Преимущественное право покупки объекта культурного наследия

Право на выкуп: в РФ предлагают упростить приватизацию госнедвижимости

Преимущественное право покупки объекта культурного наследия

В России предлагают упростить приватизацию, а также выкуп малым и средним бизнесом арендуемых объектов культурного наследия. Соответствующий законопроект подготовили в комитете по экономической политике Совета Федерации. В документе говорится, что изменения позволят вовлечь такие объекты в хозяйственный оборот и обеспечить их сохранение и восстановление.

В Минфине заявили: дифференцированный подход к приватизации имущества уже предусмотрен законом. В Минэке считают, что предлагаемые механизмы позволят повысить эффективность продажи госсобственности и обеспечить бюджет стабильным источником доходов.

Эксперты разошлись в оценках инициативы: с одной стороны, такие объекты обладают высоким инвестиционным потенциалом, с другой, запускать массовую продажу несколько неосмотрительно.

Курс на упрощение

В рамках изменений предлагается установить ряд способов приватизации объектов, включенных в единый госреестр культурного наследия народов России, а также реализации субъектами МСП преимущественного права на выкуп таких арендуемых зданий. Инициатором поправок в закон о приватизации государственной и муниципальной собственности и Земельный кодекс РФ выступил глава комитета Совета Федерации по экономической политике Андрей Кутепов.

Изменения призваны поддержать бизнес, а также устранить противоречия в законодательстве и правовую неопределенность, возникшую в 2018 году.

Тогда Верховный суд указал, что приобретение объекта культурного наследия, находящегося в публичной собственности, может осуществляться только способами, указанными в законе о приватизации.

Но особенности участия именно субъектов МСП в процедуре отчуждения им не регулируются, они предусмотрены другим актом, говорится в пояснительной записке.

Также в действующем законодательстве есть противоречия, препятствующие приватизации объектов культурного наследия, к которым относятся памятники и ансамбли, представляющие собой недвижимое имущество — здания, строения и сооружения. С одной стороны, они отчуждаются вместе с занимаемой им земельной площадью только на основе конкурса, а с другой — такой участок подлежит продаже или сдаче в аренду лишь на аукционе.

Кроме того, отмечается, что сейчас предусмотрена только реализация объектов, которые требуют реконструкции из-за неудовлетворительного состояния, то есть затрат на ремонтные, реставрационные работы и приспособления для современного пользования. Особенности приватизации зданий, не требующих мероприятий по их сохранению и восстановлению, не учтены в законодательстве.

Для устранения вышеуказанных пробелов в Совфеде предлагают продавать объекты в зависимости от их состояния. А решение по занимаемым ими земельным участкам принимать исходя из этого, следует из документа.

Так, для зданий в удовлетворительном виде предлагается отказаться от конкурсных процедур, и провести приватизацию через аукцион вместе с прилегающей землей. А для сооружений в плохом состоянии внести новые правила — продавать их по итогам конкурса и без одновременного отчуждения земли под ними.

При этом новому собственнику участок предоставят исключительно в аренду на срок выполнения ряда условий, а после их воплощения ему будет даваться право выкупа.

Вместе с тем, в пояснительной записке отмечается, что поправки не предполагают установления дополнительного способа приватизации для субъектов МСП.

Они лишь исключают из особенностей приватизации объектов культурного наследия их продажу на конкурсе для бизнеса.

Это позволит установить для малых и средних компаний преимущественное право на выкуп арендуемых площадей с соблюдением всех требований для их использования. Передача в руки частных организаций широко используется в общемировой практике.

В целом предлагаемые поправки позволят вовлечь объекты культурного наследия в хозяйственный оборот и обеспечить их сохранение и восстановление, говорится в документе.

Выгоды и риски

В пресс-службе Минфина «Известиям» сообщили: законопроект, предусматривающий указанные нормы, на рассмотрение к ним не поступал. Там добавили, что дифференцированный подход к приватизации объектов культурного наследия уже предусмотрен законом. Приоритетное право участия субъектов МСП в отчуждении также прописано в законодательстве.

В отношении приватизации таких объектов, без привязки к законопроекту, о котором говорят «Известия», целью министерства будет скорее сохранение исторических зданий, чем получение экономического эффекта от их продажи, отметили в пресс-службе. Всего в 2019 году поступления в бюджет от реализации федерального имущества составили 4,7 млрд рублей, за первое полугодие этого года — 3,2 млрд.

Предлагаемые механизмы позволят повысить эффективность продажи государственного и муниципального имущества, обеспечив бюджет стабильным источником доходов, заявили «Известиям» в Минэке. Там добавили, что в действующем законе о приватизации не учтены особенности отчуждения таких объектов.

В пресс-службе министерства проинформировали: в 2020–2022 годах планируется приватизировать около 1,5 тыс. объектов. При этом поступления в федеральный бюджет доходов от их продажи без учета стоимости акций крупнейших компаний, ожидаются в размере 3,6 млрд рублей ежегодно.

«Известия» направили запросы в пресс-службы Минкультуры и Росимущества.

Приватизация исторических зданий однозначно востребована среди представителей малого и среднего бизнеса, уверен президент «Опоры России» Александр Калинин.

С его точки зрения, сложность процедуры покупки такой недвижимости сдерживает инвестиции.

В том числе в их восстановление или благоустройство территории, поскольку у предпринимателей нет уверенности, что они смогут вести бизнес в историческом комплексе в долгосрочной перспективе.

Проблема в том, что многие чиновники из-за забюрократизированности и размытости процедуры продажи объектов культурного наследия, правил их использования, не готовы брать на себя ответственность за их передачу частым организациям, добавил Александр Калинин. Из-за этого, с одной стороны, разрушаются здания, с другой, не развивается бизнес, прежде всего, туристический, резюмировал он.

Объекты культурного наследия, действительно, обладают высоким инвестиционным потенциалом и пользуются спросом среди бизнеса и частных лиц, однако чрезмерно упрощать процедуру приватизации и запускать массовую продажу несколько неосмотрительно, полагает член экспертного совета при Госдуме по эффективному управлению и повышению производительности труда Николай Калмыков. Есть риск, что при переходе в собственность исторических памятников доступ к ним граждан будет ограничен. Такая проблема есть, например, в некоторых странах Европы, где собственники, условно говоря, замков и шале не всегда горят желанием водить экскурсии, напомнил эксперт.

Вместе с тем он добавил, что есть и альтернативные механизмы, которые позволяют вести бизнес «вдолгую», но не предполагают переход объектов в частные руки. Например, долгосрочная аренда, концессии, совместная эксплуатация и так далее, предложил Николай Калмыков.

Источник: https://iz.ru/1035466/roza-almakunova-dmitrii-grinkevich/pravo-na-vykup-v-rf-predlagaiut-uprostit-privatizatciiu-gosnedvizhimosti

Возвращение преимущественного выкупа

Преимущественное право покупки объекта культурного наследия

В Госдуму вносится законопроект о преимущественном праве арендаторов объектов культурного наследия на его выкуп в собственность, сообщило 20 октября ТАСС.

 Авторами законопроекта являются два сенатора – председатель комитета Совета Федерации по экономической политике Андрей Кутепов и зампред комитета СФ по регламенту и организации парламентской деятельности Сергей Мамедов.

«Внесение изменений позволит однозначно установить, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на возмездное приобретение арендуемых объектов культурного наследия с соблюдением бизнесом требований законодательства об объектах культурного наследия. Предлагаемые поправки позволят освободить бюджеты от расходов на содержание, поддержание и восстановление объектов культурного наследия», – говорится в пояснительной записке к документу.

Как поясняют в комитете СФ по экономической политике, данная норма будет применяться при приватизации помещений и зданий, которые арендаторы за время аренды привели в надлежащее состояние, выполняя при этом условия охранного обязательства. Сегодня после истечения срока аренды малые и средние предприятия участвуют в аукционах на право приватизировать объект культурного наследия наравне с другими претендентами.

Кроме того, законопроект Кутепова – Мамедова предусматривает изменение нынешних процедур приватизации объектов культурного наследия.

Он предлагает осуществлять продажу объектов культурного наследия в частные руки либо на аукционе, либо на основе конкурсных процедур – в зависимости от того, находится объект в удовлетворительном или в неудовлетворительном состоянии.

От состояния памятника будет зависеть и возможность приватизации вместе с ними земельных участков.

Сенаторы предлагают отказаться от конкурсных процедур для приватизации объектов культурного наследия, находящихся в удовлетворительном состоянии. И приватизировать их путем продажи на аукционе вместе с занимаемыми ими земельными участками.

Если же объект наследия находится в неудовлетворительном состоянии, земельный участок, на котором он расположен, будет предоставляться новому собственнику памятника исключительно в аренду на срок выполнения условий конкурса – при установлении минимальной арендной платы.

После выполнения условий конкурса собственнику предоставят право выкупить указанный земельный участок.

В настоящее время, как подчеркивают авторы законопроекта, в законодательстве имеются противоречия, существенно усложняющие приватизацию памятников.

С одной стороны, закон гласит, что объект культурного наследия может отчуждаться только вместе с занимаемым им земельным участком и только на конкурсе, а с другой – такой земельный участок не может отчуждаться путем продажи на конкурсе, но должен быть продан или сдан в аренду на аукционе. Сроки и процедуры кокурсных и аукционных процедур не стыкуются друг с другом, из-за чего приватизация памятников на практике превращается в головоломный ребус. Предлагаемые изменения в законодательство, позволят вовлечь объекты культурного наследия в хозяйственный оборот и эффективно обеспечить их сохранение и восстановление, говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Как считает сенатор Кутепов, около 90 тысяч объектов культурного наследия, находящихся в удовлетворительном состоянии, могут быть введены в хозяйственный оборот в случае принятия законопроекта.

Со своей стороны, напомним, что весной 2016 года «Хранители Наследия» уже рассказывали о законопроекте о преимущественном праве выкупа памятников арендаторами, внесенном в Госдуму группой депутатов во главе с Ильдаром Гильмутдиновым.

Он предусматривал такое право для физических или юридических лиц, которые арендовали объекты культурного наследия и вложили средства в работы по их сохранению.

При этом из рыночной стоимости объекта предлагалось вычитать сумму произведенных арендатором затрат на восстановление объекта.

Однако тогда этот законопроект, стимулировавший частных инвесторов арендовать и реставрировать памятники, Комитет Госдумы по вопросам собственности рекомендовал отклонить в первом чтении.

С такой аргументацией: способ приватизации государственного и муниципального имущества путем внеконкурсного выкупа арендованного имущества, применялся в начале 1990-х годов и был впоследствии исключен из законодательства в связи с высоким коррупционным потенциалом: большинство арендаторов договаривались-де с чиновниками и оценщиками о цене выкупа.

Возвращение законодателей к теме права преимущественного выкупа памятников арендаторами – на этот раз по инициативе членов высшей палаты парламента – стоит расценить как меру, способную стимулировать восстановление памятников частными инвесторами.

Если «внеконкурсные преимущества» на деле заработаны добросовестным восстановлением объекта и соблюдением охранных обязательств в течение длительного срока – то отчего же их не предоставить? Для борьбы с гипотетической коррупцией можно найти иные объекты, нежели погибающее наследие.

В противном случае арендаторы часто просто уходят с объекта, который затем годами пустует. «Коррупционный потенциал» оказывается вне подозрений, а памятник вновь начинает разрушаться.

Подтвердить этот тезис можно на примере такой знаменитой усадьбы, как Знаменское-Раек работы архитектора Николая Львова (см. заглавное фото).

В том же 2016 году наш сайт рассказывал о том, как ее на правах арендатора более 10 лет постепенно восстанавливала частная компания, вложив десятки миллионов рублей.

Объект начали готовить к приватизации, и компания-арендатор заявила о желании приобрести усадьбу в собственность – с учетом своих вложений в реставрацию. Однако никаких «преимуществ» ей не было предоставлено, в результате чего арендаторы покинули объект. Знаменское-Раек пустует до сих пор, восстановление усадьбы приостановилось. Кто выиграл от такого исхода?

Usadboved/WikimediaCommons 

Источник: https://hraniteli-nasledia.com/articles/initsiativy/vozvrashchenie-preimushchestvennogo-vykupa/

Что нужно знать, приобретая объект культурного наследия?

Преимущественное право покупки объекта культурного наследия

Приобретая в собственность или в аренду объект недвижимого имущества в районе исторической застройки, необходимо учитывать, что потенциально такая недвижимость может оказаться реликвией, представляющей собой ценность, с точки зрения, истории, архитектуры, градостроительства и искусства. И тогда вместе с приобретаемым объектом есть риск дополнительно получить ряд обязанностей и ограничений. Такие обязанности и ограничения установлены на законодательном уровне для собственников и арендаторов таких объектов (подробнее о них ниже).

Поэтому если Вы собираетесь приобрести недвижимость в зоне исторической застройки, рекомендуем заранее получить сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (ЕГРОКН).

Официальные данные из реестра предоставляются в виде выписки всем заинтересованным лицам федеральными или региональными органами охраны объектов культуры (п. 1 ст. 26 Закона № 73-ФЗ).

Однако эти сведения также можно получить и из других источников: на сайте Министерства культуры Российской Федерации и из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости.

Если у Вас нет желания или возможности самостоятельно заниматься получением информации, воспользуйтесь нашим сервисом “ПАСПОРТ ОБЪЕКТА”.

“Паспорт объекта” – это юридический документ, в котором собрана вся информация об интересующем Вас объекте недвижимости. И если объект является объектом культурного наследия, то данная информация будет обязательно содержаться в данном документе.

2. Обязанности собственника или правообладателя объекта культурного наследия

Если Вы убедились, что приобретаемая Вами недвижимость является памятником истории и культуры, то пользоваться и владеть такой недвижимостью необходимо с учетом требований Федерального Закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а также иных законодательных актов.

В соответствии с нормами действующего законодательства предусмотрены следующие обязанности собственников объектов культуры:

  • сохранение объекта культурного наследия (осуществлять расходы на его содержание и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; проводить работы по его сохранению);
  • обеспечение доступ к нему третьих лиц в целях реализации права граждан на доступ к культурным ценностям, популяризации объекта культуры, использования его при осуществлении научной, культурно-просветительной, образовательной, туристской, экскурсионной и (или) религиозной деятельности.

Теперь об ограничениях в пользовании такой недвижимостью. Так её правообладатель не может:

  • изменять предмет охраны, облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер;
  • ухудшать условия, необходимые для сохранности памятника;
  • использовать такую недвижимость в качестве складских помещений или для производства взрывчатых и огнеопасных веществ; под производственные объекты с оборудованием, которое может оказывать динамическое и вибрационное воздействие на его конструкции, вне зависимости от мощности этого оборудования; под производственные объекты и лаборатории, в которых должен соблюдаться неблагоприятный для здания температурно-влажностный режим, либо будут применяться химически активные вещества;
  • размещать на ОКН наружную рекламу;
  • использовать предметы и вещества, имеющие вредные парогазообразные и иные выделения и (или) загрязняющие его интерьер, фасад, территорию и водные объекты.

3. Тонкости распоряжения исторической реликвией.

По общему правилу, объектами культурного наследия и теми объектами недвижимости, которые включены в ЕГРОКН распоряжаться разрешается, но в соответствии с нормами Закона 73-ФЗ.

Существуют определенные требования при заключении сделки с историческим объектом, которые необходимо неукоснительно соблюдать. Давайте поговорим о них.

Если обязательство по охране на объект культуры оформлено, то в договор купли-продажи объекта в качестве существенного условия необходимо включить выполнение требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

При этом копия охранного обязательства является неотъемлемой частью соответствующего договора. При отсутствии в договоре упомянутых условий такая сделка является ничтожной.

Охранное обязательство на нового собственника (пользователя) не оформляется!

Переход права собственности на исторический объект недвижимости к другому лицу не прекращает охранного обязательства, а лишь влечет изменение его условий в части субъекта права собственности, к которому оно переходит.

Если обязательство по охране на объект культуры на момент сделки не утверждено, то к договору прилагаются иные действующие охранные документы (охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника культуры и др.)

Если к моменту сделки не готово никаких охранных документов, то приобретатель этого объекта всё равно обязан выполнять предусмотренные законом обязанности в отношении ОКН. Данные требования необходимо зафиксировать в договоре.

Впоследствии, после того, как охранное обязательство на приобретенный объект будет оформлено, приобретатель обязан внести соответствующие изменения во все договоры, предусматривающие передачу третьим лицам прав владения и (или) пользования таким объектом.

Есть еще один важный нюанс оформления сделки в отношении памятников и ансамблей, а также земельных участков под ними, находящихся в общей собственности: разделять это общее имущество и выделять из него доли в натуре законом запрещается.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/chto-nuzhno-znat-priobretaya-obekt-kulturnogo-naslediya/

Сделки с объектами культурного наследия: ключевые особенности – Сфера

Преимущественное право покупки объекта культурного наследия

Для начала стоит определиться, что подразумевается под объектами культурного наследия (ОКН) и какими они могут быть.

Представьте себе здание – красивое и старинное снаружи, но весьма несолидно выглядящее внутри.

Его признают объектом культурного наследия, но в реестре укажут, что признали его таковым из-за фасада – той части, которая и подлежит обязательному сохранению. Этот фасад и будет называться предметом охраны.

Ценные объекты недвижимости можно грубо разделить на две большие группы: во-первых, это непосредственно ОКН, а во-вторых, это так называемые выявленные ОКН – то есть те, что находятся на «пути» к первой группе и все еще могут «развернуться» назад. Правовой режим в отношении этих двух групп ОКН идентичен с одной оговоркой – в отношении выявленных не утверждаются охранные обязательства. 

 «После того, как ОКН выявляется, проводится государственная историко-культурная экспертиза. Дальше уполномоченный государственный субъект принимает решение о том, заслуживает ли этот объект помещения в реестр, или же он должен быть исключен из «Перечня вновь выявленных объектов культурного наследия». То есть судьба этого объекта должна быть решена», – объясняет Мария Александрова.

Предметом сделок могут быть сразу несколько категорий недвижимости:

  • Жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях-ОКН (или же выявленных ОКН). При этом сами эти помещения тоже могут быть разные: стоит учитывать, есть ли внутри него предмет охраны (например, убранство интерьера).
  • Земельные участки, в границах которых расположены объекты археологического наследия, также являющиеся ОКН.

Требования, которые предъявляются к владельцам таких объектов можно также разделить на две группы. Прежде всего, это требования, описанные в федеральном законе «Об объектах культурного наследия…», связанные с расходами на содержание, запретом на производство работ, меняющих предмет охраны, недопущением использования ОКН как склада или лаборатории и так далее.

«За такими сложными формулировками закона скрывается очень простая и часто встречающаяся в нашем обороте ситуация, когда правообладатель принимает решение, так скажем, об изменении юридической судьбы своего объекта и вносит какие-то изменения. Например, есть предмет охраны у объекта культурного наследия – фасадная стена.

И инвестор, желая видоизменить облик соответствующего объекта, надстраивает над фасадом еще какое-то определенное количество этажей.

Формально предмет охраны сохранен, фасад никуда не делся, он не уничтожен, но, конечно, мы все понимаем, что в содержательном смысле предмет охраны испорчен и утрачен, потому что того впечатления, которое этот объект производил ранее, он уже не производит», – приводит пример юрист.

Другая часть требований относится к охранному обязательству, предписывающему сохранять ОКН, обеспечивать доступ к ОКН (например, в случае, когда предметом охраны является внутреннее убранство), а также размещать наружную рекламу согласно действующему законодательству. Кроме того, в документе отмечаются принципы содержания и использования ОКН в случае угрозы ухудшения его состояния.

Встает закономерный вопрос – кто должен исполнять все эти требования? Это, разумеется, будет физическое, юридическое лицо или же государство (другие варианты – его субъекты или муниципальные образования), которому ОКН принадлежит по праву собственности, даже в том случае, если этот объект находится во владении или пользовании третьих лиц на основе гражданско-правового договора.

Если речь идет о многоквартирном жилом доме, то эти обязанности возлагаются на плечи собственников помещений в нем. При этом если помещение занимается по договору социального найма, то охранное обязательство подлежит выполнению нанимателем. Однако если такой дом находится в государственной или муниципальной собственности, то обязательство будет выполняться уже наймодателем.

Наконец, если с ОКН проводятся различные сделки по передаче права собственности, стоит обратить внимание на несколько моментов.

Так, вместе с имуществом должно передаваться и охранное обязательство – это должно быть отражено в договоре, к нему должны прилагаться соответствующие документы.

Сложность заключается в том, что их может не быть – в Петербурге, например, собственникам помещений в многоквартирных домах-ОКН зачастую их попросту не выдавали.

«Законодатель предлагает следующее решение: он указывает на то, что в тексте соответствующего договора необходимо сделать отсылку на положения пунктов 1-3 статьи 47.

3 [Федерального закона «Об объектах культурного наследия…»], в которых содержатся обязательства и требования по использованию и сохранению объектов культурного наследия.

Здесь речь идет как раз о тех требованиях, которые должен соблюдать и выполнять любой правообладатель объекта культурного наследия», – советует Мария Александрова.

Если объект находится на стадии «выявленный», то, как мы помним, охранных обязательств в этом случае быть не может. Но тогда, как и в описанном ранее примере, будет уместна ссылка на общие требования к владельцам ОКН.

Больше о сделках с объектами культурного наследия  – в тематической лекции Марии Александровой.

Источник: https://lfacademy.ru/sphere/post/sdelki-s-obektami-kulturnogo-naslediya-klyuchevye-osobennosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.