Принцип ипотеки

Содержание

Понятие и принципы ипотечного кредитования

Принцип ипотеки

Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное кредитование, принципы, предмет ипотеки, заемщик, кредитор

Ипотечное кредитование – это совокупность действий, совершаемых заемщиком, залогодателем с одной стороны и банком (иной кредитной организацией) с другой стороны, по предоставлению кредита с использованием залога недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) – ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Правовые основы ипотечного кредитования составляют основополагающие принципы, проводимые в жизнь нормами права, в которых они закреплены, посредством толкования и реализации.

Следует выделить следующие основополагающие принципы ипотечного кредитования: возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность), достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность и дифференцированность.

Принцип возвратности подразумевает обязательное погашение (возврат) заемщиком всей суммы основного долга кредитору.

Свое практическое выражение этот принцип находит в постепенном погашении конкретного кредита путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет кредитной организации или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка.

Данный принцип закреплен в п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Принцип платности предусматривает обязанность заемщика заплатить кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, определяющей доступность и возмездность кредитных (денежных) ресурсов. Платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному использованию, а главное к его своевременному возврату.

В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным.

Это обуславливается тем, что банк (небанковская кредитная организация) является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в частности от кредитования.

Действующее российское законодательство предусматривает лишь один вид вознаграждения за пользование кредитными средствами – проценты. В соответствии со ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам.

Принцип обеспеченности предполагает предоставление кредита только под залог недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество), которое становится предметом ипотеки.

Данный принцип обозначает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств.

Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости предмета ипотеки и не зависит от финансового положения должника.

Следует отметить, что предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, существующее в натуре, или права на него, но и недвижимое имущество, которое «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем».

Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускается и ГК РФ (п. 6 ст. 340).

Это положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, предметом ипотеки могут выступать как приобретенные квартира или жилой дом, так и строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом.

Принцип срочности предусматривает своевременный возврат кредита в заранее установленный срок, зафиксированный в кредитном договоре.

Если устанавливаются «сроки возврата кредита», то кредит подлежит возврату частями, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок.

Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают.

В случае невозврата заемщиком кредитных средств в установленный срок и отказа кредитора пересмотреть его кредитор может принять предусмотренные договором (законом) меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.

Принцип специальности означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости либо права на него. Данный принцип предусматривает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме.

В соответствии с ним, как писал еще в начале прошлого века профессор Д. И. Мейер, «каждому имению был отведен особый лист, т. е. чтобы записи производились не по именам собственников, а по имениям».

В соответствии с этим принципом объект недвижимости должен быть точно описан и достоверно обозначен, должны быть определены доли совладельцев, сервитуты и т. п.

Принцип обязательности (принцип внесения) состоит в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны (внесены) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРП). В некоторых зарубежных странах, например, в Германии, роль ЕГРП выполняют специальные ипотечные книги.

Юридическое значение этого состоит в том, что вещные права на объект недвижимости возникают не иначе и не раньше, чем с момента такой записи, и только с этого момента ипотека становится действительной для третьих лиц.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Принцип гласности (публичности) предусматривает возможность ознакомления с данными ЕГРП (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое, получив информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, может узнать не только его технические характеристики, но и права других лиц на эту недвижимость – права залога, аренды, сервитута и т. д. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип достоверности означает, что записи в ЕГРП (в ипотечной книге) презюмируются (предполагаются) как достоверные, т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров и ипотечных книг.

Так, к примеру, в дореволюционной России учреждения, ведущие ипотечные книги (суд, ипотечные учреждения), должны были в каждом конкретном случае проверять законность акта, устанавливающего имущественные права на объект недвижимости. В силу этого чиновники должны были удостоверяться в тождестве и дееспособности всех участвующих в сделке лиц.

Принцип приоритета (старшинства) предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП (в ипотечную книгу).

В соответствии с этим принципом кредитор, заключивший самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в п. 1 ст.

43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки».

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

Принцип дифференцированности означает индивидуальный подход со стороны кредитора – банка или иной кредитной организации – к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Этот принцип соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности заемщика.

Для некоторых видов кредитования, например, ипотечного кредитования жилищного строительства, обязательным будет принцип целевого назначения, предусматривающий, что кредит выдается заемщику на конкретную цель, в приведенном примере – на строительство четко определенного объекта жилой недвижимости.

Данный принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов являются целевыми и выдаются на приобретение либо строительство объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки.

На первый взгляд, установление в договоре целевого характера использования денежных (кредитных) средств может рассматриваться как определенная форма ограничения прав заемщика. В связи с этим подчеркивается, что обязательный характер целевого использования средств, полученных в рамках кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного соглашения сторон.

При этом необходимо обратиться ст. 22 ГК РФ, в которой установлено, что полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.

Согласно указанным принципам при ипотечном кредитовании кредитор «верит» не личности заемщика, а специально обособленному объекту недвижимости (правам на объект недвижимости) – предмету ипотеки, из стоимости которого в случае неисполнения заемщиком своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои законные требования вне зависимости от финансового положения должника. Это верно даже в тех случаях, когда предмет ипотеки переходит к другому лицу.

Таким образом, ипотека благодаря наличию указанных принципов лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком, чем любые другие предусмотренные действующим законодательством способы.

Она является для кредитора самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имущество должника и не опасаясь конкуренции со стороны других кредиторов.

Источник: http://newinspire.ru/lektsii-po-dkb/ponyatie-i-printsipi-ipotechnogo-kreditovaniya-1792

Что такое ипотека и как ее получить в Сбербанке, ВТБ и других банках: калькулятор, условия и рефинансирование

Принцип ипотеки

Слово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.

  1. Об ипотеке простыми словами
    1. Что такое ипотека на жилье?
    2. Что такое ипотечная ссуда?
    3. В чем разница между ипотекой и кредитом?
  2. Как работает ипотека?
  3. Суть ипотечных кредитов
  4. История ипотеки
  5. Виды ипотечных кредитов
  6. Законы об ипотеке
  7. Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

  • Недвижимости;
  • Автомобиль;
  • Оплата обучения;
  • Лечение;
  • Предметы роскоши.

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога.

Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита.

Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» – это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру.

Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс.

Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента.

Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость.

На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие.

Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему.

Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы.

Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат.

Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых.

Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.

Как работает ипотека?

Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:

  1. Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
  2. Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
  3. Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.

Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.

При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами.

Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.

В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.

При этом заемщик может получить разницу между ценой залога и долгом по ипотеке.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров.

На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки.

В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.

Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:

  1. Иметь постоянный доход;
  2. Иметь сумму для первоначального взноса;
  3. Подходить по требованиям банка.

Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.

История ипотеки

Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг.

На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог.

Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.

История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно.

На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века.

Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.

Виды ипотечных кредитов

В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров:

  1. По соглашению сторон;
  2. По закону;
  3. По судебному решению.

К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.

Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку.

Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства.

Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.

В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:

  • Покупка жилья от застройщика;
  • Покупка жилья на вторичном рынке;
  • Ипотека на строительство жилого дома;
  • Ипотека с господдержкой;
  • Военная ипотека.

Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком.

С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов.

Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки.

А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов.

Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита.

Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/chto-takoe-ipoteka/

Ипотека что это такое – особенности, виды и этапы оформления

Принцип ипотеки

Не каждый человек знает, что такое «ипотека». Если заемщик задумывается о покупке жилья в кредит, тогда нужно более детально ознакомиться с данным термином. Важно обратить внимание на советы специалистов, которые помогут основательно подготовиться к сделке. Такой подход станет гарантией получения кредита на максимально выгодных условиях без скрытых платежей.

Что такое «ипотека»

Ипотека — это один из видов кредита, который выдается финансовым учреждением на приобретение жилой или коммерческой недвижимости.

За пользование деньгами заемщику предстоит выплачивать банку вознаграждение в виде процентной ставки. В качестве обязательного условия будет оформление обременения на приобретаемый объект.

Погашение займа происходит в сроки, установленные специальным графиком.

Некоторые заемщики интересуются, чем ипотека отличается от стандартного кредита. Рассмотрим главные отличия:

  • Финансовое учреждение выдает денежные средства исключительно на покупку недвижимости.
  • Оформление залога на имущество является обязательным.
  • Заемщик становится полноправным владельцем жилья только после полного погашения долга.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть оценена специалистом и в дальнейшем застрахована. Подобные расходы ложатся на заемщика. В результате подобной сделки финансовое учреждение испытывает определенные риски. Никто не сможет дать абсолютной гарантии на то, что выданные средства будут возмещены вовремя и в полном объеме. Именно поэтому банк долго изучает сведения о потенциальном заемщике, чтобы быть максимально уверенным в его платежеспособности.

Чем отличаются понятия «ипотека» и «ипотечный кредит»

С точки зрения потребителя, особой разницы между этими понятиями нет. Однако важно рассмотреть эти банковские продукты более детально. Станет сразу понятно, что между ними есть принципиальные различия.

Ипотечный кредит представляет собой займ, который выдается гражданам для приобретения жилья. В свою очередь, ипотекой называют вид сделки, в результате которой происходит выдача займа с оформлением залога. В качестве обременения выступает приобретаемый объект, полное право на его владение заемщик получит только после полного погашения долга перед банком.

Следовательно, главным различием становится наличие залога. Подобная мера довольно просто объясняется. Банк осознает степень своего риска в результате этой сделки, поэтому для его снижения требует оформления залога.

Особенности залогового имущества

При оформлении ипотеки есть такие варианты использования залога:

  • Как только заемщик полностью закрывает долговые обязательства, то с дома или квартиры снимается обременение. После этого гражданин становится полноправным владельцем имущества. Далее он может распоряжаться им по своему усмотрению.
  • Есть и негативный исход ипотечного сотрудничества. Как только заемщик перестает вносить ежемесячные платежи, и образуются задолженности, то право собственности на квартиру переходит банку. В свою очередь, кредитор может распоряжаться домом или квартирой. В большинстве случаев, полученное имущество продается, вырученные средства идут на закрытие ипотечного долга.

Виды ипотеки

Каждый год кредиторы предлагают клиентам разные ипотечные продукты. Каждая программа рассчитана на определенную категорию граждан и отличается преимуществами.

В 2020 году можно воспользоваться такими видами кредитования:

  • Стандартная ипотека.
  • Ипотека для военных.
  • Оформление ипотеки с использованием государственных программ.
  • Выгодные программы приобретения жилья для молодых семей.
  • Ипотека для молодых сотрудников бюджетной сферы.

Большинство кредиторов предлагают программы для приобретения недвижимости от застройщиков-партнеров. Как показывает практика, именно подобный вид ипотеки является одним из самых выгодных для заемщика.

Основные этапы оформления сделки

Рассмотрим шаги, которые необходимо предпринять потенциальному заёмщику для получения денежной суммы:

  1. Выбор кредитора и подробное изучение ипотечных программ.
  2. Подготовка документации для проведения сделки.
  3. Ознакомление с предложенными условиями кредитования.
  4. Оценка собственных материальных возможностей.
  5. Написать электронное заявление.
  6. Дождаться ответа от кредитора.
  7. Посещение банка и предоставление документации.
  8. Заключение договора.
  9. Получение средств.
  10. Погашение займа в сроки, установленные соглашением.
  11. Закрытие ипотечного договора и переход квартиры в собственность заемщика.

Стоит рассмотреть каждый из основных этапов более подробно.

Подготовка к оформлению

Большинство будущих заемщиков начинают оформление ипотеки с тщательного подбора кредитора. В рамках этого этапа рассматриваются имеющиеся предложения банков и их условия сотрудничества. Для того чтобы найти наиболее выгодный вариант кредитования, следует изучить как можно больше банковских продуктов. Каждая программа отличается своими преимуществами и недостатками.

Также предстоит определиться с видом приобретаемой недвижимости. Займ может быть предоставлен на покупку квартиры или дома. В случае покупки квартиры необходимо выбрать между жильем в новостройке или вариантом на вторичном рынке.

Как подготовить документы для ипотеки

Как только вопрос с выбором кредитора и типа жилья решен, необходимо заняться подготовкой документов. Список необходимой документации можно найти на официальном сайте финансового учреждения или спросить у сотрудника горячей линии.

В большинстве случаев, пакет документов будет стандартным:

  • Оригинал и копия паспорта.
  • Справка о размере заработной платы.
  • Трудовой договор или копия трудовой книжки.
  • Любой из документов, который подтверждает личность клиента.
  • Для мужчин призывного возраста — наличие военного билета или документа, подтверждающего причину отсрочки от военной службы.

У каждого банка свой список документации, поэтому накануне сделки необходимо еще раз уточнить эту информацию. При возникновении вопросов относительно личности заемщика банки могут потребовать предоставление дополнительных документов. Это позволяет банкам более объективно оценить платежеспособность клиента.

Оценка собственной материальной обеспеченности

Одной из главных обязанностей заемщика в рамках ипотечного договора является своевременное возмещение заемные средства. При этом платеж вносится в полном объеме и не позднее срока, обозначенного в соглашении.

Именно поэтому будущему заемщику стоит заранее оценить свои материальные возможности. Здесь есть несколько факторов, которые могут существенно изменить ситуацию. Размер ежемесячного платежа может быть изменен в меньшую сторону, если увеличить период кредитования. Конечно, каждый прибавленный год будет увеличивать сумму переплаты, однако размер ежемесячного взноса будет ниже.

Когда банк сможет дать ответ по ипотечной заявке

Каждый кредитор работает в условиях жесткой конкуренции, поэтому создаются все условия для привлечения клиентов.

Немаловажным фактором при оформлении ипотеки является длительность периода, в течение которого банк дает свой ответ. При рассмотрении заявки сотрудники должны тщательно проверить личность потенциального заемщика.

На это потребуется определенное время, но в любом случае не придется ждать слишком долго.

Важно! Большинство банков сообщают о своем решении по ипотеке в течение одной рабочей недели.

Как происходит оформление ипотеки

Для подписания ипотечного договора клиент должен явиться в ближайшее отделение выбранного банка. При себе необходимо иметь пакет документов, которые потребуются для заключения сделки.

Клиент должен выполнить несколько важнейших действий:

  1. Заняться подбором квартиры или дома.
  2. Произвести оценку недвижимости с помощью квалифицированного специалиста.
  3. Оформить страховку.
  4. Подготовить документы на недвижимость.
  5. Оформить обременение на приобретаемую недвижимость.

После подписания договора и совершения сделки можно въезжать в новую квартиру.

Как происходит погашение ипотеки

Ипотека — это кредит, по которому все средства должны быть вовремя возмещены банку. В противном случае, придется расстаться с жилой площадью. Ежемесячные платежи необходимо вносить по графику, который предоставляет кредитор в момент заключения сделки.

По предварительному соглашению с банком допускается досрочное погашение займа. Как правило, о своем решении следует заранее уведомить кредитора. Это позволит снизить переплату и ускорить процесс получения права собственности на жилье.

Как происходит закрытие ипотечного договора

Внесение последнего платежа в рамках ипотечного кредитования является наиболее приятным моментом для каждого заемщика. Как только будет внесен заключительный платеж, происходит закрытие задолженности.

Далее с недвижимости снимаются наложенные ранее обременения, жилье переходит в собственность к гражданину.

Теперь он имеет право совершать с ней любые действия (продажа, сдача, перепланировка) без согласования с банком.

Не забудьте уточнить в банке, точно ли произошло погашение всего долга. В качестве доказательств необходимо взять у кредитора справку о том, что все долговые обязательства выполнены в полном объеме, и что у банка нет больше к вам претензий. Это позволит избежать проблем при возникновении разногласий в дальнейшем. Это особенно станет полезно в том случае, если ипотека была погашена досрочно.

Правила выбора ипотеки

Многие заемщики не знают, как правильно подобрать ипотечную программу. Сегодня множество банков предлагают различные займы на приобретение жилья. Каждый банковский продукт отличается своими преимуществами и недостатками. Поэтому невозможно дать универсального совета, какую ипотеку лучше всего оформить. Нет таких условий кредитования, которые будут выгодны абсолютно для всех заемщиков.

Заемщику стоит ориентироваться на такие параметры:

  • Репутация кредитора и разнообразие его программ. Можно ознакомиться с информацией на официальном сайте и почитать отзывы реальных клиентов на независимых источниках.
  • Размер процентной ставки. Этот параметр будет влиять на сумму переплаты.
  • Наличие в банке зарплатной карты. Это добавит шансы на получение положительного ответа.
  • Возможность досрочного погашения кредита.
  • Список обязательных требований.
  • Необходимость присутствия созаемщика.

Важно! Для оценки собственных материальных возможностей следует воспользоваться онлайн-калькулятором. Этот сервис позволит узнать условия ипотечного договора. Провести расчет можно в любой момент до подписания соглашения.

Современные кредиторы создают максимально удобные условия для получения ипотеки. Потенциальному заемщику остается только выбрать наиболее подходящий вариант и найти квартиру.



Источник: https://ipotekyn.ru/ipoteka-eto/

Что такое ипотека: объяснение для чайников | Финтолк

Принцип ипотеки

Слово «ипотека» используют теперь даже дошкольники, услышав его от родителей, но, конечно же, не до конца понимая его смысл.

Если простыми словами, то ипотека — это получение кредита в банке под залог покупаемой жилой недвижимости.

Жилая недвижимость в свою очередь может быть первичной (например, квартира в строящемся доме) или вторичной (квартира в уже построенном доме с различной степенью изношенности).

Банк, подписывая договор с заемщиком, позволяет тому пользоваться жилой недвижимостью, пока тот выплачивает кредит. Если по каким-то причинам заемщик перестает платить, банк будет иметь право распоряжаться квартирой или домом, который был приобретен в ипотеку, на свое усмотрение.

Чем ипотека отличается от кредита?

  • По сути, ипотека является разновидностью кредита, но имеет вполне определенные цели — покупку жилой недвижимости. Если вам нужен автомобиль или коммерческая недвижимость, то это уже не ипотека.

  • Также отдельно банки предлагают потребительские кредиты — их особенность в том, что банк не спросит у вас, на что именно вы хотите потратить деньги. К жилой недвижимости, помимо квартир, относятся дома, коттеджи, таунхаусы, также может быть приобретена часть квартиры или часть дома.

    Еще в ипотеку можно приобрести земельный участок под строительство дома и даже гараж (хотя жить в нем, пожалуй, не стоит).

  • Процентная ставка по ипотеке, как правило, ниже, чем по автокредиту или по другим видам кредита.
  • Ипотека предназначена для физических лиц.

    Если организация хочет одолжить деньги у банка под покупку недвижимости, это будет уже другой вид кредитования.

  • Срок, на который выдается ипотечный кредит, может составлять до 30 лет. На машину или на потребительский кредит ни один банк таких условий не предоставит.

Еще 20 лет назад в России мало кто мог себе позволить ипотеку — проблема была в низких зарплатах и в больших процентных ставках. Сейчас банки уже не так строги с размером официальной зарплаты, да и ставки существенно снижены.

Что же нужно для оформления ипотеки?

Ипотека предоставляется только совершеннолетним гражданам. Некоторые банки готовы подписать с вами договор, только если вам не меньше 21 года. Есть и верхняя граница возраста — не старше 75 лет.

Также заемщик должен иметь официальное трудоустройство или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).
Недавно появилась новая категория занятости — самозанятость. Она тоже подойдет для получения ипотеки.

Есть достаточно стандартный список документов, который запросит почти каждый банк, его мы и приведем тут. Но список каждый год немного меняется, и банки имеют право запросить и другие документы, поэтому перед поездкой к ипотечному менеджеру конкретный список документов лучше будет уточнить.

Итак, вам понадобятся:

  • Паспорт гражданина РФ
  • Анкета. Как правило, ее можно скачать на сайте банка в форматах. doc, .pdf или заполнить на самом сайте.
  • Сведения о трудоустройстве. Для большинства подойдет копия трудовой книжки, заверенная печатью работодателя, и справка с указанием должности, стажа и даты начала работы. Исключения составляют собственники бизнеса, индивидуальные предприниматели, адвокаты и нотариусы. Для них подтверждающие трудоустройство документы будут другие, но это достаточно узкий вопрос, и в данной статье мы не будем в это углубляться.
  • Документальное подтверждение ваших доходов. Раньше банки требовали справку по форме 2-НДФЛ, теперь достаточно справки от работодателя на фирменном бланке. И небольшой лайфхак: если вы с начальством в хороших отношениях, зарплату вам могут «нарисовать» и больше, чем у вас на самом деле есть. Для ИП и владельцев бизнеса понадобится налоговая декларация с отметкой, что она была получена налоговыми органами.
  • Документы по приобретаемому имуществу. Это, прежде всего, договор купли-продажи. Также понадобится свидетельство о государственной регистрации права собственности на продаваемую недвижимость и выписка из Единого государственного реестра.

Если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, то у всех крупных строительных компаний есть свои ипотечные менеджеры.

Они помогут вам собрать и подготовить нужные документы, а также подскажут, какие банки аккредитованы их строительной компанией для ипотечных программ. Туда-то вам и предстоит отправиться.

Запрос можно сделать сразу в 2-3 банка, так больше шансов, что ипотека будет хотя бы одним из них одобрена.

Если же сразу несколько банков одобрили вам жилищный кредит, выбирайте, где лучше. У разных банков могут отличаться процентные ставки, сумма первого взноса, список документов, а некоторым важна и близость банковского филиала к дому.

Финансовые условия получения ипотеки

А теперь поговорим о главном — о цене вопроса! Если раньше непременно нужно было иметь первоначальный взнос, размеры которого колебались от 10 до 30 %, то теперь некоторые банки готовы подписать с вами ипотечный договор без этого условия! Конечно, чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше будет «тело» кредита и тем больше шансов, что вам его одобрят, но для некоторых вариант «без первоначального взноса» — единственно возможный, так как у них нет никаких накоплений и нечего продавать, а иметь свое жилье хочется. Поэтому порадуемся за тех, для кого открылись новые возможности!

Второй важный вопрос — срок ипотечного кредита. Банки охотнее дают свои деньги на 25 лет, нежели на 5, тем самым они облегчают ежемесячное финансовое бремя для заемщика и зарабатывают больше процентов, но есть такой чудесный инструмент — досрочное погашение, и при желании можно потом сократить срок выплаты жилищного кредита или снизить размер ежемесячной выплаты.

И последний, но не самый малозначимый вопрос, это процентная ставка. Сейчас она колеблется от 4,65 (та самая ипотека с господдержкой для семей с двумя и более детьми) до 12 %. В среднем ставка на 2020 год составляет 8,7 %, что ниже, чем в 2019, и тем более в ранних годах.

С каждым годом процентные ставки по ипотечным кредитам снижаются, что не может не радовать, но до Европы и США нам еще далеко: у них жилье можно купить под 3-5 % годовых.

В некоторых случаях ставка доходит и до 1 % — лишь бы жилье купили, лишь бы в нем жили и оно не рушилось и не ветшало со временем от невостребованности.

Источник: https://fintolk.pro/chto-takoe-ipoteka-finansovoe-bremja-ili-novye-vozmozhnosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.