Принципы оборота земельных участков

Содержание

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения: правовое регулирование, принципы, ограничения

Принципы оборота земельных участков

Вопрос, связанный с правом собственности на землю, — вчера, сегодня и завтра — дискуссионный. Это отражается и на формирующихся экономических отношениях собственности, и на его правовом регулировании. В некоторой мере ситуация, которую можно охарактеризовать недостаточной проработкой отношений собственности на участки в плане законодательства, сохраняется.

В то же время именно от регулирования отношений землепользования и землевладения зависит не только социальная, но и экономическая общественная стабильность. Так, проблемы владения землей актуальны и сегодня. В нашей статье речь пойдет о принципах и особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Помимо этого, рассмотрим правовое регулирование и ограничения, существующие в настоящее время.

Общие положения

Следует отметить, что особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения с течением времени претерпевали значительные изменения. Именно поэтому целесообразно затронуть исторический аспект. Такие участки формируют самостоятельную категорию на территории РФ. Ее приоритетная роль обусловлена значимостью земель в социально-экономическом плане.

Преобразования, которые начались в процессе аграрной, земельной реформ и коснулись в первую очередь сельскохозяйственных отношений, по сей день оказывают практически определяющее влияние на правовой режим в данной сфере. Прежде всего, это подтверждается демонополизацией гос.

собственности и установлением многообразия форм владения земельными участками, возникновением новых субъектов сельскохозяйственного дела, индивидуальным порядком приватизации угодий сельскохозяйственного назначения, особым правовым регулированием оборота земель сельскохозяйственного назначения, которое выведено за рамки нового ЗК РФ от 25 октября 2001 г.

Нужно иметь в виду, что участки сельскохозяйственного назначения представляют собой в том числе предмет исследования, объект различного рода правоотношений.

Так, отдельно можно рассмотреть правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения, порядок и условия использования этих участков, охрану земель, правовое регулирование управления со стороны государства в лице его определенных структур.

Особенности регулирования

Проведем исторический анализ законодательства касательно оборота земель в отрасли сельского хозяйства. Далее разберем актуальные особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. На территории РФ земля достаточно долгий период времени была выведена из оборота. Так, государство не допускало никаких сделок гражданско-правового значения с ней.

Существовали лишь административно-командные методы и формы распределения и, соответственно, перераспределения участков, предоставления их в пользование. Тем не менее переустройство правовой и политической систем в России обусловило необходимость реализации земельной реформы. В результате ее ликвидировали исключительную гос.

собственность на землю, признали возможность покупать участки как частные площади.

Однако вплоть до сегодняшнего дня то, как регулируется оборот земель сельскохозяйственного назначения, оставляет лишь желать лучшего. Важно подчеркнуть, что законодательство в данной сфере противоречиво и отрывочно.

Таким образом, основная задача в этой части — дальнейшее определение особенностей оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также их учет в законах, связанных с землей.

О недостаточности конкретики в регулировании оборота участков можно дискуссировать хотя бы по той причине, что вопросам аренды и купли-продаже земли в действующем на территории РФ законодательстве посвящены только отдельные статьи.

Стоит дополнить, что речь идет о Земельном кодексе РФ и ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В странах же с достаточно развитым рыночным оборотом земли одной сельскохозяйственной аренде посвящаются целые нормативные акты. Например, в правовой системе Франции есть множество специальных законов, которые регулируют вопросы аренды земли сельскохозяйственного типа.

Реформирование

Чтобы полноценным образом вникнуть в тему, связанную с особенностями оборота земель сельскохозяйственного назначения, целесообразно разобрать земельную реформу в России, которая началась примерно в XX – XXI вв. непосредственно с принятия ЗК РФ.

Стоит заметить, что она предполагала адекватное реформирование всей совокупности действующих тогда нормативно-правовых актов, которые регулировали земельные отношения. Столь детальный подход связан в первую очередь с переходным периодом в экономике и, соответственно, с развитием института частного вида собственности.

Вторым фактором является значительный объем противоречий в прошлом действовавших нормативных актах и новом Законе РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Одним из самых дискуссионных вопросов, относящихся к реформированию земельного законодательства, считается вопрос принятия закона, который устанавливает статус земель сельхоз.

типа, так как эта категория земельных участков традиционно выступает как одна из наиболее ценных. Только после длительных дебатов приняли Федеральный Закон № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земельный кодекс и ФЗ

Действующий на территории РФ ЗК дает лишь общую классификацию и определение участков сельскохозяйственного типа. Он устанавливает общие правила применения таких земель.

Максимально подробным образом особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения регулирует рассмотренный выше Федеральный законодательный акт. Необходимо отметить, что он вступил в законную силу 27.01.

2003, то есть спустя полгода после его официальной публикации, которая датируется 27 июля 2002 г.

ФЗ регулирует отношения, которые связаны с владением, распоряжением, пользованием землей сельскохозяйственного назначения. Помимо этого, он устанавливает актуальные правила, а также ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Закон определяет долю в праве общего типа собственности на землю сельскохозяйственного характера, то есть регулирует сделки, результатом осуществления которых выступает появление или прекращение прав на участки земли.

ФЗ определяет условия, связанные с предоставлением земель для целей сельского хозяйства, которые находятся в муниципальной или гос. собственности, а также с изъятием их в эту собственность.

Следует иметь в виду, что существуют некоторые ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Так, действие Закона не распространяется на землю, предоставленную из сельскохозяйственных земельных участков физическим лицам для индивидуального гаражного или жилищного строительства, садоводства, развития личного дачного и подсобного хозяйства, огородничества и животноводства, а также на землю, занятую строениями, зданиями и различного рода сооружениями. Оборот названных участков земли регулируется Земельным кодексом, действующим на территории страны.

Актуальные вопросы правового регулирования

В соответствии с нормами Закона № 101 «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты РФ реализуют правовое регулирование согласно следующим вопросам:

  • Выявление момента, запускающего приватизацию участков сельскохозяйственного типа (п.4 ст.1).
  • Определение случаев безвозмездного предоставления физическим лицам в общую собственность угодий сельскохозяйственного типа, которые находятся в бессрочном (постоянном) пользовании сельскохозяйственных структур. Формирование списка ФЛ, которые вправе получить определенные доли территории, то есть регулирование оборота долей земель сельскохозяйственного назначения (п.4 ст10).
  • Порядок выявления размера доли земли (п.4 ст. 10).
  • Определение минимальных размеров участков из всех территорий сельскохозяйственного типа, которые считаются вновь образованными. Сюда целесообразно отнести и выделяемые в счет долей в праве общей собственности (п. 1 ст. 4).
  • Выявление пределов минимальных размеров участков земли для орошаемых искусственным образом сельхоз. угодий, а также других осушаемых территорий (п. 1 ст.4).
  • Определение максимальной площади угодий, расположенных в одном муниципальном районе. Стоит отметить, что они могут быть собственностью одного юридического или физического лица. Однако общий размер не может быть меньше 10 % от всей площади угодий, которые расположены в одном муниципальном районе на время получения или предоставления участка земли (п. 2 ст. 4).
  • Установление менее значимого периода аренды участка из земельных территорий сельскохозяйственного значения (п. 3 ст.9).

Источник: https://FB.ru/article/450526/osobennosti-oborota-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya-pravovoe-regulirovanie-printsipyi-ogranicheniya

3. Понятие и принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения

Принципы оборота земельных участков

Подоборотом земель сельскохозяйственногоназначения в силу п. 1 ст.

1 Федеральногозакона «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» понимается совокупностьсделок, результатом совершения которыхявляется возникновение или прекращениеправ на земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения идоли в праве общей собственности наземельные участки из земельсельскохозяйственного назначения.

Понятиеоборота земель сельскохозяйственногоназначения подразумевает переход правна земельные участки сельскохозяйственногоназначения, доли в праве общей собственностина земельные участки сельскохозяйственногоназначения (земельной доли) от одногосубъекта к другому на основании договоровкупли-продажи, дарения, мены, ренты,пожизненного содержания с иждивением,аренды, в порядке наследования, передачив уставный капитал, добровольного отказаот прав на земельный участок, а такжеиными способами, установленными земельнымзаконодательством. Под оборотом земельсельскохозяйственного назначенияпонимается также предоставление (в томчисле приватизация) гражданам июридическим лицам земель сельскохозяйственногоназначения органами государственнойвласти и местного самоуправления. 5

Целямиправового регулирования оборота земельсельскохозяйственного назначенияявляются:

обеспечениерационального использованиясельскохозяйственных земель в соответствиис целевым назначением;

охранасельскохозяйственных земель;

сохранениеи улучшение их качества.

ВЗаконе об обороте земель сельскохозяйственногоназначения закреплены пять принциповправового регулирования оборота земельсельскохозяйственного назначения.

Онипоявились при рассмотрении законопроектав Государственной Думе РФ в результатеработы трехсторонней рабочей группыпо разработке проекта Федеральногозакона “Об обороте земельсельскохозяйственного назначения”после принятия законопроекта в первомчтении.

В проекте Закона об оборотеземель сельскохозяйственного назначения,внесенном в Государственную Думу РФПравительством РФ, принципы отсутствовали.

Первыйпринцип,предусматривающий сохранение целевогоиспользования земельных участков,является интерпретацией общеотраслевогодля земельного законодательствапринципа, закрепленного в ст.

1 Земельногокодекса РФ: деление земель по целевомуназначению на категории, согласнокоторому правовой режим земельопределяется исходя из их принадлежностик той или иной категории и разрешенногоиспользования в соответствии сзонированием территорий и требованиямизаконодательства.

Его дополняет такжепринцип приоритета сохранения особоценных земель и земель особо охраняемыхтерриторий, согласно которому изъятиеценных земель сельскохозяйственногоназначения, земель лесного фонда, занятыхлесами первой группы, земель особоохраняемых природных территорий иобъектов, земель, занятых объектамикультурного наследия, других особоценных земель и земель особо охраняемыхтерриторий для иных целей ограничиваетсяили запрещается в порядке, установленномфедеральными законами.

Сохранениецелевого использования земельныхучастков из состава земельсельскохозяйственного назначенияреализуется через систему мергосударственного регулирования,устанавливающих ограничения по изменениюцелевого назначения соответствующейкатегории земель, а также через применениемер юридической ответственности занарушения земельного законодательства.

Условияизменения целевого назначения земельногоучастка из состава земель сельскохозяйственногоназначения включают возложениеобязанности на лиц, которым предоставляютсяземли сельскохозяйственного назначениядля использования их в целях, не связанныхс ведением сельского хозяйства, повозмещению потерь сельскохозяйственногопроизводства (ст.58 ЗК РФ).

Второйпринципнаправлен на ограничение размера общейплощади земельных участковсельскохозяйственных угодий, которыемогут находиться в собственностигражданина и зависимых от него лиц, т.е.на воспрепятствование образованиюлатифундий на территории одногоадминистративно-территориальногообразования субъекта РФ.

Всоответствии с данным принципом, мерыпо ограничению размера общей площадиземельных участков должны быть установленылишь в отношении сельскохозяйственныхугодий, т.е. наиболее ценной составнойчасти земель сельскохозяйственногоназначения, а не всех земельсельскохозяйственного назначения.

Данныеограничения могут действовать лишь впределах одного административно-территориальногообразования субъекта РФ, напримерадминистративного района.

Конкретныеправовые нормы, которые реализуютрассматриваемый принцип, содержатся вст.4, 5 и 11 Закона об обороте земельсельскохозяйственного назначения.

Третийи четвертый принципы,направленные на установлениепреимущественного права субъекта РФна покупку земельного участка при егопродаже, а также доли в праве общейсобственности на земельный участок привозмездном ее отчуждении, раскрыты вст.8 и 12 Закона об обороте земельсельскохозяйственного назначения.

Сточки зрения государственногорегулирования оборота земельсельскохозяйственного назначения, этипринципы обеспечивают решение несколькихзадач.

Во-первых,позволяют государству в лице субъектовРФ или, в случаях, установленных закономсубъекта РФ, муниципальным образованиямактивно или пассивно участвовать нарынке земельных участков и тем самымконтролировать этот рынок.

Во-вторых,активное или пассивное участие на рынкеземельных участков позволяет наиболееоперативно получать информацию, т.е.вести мониторинг рынка земельныхучастков.

Наконец,механизм реализации преимущественногоправа покупки препятствует скрытию,занижению реально формирующихся ценна земельные участки.

Сдругой стороны, механизм реализациипреимущественного права покупкизатрудняет совершение сделок с земельнымиучастками, увеличивает срок их совершения.Особенно это касается оборота долей вправе общей собственности на земельныйучасток при возмездном их отчуждении.

Пятыйпринципнаправлен на ограничение прав иностранныхграждан, иностранных юридических лиц,лиц без гражданства, зависимых от нихюридических лиц. Этот принцип реализованв ст.2 и 3 Закона об обороте земельсельскохозяйственного назначения.

Заключение.

Дляобеспечения надлежащего правовогопорядка использования земель необходимоиметь, как минимум, пять элементов:

1.Первым элементов является наличиеобъекта правового регулирования, накоторый распространяется данный порядок- режим. Он бывает, как правило, общий,родовой и конкретный.

Общимобъектом правового режима являетсяземля, как часть окружающей природнойсреды, обладающая пространственнойтерриторией, рельефом, растительностьюи находящаяся в сфере российскойюрисдикции.

Все земли в РФ находятся всфере государственного контроля всистеме наблюдения мониторинга,земельного кадастра, используемые землиподвергаются землеустроительныммероприятиям как при отводе в пользование,так и в ходе их эксплуатации.

Родовымобъектом режима является категорияземель, т. е. та часть земельного фондаРФ, которая предназначена и используетсяпо основному целевому назначению.

Конкретнымобъектом правового режима являетсяземельное угодье – земельный участок,независимо от его площади, предоставленныйи используемый по непосредственномуцелевому назначению.

Всвязи с таким подразделением земли, какобъект правового режима, можно выделитьобщий, особенный и специальный правовойрежим использования земель.

2.Вторым элементом правового режимаземель является наличие специальноуполномоченных государственных органовпо регулированию правового режима.

3.Третьим элементом правового режимаиспользования земель является кругсубъектов правоотношений по использованиюземель данной категории или угодий.

Землисельскохозяйственного назначенияпредоставляются:

хозяйственнымтовариществам и обществам, производственными потребительским кооперативам, в томчисле колхозам, казачьим обществам,другим сельскохозяйственным организациями общинам для сельскохозяйственногопроизводства;

государственными муниципальным унитарным сельскохозяйственнымпредприятиям, опытно-производственным,учетным, учебно-опытным иучебно-производственным хозяйствам,научно-исследовательским учреждениям,образовательным учреждениям высшегопрофессионального, среднегопрофессионального и начальногопрофессионального образованиясельскохозяйственного профиля иобщеобразовательным учреждениям длясельскохозяйственного производства,научно-исследовательских и учебныхцелей;

государственными муниципальным несельскохозяйственнымпредприятиям, региональным организациямдля ведения сельского хозяйства;

гражданамдля ведения крестьянского (фермерского)хозяйства, личного подсобного хозяйства,дачного хозяйства, садоводства,животноводства, огородничества,сенокошения и выпаса скота;

гражданамРоссийской Федерации – вынужденнымпереселенцам из государства – участниковСодружества Независимых Государств -земельные участки предоставляются дляжилищного строительства, личных подсобныххозяйств, создания крестьянских(фермерских) хозяйств, сельскохозяйственныхорганизаций.

4.Четвертым элементом правового режимаземель является наличие прав и обязанностейсубъектов правоотношений по использованиюземель, что составляет основной элементрежима. Права и обязанности субъектовзависят как от особенностей земли -используемого объекта, так и от правовогостатуса субъектов. прав иобязанностей зависит и от иныхобстоятельств, о чем подробнее будетрассмотрено ниже.

5.Пятым элементом правового режима земельявляется наличие эффективного правовогомеханизма, обеспечивающего надлежащийправовой режим использования земель.К нему относятся:

наличиеправовых норм, исполнение которыхпредотвращает нарушение правовогорежима земель и обеспечивает приоритетземель сельскохозяйственного назначенияперед землями несельскохозяйственногоназначения, а также нормы, не допускающейизъятие ценных сельскохозяйственныхземель;

наличиеправовых норм, применение которыхустраняет условия, способствующиенарушению режима земель. Например,запрещение финансированияпроектно-изыскательских работ допринятия местной администрацией решенияо предварительном согласовании местаразмещения объекта или решения суда –при возникновении спора;

наличиенаказаний за нарушение правового режимаземель. Так, ответственность в видештрафов предусмотрена за уничтожениемежевых знаков земельных участков, засамовольное занятие земли, за порчу иуничтожение плодородного слоя земли ит. д.;

наличиеправовых норм, исполнение которыхпозволит восстановить нарушение режимаиспользования земель. Например, самовольнозанятые земельные участки должны бытьвозвращены по принадлежности безвозмещения затрат, произведенных завремя незаконного пользования.

Итак,правовой режим земель сельскохозяйственногоназначения – закрепленные закономположения земель, установленные дляопределенных категорий земель.

Списокиспользуемой литературы.

Источник: https://studfile.net/preview/3000256/page:3/

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения

Принципы оборота земельных участков

Земли сельскохозяйственного назначения входят в структуру земельных ресурсов России (ст. 7 ЗК РФ).

Согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения – земли,

  1. находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также
  2. предназначенные для этих целей.

Ст. 78 ЗК РФ определяет, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться:

  1. для ведения сельскохозяйственного производства,
  2. для создания защитных лесных насаждений,
  3. для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также
  4. для целей аквакультуры (рыбоводства).

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены гл. II Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 8 ФЗ устанавливает особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением:

  1. случаев продажи с публичных торгов и
  2. случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по вышеуказанным правилам.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Особенности аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 ФЗ регулирует аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  • на срок от 3 до 49 лет (за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом):
    1. на срок до 3 лет – для сенокошения и выпаса скота;
    2. на срок до 5 лет (и без проведения торгов) – крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. 8 и 10 Федерального закона.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Особенности предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Ст. 10 ФЗ устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности предоставлен в аренду, вправе:

  1. приобрести такой земельный участок в собственность или
  2. заключить новый договор аренды такого земельного участка, 

если у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления (ст. 39.2 ЗК РФ) отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут

  • передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также
  • предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду в порядке, установленном ЗК РФ:

  1. религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации – для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации,
  2. гражданам – для сенокошения и выпаса скота.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата – в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем 5 лет. Кроме того, указанные участки не подлежат приватизации.

О вопросах приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения до вступления в силу настоящего Федерального закона см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11

Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, помимо Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, не допускается.

Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Принятие наследства не должно приводить к нарушению требований, установленных ст. 3 и (или) 4 Федерального закона, а именно:

  • иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды;
  • предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения имеют ряд ограничений.

В противном случае к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 Федерального закона (обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения).

Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

  1. сохранение целевого использования земельных участков;
  2. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
  3. преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
  4. преимущественное право участников долевой собственности на земельный участок на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
  5. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/osobennosti-oborota-zemelnich-uchastkov-iz-zemel-selskochozyaystvennogo-naznacheniya-osnovnie-printsipi-oborota-zemel-selskochozyaystvennogo-naznacheniya

Оборот земельных участков

Принципы оборота земельных участков
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оборот земельных участков

Статья рассказывает о правовом регулировании оборота земельных участков в России

Особенности оборота земельных участков заключаются в специфике процесса передачи прав на землю как имущественного и хозяйственного объекта посредством установленных гражданско-правовым и земельных законодательством правил.

Правовое регулирование оборота земельных участков как объектов недвижимости в России начинается с закрепления прав на общинное, вотчинное, и помещичье владение. До 1917 г. отношения по землеустройству и землепользованию устанавливались Гражданским уложением Свода законов Российской Империи.

Принятие 26 октября 1917 г. «Декрета о земле» стало основой национализации земельных участков как объектов пользования. Имущественные сделки с угодьями запрещались и преследовались по закону. Земельные кодексы РСФСР 1922 и 1970 годов закрепили землю как исключительно государственную собственность. Был установлен запрет оборота участков и природных ресурсов.

Исключение составляли приусадебные участки, отнесенные к личной собственности граждан, но их нельзя было купить или подарить. Только взять с разрешения государства в аренду для хозяйственных нужд.     

Гражданско-правовой режим земельных участков

Право частной собственности на землю было закреплено в ст. 9 Конституции России, принятой в декабре 1993 года и позже конкретизировалось в положениях ч. 1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), принятой в 1994 году.

Управленческая основа оборота земли как объекта недвижимости была сформирована после утверждения в 2001 году Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). Новое законодательство установило порядок регулирования земельных отношений, определило перечень их участников (ст. 6), выделило основу правового статуса земель – разных по категории и целевому назначению.

Согласно нормам Земельного кодекса, вовлечение земли в гражданский оборот осуществляется исходя из определения понятия «недвижимость». Согласно ГК РФ – ст.

130, недвижимость – это объект, который невозможно переместить без несоразмерного ущерба его назначению. Земля как имущественный объект обладает оборотоспособностью (ст. 129 ГК РФ).

По общему правилу, она может свободно переходить от одного субъекта к другому.

К участкам, в отношении которых возможны лишь некоторые сделки, относятся: особо охраняемые территории, курортные зоны, сельскохозяйственные угодья, земли связи. Для таких участков возможна аренда или иное право: бессрочное, бесплатное срочное пользование.

Возникновение прав на земельные участки

Согласно ст. 25 ЗК РФ, основания возникновения прав на землю устанавливаются гражданским законодательством. Перечень оснований для приобретения земельного участка содержится в ст. 8 ГК РФ. Получить землю в собственность или владение можно, если заключены соответствующие сделки. Ими могут быть, в частности: 

  • Договор купли-продажи;
  • Договор мены или дарения;
  • Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением;
  • Договор аренды.

Предметом сделки будет земельный участок или право на него – субаренда, частный или публичный сервитут.

Основания передачи государственных или муниципальных земель устанавливаются в ЗК РФ. Возможно решение государственного органа или муниципалитета о предоставлении земли бесплатно в собственность или бессрочное пользование.

Право на землю может быть установлено судебным решением. Так, суд признает право государственной или муниципальной собственности на бесхозный участок (на основании ст. 225 ГК, ст. 53 ЗК РФ).

Осуществление прав на земельные участки

Права на участки, изъятые из оборота, осуществляются исключительно государством и его уполномоченными органами. Согласно ст. 43 ЗК РФ, граждане и организации осуществляют права на землю свободно и на свое усмотрение, с учетом ограничений, установленных законодательством – для сохранения и защиты природных ресурсов и иных целей.                          

Вещные права на земельные участки (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) устанавливаются на основании сделки, решения государственного (муниципального) органа или суда.

Так, ограниченное правомочие по использованию чужого (соседнего) земельного участка может быть установлено соглашением между собственниками или решением суда о частном или публичном сервитуте.

                                                                                               

К обязательственным правам на землю относится аренда, право бесплатного срочного пользования. Например, собственник участка передает на время землю другому хозяйствующему субъекту или гражданину для целевого использования – постройки дома (ИЖС), занятия сельским хозяйством и другой коммерческой деятельностью. Такие отношения устанавливаются на основании сделки.

Защита прав владельцем участка возможна способами, указанными в ст. 12 ГК РФ. Восстановление собственности или другого правомочия на землю осуществляется в судебном порядке. Возможны требования по компенсации имущественного и морального вреда, возмещение убытков (при порче земли и загрязнении природных объектов), взыскание неустойки.

Прекращение прав на земельные участки

Права на земельный участок прекращаются при исполнении условий сделки, если она заключается на определенный срок и контрагенты не договорились о продлении договора.

Возможно расторжение сделки по соглашению сторон или в судебном порядке, когда сторона соглашения не исполняет установленные обязательства или выполняет их не полностью, причиняя контрагенту существенный вред.

Право на землю также прекращается в связи со смертью гражданина или при ликвидации юридического лица.

Участок может быть изъят для нужд государства. Это допустимо в случаях, обозначенных в законе (ст. 49 ЗК РФ). Изъятие участка осуществляется по соглашению с собственником, с выплатой ему равноценной денежной компенсации. Земля может быть безвозмездно изъята в виде наказания за совершение преступления. Основания конфискации устанавливаются ст. 104.1 Уголовного кодекса РФ.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/oborot-zemelnyh-uchastkov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.