Предприятие как объект недвижимого имущества

Предприятие как объект гражданских прав в свете положений ст. 132 ГК РФ

Предприятие как объект недвижимого имущества

Понимание многозначного термина «предприятие» в российском законодательстве сведено до хозяйственного имущественного комплекса, который представляет собой коммерческую недвижимость, предназначенную для осуществления производственной или связанной с ней деятельностью, к примеру, научно-исследовательской.

При формировании подхода к определению предприятия законодатель абстрагировался от значений этого термина, являющихся синонимами слов «проект», «дело», «затея», сосредоточившись преимущественно на тех аспектах, которые имеют самое непосредственное отношение к вещному праву. Следовательно, в самых разных сделках предприятия могут становиться предметом договоров, связанных с заключением соглашений купли-продажи, мены и любых других, в которых в качестве предмета выступает коммерческая недвижимость.

В данном случае важность получают не только сами здания и сооружение, но и находящееся в них оборудование и другое имущество. Ценность предприятия определяется его готовностью к производству ликвидной продукции или организации с его помощью других процессов, имеющих хозяйственное значение. Основополагающее определение предприятия в российском законодательстве даёт ст. 132 ГК РФ.

Предприятие — это имущественный комплекс

В состав предприятия входит всё то, что имеет однозначное отношение к недвижимости — это здания, сооружения и земельные участки.

Кроме этого законодатель указал на объекты, которые по правилам финансовой отчётности соотносятся с основными средствами, а так же всё то, что требуется для извлечение прибыли из хозяйственной деятельности — сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие.

Это можно представить в виде состояния дел на каком-то заводе в течение максимально короткого временного промежутка.

Всего за один час руководители могут издать распоряжения о выводе одного цеха из структурных подразделений предприятия, заключить сделку купли-продажи и реализовать часть складских остатков, а так же подписать приказ о перепрофилировании деятельности. После реализации этих мероприятий мы получим совсем другое предприятие, которое будет иметь другую общую стоимость.

Добиться такого эффекта можно и без каких-либо изменений в природе юридического лица, которому принадлежит имущество. Фактическая же «заморозка» состояния предприятий используется крайне редко. Даже в случае начала процедуры банкротства или оценки — хозяйственную деятельность обычно не прекращают.

Следует отметить, что в ст. 132 ГК РФ о предприятии говорится только как об объекте прав. Однако в гражданском законодательстве оно может выступать ещё и в виде субъекта отношений, регулируемых определённой правовой отраслью, к примеру, в ст. ст.

113-114 ГК РФ речь идёт об унитарном предприятии, которое может выступать стороной по сделкам. Возможно и рассмотрении предприятия в виде объекта права, что и определяется нормами ст. 132 ГК РФ.

При этом предприятие трактуется в качестве имущественного комплекса, который нужен для осуществления предпринимательской деятельности.

Понятие «имущественный комплекс» не имеет конкретного юридического содержания.

В данном контексте имеется в виду совокупность вещей, прав и обязанностей, а трактуются все составляющие комплекса наиболее широким образом.

Так, установление того, что это недвижимость, хоть и является юридической фикцией, но влечёт за собой необходимость государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним.

Тем не менее, предприятие не становится целиком недвижимостью, поскольку отсутствие в цехах оборудования, инструментов, а на складах сырья, других необходимых частей всех системы, превратит оставшееся в здания и сооружения, лишь предназначенные для организации определённой хозяйственной деятельности. Сами же заводские корпуса заводом не являются.

Предприятие может быть и предметом гражданского правового оборота, становясь объектом любых сделок.

В каждом конкретном случае актуальными станут те статьи ГК, которые содержат правила, имеющие отношения к типу сделки.

К примеру, если предполагается купля-продажа, то ст. ст.

559-566 ГК РФ, в случае выставление комплекса в качестве залога, то 340 ГК РФ, а ст. ст. 607, 656-664 ГК РФ в случае аренды.

Всё это позволяет сделать вывод о том, что нормы ст. 132 ГК РФ более правильно рассматривать в качестве предусматривающих широкое толкование предприятия, которое допускает конкретизацию в тех случаях, когда это необходимо.

В номинальном же варианте — предприятие остаётся базисным условием проведения предпринимательской деятельности, которое в сущности с ней неразрывно.

Если у какого-то юридического лица в собственности предприятие по переработке сельскохозяйственной продукции, то наступление обстоятельств, при которых хозяйственная деятельность окажется невозможной, сделает нерентабельным и бизнес юридического лица.

Особенность комплекса заключается в том, что отдельные права существует применительно к каждому объекту, который в него входит. К примеру, собственник всего предприятия может продать одно из зданий, отчуждение прав на другие при этом не предусматривается.

Подразумевается, что естественным состоянием дел на предприятии является постоянное движение материальных ценностей. Его можно сравнить с философским «черным ящиком» с двумя дверками.

В одну постоянно поступает сырьё, инструменты, материалы, а из другой выходит готовая продукция.

Внутри «чёрного ящика» находятся не только основные средства, которые можно легко пересчитать, поскольку это крупные и собранные в определённых местах вещи, но и склады, которые могут быть заполнены самыми разными деталями.

Иногда необходимость полной капитализации, влекущая за собой инвентаризацию, может выявить, что на складах хранятся материальные ценности, которые не уступают основным фондам по общей сумме затрат.

Но из этого нельзя сделать вывод о том, что результаты инвентаризации способны увеличить стоимость всего комплекса, поскольку для этого нужно иметь уверенность в ликвидности остатков и практической возможности реализации.

Судебная практика по ст. 132 ГК РФ

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rulaws/predpriiatie-kak-obekt-grajdanskih-prav-v-svete-polojenii-st-132-gk-rf-5df1020e0be00a00b264eed6

Предприятие

Предприятие как объект недвижимого имущества
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Гражданское право – разделы » Статьи по гражданскому праву » Предприятие

Предприятие как субъект гражданских прав – это юр.лицо, созданное в соответствии с законодательством РФ, основной целью деятельности которого является постоянное извлечение прибыли.

Обычно предприятия воспринимают как некое юридическое лицо, выступающее субъектом гражданских правоотношений. Однако оно может выполнять и другую роль. Наряду с недвижимостью, оно образует объект гражданского права. Ст. 132 ГК рассматривает его в качестве имущественного комплекса.

Предприятия как субъект гражданских прав

Слово «предприятие» используется в законе как часть некоторых организационно-правовых форм юридических лиц. Закон регулирует деятельность государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также казенных предприятий.

Существует и расширенное толкование этого термина. К примеру, законодательство о религиозных объединениях предоставляет последним право создавать предприятия.

Учитывая то, что действующие нормы допускают учреждение МУПов и ГУПов только публично-правовыми образованиями, к каковым не относится религиозная организация, можно говорить о частичной связи этого термина с предпринимательской деятельностью.

Она служит основной функцией, позволяющей признавать его коммерческой организацией.

Из рассмотренных особенностей можно вывести следующее определение.

Предприятие как субъект гражданских правоотношений – это юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством РФ, основной целью деятельности которого является постоянное извлечение прибыли.

Предприятие как объект прав

Ст. 132 ГК называет основные признаки предприятия. К ним относятся следующие особенности:

  • Это имущественный комплекс. Такая характеристика не ограничивается включением в его состав исключительно совокупности материальных объектов. Помимо них, речь идет и об имущественных правах. Кроме того, туда следует включить и определенный набор обязанностей. Оно обладает некоторыми свойствами сложной вещи. Это выражается в том, что такая совокупность позволяет извлекать выгоду.
  • Указанная совокупность имущества применяется для осуществления предпринимательской деятельности. Согласно ст. 2 ГК, таковой признается ведущаяся самостоятельно и на свой риск деятельность, направленная на систематическое извлечение прибыли от использования имущества, реализации товаров, оказания услуг или выполнения работ, которая осуществляется лицами, зарегистрированными, согласно закону. Если предприятие, как субъект гражданских правоотношений, выступает в роли юрлица, то как объект гражданского права он служит физической инфраструктурой. Она определяет деятельность предприятия.

Порядок признания предприятия недвижимостью

По своей природе, предприятие не является недвижимостью. Как субъект гражданских прав оно и вовсе не относится к категории имущества.

Однако признание предприятия недвижимостью является вынужденным шагом законодателя. Причиной приравнивания его к этой категории имущества служит стремление обеспечить их переход между ответственными собственниками, не прибегая к запретительному регулированию.

Особенностью его как недвижимости служит объединение в единственный объект разных категорий вещей, большая часть которых является движимым имуществом.

Такой статус означает то, что на этот объект гражданских прав распространяются требования ст. 131 ГК и закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Помимо права собственности на предприятие потребуется регистрация таких прав как оперативное управление и хозяйственное ведение (наиболее часто встречается в случаях с МУПами и ГУПами, где осуществляется передача имущественных комплексов), а также обременения. К последним часто относится ипотека, поскольку имущественный комплекс служит обеспечением по банковским кредитам.

Состав предприятия как имущественного комплекса

Ст. 132 ГК выделяет ряд категорий имущества, составляющего эту совокупность. В состав предприятия как имущественного комплекса входят:

  • недвижимые вещи, к которым относятся земельные участки, сооружения и здания;
  • движимые вещи, состоящие из необходимого оборудования, инвентаря, сырья и готовых изделий;
  • исключительная собственность, включающая логотипы, товарные знаки, технологии и другие объекты;
  • права, связанные с требованиями к 3-м лицам
  • обязанности, включая долги.

Указанная совокупность объектов является статичной лишь на момент сделки, предметом которой выступает комплекс.

Деятельность предприятия предполагает динамический характер.

Товарные запасы сокращаются и пополняются. Чтобы соответствовать современным технологическим стандартам, оно должно регулярно вводить новое оборудование и списывать устаревшее. А имеющиеся у него объекты недвижимости могут сноситься, реконструироваться и возводиться вновь.

Каждый из элементов, входящих в состав комплекса выступает в качестве самостоятельного объекта гражданского права. Это позволяет собственнику распоряжаться таким имуществом на свое усмотрение. А при продаже предприятия, когда оно выступает как единый объект прав, стороны сделки должны самостоятельно определить состав передаваемых элементов.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/grazhdanskoe-pravo/predpriyatie.html

Экономика недвижимости: конспект лекций

Предприятие как объект недвижимого имущества

Чтение – вот лучшее учение! Книгу ничто не заменит.

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т. е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности.

При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права.

В этом смысле предприятие – определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т. е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества – здания, сооружения, земля и т. д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т. п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т. п.).

В качестве объекта права – недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам – участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий – имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности.

Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства.

Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

В виду того, что до принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти предприятия, как правило, передавались в ведение других организаций в административном порядке. Поэтому такое понятие предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной практике. Вследствие этого допускаются неточные формулировки.

Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий – должников» от 2 июня 1994 г. имеет в виду продажу имущества несостоятельных государственных предприятий. Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий – должников» является некорректным, т. к.

имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие в качестве субъекта права не подлежит продаже. Аналогичная неточность выражения допускается в распоряжениях Правительства РФ о продаже имущества конкретных несостоятельных предприятий.

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.

Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г.

, в который неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г.

, которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г.

Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.

Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.

Приватизации подлежат и части предприятия.

В Указе Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г.

предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.

) в самостоятельные предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора куплипродажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества – государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество.

При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица – акционеры – приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия.

Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие другому лицу.

На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в собственность государства или местных органов управления. Тогда изменяется форма собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может быть создано новое унитарное предприятие.

Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами.

Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.

В последние годы в национальной экономике и строительном комплексе в частности стали четко прослеживаться диверсификационные тенденции, характеризуемые выходом компаний в сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом деятельности.

Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, присущие российской экономике, привели к ситуации, когда инвестиционные проекты расширения старого бизнеса стали во многих случаях менее привлекательными, чем покупка функционирующих смежных предприятий.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом в качестве объекта продажи «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия.

Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс.

Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке.

До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

– акт инвентаризации;

– бухгалтерский баланс;

– заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

– перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора куплипродажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа:

1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.

2. Передача предприятия по передаточному акту.

3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.

В ст. 563 ГК РФ подробно определено содержание этого акта, указано, что подготовка предприятия к передаче, в том числе оформление передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием.

Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им.

Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им. На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо – хозяйственное общество – даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или общества.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, может быть сдано в аренду.

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилам о реорганизации юридического лица.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды.

Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235–243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.

Источник: https://ur-consul.ru/Bibli/Ekonomika-nyedvizhimosti-konspyekt-lyektsiyi.7.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.