Понятия недвижимость и недвижимое имущество определяют

К вопросу о понятии недвижимости и ее объектах

Понятия недвижимость и недвижимое имущество определяют


В статье автор раскрывает значимость пересмотра ст. 130 Гражданского кодекса РФ, представляет различные точки зрения ученых по поводу понятия «недвижимых вещей», признаков, которыми должен обладать объект, чтобы он был отнесен к категории недвижимости, а также о самой системе этих объектов.

Ключевые слова: вещи, недвижимые вещи, Гражданский кодекс Российской Федерации, земельный участок, несоразмерный ущерб, прочная связь с землей.

Несмотря на то, что длительное время статья 130 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (далее ГК РФ), регламентирующая разделение вещей на движимые и недвижимые, не подвергается существенной корректировке со стороны нашего законодателя, а вносимые изменения касаются лишь дополнения или исключения из перечня тех или иных объектов, до сих пор в доктрине поднимается вопрос о целесообразности данного перечня и предусмотренных ст. 130 ГК РФ критериев отнесения вещей к категории недвижимых [1].

Несомненно, недвижимость представляет собой ценность для гражданского оборота, поэтому видится необходимым изучение проблем правовой регламентации недвижимых вещей как объектов гражданских прав.

Так, ст.

130 ГК РФ предусматривает «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [1].

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Следовательно, разграничение вещей на движимые идет по остаточному признаку.

Важность данной классификации заключается в том, что от отнесения объекта к движимому или недвижимому имуществу зависит правовой режим. Так, Ю. Я. Великомыслов выделяет критерии, показывающие значимость и различие в правовом режиме тех или иных объектов [2]:

− участие недвижимого имущества в гражданском обороте осуществляется на принципе гласности, так как действует правило о государственной регистрации. Однако саму государственную регистрацию нельзя рассматривать в качестве признака, так как это следствие наличия у недвижимости определенных свойств [3];

− законом предусмотрен различный порядок приобретения недвижимого имущества и движимых бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК РФ) и вещей, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ);

− ипотека предусматривается только для недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ);

− предусматривается различия в переходе прав на недвижимое имущество по наследству. Так, в отношении недвижимого имущества действуют правила предусмотренные в месте нахождения такого имущества, тогда как в отношении движимых вещей действуют правила, предусмотренные в последнем месте жительства наследодателя;

− споры о праве собственности и иных вещных прав рассматриваются в отношении недвижимого имущества по его мету нахождения, а споря относительно движимых вещей — по месту нахождения ответчика или в определенных случаях, в месте определяемом по выбору истца.

По мнению Л. В. Щенниковой, «недвижимость — это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое» [4].

Исходя из того, что недвижимость обладает правовым режимом, который отличается от правового режима движимого имущества, то хотелось бы поговорить о признаках, которые присущи недвижимому имуществу [2]:

  1. Недвижимое имущество относится к категории вещей, в результате чего является объектом материального мира. Так, некоторые авторы понимают под этим признаком «физическую осязаемость» [5]; в литературе также высказывается мнение о том, что недвижимое имущество невозможно спрятать в отличие от движимого [6].
  2. Индивидуально-определенное имущество.
  3. Незаменимое имущество.
  4. Наличие прочной связи с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, или же закон предусматривает, что то или иное имущество относится к категории недвижимого имущества. Данный признак выделяли и ранее, но указывая «нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие − с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот» [6]. Так, как законодательного понятия прочности мы не найдем, можно обратиться к судебной практике. Так, С. Ю. Стародумова в своей работе приводит пример из судебной практики, где Постановлением Президиума ВАС РФ в качестве доказательства прочной связи с землей, суд признает наличие песчаной подушки, щебеночной подготовки и слоя бетона толщиной 20 см.2, автор также указывает, что согласно данному критерию к недвижимым вещам можно отнести футбольные поля обустроенные и предназначенные для спортивных игр, производственные площадки и т. п. при условии индивидуализации таких объектов в едином кадастре [7].
  5. Невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению. Данный признак также критикуется в доктрине. Так, в ст. 130 ГК РФ не дается объяснения о том, что стоит понимать под «несоразмерным ущербом». В данном контексте О.В. Макаров высказывает мнение о необходимости исключения данного признака из ГК РФ, связывая такую необходимость с практической неприменимостью критерия соразмерности причинения ущерба к назначению объектов недвижимости [8]. С. Ю. Стародумова указывает, что в зависимости от потребностей собственников объектов недвижимого имущества, назначение этих объектов может быть изменено без причинения ущерба этим же объектам [7].

Так, в литературе приводятся такие понятия «недвижимости»:

  1. Недвижимыми вещами являются «индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей» [5].
  2. Недвижимые вещи − материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи − воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота [8].

Если обратиться к ст. 130 ГК РФ, то можно обратить внимание, что недвижимое имущество подразделяется на две категории: те объекты, которые являются недвижимыми по своей природе, и те, объекты, которые признаются недвижимыми согласно закону. Объекты, признающиеся недвижимыми по своей природе, подразделяются на:

− земельные участки, участки недр, в данном случае речь идет о тех объектах, которые представляют собой единое целое с земельными участками;

− объекты, которые имеют прочную связь с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Так, по мнению В. В. Витрянского, предусмотренное Гражданским кодексом, понятие «недвижимого имущества» включает в себе одновременно четыре категории, а не представляет собой единый объект недвижимости [10, с. 5]:

− недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

− недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

− недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

− недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.

Л. В. Щенникова занималась вопросом изучения соотношения законодательного определения понятия «недвижимое имущество» и соотношение данного понятия с теми изменениями, которые были предусмотрены Концепцией развития гражданского законодательства к понятию недвижимости. Так, по мнению данного автора, разработчики Концепции предложили [4]:

  1. Разделение недвижимости по природе и по закону. Но уже в данном предложении видится несовершенство, так как данный признак строится на соотношении тех или иных объектов с землей, но в отношении непосредственно земельного участка все доходит до абсурда, так как в случае земельного участка как недвижимости по природе нельзя говорить о его связи с самим собой. Следовательно, говорить о земельном участке как о недвижимости по своей природе нельзя. Стоит отметить, что с таким аргументом сложно не согласиться, ведь и правда, говорить о связи земельного участка с самим собой является логически непонятным и нерациональным.
  2. Концепция предусматривает, что ст. 130 ГК РФ не нуждается в пересмотре. Пожалуй, тут сложно согласиться с разработчиками Концепции, в данной работе приводится достаточное количество мнений ученых о целесообразности пересмотра ст. 130 ГК РФ, ведь как минимум наука и прогресс не стоят на месте, и то, что было раньше невозможно (например, перемещение без несоразмерного ущерба назначению), сегодня является возможным. Следовательно, как минимум некоторые положения, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ должны соответствовать сегодняшним реалиям, ведь законодательство должно идти в «ногу со временем» и реагировать на изменения в других областях, которые прямым образом затрагивают регламентируемые нормативно-правовыми актами отношения.
  3. Предложение об исключении из объектов недвижимого имущества лесов, многолетних насаждения, обособленных водных объектов, а также предприятий, которые добавлены в ст. 132 ГК РФ. Стоит отметить, что на сегодняшний день данный пункт Концепции нашел свое отражение в с. 130 ГК РФ.
  4. Концепция предусматривает дополнить перечень объектов недвижимого имущества: комплекс недвижимого имущества, помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства. Таким образом, этот пункт реализован на сегодняшний день лишь в части.

Так, по мнению Л. В. Щенниковой, жаль, что в конечном итоге разработчиками Концепцией не было в конечном итоге дано новое видение недвижимого имущества, хотя это бы показало ошибки их видения [4].

Стоит отметить, что некоторые авторы видят необходимость в кардинальном пересмотре ст. 130 ГК РФ.

Так, Н. Ю. Шеметова предлагает понимать под недвижимыми вещами только лишь землю и органически, неотъемлемо связанные с ней объекты, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли [11, с. 26].

Л. В. Щенникова, указывает, что истинным признаком отнесения объектов к недвижимости должен быть критерий «составной части земли и ее принадлежности», который ранее был предложен В. И. Синайским [4]. Таким образом, составные части всегда разделяют судьбу вещи, а принадлежности лишь предполагают одинаковость юридической судьбы с главной вещью [4].

И. А. Емелькина высказывает мнение о том, что земельный участок со всеми объектами, которые расположены на нем, необходимо рассматривать как имущественный комплекс, где земельный участок будет выступать главной вещью, а остальные объекты — принадлежность [12, с. 22].

Однако такой подход находит и противником, так как в подобном случае все собственники недвижимого имущества перестанут быть собственниками недвижимого имущества, так как у них возникнет право собственности на движимые вещи, что приведет к беспорядку в правоприменительной практике и обороте в целом [13].

С. Ю. Стародумова указывает, что к недвижимым объектам стоит относить лишь земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр, предлагая к тому же закрепить в ст.

130 ГК РФ понятие «недвижимых вещей» через «сложный материальный объект неразрывно связанный с земной поверхностью, являющийся ее частью, обладающий физическими характеристиками позволяющими его индивидуализировать» [7].

Итак, до сих пор ставится под сомнение, предусмотренное ст. 130 ГК РФ, перечисление объектом «недвижимое имущество».

В научной литературе приводится много различных теоретических положений, которые направлены на совершенствование положений, регламентирующих отнесение тех или иных объектов к категории недвижимых вещей.

Так, некоторые из этих теоретических положений содержат незначительные рекомендации для корректировки действующего законодательства, тогда как другие предлагают кардинальным образом изменить представление о природе недвижимости и ее объектах.

Таким образом, стоит отметить, что видится необходимость корректировки ст. 130 ГК РФ с учетом важности закрепления дефиниции понятия «недвижимые вещи», и кардинального пересмотра признаков для отнесения тех или иных объектов к категории «недвижимость».

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (в ред. от 16 декабря 2019) // СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.
  2. Великомыслов Ю. Я. Гражданско-правовй режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок // Информационно-образовательный юридический портал «Все о праве». URL: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum5063/item5065.html (дата обращения: 18.03.2020).

Источник: https://moluch.ru/archive/308/69489/

Недвижимое имущество, государственная регистрация и проблемы правового регулирования

Понятия недвижимость и недвижимое имущество определяют

“Авеню” >> Электронная библиотека >>Учебноепособие для регистратора  ( В.А. АЛЕКСЕЕВ)

2.1. Понятие объекта недвижимости

По весьма точному замечанию В.А.

Белова сложную ситуацию в правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью, определяют две главные причины: “1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое и 2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав” . Смыслу и назначению процедур государственной регистрации была посвящена предшествующая глава. Теперь обратимся к понятию недвижимого имущества.

——————————–

Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 27 – 28.

Рассмотрение вопроса о понятии недвижимости в связи с проблемами государственной регистрации прав на него определяется рядом обстоятельств.

Во-первых, решение о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом.

Во-вторых, в научной дискуссии по поводу критериев отнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации занимает очень важное место.

Автор не ставит перед собой цели дать обзор всех существующих точек зрения на понятие объекта недвижимости, а также проанализировать весьма многообразные подходы к понятию недвижимого имущества в зарубежных странах . Применительно к вопросам регистрации прав на недвижимость представляется необходимым остановиться на понятии недвижимости, которое сформулировано в действующем законодательстве.

——————————–

См.: Бабкин С.А. Указ. соч.; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства”.

Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые “связаны с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно”. В то же время законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин “сооружение” применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер – сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.

Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

——————————–

Недавно из перечисления вст. 130 ГК РФ исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения (ст. 9 Федерального закона от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ “О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации”; ст. 16 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации”).

Это, безусловно, правильное решение законодателя, поскольку эти объекты отражают лишь специфику земельных участков, на которых они находятся. Автор присоединяется к позиции авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (с.

11 – 12), которые предлагают также исключить из числа объектов недвижимого имущества предприятия как имущественные комплексы, в связи с искусственностью такого образования.

В этой связи С.А.

Степанов, отмечает: “При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного, основанного на определенной связи с землей принципа (критерия) отнесения иных, не охваченных перечнем объектов к недвижимости” .

——————————–

Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 44.

Таким образом, определяющее значение приобретают критерии установления той связи с землей, о которой говорится в определении недвижимости.

Как показывает практика, к сожалению, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений.

Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте.

При этом в виде таких сооружений существует не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным.

Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет.

Между тем эта проблема абсолютно не является новой. Еще Г.Ф. Шершеневич писал: “Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности…

Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости” .

Такое положение приводит к мысли о том, что необходимо искать дополнительные критерии для конкретизации признака неразрывной связи с землей либо вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.

——————————–

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 96 – 97.

Эти поиски породили научную дискуссию о критериях отнесения имущества к недвижимому. В этой дискуссии позиции авторов разделились на две группы.

Одни ученые, полагая бесперспективным использование критерия связи с землей, предлагали различные юридические критерии отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, что недвижимость – это объективно существующее явление, а задача закона – выявить и максимально четко определить те признаки, по которым можно отнести вещи к недвижимым.

Сторонниками первой позиции предлагались различные критерии недвижимости. При этом одним из таких критериев назывался факт государственной регистрации права на объект. В наиболее завершенном виде данная позиция выражена Е.А. Сухановым, который пишет: “Согласно ст.

219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов.

До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают статус недвижимости, следовательно, “рассматриваются законом как движимости” . Сходной позиции придерживается О.М. Козырь, которая указывает, что недвижимостью является такое имущество, “на которое может быть установлено право собственности и иные права.

А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация” . Н.В. Диаковская пишет: “Анализ ст. 130 ГК РФ позволяет утверждать, что понятие “недвижимое имущество” является юридическим, а не фактическим.

Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация” .

——————————–

Источник: http://av-ue.ru/grp_0.php?d=grp_2_1.htm

Как определить «недвижимое» и «движимое» имущество?

Понятия недвижимость и недвижимое имущество определяют

На практике часто встаёт вопрос о возможности отнесения к недвижимому имуществу разнообразных объектов: наружных и подземных инженерных сетей (водо-, тепло- и газопроводов, линий электропередач и их опор и др.), ларьков, павильонов сборно-разборных конструкций капитального типа и т. п.

На первый взгляд никаких споров в отношении того, что является недвижимостью, быть не должно, поскольку статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) содержит чёткое определение недвижимости и примеры ее конкретных видов.

Однако проблема существует и связана она, по мнению экспертов, с нечеткостью главного критерия недвижимого имущества – степенью связи объекта с землей, в результате которой его перемещение становится невозможным без несоразмерного ущерба назначению (ст. 130 ГК РФ).

Поэтому информация, содержащаяся в данном материале, для многих может оказаться полезной.

1. История возникновения понятий “движимое” и “недвижимое” имущество

Разделение вещей на движимые и недвижимые было известно еще в римском гражданском праве. К движимым относились пространственно- перемещаемые вещи, а к недвижимым – земельные участки и все создаваемое на них, а кроме того – недра, пространство над землей.

В царской России понятие недвижимости было введено Петром I в связи с принятием Указа «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

С приходом советской власти Гражданским кодексом РСФСР, введённым в действие 1 января 1923 года, право частной собственности на землю было отменено (ст. 21 ГК РСФСР). В примечании к ст. 21 было указано, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».

В связи с проводимой политикой национализации эти понятия были заменены на термины «основные фонды» и «неосновные фонды», включающее в себя предметы производственного и непроизводственного назначения.

В современной России понятие «недвижимость» введено в оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий и их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т.е. начался процесс приватизации.

Деление имущества на движимое и недвижимое характерно для всех современных правовых систем.

Примечательным является то, что разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково.

Подробнее

Например, во Франции к недвижимым вещам отнесена не только земля и связанные с ней строения, леса, урожай на корню, но и все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания – сельскохозяйственные машины, орудия, и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.

В Испании к недвижимому имуществу отнесены статуи и живопись, которые помещены на строениях в такой форме, которая может свидетельствовать о намерении крепко соединить данные объекты с недвижимостью.

Англосаксонская правовая система также предлагает достаточно специфическое содержание понятия «недвижимость», включающее в себя два вида недвижимого имущества – реальное (real property) и персональное (personal property). Такое деление связано с тем, что используются различные формы исковой защиты.

К реальному имуществу отнесена земля, а также объекты, которые имеют связь с ней – здания, урожай на корню, скот на ферме и т.д. Данные объекты защищаются с помощью предъявления реального (вещного) иска к ответчику. Персональным имуществом являются все остальные виды имуществ, в том числе деньги.

Кстати, в результате сокращения фразы real-estate agent образовано название профессии риелтор (realtor), которое широко применяется сегодня в нашей стране.

2. Понятие движимого и недвижимого имущества в российском праве

Как уже упоминалось ранее, в России понятие «недвижимость» (недвижимое имущество, недвижимые вещи) закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года.

Определение недвижимой вещи (недвижимого имущества, недвижимости) дается в статье 130 ГК РФ. Исходя из положений данной нормы закона к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:

  • земельные участки;
  • участки недр;
  • здания;
  • сооружения, в том числе линейные объекты (водо-, тепло- и газопроводы, линии электропередач);
  • объекты незавершенного строительства;
  • жилые и нежилые помещения;
  • предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, например, предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Также к недвижимому имуществу отнесен единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

Подробнее

ГК РФ относит к недвижимым вещам также, подлежащие государственной регистрации, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Исходя из предложенных законом норм, для отнесения объекта к недвижимости следует руководствоваться наличием следующих характерных признаков:

  • наличие крепкой связи с землёй;
  • нахождение на поверхности земли или в земной коре;
  • возведение для длительного периода эксплуатации;
  • наличие индивидуальных материальных характеристик;
  • невозможность перемещения без разрушения, существенно влияющего на стоимость и назначение объекта.

Из этого следует, что недвижимость – это всегда индивидуально-определенная вещь, то есть материальный объект, обладающий индивидуальными техническими и юридическими признаками.

Определение движимого имущества производится по принципу исключения, а именно: вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Основными объектами, относящимися к движимому имуществу, являются:

  • деньги;
  • ценные монеты;
  • музейные экспонаты;
  • некоторые виды оружия;
  • автотранспорт;
  • ценные бумаги, которые удостоверяют обязательственные права (векселя, чеки, сберегательные и депозитные сертификаты, выпускаемые государством облигации, сберегательные книжки на предъявителя, акции и т.д).

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-opredelit-nedvizhimoe-i-dvizhimoe-imushchestvo/

1. Недвижимость

Понятия недвижимость и недвижимое имущество определяют

Прилюбом общественном устройстве особоеместо в системе общественных отношенийзанимает недвижимое имущество, сфункционированием которого так илииначе связаны жизнь и деятельностьлюдей во всех сферах бизнеса, управленияи организации.

Само понятие «недвижимость»в современной России введено в активныйпрактический оборот всего нескольколет назад, но его значение выходит далекоза пределы терминологических уточнений.Дело в том, что именно недвижимостьформирует центральное звено всей системырыночных отношений.

Объекты недвижимости- не только важнейший товар, удовлетворяющийразнообразные личные потребности людей,но и одновременно капитал в вечнойформе, приносящий доход. Вложения в нихобычно представляют собой инвестированияс целью получения прибыли.

Недвижимость- основа национального богатства страны,имеющая по числу собственников массовый,всенародный характер.

Знание экономикинедвижимости крайне необходимо как дляуспешной предпринимательской деятельностив различных видах бизнеса, так и в жизни,в быту любой семьи и отдельно взятыхграждан, поскольку собственность нанедвижимость – первичная основа свободы,независимости и достойного существованиявсех людей. Переход на рыночные условияхозяйствования поставил массу проблем,которые необходимо решать, и наиважнейшаясреди них – проблема собственности.

Основныетермины, используемые при описаниирынка недвижимости, имеют три уровняопределения. К первому уровню относятсяформулировки, используемые в действующемзаконодательстве; ко второму — впрофессиональной литературе; а к третьему— формулировки, используемыенепрофессионалами. В идеале все онидолжны быть очень близки, но на практикеэто, к сожалению, не всегда достигается.

Правильноепонимание терминологии и свободноевладение ей создает основу для эффективногодиалога как с профессионалами всоответствующей области, так и сновичками, которым необходимо доходчивообъяснять значения соответствующихтерминов. Рыночная терминология понедвижимости и специальные оценочныетермины широко используются при ееоценке.

Главноедля нас понятие – «НЕДВИЖИМОСТЬ».

1.1 Определение понятия недвижимости

Слово«недвижимость»образовалось в русском языке из трехслов: «неподвижный»,«имущество»(«имение»),«собственность».Таким образом, в русском слове«недвижимость» язык закрепил следующиечерты: неподвижность, принадлежностькому-либо (имею вещь), принадлежностьна праве собственности.

ВРоссии термин «недвижимое имущество»введен Петром I в 1714 году в указе «Опорядке наследования в движимых инедвижимых имуществах». С тех пор этопонятие широко применялось в дореволюционнойРоссии.

В своде гражданских законовРоссии «недвижимыми имуществамипризнаются по закону земли и всякиеугодья, дома, заводы, фабрики, лавки,всякие строения и пустые дворовые места,а также железные дороги».

Далееразъяснялось, что к принадлежностямземель относятся: «состоящие на нихцерковные и другие строения, дворы,мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати,озера, пруды, болота, дороги, источникии другие места, сим подобные; всепроизведения, на поверхности землиобретающиеся, и все сокровенные в недрахее металлы, минералы и другие ископаемые».

С1917 года, после отмены частной собственности,термин «недвижимость» исчез изюридического оборота и из практики.Лишь после 1990 года, вместе с правомчастной собственности, возродилось ипонятие недвижимости.

Понятие«недвижимость» неотделимо от другогопонятия – «имущество».

Имущество– совокупность имущественных, т.е.подлежащих денежной оценки, юридическихотношений, в которых находится данноелицо (физическое или юридическое).

Рассмотрим,как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимоеимущество — это любое имущество,состоящее из земли, а также зданий исооружений на ней».1

«…имуществаявляются недвижимыми по их природе, илив силу их назначения, или вследствиепредмета, принадлежность которого онисоставляют».2

«Недвижимость,недвижимое имущество — реальнаяземельная и вся материальная собственность.Включает все материальное имуществопод поверхностью земли, над ее поверхностьюили прикрепленное к земле».3

«Недвижимымиимуществами признаются по закону землии всякие угодья, дома, заводы, фабрики,лавки, всякие строения и пустые дворовыеместа, а также железные дороги».4

Каквидно из вышеприведенных определений,все они тесно перекликаются и в своейоснове имеют одно и то же значение(независимо от момента истории) — земляи все то, что неотрывно с ней связано.

Гражданскийкодекс Российской Федерации выделяетнедвижимость в самостоятельный объектправа. На сегодняшний момент ст.

130 ГКРФ5определяет, чтокнедвижимым вещам -(недвижимому имущество, недвижимости)относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты, ивсе, что прочносвязано с землей,то есть объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба и назначениюневозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения. Кнедвижимости относятся также кондоминиумыи предприятия как имущественныекомплексы.6

Такимобразом, к отличительной особенностинедвижимости относится ее неразрывнаясвязь с землей (при этом сами по себеземельные участки также рассматриваютсяв качестве недвижимости), что в своюочередь предполагает ее значительнуюстоимость. Внесвязи с земельными участками недвижимыеобъекты теряют обычное назначение исоответственно понижаются в цене.

Так,не рассматриваются в качестве недвижимостидеревья, выращиваемые в специальныхпитомниках, или дома, предназначенныепод снос.

Вместес тем закон относит к недвижимости иобъекты, которые по своей физическойприроде являются недвижимыми. К нимотносятся подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещамможет быть отнесено и иное имущество»(ст. 130 ГК РФ).

Юридическоепризнание указанного имущества вкачестве недвижимого (хотя по своейфизической сути оно является движимым),обусловлено тем, что оно являетсядорогостоящим и поэтому требует особогопорядка регистрации, который предусмотрендля недвижимости.

СогласноГрадостроительному Кодексу РФ (далееГСК РФ)7объекты недвижимости – объекты, вотношении которых осуществляетсяградостроительная деятельность.

Градостроительная деятельность –деятельность по развитию территорий,в том числе городов и иных поселений,осуществляемая в виде территориальногопланирования, градостроительногозонирования, планировки территорий,архитектурно-строительного проектирования,строительства, капитального ремонта,реконструкции объектов капитальногостроительства.

Крометого, недвижимостью признаётся«Предприятие в целом как имущественныйкомплекс признается недвижимостью.(Предприятием как объектом прав признаетсяимущественный комплекс, используемыйдля осуществления предпринимательскойдеятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

Взарубежной литературе имеет месторазделение понятий «недвижимая вещь»(real estate) и «недвижимая собственность»(real property).

8При этом первое составляет материальную,физически осязаемую сущность понятиянедвижимости, а второе — обозначаетюридическую сущность этого понятия каксовокупность (пакет) имущественных праввсех субъектов, имеющих отношение кданной вещи.

При этом в состав материальнойсущности включаются: земельные участки,участки недр, обособленные водныеобъекты, леса, многолетние насаждения,здания, сооружения, инженерныекоммуникации, т.е.

все, что прочно связанос землей, и не может быть перемещено безнесоразмерного ущерба их назначению,то есть недвижимое (физическинеперемещаемое) имущество представляетсяв виде суммы двух компонентов: «земли»(land) и «улучшений» (improvement).9

Улучшенияминазывается то, что сделано рукамичеловека и потребовало вложения еготруда и расходования ресурсов. При этомпринимается, что собственно улучшениене может рассматриваться как объектнедвижимости отдельно от земельногоучастка, поскольку остается недвижимыми выполняет свое предназначение толькопри условии и во время прочногоприкрепления его к земле.

Такимобразом, существует большое количестворазнообразных видов недвижимости,обладающей разной оборотоспособностью.

Так,«Земля и другие природные ресурсы могутотчуждаться в той мере, в какой их оборотдопускается законами о земле и другихприродных ресурсах» (п. 3 ст.

129 ГК РФ),отчуждение предприятий регулируетсяспециальными законами об акционерныхобществах и других хозяйственныхобъединениях. В соответствии сустановленной законом оборотоспособностьюразных видов недвижимости сложились иразные товарные рынки недвижимости.

Например, до настоящего времени изгражданского (рыночного) оборота выведеназемля сельскохозяйственного назначения.

Кнедвижимости относятся наиболее ценныеи общезначимые объекты. Такие объектынедвижимости как земля, природныересурсы имеют большую экономическую истратегическую значимость для государства.Во многом по этой причине недвижимостьподлежит усиленной охране со сторонызакона.

Причины этого отчасти носят иисторический характер, отчастиопределяются самой природой недвижимости.

Так земля была важнейшим объектомнедвижимости в докапиталистическиевремена, когда денежный капитал, кредитиграли незначительную роль в хозяйственнойжизни, в то время как земля являласьпочти единственным источником частныхбогатств и государственных доходов,служила показателем политическогозначения гражданина.

Недвижимостьимеет большое значение для налоговойполитики. Скрыть наличие недвижимости,ее переход к другому собственникуявляется трудным делом, по этой причинеможет быть ее особое налогообложение.

Средства,вложенные в недвижимость, защищены отинфляции, в то же время могут бытьпричиной спекулятивных сделок снедвижимостью, так как цены растут, иэто может вести к концентрации недвижимостив руках крупных владельцев с цельюпоследующей выгодной продажи по болеевысокой цене.

По этой же причине владениенедвижимостью несет не только выгоду,но и связано с ограничениями, которыенакладывает государство в целях защитыинтересов других лиц и общества в целом.

Например, купленный земельный участокможно продать через какое-то число летили купить можно после аренды, или втечение определенного договором временине менять производственную ориентациюпредприятия.

Источник: https://studfile.net/preview/5133596/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.