретателя движимых объектов. Также в п. 1 ст.

235 ГК РФ следует включить следующее положение: «Право собственности прекращается в случае недопустимости истребования имущества собственником при наличии предусмотренных ст. 302 ГК РФ оснований».

Читайте еще по данной теме:

И.А. Данилов

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1_6275.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.