Правоприобретатель

Добросовестный приобретатель квартиры

Правоприобретатель

Последнее обновление: 29.09.2020

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п.

То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит.

 В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать очень неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе.

Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги.

Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения).

А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи.

Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета.

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации). Но само изъятие квартиры «из незаконного владения» остается возможным на основании той же статьи 302 ГК РФ (см. выше).

В случае возникновения спора по поводу возврата квартиры ее прежнему (законному) собственнику, бремя доказывания своей правоты раньше ложилось на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен был доказать, что квартира продана помимо его воли, а Покупатель должен был доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

То есть Покупатель вынужден был доказывать добросовестность своих действий, опираясь на то, что он принял все «разумные меры» для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась.

С 1 января 2020 года закон однозначно ввел определение понятия добросовестный приобретатель недвижимого имущества – это Покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные Выписки из ЕГРН (п.6, ст.8.1 ГК РФ). Причем, бремя доказывания «недобросовестности» Покупателя (т.е. факт того, что он якобы знал об отсутствии прав Продавца на продажу квартиры) ложится на истца.

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Таким образом, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН (бумажный или электронный вариант с цифровой подписью Росреестра – например, ЗДЕСЬ).

Этого факта теперь достаточно, чтобы Покупатель квартиры получил статус «добросовестный».

А для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

 

С 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (Гл. 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dobrosovestnyj-priobretatel/

Договор уступки прав требования кредитора должника – 2021 / Договор цессии / Договоры / Образцы, шаблоны и бланки документов

Правоприобретатель
требования кредитора должника в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Правообладатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Правоприобретатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Правообладатель уступает, а Правоприобретатель принимает в полном объеме право требования к (далее – «Должник»). Указанное право требования возникло на основании .

1.2. Право требования Правообладателя к Должнику по состоянию на дату подписания настоящего договора составляет рублей, итого с учетом налогов – рублей. Указанный выше размер задолженности Должника перед Правообладателем подтверждается актом сверки взаиморасчетов от «»2021 г., прилагаемым к настоящему договору, подписанным полномочными представителями Правообладателя и Должника.

2. ОПЛАТА ПО ДОГОВОРУ

2.1. Уступка права требования Правообладателя к Должнику, осуществляемая по настоящему договору, является возмездной.

2.2. В качестве оплаты за уступаемое право требования Правообладателя к Должнику Правоприобретатель обязуется выплатить Правообладателю денежные средства в размере рублей, итого с учетом налогов – рублей.

2.3. Указанная сумма денежных средств будет выплачиваться Правоприобретателем в следующем порядке: .

2.4. С момента уплаты суммы, указанной в п.2.2 настоящего договора, обязанности Правоприобретателя по настоящему договору считаются исполненными.

3. ПЕРЕДАЧА ПРАВА (ТРЕБОВАНИЯ)

3.1. В -дневный срок со дня подписания настоящего договора Правообладатель обязан передать Правоприобретателю по акту приема-передачи все имеющиеся у него документы, удостоверяющие право требования Правообладателя к Должнику, а именно (выбрать нужное):

  • решение Арбитражного суда от «»2021 г. №;
  • договор № от «»2021 г. (подлинник);
  • подлинники приложений, дополнительных соглашений к договору № от «»2021 г., являющихся неотъемлемой частью вышеуказанного договора (в случае, если они имеются);
  • подлинник (заверенная печатью Правообладателя копия) акта сверки № от «»2021 г. между Правообладателем и Правоприобретателем;
  • заверенные печатью Правообладателя (при наличии возможности удостоверить нотариально) копии накладных и счетов-фактур, подтверждающих ;
  • иные имеющиеся документы, относящиеся к исполнению обязательств Должника перед Правообладателем.

3.2. Акт приема-передачи документов составляется и подписывается полномочными представителями Правообладателя и Правоприобретателя и является неотъемлемой частью настоящего договора.

3.3. Правообладатель обязан сообщить Правоприобретателю все иные сведения, имеющие значение для осуществления Правоприобретателем своих прав по договору с Должником.

3.4. С момента подписания акта приема-передачи, указанного в п.3.2 настоящего договора, обязанности Правообладателя по настоящему договору считаются исполненными.

3.5. С момента подписания настоящего договора Правоприобретатель становится новым кредитором Должника по договору № от «»2021 г.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2. Правообладатель несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных Правоприобретателю прав.

4.3. Правообладатель отвечает за действительность передаваемых по настоящему договору прав и обязанностей.

4.4. В случае нарушения Правоприобретателем п.2.3 настоящего договора он уплачивает Правообладателю пени в размере % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.5. В случае нарушения Правообладателем п.3.1 настоящего договора он уплачивает Правоприобретателю штраф в размере рублей за каждый день просрочки передачи документов.

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.5.1, каждая сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону.

Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.

5.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.5.2, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

5.4. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п.5.1, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

5.5. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п.5.1, и их последствия продолжают действовать более , стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

6. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

6.1. Условия настоящего договора и соглашений (протоколов и т.п.) к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

6.2. Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники и другие лица без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного договора и приложений к нему.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в арбитражном суде на территории Российской Федерации на основании права Российской Федерации и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

7.3. По вопросам, не урегулированным договором, подлежат применению законы и иные правовые акты Российской Федерации, в том числе соответствующие правовые акты, принятые субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления. В случае противоречия условий договора положениям законов и иных правовых актов подлежит применению закон или иной правовой акт.

8. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

9.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телеграфу, телетайпу, телексу, телефаксу или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам сторон с получением под расписку соответствующими должностными лицами.

9.3. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по настоящему договору.

9.4. Настоящий договор составлен в экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для .

9.5. Правообладатель обязуется в -дневный срок после подписания настоящего договора уведомить Должника и всех заинтересованных третьих лиц о продаже своего права требования к Должнику.

10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

СоинвесторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:Новый СоинвесторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

11. ПОДПИСИ СТОРОН

Соинвестор _________________Новый Соинвестор _________________ 35 пользователей добавили
этот документ в избранное

Источник: https://amulex.ru/docs/contracts/assignment-contract/371.html

Договор уступки прав требования

Правоприобретатель

Договор уступки прав требования

г. Курган « » __________ 2012 года

, именуемая в дальнейшем «Правообладатель», , действующего на основании определения Арбитражного суда Курганской области, с одной стороны, и ______________________, именуемое в дальнейшем «Правоприобретатель», в лице ______________, действующего на основании _____________, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Настоящий договор заключен по результатам продажи прав требования путем проведения открытых торгов с открытой формой подачи предложений о цене, состоявшихся __________ 2012 года, по лоту № ___.

Правообладатель уступает, а Правоприобретатель принимает в полном объеме право требования _________________________________________________________________.

Право требования Правообладателя к Должнику по состоянию на дату подписания настоящего Договора составляет _______________________ руб.

1.1.  Права требования, указанные в п. 1.

1 настоящего договора, переходят к Правоприобретателю в полном объеме и на тех условиях, которые существовали на день подписания настоящего договора, включая право требования возврата основного долга по всем вышеуказанным обязательствам, уплаты процентов, пени, штрафов, а также право требования по уплате сумм, причитающихся Правообладателю в возмещение убытков и/или неустоек, процентов за пользование чужими денежными средствами. А также права по договорам, обеспечивающим вышеуказанные обязательства должника.

1.2.  В соответствии с результатами продажи прав требования путем проведения открытых торгов с открытой формой подачи предложений о цене, состоявшихся __________ 2012 года, по лоту № ____, за приобретаемые права требования Цессионарий уплачивает Правообладателю цену в размере _________________ (_____________________________) рублей ___ копеек.

1.3.  Моментом перехода передаваемых (уступаемых) по настоящему договору прав требования от Правообладателя к Правоприобретателю считается день зачисления на счет Правообладателя денежных средств, предусмотренных п. 2.2 настоящего договора.

1.4.  Правообладатель с момента исполнения Правоприобретателем своего обязательства, предусмотренного п. 2.2 настоящего Договора, теряет все права в дальнейшем предъявлять какие-либо требования к должнику.

2.  Обязанности сторон

2.1.  Правообладатель в течение трех дней с даты зачисления денежных средств, предусмотренных п. 1.3 Договора, обязан передать Правоприобретателю по акту приема-передачи все необходимые документы, удостоверяющие уступаемые в соответствии с п. 1.1 настоящего договора права требования к должнику и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления указанных прав требования.

2.2.

  Правоприобретатель обязан перечислить за уступленное право требования к должнику денежные средства в сумме __________ (____________________) рублей (за вычетом ранее уплаченного задатка в сумме _____________ (___________________) рублей) на счет Правообладателя, указанный в разделе 6 настоящего Договора, в срок не позднее 30 (Тридцати) дней с даты заключения настоящего Договора. С момента зачисления на счет Правообладателя указанной суммы, Правоприобретатель считается исполнившим свою обязанность по оплате принимаемых прав требования.

2.3.  Правоприобретатель обязуется уведомить должника о состоявшемся переходе прав кредитора по передаваемым в соответствии с п. 1.1 настоящего Договора правам требования в течение 15 (Пятнадцати) дней со дня зачисления Правоприобретателем на счет Правообладателя денежных средств, в соответствии с п. 2.2 настоящего Договора. К уведомлению должна быть приложена копия настоящего Договора.

2.4.  В случае получения от должника денежных средств по передаваемым в соответствии с п. 1.1 настоящего Договора правам требования после даты перехода прав требования от Правообладателя к Правоприобретателю, Правообладатель обязуется перечислить указанные денежные средства на счет Правоприобретателя в течение 5 (Пяти) рабочих дней.

3.  Ответственность сторон

3.1.  За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

3.2.  Правообладатель несет перед Правоприобретателем ответственность за недействительность прав требования, передаваемых в соответствии с п. 1.1 настоящего Договора.

3.3.

  В случае неоплаты Правоприобретателе уступленного права требования в установленный в настоящем Договоре срок или оплаты за уступленное право требования с просрочкой более 5 дней, Правообладатель вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, с письменным уведомлением Правоприобретателя. Договор в этом случае считается расторгнутым по истечение 5 дней с момента направления Правоприобретателю письменного уведомления о расторжении договора.

4.  Порядок разрешения споров

Споры и разногласия, возникающие у Сторон при исполнении настоящего Договора, подлежат разрешению путем переговоров, а при не достижении согласия – в порядке установленном законодательством Российской Федерации.

5.  Заключительные положения

5.1.  Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по Договору.

5.2.  Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

6. Наименования, адреса, реквизиты и подписи сторон

Правоприобретатель Правообладатель

_______________________ /_________________/

____________________/ __________________/

М. П.

М. П.

Источник: https://pandia.ru/text/77/375/17325.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.