Принцип долевого строительства

Содержание

Долевое строительство и его особенности в 2020 году – Твой риелтор

Принцип долевого строительства

14.02.2020

Сейчас обзавестись жильем в новостройке можно массой разных способов. Некоторые из них вполне рискоустойчивые, другие же наоборот, вовсе незаконные.

В целом законодатель сейчас пропагандирует только один вариант, предусмотренный ФЗ-214. Изучив его, можно пытаться разбираться в том, что такое долевое строительство.

Рассказываем подробности актуальные на 2020 год, поясняем отличия от механизма ЖСК и предлагаем ознакомиться с образцом договора.

Что такое долевое строительство?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Прежде чем приобретать квартиру в доме, который еще не сдан, нужно внимательно изучить законодательство.

Иначе можно стать одним из десятков тысяч обманутых дольщиков – иначе говоря теми, кто заплатили деньги за жилье, но не могут дождаться его годами и даже десятилетиями.

Причем проблема эта максимально актуально, ведь такие дома появляются и сейчас – например, в Саратове сейчас на грани признания проблемными находятся целых 11 новостроек.

В первую очередь нас интересует ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».  Это как раз тот закон, который регулирует механизм возведения новостроек девелопером за счет так называемых инвесторов, или проще – дольщиков. Именно в 214 фз можно уточнить все об участии в долевом строительстве.

Что такое долевое строительство с точки зрения законодателя?

Как обычно, закон дает довольно витиеватое определение. Это отношения, в которых девелоперы привлекают деньги физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов. Причем привлечение это может быть только в трех вариантах оснований:

На основании ДДУ (договора долевого участия)Это определенный документ, форма которого законодателем точно не определена. Но в статье 4 ФЗ-214 есть масса условий, которые должно соблюдаться, чтобы договор можно было назвать именно ДДУ.
Путем выпуска эмитентом облигаций – жилищных сертификатовВ этой ситуации законодатель разрешает продавать сертификаты только в том случае, если организация, их выпускающая, соблюла особые требования к земельных участкам и разрешениям на строительство. Юридически – ценная бумага. Фактически – уже неиспользуемая схема продажи.
ЖСК и ЖНКЭто жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Их деятельность регулируется отдельным законом ФЗ-215

Застройщик в любой их этих схем – это юридическое лицо, которое является либо собственником, либо арендатором земельного участка, на котором разрешено построить многоквартирное жилье. Дольщик – это инвестор, который фактически платит застройщику за право в дальнейшем получить от него квартиру.

Процесс долевого участия

Чтобы проще было понять, что такое долевое строительство, нужно разобраться в алгоритме этих правоотношений:

  • Девелопер-застройщик берет в аренду или покупает землю, получает на нее всю нужную документацию с подтверждением прав. Земля обязательно должна быть обозначена в генплане региона как участок под жилищное строительство.
  • Получает разрешение на строительство, оформляет все нужные документы в администрации города и министерстве строительства региона
  • Заключает договор долевого участия в строительстве, выплачивает необходимую сумму в компенсационный фонд
  • Получает от дольщиков средства за определенные квартиры и параллельно строит сами квартиры
  • После постройки передает дом в собственность дольщикам

Как приобрести квартиру через долевое строительство

Мы определились, что 214 фз об участии в долевом строительстве фактически предлагает две легитимные схемы покупки недвижимости. Это договор долевого участия и договор с ЖСК.

Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень неоднократно говорил, что наиболее защищены граждане, которые приобрели жилье по договору ДДУ.

Для того, чтобы понять «почему?», нужно знать особенности обоих видов договоров.

Через ЖСК

ЖСК – это сообщество людей, которое создано для строительства и управления многоквартирным домом. Люди вступают в кооператив, устраивают собрания и фактически самостоятельно управляют строительством, нанимая генподрядчиков. Соответственно, вся ответственность также равномерно распределяется на членов ЖСК, или, как их грамотно называть, пайщиков.

Регистрация права собственности на вашу квартиру производится не на основании договора – регистрационные органы могут его и не видеть или же просто не будут внимательно проверять законность любого из пунктов. Основания для права собственности – это справка, подписанная председателем ЖСК о том, что вы выплатили всю сумму за свое будущее жилье.

Плюсы и минусы системы ЖСК

Договор ЖСК несет за собой несколько преимуществ:

  • Можно вносить сумму за новую квартиру достаточно длительный срок, разными платежами – если удастся договориться с собранием кооператива
  • Намного меньше дополнительных сборов, по сравнению с ДДУ
  • Юридически пайщик принимает собрание в строительстве дома, может вносить предложения по изменению этажности, проекта планировки самого дома и прилегающей территории
  • В будущем управлять домом будет не управляющая компания или ТСЖ, а тот же ЖСК – можно заранее предусмотреть платежи и в итоге сумма за коммунальные услуги будет меньше – если получится все сделать как надо

Со всеми плюсами система ЖСК имеет несколько кардинальных минусов, из-за которых можно стать обманутым дольщиком

  • В отличии от ДДУ не предусмотрен компенсационный фонд – т.е. в случае, если ЖСК станет банкротом, государство не выделит деньги на достройку многоэтажки из специально сформированного фонда
  • Государственная поддержка последние 10 лет с точки зрения законодательства оказывается именно схеме покупки через ДДУ — 214 фз об участии в долевом строительстве меняется практически каждый год, в сторону более спокойного и уверенного положения покупателя-дольщика
  • Члены ЖСК являются застройщиками и в случае каких-то ошибок штрафы получает именно ЖСК
  • И самое главное – сумма за строительство квартиры, которую вы приобрели, не закреплена. То есть фактически при увеличении цены строительства – подорожал кирпич, много штрафов, инфляция или другой повод – увеличивается и цена квартиры. Поэтому пайщики ЖСК нередко вынуждены вносить дополнительные суммы за свое будущее жилье.

Риски стать обманутым дольщиком, купив квартиру через договор ЖСК, очень высоки. Так как отсутствие регистрации договора в Росреестре не исключает двойные продажи квартир!

Через договор долевого участия

Давайте разберемся, что такое ДДУ. По сути это договор, согласно которому застройщик обязуется передать вас квартиру в построенном доме.

При этом срок строительства, отличительные черты квартиры регулируются обязательными пунктами, предусмотренными 214-ФЗ.

Также этот договор обязательно проходит проверку по всей базе Росреестра, поэтому продажа одной квартиры разным дольщикам – читай, мошенничество – исключено.

Если схема покупки квартиры проходит через договор долевого участия – двойные продажи квартир исключены!

Нужно понимать, что указанный в договоре срок сдачи дома – это не срок передачи квартиры. Поэтому убедитесь, что вы верно все прописали в бумагах с девелопером. От даты, указанной в договоре, застройщик может тянуть еще два месяца – это так называемый страховой срок, который в судебной практике обычно учитывается вне права требования неустойки.

Плюсы и минусы ДДУ

Есть несколько основных плюсов, которые стоит учитывать, разбираясь в нюансах договоров долевого участия. Зато именно они кардинально защищают дольщика, в отличии от других схем покупки.

  • Участие в компенсационном фонде долевого строительства. Подробнее об этом читайте ниже
  • Регистрация договора в Росреестре, что исключает продажу одной и той же квартиры в долевом строительстве. Именно по этому причине рекомендуется выбирать долевое строительство через ДДУ, а не через ЖСК.
  • В доме без вашего ведома не появятся различные пристройки – начиная от простых магазинов и заканчивая многоярусной стоянкой. В случае с ЖСК это вполне реальные практики
  • Также дом не будет расти в этажах
  • Вы не будете оплачивать различные штрафы ЖСК, да и в целом цена договора утверждена окончательно
  • Схема расторжения договора утверждена федеральным законом, а не внутренними правилами ЖСК, исключены любые пени и штрафы с дольщика
  • Вся разрешительная информация является прозрачной, прописывается в договоре
  • Есть гарантии не только на сам дом, но и на вашу квартиру, причем также есть понятный алгоритм приемки жилья с подписанием акта.

Минусы:

  • Большая цена за квартиру за счет множества сборов с застройщиков и требований к их уставному капиталу
  • Отсутствие гибкости в строительстве дома. Там где ЖСК в случае проблем спокойно увеличит этажность и, соответственно, количество квартир на продажу, девелопер по ДДУ вынужден регистрировать массу бумажной волокиты и заручаться согласием на изменение проекта у каждого дольщика

Подробнее об отличиях ЖСК и ДДУ можно прочитать в нашей статье «Особенности ДДУ и ЖСК».

Как приобрести квартиру в ДДУ

Чтобы понять основную специфику механизма, следует знать, как расшифровывается дду – это договор долевого участия в строительстве. Ключевое – не договор купли-продажи, а именно долевого участия. В этой ситуации вы приобретаете не материальный объект, а ПРАВО на требование материального объекта, или квартиры.

Что нужно проверить

Основной пункт, содержащийся в любом ДДУ – это предмет договора. В нашем случае это обязанность девелопера в оговоренный срок и за оговоренную сумму передать дольщику квартиру. Регулируется предмет договора статьей №4 ФЗ-214.

В договоре обязательно должны быть:

  • Срок передачи квартиры
  • Срок ввода дома
  • Срок уплаты цены
  • Гарантийные сроки и обязательства

Нужно проверить, когда был зарегистрирован первый договор долевого участия в новостройке, где вы собираетесь приобретать квартиру.

  • Если это произошло до 1 января 2020 года, то проверяйте наличие страхования у дома – это договор со страховой компанией, которая будет за счет страховой суммы возводить дом в случае проблем у девелопера
  • Если произошло после 1 января 2020 года – то вступают в силу изменения 2020 года, связанные с компенсационным фондом. Дом в случае проблем будут достраивать за счет взносов застройщиков в этот формируемый государством фонд.

Также необходимо проверить, насколько полно застройщик раскрывает информацию о своей деятельности и о самой новостройке:

  • Нужно узнать о самом юридическом лице – кто директор, когда зарегистрирована, не имеет ли проблем с законом. Первые два пункта раскрывает сам девелопер. Последний пункт проверяется поиском по СМИ и базе Арбитражного суда.
  • Застройщик обязан раскрыть данные по разрешению на долевое строительство – кем оно выдано, сколько длится. Вы можете уточнить в органе, выдавшем разрешение, правомочность действий девелопера – обычно это администрация города, в котором ведется строительство. За редким исключением – министерство строительство региона, точнее, отдел жилищного строительства в нем.
  • Нужно изучить проектную декларацию и все изменения в ней, которые публикуются каждые три месяца, которые ведется стройка

Предлагаем ознакомиться с договором долевого участия и внимательно изучить его (скачать образец)

Как зарегистрировать ДДУ

Процесс регистрации договора достаточно прост. Вам нужно подписать договор в офисе застройщика и отправиться либо в Росреестр вашего региона, либо в ближайший многофункциональный центр деловых государственных услуг, разницы нет. Обычно место предлагает застройщик.

Источник: https://xn--80adimbgbbcbg7aggfxn.xn--p1ai/ipoteka/dolevoe-stroitelstvo-i-ego-osobennosti-v-2020-godu.html

Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства

Принцип долевого строительства

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры.

К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования.

Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство – это..

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе.

Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме.

Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки.

К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный.

В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене.

Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом.

Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы.

Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться.

Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура.

Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, какдолевое строительство.

Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить.

В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много.

Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде.

Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц.

Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье.

Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости.

В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника.

После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. – все это может существуенно разниться.

Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется “переуступка долевого строительства” или “переуступка права требования”. Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь.

Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора.

Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки.

Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить.

Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия.

Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты.

Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости.

В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства.

Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте.

Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая.

Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту.

Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

Источник: https://FB.ru/article/164933/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-preimuschestva-i-nedostatki-dolevogo-stroitelstva

Квартира в долевке: подводные камни долевого строительства

Принцип долевого строительства

Покупка жилья в долевке ассоциируется с опасностями.

Все из-за того, что раньше люди часто сталкивались с мошенничеством: сдача дома затягивалась, одну квартиру пытались продать нескольким людям, а иногда застройщики просто исчезали с деньгами.

С 1 июля 2019 года договоры долевого участия больше не действуют, но возможность купить квартиру подешевле в недостроенном доме сохранилась. Расскажем, как это делают другие.

Долевое строительство в 2019 году

С 1 июля 2019 года квартиры в новостройке выкупаются по-новому.  Для сделок используют эскроу-счета, открытые в аккредитованных банках. Новая схема призвана защитить дольщиков.

Эскроу-счет — это банковский счет, на который покупатель недвижимости перечисляет свои деньги. Они хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию и покупатель не получит на него право собственности.

Таким образом, в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и покупатель. При этом покупатель передает деньги не напрямую застройщику, как это было раньше, а банку. А банк отдает деньги строительной компании только после завершения работ и передачи права собственности на квартиру новому владельцу.

Еще один плюс нововведения в том, что банк будет самостоятельно проверять застройщика. Поэтому недобросовестной или финансово неустойчивой строительной компании получить проектное финансирование вряд ли удастся. Новый алгоритм действует уже сейчас.

Возможность прямой передачи денег от покупателя к застройщику сохранилась только для новостроек, которые почти готовы. Считается, что у дольщика в этом случае минимальные риски.

По старым правилам и без использования эскроу-счета достраивается еще 14,4 млн м².  

Ситуация 1. Покупка квартиры по старым правилам

Владимир решил купить квартиру в доме, который был закончен на 50%. Он уже не попадал под программу с использованием эскроу-счета, поэтому порядок покупки был прежним.

Владимир знал, что долевое строительство связано с рисками, поэтому занялся тщательной проверкой застройщика и его документов:

  • Проверил разрешение на строительство многоквартирного дома — нужно проверить, что разрешение на строительство действительно есть, а также, что оно не замаскированно под благоустройство территории и т.п.;
  • Проверил наличие свидетельства, подтверждающего право собственности или аренды земельного участка под домом;
  • Посмотрел проектную декларацию — в ней можно найти данные о прошлых работах застройщика, а также информацию о его финансовом состоянии;
  • Проверил информацию о застройщике в ЕГРЮЛ, базе судебных исков.
  • Даже строительные компании с десятилетним опытом работы могут неожиданно обанкротиться или пропасть, поэтому проверку необходимо проводить в любом случае. Это забота о собственной безопасности.  

Ситуация 2. Покупка квартиры через эскроу-счет

Мария в начале 2019 года покупала квартиру через эскроу-счет. Она заключила с застройщиком договор о том, что оплата квартиры будет проходить с участием банка, т.е. через эскроу-счет. Предварительно нужно было зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. На это ушло 7 дней, но иногда процедура затягивается до 10 дней.

После этого между Марией, застройщиком и банком был заключен трехсторонний договор на 1,5 года (срок может изменяться). Он устанавливается исходя из времени, которое необходимо для сдачи дома в эксплуатацию и «передачи ключей» владельцу.

Мария не ходила в банк, а только получила платежку с реквизитами эскроу-счета, на который и перечислила деньги. На оформление сделки ушло еще около двух недель. Итог — квартира успешно куплена и оформлена в собственность.  

Ситуация 3. Покупка квартиры в ипотеку через эскроу-счет

Андрей покупал квартиру в новостройке в ипотеку. Для него все было в новинку, в том числе недавно появившийся порядок покупки долевого жилья через эскроу-счет.

Он тоже заключил с застройщиком ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре. После, пришел в банк, в котором у него был открыт зарплатный проект, и взял ипотечный кредит на покупку жилья. Банк перечислил деньги на эскроу-счет за Андрея. А их дальнейшие отношения сложились по обычной ипотечной схеме: Андрей регулярно перечислял в банк деньги за кредит и проценты по нему.

В сделке участвовало 4 стороны: застройщик, банк с эскроу-счетом, банк-кредитор и сам Андрей.

Важно! Ипотеку можно получить в любом банке, а не только в том, с которым заключил договор застройщик. При этом условия обслуживания будут одинаковы. При желании во время строительства дома кредит можно рефинансировать в другом банке, если появятся более привлекательные условия.

Подведем итоги

Если строительство на 1 июля уже идет, а в доме продано несколько квартир по старой схеме, то с покупателем могут заключить договор по новой или по старой схеме. Заключая сделку без эскроу-счета, стоит в два раза ответственнее подойти к проверке застройщика.

Если строительство началось после 1 июля, купить жилье можно только по новым правилам. Это гораздо безопаснее и не многим сложнее старого порядка.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kvartira-v-dolevke-podvodnye-kamni-dolevogo-stroitelstva

Долевое строительство: плюсы и минусы для покупателя и застройщика | Правоведус

Принцип долевого строительства

На сегодняшний день, покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, является наиболее актуальным способом приобрести собственное жилье.

Высокий спрос обусловлен для строительной компании возможностью привлечения мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей возможностью сократить расходы на приобретение объекта недвижимости на 30-50%.

Однако, стоит отметить, что Федеральный закон №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” имеет для всех участников долевого строительства, как преимущественные стороны, так и недостатки.

Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости

Принятие Федерального закона 214-ФЗ Правительством РФ сразу же внесло свои коррективы в деятельность строительных компаний, при этом, покупатели приобрели надежную правовую защиту для своих инвестиций. Для дольщиков плюсы договора долевого участия по 214-ФЗ очевидны:
1. Значительное снижение риска двойных продаж объектов недвижимости.

Данное преимущество обусловлено необходимостью регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки. Во-первых, Росреестр не может дважды зарегистрировать договор ДУ на один и тот же объект.

Во-вторых, договора по 214-ФЗ существенно снижают риски банковских организаций, которые выдают кредитные продукты для приобретения новостроек. В-третьих, закон долевого участия в строительстве обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

Кроме того, документы на оформление права собственности может подать сам дольщик без участия представителя застройщика (девелопера).

В качестве примера о двойной продаже квартиры, которую пресекает ФЗ-214 о долевом участии, рассмотрим следующую схему.

На начальной стадии строительства застройщик заключает договор долевого участия с подрядчиком или инвестором-дольщиком, условием для расчета за инвестиции является передача в собственное распоряжение последним квартир в готовом доме.

Далее возникает конфликт между застройщиком и партнерами и деловые отношения, оформленные договором, разрываются. Застройщик, в свою очередь, считает своим правом снова выставить на продажу объекты недвижимости, ранее переданные инвестору (подрядчику).

А покупатели, которые осуществили покупку квартиры по официальному договору купли-продажи, внезапно оказываются в ситуации, требующей отстаивания своих законных прав и интересов в судебном порядке.

2. Федеральный закон 214-ФЗ о долевом участии предусматривает жесткие требования к застройщику касаемо получения правоустанавливающей и проектной документации – строительство объекта не может быть начато без согласования в соответствующих организациях.

В данном случае, покупатель, несомненно, получает свое преимущество – готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений.
3.

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ о долевом участии в случае расторжения договора ДДУ по вине любой из сторон предусматривается возврат внесенных дольщиком средств в полном объеме. Вместе с тем, законом предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора.

В свою очередь, расторжение договора ДДУ в случае неисполнения дольщиком своих обязанностей по договору (например, не внесение своевременно оплаты), на основании закона является довольно сложным процессом. Соответственно, до момента расторжения договора долевого участия, квартира не может быть вновь выставлена на продажу.
4.

214-ФЗ дает определенные права дольщиков в долевом строительстве. Так, закон допускает просрочку платежей дольщиком до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. При этом, для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю объекта недвижимости может повлечь за собой штраф в довольном крупном размере.

Отметим, что ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта дольщику, оперируя это довольно расплывчато, как «плановый срок сдачи объекта». Такое условие вполне давало застройщику право переносить передачу ключей на любой срок, без оглядки на покупателя.

Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца ранее назначенного срока. Но при этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку.
5.

Федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта. В частности, это условие касается планировки или номера квартиры, разницы в площади между проектом и реальными квадратными метрами.

В случае изменения площади сданной квартиры в меньшую сторону покупатель вправе требовать от застройщика снижения стоимости объекта. Кроме того, застройщик не вправе самостоятельно изменить ранее оговоренную стоимость квадратного метра. Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, резком повышении стоимости строительных материалов, масштабном дефолте в стране и т.д.) девелопер вправе потребовать доплату с покупателя квартиры.
6. Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора долевого строительства со стороны дольщика, а также возможности взыскания со строительной компании компенсационных выплат:

  • не своевременная передача объекта долевого строительства;
  • прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости;
  • внесение застройщиком существенных изменений в проектную документацию объекта с изменениями размера квартиры покупателя;
  • изменение застройщиком назначения нежилых помещений, которые входят в состав объекта долевого строительства;
  • нарушение требований к качеству возведения строительного объекта;
  • в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с федеральным законодательством застройщик должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору долевого строительства, а также пени за использование денег в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расчет производится с момента передачи денег дольщиком застройщику.

Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика

  1. Закон не допускает внесение изменений в проектную декларацию по ходу строительства. Хотя в некоторых случаях, в целях недопущения перехода объекта в разряд долгостроев, определенные действия со стороны застройщика являются просто необходимым условием.
  2. Застройщик не вправе снижать стоимость квадратного метра, даже если действовать в интересах покупателя.

    В противном случае остальные дольщики вправе потребовать от строительной компании возврата переплаченных денег.

  3. Законом 214-ФЗ не предусмотрены четкие правила приема-передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

Несомненно, строительство объектов в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ является довольно сложным процессом для строительных компаний, поэтому крупные застройщики находят более простые решения, например, осуществляют строительство домов полностью за свой счет, не связывая себя договорами долевого участия, а уже потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, выставляют квартиры на продажу. Небольшие строительные организации, стараясь обойти жесткие требования закона, зачастую выбирают «серые схемы» для реализации своих проектов.

Скачать Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/housing/dolevoe-stroitelstvo-plyusyi-i-minusyi/

На что обратить внимание при заключении ДДУ: памятка для дольщика

Принцип долевого строительства

Покупка квартиры в новостройке влечет за собой серьезные траты. Поэтому до того, как принять решение о покупке, важно проверить строящийся объект и самого застройщика. В этой статье мы расскажем, на что нужно обратить внимание, покупая квартиру по ДДУ, чтобы не потерять деньги и не оказаться втянутым в долгострой.

ДДУ, а не другой договор

Приобретение гражданином квартиры в новостройке должно осуществляться на основании договора долевого участия, составленного в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Это требование установлено п. 2 ст. 1 указанного закона.

Закон предусматривает единственное исключение – приобретение квартиры жилищно-строительными кооперативами, которые также могут привлекать средства граждан, при условии, что: такой ЖСК достраивает проект за обанкротившимся застройщиком, или кооператив действует в соответствии с Федеральным законом № 161-ФЗ от 24 июля 2008 года «О содействии развитию жилищного строительства». Поэтому, если для покупки квартиры предлагается вступить в ЖСК, необходимо проверить соответствие его этим условиям.

Если строительство завершено, застройщик может предлагать заключить вместо ДДУ предварительный договор купли-продажи квартиры. Это происходит, поскольку оформление права собственности на квартиру занимает определенное время. После того, как собственность будет оформлена на застройщика, будет заключен основной договор купли-продажи.

Зачастую квартиры в новостройках предлагается купить по переуступке от предыдущего дольщика – физического лица, подрядчика, выполнявшего работы на строительстве объекта и т.п.

Такая покупка возможна до того момента, как подписан акт приема-передачи квартиры с предыдущим дольщиком. Однако проверка подобного договора имеет ряд нюансов, которые нужно учесть.

Подробнее о покупке квартиры по переуступке читайте в отдельном материале нашего сайта.

Схема расчетов

С 2019 года основным способом расчетов между застройщиком и дольщиками стало перечисление денег на специальные эскроу счета. На этом счете уплаченная дольщиком сумма находится до завершения строительства дома. Застройщик получает ее только после того, как квартира построена.

Ряд крупнейших застройщиков получили освобождение от эскроу при условии, что их проекты находятся в высокой степени готовности и в них реализовано большое количество площадей (подробнее об условиях освобождения от эскроу читайте здесь).

Поэтому, выбирая квартиру в том или ином проекте, необходимо проверить, к какой категории он относится. Если в ДДУ предлагаются расчеты путем перечисления денег на банковский счет без эскроу, необходимо удостовериться, что застройщик имеет на это право. Сделать это можно на сайте единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Вне зависимости от способа расчетов (с эскроу или без), в ДДУ должны быть предусмотрены следующие условия:

  • Все расчеты между застройщиком и дольщиком проводятся только в безналичном варианте. Оплата квартиры в новостройке наличными запрещена Федеральным законом № 214-ФЗ.

Правило о безналичной оплате цены ДДУ установлено п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Это требование призвано сделать расчеты между застройщиками и дольщиками прозрачными. Оплата на банковский счет обязательна и в том случае, если расчеты по ДДУ производятся без эскроу.

  • Деньги вносятся на счет застройщика только после того, как договор долевого участия прошел государственную регистрацию в органах Росреестра.

Проект ДДУ

договора долевого участия должно соответствовать требованиям, установленным статьей 4 Федерального закона № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Для того, чтобы быть действительным, в ДДУ необходимо включать целый ряд условий, предусмотренных законом:

  • Подробное описание объекта долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства;
  • Срок передачи построенной квартиры дольщику;
  • Цену квартиры и порядок ее уплаты;
  • Гарантийный срок;
  • Способ, которым застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по договору (путем уплаты взносов в Компенсационный фонд, расчеты через эскроу и т.п.),
  • Иные условия, предусмотренные законом.

Застройщики используют составленные ими типовые формы ДДУ для конкретного объекта. Но это не означает, что такую форму можно подписывать, не читая. До подписания договора необходимо тщательно проанализировать его содержание. Не будет лишним привлечь для этого профессионального юриста, что позволит выявить скрытые риски, связанные не только с конкретным ДДУ, но и с проектом в целом.

Важно также, кто подписывает договор. Если это генеральный директор строительной компании, то информация о нем должна быть в Едином государственном реестре юридических лиц, размещенном на сайте ФНС России (найти данные по конкретному застройщику можно по его ИНН, ОГРН или наименованию).

Документы на строительство

Для того, чтобы иметь возможность привлекать средства граждан, застройщик должен соответствовать целому ряду требований, установленных Законом № 214-ФЗ и иными нормативными актами. В частности:

  • Строительство должно вестись на законных основаниях и на земельном участке, права на который оформлены должным образом;
  • Проектная декларация объекта строительства должна быть опубликована;
  • Застройщик, его собственники и лица, занимающие должности в органах управления должны соответствовать целому ряду требований, предусмотренных Законом № 214-ФЗ.

В частности, запрещается участие в управлении компанией-застройщиком лиц, имеющих судимости за экономические преступления, ранее признанных банкротами и т.п.  Подробнее о требованиях к застройщику и его органам управления читайте в отдельном материале нашего сайта.

  • Застройщик должен регулярно сдавать отчетность о своей деятельности в контролирующие органы.

Контроль за деятельностью застройщиков возложен на целый ряд государственных органов, отвечающих за отдельные аспекты строительства и заключения ДДУ. Для повышения прозрачности долевого строительства была создана специальная система ЕИСЖС, в которой собирается вся информация о застройщиках и реализуемых ими проектах.

Часть данных системы доступна только для специализированных участников – самих застройщиков, органов строительного надзора и экспертизы, Росреестра и т.п.  Однако в ней есть и открытая часть, которая позволяет дольщику проверить застройщика и реализуемый им проект. Подробнее о том, как провести проверку застройщика, читайте здесь.

Состояние застройщика

При возникновении финансовых проблем у застройщика, привлечение им денег граждан должно быть остановлено. Но нельзя полностью полагаться в этом вопросе на контролирующие органы. Выбирая квартиру в новостройке, имеет смысл проверить информацию во всех доступных источниках.

Проверка строящейся квартиры имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Обратитесь к юристу и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/na-chto-obratit-vnimanie-pri-zaklyuchenii-ddu-pamyatka-dlya-dolschika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.