Перераспределение участков в аренде

Содержание

Перераспределение земельных участков, находящихся в собственности

Перераспределение участков в аренде

Права собственности на земельные наделы могут быть переданы от их владельцев другим лицам в порядке переуступки прав собственности, если наделы находятся под обременением, в порядке разделения, когда часть земельного участка оформляется как отдельный надел и переходит к новому владельцу, или в порядке перераспределения, когда необходимо изменить смежные границы земельных участков.

Перераспределение участков, находящихся в собственности

Под перераспределением земельных участков следует понимать изменение общих границ нескольких участков земли таким образом, что их суммарная площадь и наружные границы остаются неизменными, но изменяется расположение внутренних смежных границ, в результате чего изменяется площадь перераспределяемых участков.

Основания

Согласно пункту 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, основаниями для перераспределения земельных наделов могут быть:

  • Необходимость приведения граничных линий в соответствие проекту межевания территории;
  • Необходимость исключения клиньев, ломаных линий и чересполосицы, присутствующих в смежных границах наделов;
  • Инициатива владельца смежных участков, предназначенных для индивидуального строительства или для занятий сельским хозяйством;
  • Необходимость размещения в границах смежных наделов объекта капитального строительства.

В этом случае владелец может увеличить площадь одного из участков до необходимого размера за счёт другого методом перераспределения границ.

Важно учитывать, что образующиеся в результате перераспределения наделы земли не должны иметь площадь, превышающую максимум, установленный региональными властями для земель данного типа.

Если в результате перераспределения площадь надела, принадлежащего частному лицу, была увеличена за счёт государственных земель, то владелец участка должен оплатить увеличение площади согласно тарифам, устанавливаемым федеральными или местными властями (пункт 5 ст. 39.28 ЗК РФ).

Необходимые документы

Перед обращением в органы исполнительной власти, собственник земельных наделов, в отношении которых планируется перераспределение границ, должен собрать следующие документы:

Схема расположения наделов предъявляется только в том случае, если отсутствует проект межевания для данных территорий.

Если все участки зарегистрированы в ЕГРН, то предъявлять правоустанавливающие и правоподтверждающие документы необязательно.

В случае обращения с заявлением представителя собственника необходимо иметь нотариальную доверенность от него.

Порядок действий

После сбора документов собственник земельных наделов должен организовать работы по образованию новых границ, и затем зарегистрировать их в документах.

Данная процедура осуществляется в следующие шаги:

  1. Обращение с заявлением о перераспределении в земельный департамент органов местного самоуправления;
  2. Рассмотрение заявления (30 дней);
  3. Подписание согласия на перераспределение или отказ;
  4. В случае согласия – проведение заявителем кадастровых работ по определению новых границ;
  5. Предоставление в земельный департамент новых кадастровых паспортов на участки с изменёнными границами;
  6. Утверждение новых границ и выдача заявителю свидетельства о наличии вещного права на новые участки;
  7. Регистрация права собственности на вновь образованные наделы в органах Росреестра.

Геодезическая фирма должна иметь лицензию на осуществление межевых работ, а кадастровый инженер должен обязательно состоять в федеральном списке кадастровых работников на сайте Росреестра.

Земельный департамент утверждает кадастровые планы новых участков при отсутствии нарушений требований публичного и частного сервитутов для каждого вновь образованного участка, а также при соблюдении требований к минимальным и максимальным размерам земельных участков, утверждённых в данном субъекте федерации.

Для регистрации права собственности нужно предъявить полученное свидетельство о наличии вещного права, которое в данном случае является правоустанавливающим документом, кадастровые документы вновь образованных участков, паспорт и квитанцию об уплате госпошлины.

Возможные проблемы

В земельном департаменте могут отказать в соглашении о перераспределении по следующим причинам:

  • Неверно заполненное заявление;
  • Предоставление неполного пакета документов;
  • Отсутствие согласия на перераспределение лиц, чьими правами обременены указанные в заявлении наделы;
  • Нахождение на перераспределяемых землях объекта, принадлежащего муниципальным властям;
  • Превышение у вновь образуемых участков размеров площадей, установленных как максимальные в данном регионе;
  • Предъявление схемы расположения наделов, составленной с нарушениями.

В случае неправильного заполнения заявления или непредставления части документов заявление возвращается в течение десяти дней для исправления недочётов и повторной подачи (п. 7 ст. 39.29 ЗК РФ).

Под разделением участков следует понимать образование двух или более земельных наделов из одного, который прекращает своё существование, согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ.

Возможные трудности

Важно учитывать, что в регистрации раздела участка может быть отказано в следующих случаях:

  • При отсутствии соглашения всех собственников надела на его разделение;
  • Если участок обременён правами третьих лиц;
  • Если участок был изъят из оборота;
  • Участок находится под обременением;
  • Границы вновь образованных участков нарушают публичный сервитут.

Участок, находящийся в залоге или аресте, нельзя разделять до снятия данных обременений. Информацию о данных обременениях можно получить из ЕГРН перед подачей заявления в администрацию.

Если будет доказано, что нарушение сервитута произошло из-за действий недобросовестного кадастрового инженера, инициаторы раздела могут обратиться в судебные органы за требованием компенсации от геодезической компании.

Под переуступкой прав понимают передачу прав собственности на участок другому лицу вместе со всеми обременениями и договорными обязательствами на возмездной основе. Регистрация прав собственности при переуступке происходит при наличии договора между сторонами, в котором указываются все условия такой переуступки с соблюдением прав третьих лиц.

Составление договора

Договор о переуступке прав составляется между текущим обладателем прав собственности и лицом, которому эти права передаются. Договор состоит из трёх частей:

  • Представительной;
  • Основной;
  • Согласовательной.

В представительной части происходит описание объекта договора (земельного надела) с указанием физических характеристик данного объекта, а также его адреса, кадастрового номера и даты регистрации в ЕГРН. Далее указываются данные сторон договора с указанием их ФИО, паспортных данных, места жительства и даты начала владения участком.

В основной части договора должны быть указаны следующие сведения:

  • Основания, по которым возникли обременения (договор аренды, соглашение о предоставлении земли от муниципальных властей и т.д.);
  • Срок действия обременений;
  • Условия, на которых происходит переуступка прав;
  • Размер вознаграждения за переуступку (цена сделки);
  • Ответственность сторон за нарушение условий.

Например, при переуступке прав на участок земли, в отношении которого заключен оговор аренды с третьим лицом, владелец участка указывает в основной части договора срок аренды, размер арендной платы, которую по арендному соглашению подлежит перечислению третьему лицу, а также размеры неустоек и пеней за преждевременное расторжение договора аренды.

Здесь также указываются запреты на выполнение ряда действий со стороны обладателя прав (например, разделение участка или инициация строительства на арендованной земле), а также ответственность за их нарушение сторонами.

В ряде случаев в согласовательной части договора переуступки вносится пункт, описывающий ответственность арендатора за безответственное пользование в виде потери обременяющих прав без выплаты неустоек, обозначенных в основной части договора.

Перераспределение земельных участков в 2019 году: образец соглашения, составление схемы кадастровым инженером, порядок перераспределения, заявление и документы | Земельный эксперт

Перераспределение участков в аренде

Перераспределение земельных участков – это еще один способ образования новых площадей. В статье 11.7 ЗК РФ подробно описаны условия и порядок прохождения данной процедуры. Такой способ образования земельных зон может быть применен только по отношению к смежным наделам.

В результате перераспределения земель получаются также смежные участки. После образования новых территорий, старые участки прекращают свое существование.

В том случае, если площадь находилась в частной собственности, на новые площади также возникает данное право.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Участки, находящиеся в собственности государства или муниципалитета, перераспределяются согласно действующему земельному законодательству.

Требования к перераспределяемым земельным участкам

В перераспределении могут участвовать, во-первых, только смежные площади. Во-вторых, земли, не находящиеся под арестом или санкциями. Кроме того, земли должны отвечать следующим требованиям:

  • в установленном порядке зарегистрированы в государственном кадастре;
  • принадлежат одному административному округу, потому что при перераспределении не должно происходить изменения границ муниципальных земель;
  • относятся к одной целевой категории земель.

Ситуаций, при которых применяется данный способ образования новых территорий, не так много. Такой вариант подходит для зон, конфигурация которых не удовлетворяет потребностям собственников и по взаимному согласию они пересматривают границы участков.

Данную проблему можно решить и другим путем – объединить смежные территории, а затем разделить их на площади желаемой формы. Однако все эти действия займут много времени, и потребуют дополнительных расходов. Перераспределение позволит выполнить необходимые действия в один шаг и без дополнительных финансовых затрат.

В некоторых случаях данная процедура не может быть проведена. Не допускается перераспределение земель в том случае, если этот процесс может привести к нарушениям законодательных норм и требований.

В частности, изменение общей площади в меньшую или большую стороны, отсутствие доступа к проезжей части на новых участках, наложение земель.

Также запрещается перераспределять земельные наделы, находящиеся в распоряжении муниципалитета или федеральных властей, между собой и с землями частных лиц, кроме случаев, когда это необходимо для изменения кадастрового плана общей территории, например, при застройке.

Иногда перераспределение может быть выполнено только при наличии разрешения лиц, арендующих землю,  землепользователей, землевладельцев и залогодержателей.

Согласие на перераспределение земельных участков

Собственники смежных участков, желающие изменить границы своих территорий, должны составить соглашение (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец соглашения о перераспределении земельных участков]) в простой письменной форме, где будут указаны:

  • сведения о владельцах;
  • техническая информация на земли;
  • данные о правах сторон на указанные зоны;
  • суть вопроса — с какой целью необходимо перераспределение земельных наделов.

Поле составления соглашения, оно передается кадастровому инженеру, который будет проводить геодезическую съемку. Также данный документ понадобится для подачи заявки в исполнительный орган власти и может быть использован для регистрации новых участков и оформления их кадастровых паспортов.

Судебная практика показывает, что соглашение между собственниками земель позволяет в будущем существенно упростить процедуру перерегистрации участков и избавляет от возможных споров между владельцами.

Порядок перераспределения земельных участков

Перераспределение земельных наделов выполняется в определенном порядке, прописанном в законодательных актах РФ. Данная процедура происходит поэтапно:

  1. Владельцы участков заключают соглашение о выполнении перераспределения и подготавливают необходимые документы.
  2. Составляется заявление (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления о перераспределении земельных участков]) и подается в Росреестр, а также в межевую компанию.
  3. Уполномоченный орган исполнительной власти выносит постановление о проведении перераспределения площадей.
  4. Кадастровый инженер выполняет все необходимые межевые работы, включая геосъемку и оформление межевого дела, согласно общей кадастровой схеме.
  5. Далее, новые земли ставятся на учет в Росреестре. То есть участки получают индивидуальный номер, оформляется паспорт, и сведения о площадях вносятся в ГКН, формируется протокол образования новых земельных зон.
  6. На финальном этапе, выполняется регистрация прав собственности на участки для каждого владельца.

На разных этапах процедуры перераспределением занимаются владельцы земель, геодезисты и сотрудники Росреестра. Как и все остальные способы образования новых участков, процедура перераспределения может занять не менее двух месяцев.

Список документов

Для проведения процедуры перераспределения могут потребоваться следующие документы:

  • паспорта заявителей;
  • соглашение сторон о проведении процедуры;
  • заявления в Росреестр о необходимости перераспределения;
  • техническая документация на все площади, участвующие в процессе;
  • правоустанавливающие бумаги на земли;
  • иные документы, по усмотрению сотрудников госкадастра.

Пример по перераспределению земельных участков

Две соседки, Мария и Вероника обратились в межевую компанию и заказали геодезическую съемку и составление межевого плана своих смежных участков, не пояснив исполнителям, что это делается с целью дальнейшего перераспределения территории.

Оплатив деньги и получив готовое дело, женщины составили заявление, и обратились в Росреестр о дальнейшей регистрации своих земель.

Через несколько дней Мария и Вероника получили отказ. Причиной такого решения стало несоответствие новых участков нормам и требованиям земельного кодекса, а также городских законодательных актов.

Дело заключалось в том, что при перераспределении, участок Марии существенно изменял свои размеры в меньшую сторону, а этого нельзя было допустить, поскольку на территории располагался жилой дом и площадь земли должна составлять не менее 0,6 га.

Получив такое решение, женщины вновь обратились в межевую компанию и потребовали вернуть денежные средства или произвести повторную съемку земельных зон. Исполнители пошли заказчицам навстречу и выполнили новую съемку с учетом указанных требований.

Через два месяца каждая из женщин получила новые документы на свою землю.

Заключение

В заключении можно сформулировать ряд выводов:

  1. Перераспределение является еще одним способом образования новых земельных участков.
  2. В процедуре могут участвовать только смежные земли. Также новые территории должны отвечать всем требованиям и нормам закона.
  3. Использование данного способа образования земель, по общему правилу, не предусмотрено между землями, состоящими в государственной или муниципальной собственности и частными лицами.
  4. Для проведения перераспределения необходимо согласие всех владельцев земельных участков, оформленное в письменном виде с указанием сведений об участниках и описанием сути проблемы.
  5. Процедура перераспределения выполняется в стандартном порядке и включает в себя подачу заявления, межевание, оформление необходимой документации и дальнейшую регистрацию новых земельных участков в Росреестре, получение прав собственности на землю.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по перераспределению земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Кирилл. Приобрел землю без коммуникаций, теперь прокладывают водопровод. Ситуация такая, что, для прокладки труб мне потребуется обращаться к соседу, поскольку это можно сделать только через его участок и никак иначе.

В свою очередь, у меня есть часть земли, которая находится в очень неудобном месте, и я ей не пользуюсь. Договорились с соседом, что я ему отдам указанную площадь, а он мне ту, где будут пролегать трубы.

Обратился к специалистам, там сказали, что необходимо сначала объединить наши участки, а затем снова поделить, как хочется.

Ни меня, ни соседа такой вариант не устраивает – очень долго и дороговато. В то же время не хочется просто отгородить территории самим и пользоваться как удобно.

Подскажите, имеется ли еще способ решить нашу проблему? Сколько времени займет, что от нас с соседом потребуется и куда обращаться?

Ответ: Здравствуйте, Кирилл. Согласно ст. 11.7 Земельного кодекса РФ вы можете воспользоваться еще одним способом получения новых земельных участков – перераспределением, и сделать все указанные действия – объединение и дальнейший раздел в один этап.

Ваши земли, судя по всему, отвечают необходимым требованиям — лежат в пределах одного муниципального образования и являются смежными. Стоимость такой процедуры на порядок меньше чем объединение с последующим разделом участков, а по времени перераспределение займет около двух месяцев.

Для проведения работ от вас и соседа потребуется заключить соглашение, где будет подтвержден факт согласия на проведение процедуры, и обратиться с заявлением в исполнительный орган власти.

Далее, необходимые документы передаются кадастровому инженеру, который проводит межевание, и вы получаете пакет документов, с которым можно идти оформлять землю в собственность, но уже в новых границах.

Вам будут полезны следующие статьи:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/zemelnye-otnosheniya/zemelnye-uchastki/pereraspredelenie-zemelnyx-uchastkov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.