Независимая ипотека

Обеспечение обязательств (залог, поручительство, гарантия)

Независимая ипотека

Параллельно с созданием универсальной конструкции независимого личного обеспечения разработчики Проекта предлагают обороту конструкцию независимого (по крайней мере это следует из названия) вещного обеспечения, более гибкого и удобного для использования в сложных финансовых операциях.

Аналогов обеспечительной конструкции, получившей в проекте название «независимая ипотека», в российском праве никогда не было.

Даже использовавшийся подчас на практике прием с новацией долга в вексель и обеспечение вексельного обязательства ипотекой не приводит к тем результатам (в смысле разрыва связи основного требования и обеспечительного обязательства), к которым, судя по задумке разработчиков Проекта, может привести реализация на деле конструкции независимой ипотеки.

Ипотекой проект называет вещное право залогодержателя в целях удовлетворения своих требований за счет недвижимой вещи распорядиться ею в порядке и на условиях, установленных законом и договором ипотеки (ст. 303 ГК РФ). Ипотека распадается на акцессорную и независимую (ст. 3031 ГК РФ). Проверим, насколько название последней соответствует ее сути.

Акцессорность возникновения. В соответствии со ст.

3031 ГК РФ для установления независимой ипотеки не требуется указания в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения обеспеченного обязательства (равно как и вообще данных об обеспеченном обязательстве), однако в договоре должны быть указаны, во-первых, предельная сумма, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет своих требования, и, во-вторых, срок существования права залога. Следовательно, возникновение независимой ипотеки связывается исключительно с внесением записи о ней в ЕГРП – наличие обеспеченного договора вообще не требуется. Последний абзац ст. 3031 ГК РФ и вовсе допускает обременение имущества независимой ипотекой без указания залогодержателя. Однако в данном случае такая ипотека все же считается возникшей с момента внесения в ЕГРП записи о залогодержателе. На первый взгляд эта конструкция напоминает такой известный прием, как резервирование старшинства; однако решение законодателя (ипотека возникает с момента, когда будет назначен залогодержатель) довольно странное. Ведь в этом случае право залога у этого кредитора возникнет не ретроактивно, а проспективно, т. е. он не получит старшинства в отношении зарезервированной залогодателем заранее части стоимости вещи.

Однако не следует считать, что независимая ипотека всегда существует вне какой-либо связи с обеспеченным обязательством. Напротив, из п. 1 ст.

3032 ГК РФ следует, что залогодержатель вправе определить, какое обязательство должника или третьего лица (если при установлении независимой ипотеки было допущено ее использование для обеспечения обязательств третьих лиц) будет считаться обеспеченным независимой ипотекой; о том, что независимая ипотека была присоединена к какому-то конкретному обязательству, залогодержатель уведомляет залогодателя (и третье лицо – должника). Если независимая ипотека удостоверяется закладной, то на ней делается соответствующая отметка.

Акцессорность объема. До момента присоединения независимой ипотеки к обязательству ее объем определяется исключительно той суммой максимального залогового обременения, на которую она была установлена. Однако после присоединения обязательства ситуация меняется: объем требования по независимой ипотеке не может превышать сумму присоединенного к ней долга.

Акцессорность следования. Независимая ипотека по Проекту распадается на два вида: удостоверенная закладной и не удостоверенная закладной. Если независимая ипотека является оборотоспособной, т. е.

может быть передана третьему лицу, то залогодержателю должна быть выдана ордерная ценная бумага – закладная, которая удостоверяет право залога владельца закладной на указанную в ней недвижимую вещь. Если залогодержатель хочет передать независимую ипотеку третьему лицу, то это может быть осуществлено посредством передачи закладной по индоссаменту.

При этом к новому залогодержателю переходит только независимая ипотека. Однако если залогодержатель в закладной уже сделал отметку о том, какое именно обязательство считается обеспеченным закладной, то передача закладной одновременно означает и передачу этого обязательства (п. 4 ст. 30310 ГК РФ).

Таким образом, закон допускает изолированную уступку независимой ипотеки, хотя и ограничив этот случай только ситуацией, когда обеспечительная функция независимой ипотеки еще не реализована залогодержателем. После этого момента действует общий принцип акцессорности следования ипотеки за обеспеченным обязательством.

Несколько иные правила установлены для независимой ипотеки, не удостоверенной закладной. По общему правилу уступка требования, обеспеченного независимой ипотекой, не влечет за собой переход права ипотеки, т. е. принцип акцессорности следования опять нарушается. Такая ипотека остается в распоряжении залогодержателя и может быть использована им для обеспечения иных обязательств залогодателя.

Акцессорность прекращения. В п. 2 ст.

30314 ГК РФ подчеркивается, что исполнение обеспеченного независимой ипотекой обязательства, равно как и изолированная уступка этого обязательства либо перевод долга на другое лицо без согласия залогодателя, не прекращают независимую ипотеку. Она как бы «очищается» от присоединенного обязательства и может быть заново использована для обеспечения иных долгов залогодателя (или третьих лиц).

Кроме того, залогодержатель по независимой ипотеке вправе в любой момент «отсоединить» ранее присоединенное к независимой ипотеке обязательство (например, зачеркнув соответствующую надпись на закладной либо уведомив об этом залогодателя). При этом независимая ипотека, разумеется, не прекращается (на это специально обращается внимание в абз. 2 п. 4 ст.

3039 ГК РФ), и залогодержатель вправе использовать независимую ипотеку для ее «присоеднения» к иным обязательствам. В абз. 2 п. 5 ст.

3039 содержится следующий любопытный рудимент акцессорности прекращения обеспечительного права: если в течение периода времени, обговоренного при установлении независимой ипотеки, залогодержатель не использует ипотеку для обеспечения какого-либо требования, ипотека может прекратиться.

Акцессорность принудительной реализации. Относительно этого проявления принципа акцессорности Проект не содержит каких-либо особенностей для независимой ипотеки, что легко объясняется следующим: независимая ипотека является подлинно независимой не на протяжении всего срока своего существования (как, к примеру, немецкая Grundschuld), т. е.

с момента возникновения и до принудительной реализации, а только до присоединения к ней обеспеченного обязательства. После этого она превращается в обычную акцессорную ипотеку, для которой в полной мере характерна акцессорность принудительной реализации.

Независимой такая ипотека может стать либо в результате изолированной уступки обеспеченного долга, либо в результате «отсоединения» залогодержателем обеспеченного требования от ипотеки.

Таким образом, независимая ипотека, как видим, хотя и представляет собой конструкцию с радикально ослабленной акцессорностью, но тем не менее не может претендовать на то, чтобы считаться полностью независимой от обязательств между кредитором и должником, так как на самом важном этапе «жизни» залогового права – обращения взыскания и реализации предмета залога – независимая ипотека все же должна быть присоединена к какому-либо обязательству, имеющемуся у залогодателя или третьего лица перед кредитором. Однако, несмотря на это, повторюсь, резкое ослабление акцессорности возникновения, объема и прекращения ипотеки, равно как и допущение изолированной уступки независимой ипотеки, могут вывести независимую ипотеку в число наиболее популярных обеспечительных сделок.

Источник: https://www.livelib.ru/book/3597/readpart-obespechenie-obyazatelstv-zalog-poruchitelstvo-garantiya-roman-bevzenko/~20

Основания возникновения ипотеки

Независимая ипотека

Афанасьева И.В., Афанасьев И.В.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Залог может возникать при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в обеих ситуациях – при наличии указанных в законе обстоятельств.

Применительно к залогу недвижимости в первом случае мы можем говорить о договорной ипотеке, то есть ипотеке, которая возникает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее установление, и других юридических фактов.

Во втором – о легальной, или законной, ипотеке, которая возникает при наличии определенных законом юридических фактов, в отсутствие волеизъявления сторон на установление ипотеки. Ипотека в силу закона, возникает при наличии определенных законом юридических фактов и без наличия волеизъявления сторон на установление ипотеки.

При возникновении ипотеки в силу закона, применяются правила о залоге, возникающее в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п.2 ст.1 Закона об ипотеке). Одним из примеров ипотеки в силу закона, является передача недвижимости под выплату ренты. В соответствии с п. 1 ст.

587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечении обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Также одним из вариантов ипотеки в силу закона является купля-продажа недвижимости в кредит. Так, согласно п. 5 ст. 488 и п. 3 ст.

489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором.

         В соответствии со ст.

303 будущей редакции ГК РФ залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки [6].

Статья 303 будущей редакции ГК  [6] выделяет следующие виды ипотеки: акцессорную ипотеку, то есть ипотеку, установленную на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства и независимую– без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога. Независимая ипотека может быть также установлена путем обременения собственником (залогодателем) своей недвижимой вещи, удостоверенного закладной, без указания лица, в пользу которого установлено такое обременение (залогодержателя). В этом случае право ипотеки на соответствующую недвижимую вещь считается возникшим с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о залогодержателе.

         Условия о предмете залога считаются согласованными, если стороны внесли в него данные, позволяющие однозначно определить, идентифицировать предмет залога.

В случае если предметом залога является здание (жилого дома и т.д.

), то при заключении договора залога необходимо предъявить документы, содержащие сведения, позволяющие определить место расположения здания, его площадь и т. д.[5].

         Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре об ипотеке, сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге недвижимости не может считаться заключенным. В частности, в п. 2. Информационного письма Президиума ВАС РФ № 26 от 15.01.1998 г.

[3], указывается, что при отсутствии в предоставленных на рассмотрение арбитражного суда документах формулировки, позволяющей достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога (индивидуализировать заложенное имущество), удовлетворение иска путем обращения взыскания являлось необоснованным.

         Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию (ст. 10 Закона об ипотеке), в настоящее время которым является Росреестр. Обязательность нотариального удостоверения ипотеки отменена Федеральным законом от 30.12.2004 г.

№ 216-ФЗ «О внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Учитывая расходы залогодателя, а также высокие проценты и размер первоначального взноса при участии в ипотечном кредитовании, обязательность нотариального удостоверения ипотеки оставалось существенным барьером на пути развития ипотеки.

В настоящий момент обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки действует только в рамках п.2 ч.2 ст. 163 ГК РФ.

         Однако в соответствии  с абз. 2 п.1 ст. 303.3 ГК РФ (вступает в действие с 1 сентября 2012 года)[6] договор ипотеки должен быть заключен в нотариальной форме, за исключением случая, предусмотренного абзацем вторым статьи 303.1 Кодекса, то есть для независимой ипотеки. 

         Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации независимо от основания возникновения (Статья 303.3).

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора влечет недействительность договора (он признается ничтожным). Запись о проведенной регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Все изменения и дополнения, вносимые в договор ипотеки подлежат государственной регистрации [6].

         В случае перехода права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства ипотека сохраняется. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и приобретает все права и обязанности залогодателя (Ст. 303.15 новой редакции)

         Существенным для российского законодательства является введение в гражданский оборот нового вида ценной бумаги – закладной. Закладная не является собственно договором об ипотеке, а выдается дополнительно к договору при условии согласования сторонами возможности ее выдачи.

Закладная обеспечивает возможность передачи прав на заложенное имущество путем передачи самой закладной, тем самым она укрепляет права кредитора.

Закладная выполняет, во-первых, функцию подтверждения наличия ипотечного правоотношения в целом и права залогодержателя в частности, во-вторых, функции ценной бумаги с учетом особенностей того права, которое она удостоверяет, являясь именной ценной бумагой.

         Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Исходя из анализа п. 5 ст. 13 и п. 1 ст.

16 Закона об ипотеке, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной.

Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если это будет предусмотрено совместным решением бывшего и нового залогодержателя.

         Государственная регистрация внесения в закладную имени ее нового законного владельца не является обязательной, поскольку закладная является ценной бумагой и обладает свойством публичной достоверности.

Однако данное свойство закладной не заменяет собой требований, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и нормами Закона о регистрации, поскольку закладная удостоверяет права на недвижимость.

Поэтому представляется целесообразным закрепить в законе необходимость государственной регистрации перехода прав по закладной от одного владельца к другому.

         Закладная удостоверяет право залогодержателя (законного владельца закладной) как при заключении договора об ипотеке, так и при возникновении ипотеки в силу закона.

         В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке сведения о государственной регистрации права и государственной регистрации ипотеки, предусмотренные подп. 10 и 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, должны быть внесены органом, осуществляющим государственную регистрацию, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию.

         Внесение в закладную сведений о государственной регистрации договора купли-продажи или иного договора, являющегося основанием для возникновения права собственности залогодателя при выдаче закладной при ипотеке в силу закона, Законом об ипотеке не предусмотрено.

         В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке по соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные, не предусмотренные п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.

Отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети «Интернет» и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров.

В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия.

         Законодательством предусмотрен порядок внесения передаточных надписей и иных отметок. Абзацем 1 п. 3 ст.

14 Закона об ипотеке предусмотрено, что при недостаточности на самой закладной места, в том числе для отметок о новых владельцах и (или) частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи как при составлении закладной, так и после ее выдачи иных необходимых сведений, к ней прикрепляется добавочный лист.

       В Концепции развития гражданского законодательства отмечалось, что законодательство, регулирующее закладную, должно быть существенно изменено, и что следует допустить выпуск закладной в качестве ордерных или даже предъявительских ценных бумаг, упростив их содержание и устранив свойство акцессорности. Названные меры должны привести к повышению оборотоспособности закладных и отпадению потребности в производных ипотечных ценных бумагах, которые являются инструментами менее надежными, чем закладные[4].

Как следует из ст. 303новой редакции ГК РФ[6], если независимая ипотека в соответствии с условиями договора может быть передана третьему лицу, залогодатель обязан выдать залогодержателю ордерную ценную бумагу – закладную, которая удостоверяет право залога владельца закладной на указанную в ней недвижимую вещь.

 Владелец закладной вправе в любое время сделать на ней отметку с указанием обязательства залогодателя либо, если это допускается условиями ипотеки и отметкой залогодателя на закладной, обязательства иного лица, исполнение которого обеспечивает независимая ипотека.

Владелец закладной вправе в любое время зачеркнуть сделанную ранее отметку об обязательстве, обеспеченном закладной, и сделать новую отметку с указанием иного обязательства, исполнение которого будет обеспечиваться закладной, о чем уведомляет залогодателя и, если закладная обеспечивает обязательство третьего лица, должника по обязательству.

О выдаче, содержании и отметках на закладной делается запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по заявлению законного владельца закладной. Отсутствие на закладной отметки об обеспечиваемом обязательстве или прекращение такого обязательства не влечет прекращения независимой ипотеки.

При выдаче закладной залогодатель вправе указать в ней, что независимая ипотека прекращается, если держатель закладной не укажет в ней обязательство, обеспечиваемое независимой ипотекой, в течение определенного периода времени, но не менее года.

        Передача закладной осуществляется путем совершения ее владельцем передаточной надписи на закладной и вручения закладной приобретателю.
При передаче закладной права залогодержателя в отношении указанной в закладной недвижимой вещи в пределах указанной в закладной суммы переходят к ее приобретателю.

Используемые источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.2 от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ  // Российская газета, № № 23, 24, 25, от 6, 7, 8 февраля 1996.

Источник: https://be5.biz/ekonomika1/r2012/2648.htm

Особенности независимой ипотеки (ст.303.2 ГК РФ)

Независимая ипотека

Независимая ипотека устанавливается на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства без указания таких данных, но с определением в договоре предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога.

Акцессорная ипотека устанавливается на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства.

Ипотека может быть акцессорной и независимой.

В силу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки (ст.303 ГК РФ).

Ипотека

Собственник жилого помещения, если он сохраняет право пользования помещением наряду с пользовладельцем, соразмерно несет расходы по содержанию данного помещения (иное распределение расходов может быть предусмотрено соглашением собственника с пользовладельцем или решением суда) (ст.302.7 ГК РФ).

Пользовладелец обязан содержать помещение в соответствии с правилами содержания таких помещений, установленными законом или в предусмотренном законом порядке;

Пользовладелец не вправе вселять в такое жилое помещение иных лиц, кроме своих несовершеннолетних детей, в том числе усыновленных;

Лицо, которое приобрело в собственность жилое помещение, обремененное социальным пользовладением, зарегистрированным в установленном порядке, не имеет им права пользоваться;

Собственник жилого помещения, обремененного социальным пользовладением, проживавший в этом помещении до установления пользовладения, вправе пользоваться таким жилым помещением совместно с пользовладельцем, если иное не предусмотрено законом, соглашением или решением суда;

Пользовладением

Пользование жилым помещением, обремененным социальным

Право социального пользовладения является безвозмездным (ст.302.6 ГК РФ).

Социальное пользовладение может быть установлено в судебном порядке по требованию лиц, проживающих совместно с собственником, за исключением лиц, которые находятся на иждивении собственника.

Социальное пользовладение устанавливается исключительно в пользу лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения и имеющих в соответствии с семейным законодательством право на получение алиментов от этого собственника.

Социальное пользовладение:

– не может быть приобретено на основании завещания;

– не может быть установлено, а установленное социальное пользовладение подлежит прекращению, если пользовладелец имеет в собственности или на условиях социального найма изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Социальное пользовладение устанавливается на срок существования обязанности собственника жилого помещения предоставлять содержание пользовладельцу (ст.302.8 ГК РФ).

– может быть установлена путем обременения собственником (залогодателем) своей недвижимой вещи, удостоверенного закладной, без указания лица, в пользу которого установлено такое обременение (залогодержателя).

В этом случае право ипотеки на соответствующую недвижимую вещь считается возникшим с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о залогодержателе (ст.303.

1 ГК РФ);

– залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника – залогодателя или третьего лица (если ипотека установлена в обеспечение обязательств третьего лица) считается обеспеченным такой ипотекой, уведомляя об этом залогодателя и такое третье лицо;

– если иное не установлено законом, залогодержателем по независимой ипотеке может быть банк или иная кредитная организация;

– залогодателем по независимой ипотеке, удостоверенной закладной, может быть коммерческая организация;

– если иное не предусмотрено договором ипотеки, независимая ипотека не может быть установлена для обеспечения обязательств третьего лица без согласия залогодателя;

– если независимая ипотека удостоверена закладной, о согласии залогодателя на использование ипотеки для обеспечения обязательств третьего лица должно быть указано в такой закладной;

– если срок независимой ипотеки не определен или превышает тридцать лет, считается, что независимая ипотека установлена на заложенную недвижимую вещь на тридцать лет.

Источник: https://studopedia.su/17_110925_osobennosti-nezavisimoy-ipoteki-st-gk-rf.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.