Переход права собственности по договору ренты

Содержание

Как передать или получить квартиру по договору пожизненной ренты

Переход права собственности по договору ренты

Договор ренты, как правило, заключают одинокие пожилые люди, чтобы получить прибавку к пенсии и при этом сохранить за собой право проживания в квартире или доме.

Для плательщика рента выгодна тем, что позволяет получить в собственность недвижимое имущество по сниженной цене.

В этой статье мы рассмотрим плюсы и минусы договора ренты, а также расскажем, с какими рисками могут столкнуться стороны сделки.

jcomp (ru.freepik.com)

Что такое договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику), а плательщик обязуется в обмен на имущество регулярно выплачивать получателю определенную сумму или обеспечивать его содержание в другой форме (статья 583 ГК РФ). В зависимости от условий сделки различают пожизненную ренту, пожизненное содержание с иждивением и постоянную ренту:

  • пожизненная рентапредполагает, что получатель ренты — гражданин — передает плательщику дом, квартиру, земельный участок или другое имущество в обмен на регулярные выплаты определенной денежной суммы;
  • пожизненное содержание с иждивением— это разновидность пожизненной ренты, которая закрепляет за плательщиком обязанность, помимо выплаты ренты, обеспечивать потребности получателя ренты и/или указанного им третьего лица (например, ухаживать, покупать лекарства и продукты, оплачивать услуги ЖКХ);
  • постоянная рентапредполагает бессрочную выплату рентных платежей, обязательства из договора могут передаваться путем уступки права требования и переходить по наследству (статьи 583 и 589 ГК РФ).

Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, а плательщиком — гражданин или юридическое лицо, обладающие необходимой правосубъектностью.

Порядок оформления договора ренты

По закону договор ренты должен быть нотариально удостоверен, а переход права собственности на недвижимость, которая передается по договору, — зарегистрирован в Росреестре. После госрегистрации собственником квартиры становится плательщик ренты.

Получатель может продолжить проживать в ней, если такое условие предусмотрено договором ренты. Важно: договор ренты регистрируется с обременением.

Это своеобразная гарантия для рентополучателя: если плательщик откажется исполнять условия сделки, получатель сможет вернуть недвижимость через суд.

договора ренты

Предмет. В соглашении необходимо описать имущество, которое передается под выплату ренты. Если речь идет о недвижимости, следует указать адрес, площадь, стоимость объекта. Важное условие — имущество должно принадлежать рентополучателю на правах собственности.

Размер и форма пожизненной ренты.

В этом пункте нужно прописать размер и периодичность рентной платы, а в случае содержания с иждивением — еще и перечень услуг социальной помощи, которые плательщик ренты обязуется предоставлять рентополучателю.

Обратите внимание: перечень обязанностей лучше сделать закрытым — без размытых формулировок и фразы «и прочее». Иначе рентополучатель может попытаться расторгнуть договор на том основании, что плательщик не исполняет обязательства.

Выкуп ренты. Важно знать, что получатель пожизненной ренты (или пожизненного содержания с иждивением) вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если последний существенно нарушил свои обязательства по договору (п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Прекращение ренты. Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под ренту, или на период жизни указанного им третьего лица. По общему правилу обязанность по выплате ренты прекращается в момент смерти получателя. При этом право требования просроченных платежей подлежит преемству.

Риски договора ренты

Рента — рискованная сделка, причем для обеих сторон. Рассмотрим подробнее риски, с которыми могут столкнуться рентополучатель и плательщик, и способы их избежать.

Вмешательство родственников. Договоры ренты обычно заключают одинокие люди, но рентополучателем может стать и пожилой человек, который не получает должной помощи от близких.

В таком случае родственники могут объявиться в любой момент и попробовать оспорить договор ренты, настаивая на том, что плательщик не выполняет условия ренты.

Чтобы защититься от подобных претензий, следует включить в договор четкий список обязательств плательщика и фиксировать каждый факт их исполнения (сохранять чеки и расписки).

Кроме того, еще до заключения сделки следует запросить у получателя ренты заключение из психоневрологического диспансера, подтверждающее отсутствие каких-либо психических расстройств. Документ пригодится, если родственники будут настаивать на том, что получатель ренты не осознавал последствия сделки.

Требование о переселении. Для рентополучателя актуален риск принудительного переселения из квартиры. В качестве меры предосторожности в договор можно включить пункт о сохранении права на владение и пользование отчужденной квартирой. Нарушение этого условия станет основанием для расторжения сделки.

Гибель имущества. Случайное повреждение или гибель имущества, переданного по договору ренты, не освобождает плательщика от обязанности выплачивать рентные платежи. В практике были случаи, когда пенсионер оформлял договор ренты, а затем умышленно портил имущество, чтобы получить и страховку, и ежемесячные выплаты ренты.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/freshdoc/kak-peredat-ili-poluchit-kvartiru-po-dogovoru-pojiznennoi-renty-5dd25b26f2583c491d72fd62

Как заключить договор ренты с пожизненным содержанием, передача права собственности и оформление регистрации

Переход права собственности по договору ренты

Удобный и взаимовыгодный вариант покупки собственного жилья и решения вопросов существования людей пожилого возраста — договор ренты.

Такой выбор обеспечит одну сторону правом собственности на недвижимость, а для второго участника станет оптимальной возможностью получить надлежащий уход.

Действие самой ренты квартиры с пожизненным проживанием рассчитано на весь оставшийся срок жизни владельца квартиры.

Что такое пожизненное содержание

Подписание договора ренты на квартиру с пожизненным содержанием выбирают пожилые люди, за которыми некому ухаживать или они согласны на присутствие постороннего человека, чтобы не обременять своих родственников.

В итоге будущий владелец недвижимости вместо внесения оплаты за нее оказывает определенные услуги, помогает по дому и выполняет другие обязанности, оговоренные в ходе оформления сделки.

Сторона, которая предлагает свою квартиру — получатель ренты, а человек, ухаживающий за пожилым владельцем жилья — рентоплательщик.

Помимо ухода за рентополучателем, нужно еще вносить определенные суммы в сроки, оговоренные контрактом. В некоторых случаях достаточно и одного разового взноса. Полное право собственности на недвижимость перейдет к плательщику только после смерти владельца. С этого момента прекращаются все выплаты, а жилье переходит к новому владельцу, даже если объявятся прямые наследники.

Для плательщика, который заключил договор ренты с пожизненным содержанием, такая услуга означает только выплату взносов наличными или по безналичному расчету. Обмен имущества не допускается. Размер ежемесячных выплат ограничен прожиточным минимумом, а договор может считаться недействительным, если владелец жилья умер до регистрации сделки.

Постоянное содержание

До того как оформить ренту с пожизненным проживанием, можно рассмотреть и другой вариант с примерно аналогичным механизмом действия и переходом квартиры в собственность после выплаты назначенной суммы.

Это постоянное содержание без каких-либо конечных сроков, связанных со здоровьем или жизнью рентополучателя. Переход квартиры в собственность происходит только после полной выплаты всей заявленной в сделке суммы.

При оформлении договора постоянного содержания предусматривают и возможность оказания определенных услуг, что учитывается при расчете размера выплат. Помощь по дому, уход за больным, покупка продуктов или медикаментов — все это можно предусмотреть в условиях сделки с точной формулировкой и хронометражом соответствующих действий.

По договору пожизненного проживания в квартире придется выплачивать взносы до самой смерти владельца. Сроки и размеры постоянной ренты оговаривают в договоре и могут изменяться в зависимости от договоренности между сторонами. Досрочно выкупить квартиру с последующей продажей нельзя.

Что отличает ренту с иждивением

с иждивением заключается в выплате денежных средств или предоставлении определенных услуг, которые понадобятся владельцу жилья.

Оказывать такие услуги рентоплательщик может самостоятельно или нанимая квалифицированный персонал, когда это касается ухода за тяжелым больным, ремонта недвижимости или других действий, требующих особой квалификации.

Договор можно составить и так, что какие-то услуги будут предоставляться не самому владельцу, а третьим лицам.

При совершении сделки возможна выплата определенной суммы в счет стоимости жилья. Возможно и внесение в договор расходов на погребение владельца квартиры после его смерти. Каждое из описанных действий нужнозаписать отдельным пунктом с заверением у нотариуса.

Оформление пожизненного содержания

Приобрести жилье по договору пожизненной ренты может как обычный человек, так и юридическое лицо.

К получателю же таких выплат предъявляют требования, которые позволяют обезопасить стороны от действий злоумышленников.

Законодательство предполагает наличие у владельца недвижимости российского гражданства, а также отсутствие других собственников жилья или каких-либо ограничений на распоряжение недвижимостью.

Для правильного оформления договора на покупку квартиры с пожизненным содержанием следует учитывать такие особенности:

  • договор составляют в произвольной форме, что предполагает тщательную проработку и обоюдное утверждение каждого пункта, точные формулировки требований, описания объемов, сроков и порядка оказания услуг, разработку мер для исключения возможных рисков;
  • обязательно документальное подтверждение прав собственности на жилье;
  • нужна и предварительная оценка документации на соответствие законодательной базе об отчуждении недвижимости.

Нотариальное заверение позволяет оценить добровольность участия каждой стороны, проверить информацию о правах и передать документацию в Росреестр.

Орган, представляющий государство, оформляет и выдает свидетельство с обременением установленного образца, в котором указан уже новый собственник.

После смерти владельца квартиры и получения соответствующего документа из ЗАГС обременение будет снято.

При подготовке сделки в договоре прописывают пункты, которые заранее оговаривают с обоими сторонами. Это может быть:

  • информация об участниках сделки с указанием паспортных данных;
  • описание жилья, которое передается новому собственнику (адрес, площадь и т. д. );
  • подробная информация об условиях сделки с указанием обязанностей сторон, перечня действий, размера и сроков выплат, возможностей досрочного расторжения;
  • ответственность участников контракта с четкой фиксацией штрафов за невыполнение взятых обязательств;
  • порядок решения спорных вопросов с разъяснением способов достижения целей одной или другой стороны.

В договоре указывают адреса проживания, необходимые реквизиты и ставят подписи участников.

Какие документы нужно подготовить

Чтобы получить свидетельство в Росреестре, владелец жилья и рентоплательщик подает бумаги, подтверждающие законность действий сторон. На подписание сделки к нотариусу нужно принести следующие документы:

  • заявление в Росреестр о регистрации пожизненного содержания;
  • документы, подтверждающие гражданство и личности сторон;
  • копии паспортов участников договора;
  • нотариально заверенное согласие прямых наследников (супруги, дети) для передачи прав собственности на жилье;
  • документальное подтверждение права собственности;
  • выписка из домовой книги, копия лицевого счета;
  • информация о цене жилья, кадастровый паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Договор сделки на пожизненное содержание заверяют у нотариуса.

Риски пожизненной ренты

Сделка по передаче жилья рентоплательщику таит множество рисков, которые нужно обязательно учитывать, чтобы не понести финансовые или материальные траты. Для этого учитывают возможность следующих ситуаций:

  • действия злоумышленников, которые пытаются обманом завладеть жильем;
  • недобросовестное отношение рентоплательщика к выполнению взятых обязательств или несвоевременное внесение оплаты;
  • финансовая несостоятельность и невозможность выполнять условия сделки в результате воздействия непреодолимых факторов (потеря работы, болезнь и т. д. );
  • смерть плательщика до того как умрет владелец квартиры;
  • оспаривание условий сделки в суде родственниками умершего рентополучателя;
  • расторжение договора по инициативе владельца жилья.

При точном соблюдении всех условий договора, плательщик ренты надежно защищен от финансовых потерь только при наличии соответствующих пунктов в договоре, что касается и владельца квартиры.

Плюсы и минусы договора

Для владельца жилья и лица, которое желает получить квартиру в собственность договор пожизненного содержания может быть обоюдовыгодным при точной формулировке каждого пункта и правильном определении рисков. Пожилому владельцу квартиры предоставляется необходимый уход и помощь, за что вторая сторона со временем становится полноправным владельцем недвижимости.

Расторгнуть договор рентополучатель сможет только через суд. Обязательная регистрация в государственном органе делает такую сделку официальной, что исключает действия злоумышленников. Все документы заверяют нотариально.

Нужно учитывать и определенные недостатки сделок такого вида, поскольку рентоплательщику придется каждый месяц вносить какую-то сумму. Любые нарушения сроков или объемов выплат становятся причинами штрафных санкций с необходимостью возобновить перечисление средств по договору. В случае расторжения сделки все уже выплаченные суммы рентоплательщик потеряет.

Порядок расторжения сделки

В стандартных ситуациях прекращение договора наступает только после смерти владельца жилья. Но в некоторых случаях разрыв сделкивозможен по следующим причинам:

  1. Отсутствие согласия между сторонами без взаимных претензий. Расторжение договора нужно оформить нотариально, после чего право собственности переходит обратно к владельцу квартиры, а рентоплательщик освобождается от дальнейших выплат по контракту.
  2. Нарушение условий договора плательщиком ренты. Разрешение подобных ситуаций возможно только в судебном порядке с временным прекращением обязательств на время разбирательства.
  3. Признание договора недействительным. Такое решение возможно при действиях злоумышленников, которые обманным путем пытаются завладеть жильем. Добиться расторжения договора через суд могут родственники владельца квартиры.
  4. Умышленное или неумышленное разрушение недвижимости или отдельных частей жилья рентоплательщиком. Получатель может подать заявление в суд для расторжения договора и возвращения права собственности. Рентоплательщику придется выплачивать все оговоренные в сделке суммы.

Все возможные варианты расторжения контракта обязательно прописывают в договоре, что значительно упрощает отстаивание прав сторон в судебных разбирательствах.

На что обратить внимание

Чтобы избежать неприятных ситуаций, финансовых или имущественных потерь с обеих сторон, нужно придерживаться определенных правил, о которых можно проконсультироваться у юристов. В большинстве случаев достаточно:

  • всегда соблюдать дистанцию и не допускать фамильярностей или доверительных отношений, оставаясь только партнерами по сделке;
  • сохранять все квитанции и чеки о внесении оплаты, покупках, оказании платных услуг;
  • передавать деньги, вещи, продукты с документальным подтверждением расписками или другим удобным способом;
  • составлять акты или бумаги подходящего формата с описанием выполненных работ и отсутствием претензий второй стороны.

Следует учитывать, что пожизненная рента остается довольно привлекательным вариантом получения собственного жилья с минимальными денежными затратами и возможностью отсрочек платежей.

При этом придется ответственно подойти к выполнению указанных в договоре обязанностей, своевременно и в полном объеме вносить оплату.

Для пожилых же людей такое решение часто становится единственным выходом спокойно дожить до своей смерти.

Источник: https://chebo.pro/pravo/dogovor-renty-na-kvartiru-s-oformleniem-prava-sobstvennosti.html

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Переход права собственности по договору ренты

При всей своей привлекательности, договор ренты является одним из самых сложных типов сделок и таит немало подводных камней. К примеру, могут возникнуть претензии со стороны налоговой службы. Чтобы исключить подобные неожиданности, следует заранее просчитать налоговые последствия договора ренты с пожизненным содержанием.

В чем смысл договора ренты с пожизненным содержанием

Смысл таких правоотношений заключается в получении постоянного дохода до окончания жизни в обмен на передачу прав собственности. Это, можно сказать, растянутая во времени продажа жилья, которая происходит следующим образом:

  1. Гражданин-получатель ренты продает свою квартиру за часть рыночной стоимости или дарит плательщику. Особенностью таких договоров является обязательное ограничение прав нового владельца на распоряжение жильем. Например, он не может продать такую квартиру или сдать ее в аренду без согласования с бывшим владельцем. Договор купли-продажи или дарения должен пройти государственную регистрацию.  
  1. Лицо-плательщик взамен получает обязанность регулярно передавать получателю денежные средства и оказывать заранее оговоренные услуги. Для этого граждане заключают нотариальный договор.

Виды договора ренты с пожизненным содержанием

Договоры ренты с пожизненным содержанием бывают 2 видов, учитывающих особенности взаимоотношений сторон:

  • без иждивения — обязательства плательщика ограничиваются только регулярным перечислением денег;
  • с иждивением — плательщик является для получателя некоторой заменой близких родственников: обеспечивает его повседневные нужды, возит к врачу, нанимает массажиста и тому подобное.

Заключение договора ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Особенностью рентных сделок является переплетение личных и финансовых отношений. В части получения денежного дохода такие отношения подпадают под налогообложение. Если не принимать во внимание этот момент, то после заключения сделки можно столкнуться с неожиданными налоговыми последствиями — доначисленными платежами, пенями и штрафами, которые значительно снизят ожидаемую выгоду.

Налоговые последствия для физического лица-плательщика сводятся к уплате налога на недвижимое имущество или на землю. Никаких иных налоговых обязанностей для нового владельца квартиры или земельного участка закон не предусматривает. У гражданина не возникает, например, обязанность платить налог:

При заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги ложатся на плечи получателя средств. У гражданина возникают следующие виды доходов:

  1. Выручка от продажи квартиры.
  2. Доход от регулярных поступлений средств и оказываемых услуг.

Оба вида доходов подлежат обложению НДФЛ и требуют сдачи отчетности. При подготовке декларации применяются льготы и вычеты, начисленный налог перечисляется в бюджет.

Налог с единоразовой выплаты за квартиру по договору ренты с пожизненным содержанием 

Гражданин-получатель ренты имеет право передавать квартиру в собственность плательщика одним из способов:

  1. По договору дарения, безвозмездно. У дарителя не возникает налогооблагаемого дохода.
  2. По договору купли-продажи. Налог 13% должен выплатить продавец – бывший собственник.

При расчете НДФЛ на доход от продажи квартиры применяется льгота, связанная с минимальным сроком владения имуществом: если жилье числилось в собственности гражданина не менее установленного срока, то доход от его продажи не облагается налогом. Величина минимального срока владения квартирой регламентируется пунктом 1 статьи 217 Налогового кодекса РФ и составляет 3-5 лет, в зависимости от условий ее приобретения.

Если минимальный срок владения имуществом не выдержан, то применяется имущественный вычет: налогом облагается только часть оплаты за квартиру, выходящая за пределы необлагаемого минимума 1 млн рублей.

Со своей стороны, гражданин-плательщик с даты регистрации договора о передаче квартиры в его собственность с обременением может использовать свое право на налоговый вычет в размере уплаченной суммы.

При завершении договорных отношений после смерти последнего получателя ренты обременение с квартиры снимается, и бывший плательщик получает права полноправного собственника имущества. Приобретенная им квартира не является его доходом и не облагается НДФЛ.

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоги с регулярных платежей

Такие доходы рассматриваются аналогично арендной плате за наем недвижимости и облагаются налогом по ставке 13%.

Особенностью налоговых отношений по договору ренты между гражданами является то, что источник выплаты не является налоговым агентом. Следовательно, он не имеет права удерживать налог с доходов получателя и перечислять его в бюджет. Обязанность рассчитывать НДФЛ, передавать декларацию в налоговый орган и уплачивать налог лежит на получателе.

При подготовке декларации применяются стандартные налоговые вычеты — на детей, ликвидаторам последствий катастроф и прочие.

Оплата коммунальных расходов становится обязанностью плательщика ренты с даты передачи ему квартиры. Оплаты по начислениям за воду, отопление, газ, электроэнергию и тому подобное не включаются в доход гражданина-получателя ренты.

Особенностью договора с иждивением является обязанность лица-плательщика обеспечивать потребности гражданина-получателя в натуральной форме, не ограничиваясь перечислением средств.

Более того, денежные переводы могут вообще отсутствовать в договорных условиях.

При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением указывается стоимость всего объема обязательной помощи, которая в дальнейшем используется при расчете НДФЛ.

По причине преклонного возраста получатель может не иметь возможности самостоятельно исполнять налоговые обязанности. Он имеет право поручить плательщику перечислять налог и передавать декларацию в ФНС. Для этого нужно включить соответствующее условие в договор ренты, подготовить нотариальную доверенность на имя ответственного лица и подписать договор поручения.

Если получателей двое или больше, каждый из них отдельно исполняет обязанность в части налоговых отчетов и платежей в бюджет.

Заключение договора ренты с пожизненным иждивением в пользу другого лица: конкретные примеры

На практике встречаются ситуации, когда собственник квартиры хочет позаботиться о будущем другого человека и заключает договор ренты в его пользу.

Например, гражданин готов продать одну из своих квартир рыночной стоимостью 3 600 тысяч рублей за полцены соседям своих пожилых родителей в обмен на их обязательство ежемесячно передавать им определенные суммы денег, готовить еду, ежедневно навещать и помогать в бытовых вопросах до конца их жизни. Общую величину ежемесячной финансовой и натуральной помощи соседей стороны установили в размере 20 тысяч рублей.

Каковы налоговые последствия такой договоренности?

  • В данном случае гражданину придется заключить договор купли-продажи и учесть в своей налоговой декларации сумму, полученную от соседей за квартиру (1 800 тысяч рублей).
  • С другой стороны, по договору пожизненного содержания с иждивением у каждого из его родителей ежегодно будет возникать обязанность отчитываться по сумме поступлений (240 тысяч рублей) и уплачивать налог на доходы физических лиц.
  • В свою очередь, соседи смогут подать налоговую декларацию и получить налоговый вычет в размере суммы, которую заплатят при оформлении квартиры в их собственность. Кроме того, после регистрации их права собственности у них возникает обязанность по уплате налога на имущество и коммунальных платежей.
ПлательщикВид дохода, налог и периодичностьСумма дохода, рублейОсобенности
Собственник квартирыНДФЛ с продажи квартиры, один раз1 800 000Учесть минимальный срок владения и налоговые вычеты
Получатели рентыНДФЛ со стоимости содержания, ежемесячный доход240 000 рублей (по 120 000 на каждого получателя)Заключить договор поручения по декларированию и уплате налога
Плательщики рентыНалогооблагаемого дохода нетПомимо рентных обязательств, возникает обязанность по налогу на имущество

Таким образом, у всех сторон сделки имеется обязанность по уплате налогов, в соответствии с видом полученного дохода или приобретенного имущества.

Подведем итоги

Возможность получения квартиры в собственность за 25-50% от ее действительной стоимости привлекает заслуженное внимание к рентным отношениям. Потенциальная рентабельность покупки доходит до 400%. Однако необходимо учитывать, что при заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги и юридические риски существенно влияют на экономическую целесообразность проведения сделки.

Учитывая рискованный характер подобных отношений, следует рассчитать вероятный финансовый результат и оценить возможные проблемы.

Снизить степень риска помогут такие меры:

  • проинформировать родственников о планах по заключению договора ренты с пожизненным содержанием;  
  • заручиться юридически значимым подтверждением дееспособности собственника квартиры — например, справкой из психоневрологического диспансера;  
  • проверить юридическую чистоту квартиры — удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов и отсутствии обременений. Самым простым способом получить выписку из государственного реестра является сервис ЕГРН.Реестр – официальная выписка придет на электронную почту. Заказать сведения из ЕГРН может любой человек, достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/dogovor-renty-s-pozhiznennym-soderzhaniem-nalogovye-posledstviya

���� ������������������ ���������� ���������������������� ���� ����������, ���������������� ���� ���������������� ����������

Переход права собственности по договору ренты

�������������������� �������������� �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ����, �������������������� �� �������������� ������������������, �������������������� ������������������������ ���� ���������������� ����������. �� ���������� �� �������������������� ���������� �������������������� �������������������� ����������������������, �������������� ������ ���������� ���������������� �������� ���������� ���� �������� �� ��������������������. �������������� �������� ���������� ������������������ �������������������� �������������������������� – �������� �� ������������ ���������������� – �������������� �� ���������������������������� ���������� ������������������������ �� ���������������� ���������������� �� ���� ��������������������.

�� ������������ ������������������ ���� �������������������� ������������������ ������ ���� �� �������������� ���������� ���������������������������� ����������������, ������������ ����������������, ���������� ���������������� ���������� ���������������� ���������� ������, ������ ������������ �� �������������������� ����������.

������ �������������� ������������������ �� ��������������.

�� ������ ������������ ������������, ���������������������� ������, ������ ���������������� ���� ���������������� ���������������������� ���������� ������������������ ������������ ����������������.

���������� �������� ��������������, ������ ������ ���� ��������������������, �������������� ������ ������������������ ������ ������������ �� ������������������ ��������������.

���������� ���������� ������������ �������������� ���� ��������

�������� �������������������� ������������������������ ������������������������������ ������, ������ ���� ������������ ���������� ���������� ���� ������������������������ �������� �� ��������������������.

�� ������, ���� ���� ������������, ���������������������� ���������������� �������� �������������������������� ���� ���������������� �� ���������� ���� ������������������ ������������������ ������ ���������� ������������ ���� ������������������������.

������ �������������������� �� ��������, ������, �������� ������ �������������� �������������������������������� ���� �������� ���������� �������������������������� ���� ����������������, ������ ���� ���������������� ������������ ������ ���� ���������������� �� ������������������������ �������������� �������������� ���� ������������.

�������� – ���������������� �� ������������������ – �� ���������������� �������������������������� ������������������ ����������������������. ���������� ������������������, �� �������������� ������������ ����������, ���������� ���� �������������������� ��������, ������ ���������� ���������������� �������� ���������������������� �� ���� ����������������������.

������������������ ������ ������������, ������ �������� “������������������ ������ ������������ ������������������������ ���� �������� ���������������� ��������������������������”. ������������ ������ ������������ ������������ �� �������������������������� ������������������ ���������������� “������������������ �������� �������������������������� ����������”.

������ ������ ������������������ ������ ���������������� ���� ������������ ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������.

���������� �������������� �������������������������� ���������������� �� ���������� �������������������� ������ ���������������� �� �������������� �� ������������������ �������������� ������������������������ �������������������� �� ��������������������.

���� ���������������� ���������������� ���������������� ���������������������� ������������������ ������������������ �� �������������������������� ���� ������������������, ���� ������ ������ ������������������ �������������������� ������������������ ������������������ �������������� ��������������, �� �������������� ���� ���������� �������� ���������������� ���������� ������������������ ������������������������ ������������.

���������� �������������������� ���������������� �������������������������� ���������������������� ���� ���� ������������������������ ������������������ �� �������������������� �������������������� �� �������������������� �� ������������������������ ���������������������� �� ������������������������������ ���������������������� ���������������� �������� �������������������������� ���� ���������������� ���������� ������������������. ������������ �������������� ��������������, �� �������������� �������������� ������������. ������ ������ �������������� ���������� �������������������������� ������ ������������������������������ ������ ���������� ������������ ����������������������.

�������� �������������� ���������������� �������������� ����������, ������������, ���� ������ �������������� �������� �������� ���������������� ����������������

���������������� ������, ���������������� ������������ ��������������������������, �������������� ���� ��������, ������ ���� �������� ���� ������������ ���� ���������������� ������������������������ �������������������� �� �������������������� ���������������� ���� ��������������������.

���������������� ���������������������������� ���������� ���������������� ���� ��������, �� ���� ���� ���� ������������ ��������������. ��������������������������, ������ ������������������ ������������������ ���������������� �� ������������������, �� ������ ���� ������������������������.

�� ������ ���������� ��������������, ������ �������������������������������� ������������������������ ������������������������ �� ������������ ���� ������������. ���� ���������� ��������������, ������ �������������� ������������������������ �������������������� ���������������������� ������������ �� �������� ��������.

���� ������������ ������������ ��������������, ������ �������������� ���������� �������������������������� ���������� ������������ ���� ������ �������� ������������������������������. ������������������ ���������� ������������ ������������ ����������������.

�� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� ���� ��������������, ������ �� ���������� ���������������� ������ ���� ����������������. �� ������������������, ������������.

�� ���������������������� �������������� �������� 432-�� ������������. ������ ��������������, ���������� �������������� ������������������ ����������������������. �� ������������ ������������ �������� ���� �������������� – 601-�� – ������������������ �� ���������������� ������������������������ ��������������������.

�� ���������� ������������ �������������� ���������� ���������������� ������������������, ���������������������� �� ������������������ �� ���� ������������ ���������������������������� ���� ����������������. ������ ���������� ���� ������������������ ��������������������������.

���������� ��������, ���� �������������������� �������� ����������, ������ ������������������������ ���� �������� �������� ���������������� �������� �������������� �������������������� �� �������������������� ���� �������������� ���������������� ������ ��������������������������������.

�� �������������������� ���������������� ������ �������������������������� ������ ���� ������������������.

������ ���������� ���������������������� ���� ������������������ ���������������������� �������������� ���� ��������������, ������ ������������������ ���� ������������������ �������� ��������������������������.

������������������ ������ ������������: ������ ���������������������� ������������������ �������������� ����������, ������������, ������ ���������������� �������� �������� ���������������� ����������������, �������� �������� ������ ���������� ������������������������ ������ ���������������������� ���� ������������������ ���������������� ���������� ��������������������������. ������������������������ ���� ����������������. �������������� ������ �������� ���� ������������ ���� ������������������������ ������������������������������ ���������������������� ���������������� ���������� �������������������������� ���� ����������������. �������� ������������ �������� ������������������ �������������������������� ������ ������������������ ���������������������� ���������������������� ����������.

������ ������ ����������������������������, �������������������� ������������������ ������, ���� �������� ������������ ���������������� ������������, ������ �� ���������� “�������������� �� ������������������ �������������������� ���������������� ��������������������������”.

������������������ ������ ������ �������������� ���� ���������� �������� �������������� �� ���������� ������������������������ �������� �� ������������ ������ ������������������.

Источник: https://rg.ru/2018/03/05/vs-raziasnil-prava-naslednikov-na-zhile-otdannoe-po-dogovoru-renty.html

Рента или переход права собственности с обременением. Все плюсы и минусы. Адвокатская практика

Переход права собственности по договору ренты

Что такое Рента? По Договору  Ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю Ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В силу статьи 584 ГК РФ, Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату Ренты, подлежит  государственной регистрации

Ренту можно разграничить на Ренту постоянную или пожизненную, т.е. на срок жизни получателя ренты.    В свою очередь  пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Поскольку есть  существенные отличия данных Рент и Договора пожизненного содержания с иждивением, различаются и условия сделки, и порядок его расторжения.

Судебная практика в первую очередь исходит из доказанности выполнения условий Договора плательщиком Ренты, из принципов разумности и справедливости (так провозглашено в законе).

Поэтому плательщику  Ренты надо понимать, что при  исполнении обязательств, необходимо сохранять все письменные доказательства его исполнения. Не так редки и случаи недобросовестного поведения получателя Ренты.

В практике мне встречалась одна немолодая дама, которая  3 раза расторгала договор  пожизненного содержания с иждивением только по той причине, что в договоре некоторые обязательства  носили не конкретный характер, а плательщик Ренты рассчитывал на добрые отношения с ней. Он нес, в том числе, иные обязательства, не предусмотренные в названном договоре, но они не могли сыграть положительную роль в споре.

Несмотря на обязательное нотариальное удостоверение договора Ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, необходимо для начала проконсультироваться с юристом  как получателю ренты, так и плательщику.

Итак, в чем отличия?

1. Получатели Ренты постоянной – это граждане и некоммерческие организации. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться этим лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором

Получатели Ренты пожизненной – только граждане, собственники имущества, либо граждане им указанные.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

2.  Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

3. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

4. В силу статьи  593 ГК РФ получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

  • плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
  • плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

  • плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

  • недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

  • в других случаях, предусмотренных договором.

В силу статьи 599 ГК РФ получатель пожизненной ренты также вправе требовать расторжение договора пожизненной ренты:

  • в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

5. Согласно  статьи 599 ГК РФ,  расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты влечет требование и в возмещении ему  убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Общие моменты.

6. Разрешается выкуп как постоянной, так и пожизненной ренты в случаях, когда получатель Ренты имеет право на выкуп имущества по цене, определенной договором   ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре  ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества. Цена определяется по правилам  ч.3 ст. 424 ГК РФ, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы.

7. Рента  недвижимого имущества,  в том числе рента  земельного  участка, предприятия, здания, сооружения, переданное под ее выплату всегда обременяет это имущество. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Договором ренты может быть предусмотрена  и солидарная ответственность по этому обязательству.

8.  Когда под выплату ренты передается недвижимое имущество, в т.ч. земельный участок  плательщик ренты  приобретает и право залога на это имущество.

При передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательств (неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

9. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты (ст. 395 ГК РФ – за пользование чужими денежными средствами), если иной размер процентов не установлен договором ренты.

10. Особое значение и практическое применение получило Соглашение собственника жилого дома, квартиры, земельного участка  и будущего плательщика ренты на условиях ренты. Соответственно при правильном юридическом подходе к данному вопросу не возникает судебного спора по инициативе одной из сторон. Обратимся  для начала  кратко к теоретическому материалу.

Так, в силу статьи  601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин в данном случае передает в собственность плательщика ренты недвижимое имущество свое. Плательщик ренты   обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

В обязанности плательщика ренты входит, например, обеспечение потребностей гражданина в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (пока это из расчета 100 рублей).

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В практике не редки случае заключения  Договоров пожизненного содержания с иждивением, где получатель ренты  получает в течение жизни  периодические платежи в деньгах в определенной сумме.

Часто спрашивают,  вправе ли плательщик  ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Вправе, но  только с предварительного согласия получателя ренты.

Суд  при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется, или должно предоставляться гражданину по закону должен руководствуется принципами добросовестности и разумности.

А при установлении существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств суд удовлетворяет требования получателя ренты о возврате недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо удовлетворяет  требования о выплате  истцу выкупной цены.

При этом  плательщику ренты не  компенсируются расходы, понесенные в связи с содержанием получателя ренты.  Поэтому плательщику  ренты надо понимать, что при добросовестном исполнении обязательств, необходимо сохранять все письменные доказательства их исполнения.

10. Еще один не маловажный момент для супругов, а как быть, если в Договор ренты квартиры был заключен в период брака, собственность оформляется на одного из супругов. Считается ли квартира совместным имуществом супругов?

Обратимся к статье 585 ГК РФ – Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Соответственно в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ). А в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ).

Таким образом, общее имущество супругов подлежит разделу в силу Семейного законодательства РФ, если квартира (иное имущество) приобретено по договору ренты за плату.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/ipoteka/analitika/analitika_5206.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.