Нарушение преимущественного права

Содержание

Преимущественное право покупки доли в квартире 2021

Нарушение преимущественного права

Порядок продажи доли в квартире
Как известить о продаже доли в квартире
Если нарушено преимущественное право покупки доли
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При разрешении вопроса, связанного с продажей доли в недвижимом имуществе, важно иметь ввиду следующее:

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Энциклопедия судебной практики. Преимущественное право покупки (Ст. 250 ГК) | ГАРАНТ

Нарушение преимущественного права

6. Применение ст. 250 ГК РФ в отношении требований о признании сделки недействительной

6.1. Сделка, заключенная с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности, влечет иные правовые последствия, не связанные с недействительностью сделки

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (пункт 14)

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 сентября 2015 г. N 18-КГ15-128

По смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционное определение Московского городского суда от 18 октября 2016 г. N 33-38036/16

Отказывая в признании недействительными на основании ст.

168 ГК РФ договора купли-продажи __ доли в праве собственности в спорной квартире, суд указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку последствия нарушения преимущественного права покупки в виде права участника долевой собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав обязанностей покупателя прямо предусмотрены ст. 250 ГК РФ и с недействительностью сделок не связаны.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют разъяснениям, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.

2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 сентября 2016 г. по делу N 33-24655/2016

По смыслу ч. 3 ст.

250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований ч. 3 ст. 250 ГК РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 07 сентября 2016 г. по делу N 33-1467/2016

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 24 августа 2016 г. по делу N 33-11604/2016

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Севастопольского городского суда от 30 июня 2016 г. по делу N 33-1850/2016

По смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 28 июля 2015 г. по делу N 33-10940/2015

Довод апелляционной жалобы о несоответствии закону сделки, поскольку не был получен отказ от права преимущественной покупки доли от законных представителей несовершеннолетней, не может быть положен в основу отмены решения суда, поскольку, как указано выше, данный довод суда основан на неверном толковании норм материального права, так как из буквального содержания п. 2 ст. 250 ГК РФ вытекает, что продавец доли лишь несет обязанность по извещению участников общей долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Кроме того, само по себе нарушение права преимущественной покупки не влечет за собой недействительность сделки. Законом предусмотрен специальный способ защиты нарушенного права сособственника при продаже доли иным лицам – предусмотренное ст. 250 ГК РФ восстановление нарушенного права в форме иска о переводе прав и обязанностей покупателя.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург от 22 января 2015 г. по делу N 33-742/15

Требование о признании договора купли-продажи между А. и Л. во всяком случае удовлетворению не подлежало, поскольку пункт 3 ст. 250 ГК РФ не предполагает недействительности соответствующего договора, а указывает на возможность перехода к истцу прав и обязанностей покупателя по заключенному договору.

Требование истца о признании за ним преимущественного права покупки также не может быть самостоятельным способом защиты его прав, которая в силу вышеназванного положения закона осуществляется не путем признания права, а путем перевода прав и обязанностей покупателя, что и составляет предмет иска. Следовательно, это требование по существу являлось лишь основанием итогового требования.

6.2. Требования о переводе прав по договору купли-продажи и о признании сделки недействительной являются взаимоисключающими

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 16 июля 2014 г. по делу N 33-5677/14

Как правильно указал суд первой инстанции, положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют отношения, связанные с преимущественным правом покупки доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.

2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно требования о переводе прав по договору купли-продажи и требования о признании сделки недействительной в данном случае являются взаимоисключающими, и возможность защиты права супруга, чье нотариальное согласие на совершение сделки с недвижимостью не было получено, предусмотрена ч.3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации путем признания сделки недействительной.

6.3. Ст. 173.1 ГК РФ не подлежит применению в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (пункт 91)

В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью” и т.д.).

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 октября 2016 г. N Ф09-4373/12 по делу N А47-4675/2011

В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью” и т.д.).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 27 сентября 2016 г. по делу N 33-8870/2016

Аналогичные разъяснения даны в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 согласно которым в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.

1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 07 июня 2016 г. по делу N 33-3670/2016

В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ и т.д.).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 июня 2016 г. по делу N 33-14137/2016

В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 Гражданского кодекса РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Источник: https://base.garant.ru/57591929/

Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

Нарушение преимущественного права

» Жилищные споры » Преимущественное право покупки доли в квартире

1 094 просмотров

Покупка доли в квартире – это сравнительно бюджетный способ получить собственное жилье или хотя бы несколько квадратных метров для постоянной прописки. С другой стороны, продажа ненужной доли поможет набрать неплохую сумму на другие нужды.

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире

В отличие от обычной купли-продажи квартиры или дома целиком, продавать долю нужно строго по правилам. И основным из них является преимущественное право остальных владельцев жилья (ст.250 ГК РФ).

Суть в том, что другие собственники должны получить возможность приобрести долю продавца на тех же условиях, что и третье лицо и при этом, они получают право купить эту часть квартиры даже в том случае, если с третьим лицом-покупателем уже все оговорено.

Продажа или дарение

Преимущественное право распространяется исключительно на куплю-продажу или обмен доли, но не дарение. Таким образом, если критично важно передать свою долю какому-то конкретному человеку, ему ее можно просто подарить. Но если такая сделка была фиктивной, то другие собственники могут подать заявление в суд и признать ее недействительной.

Пример: У квартиры 4 собственника, каждый из которых владеет 1/4 частью недвижимости. Один из них планирует продать свою долю, но не просто так, кому угодно, а конкретному лицу.

Так как реализовать это в обход совладельцев, которые, как знает продавец, тоже не против приобрести его часть жилья, невозможно, он просто дарит долю другому человек. В ответ на это, новый собственник «дарит» прежнему владельцу некоторую сумму средств.

Такая сделка носит все признаки купли-продажи и потому может быть признана фиктивной и недействительной.

Единственный условно обходной путь – продажа с публичных торгов. Актуально это в том случае, когда владелец имеет долги и с целью их компенсации кредитор продает долю, чтобы вернуть свои деньги. Но и тут есть требование о том, что сначала эту долю нужно предложить выкупить совладельцам и только потом выставлять на торги (ст.255 ГК РФ).

Пример: У владельца доли есть кредит в банке. В качестве залога предоставлена доля в квартире. Человек не погашает свой долг и банк принимает соответствующие меры: описывает имущество (долю) и предлагает ее приобрести совладельцам. Только если они откажутся, банк может выставить долю на публичные торги и не раньше.

Чтобы реализовать преимущественное право нужно сначала получить соответствующее предложение от потенциального продавца. При нормальных отношениях между соседями оно может быть даже устным, но с целью минимизировать возможные риски и дальнейшее оспаривание сделки, обычно все же выдают письменные предложения о покупке доли под роспись о получении.

После этого можно ответить согласием или отказаться от своего преимущественного права. Если покупателей будет несколько, они могут решить данный вопрос между собой или же его будет решать продавец.

Стоимость доли

Очень важно, чтобы при подаче предложения в нем были указаны все условия сделки: сумма, условия оплаты, сроки и так далее.

И они обязательно должны быть идентичны для всех сторон, как для совладельцев недвижимости, так и для третьих лиц.

Если выяснится, что в предложении совладельцам продавец указал завышенную сумму с той целью, чтобы они отказались от покупки, а на самом деле продал долю по другой, более низкой цене, такую покупку-продажу можно оспорить.

Нарушение преимущественного права

Узнать о том, что преимущественное право было нарушено достаточно сложно, особенно если покупатель и продавец заранее договорились скрывать данный факт (например, как в случае с «подарками», описанном выше). Однако если информация стала известна, можно подать иск в суд и признать сделку ничтожной.

Если суд примет положительное решение, продавец доли будет обязан вернуть покупателю всю сумму, которую ранее от него получил, а тот, в свою очередь, обязан вернуть права на недвижимость.

  1. Собрать доказательства того, что сделка была фиктивной, мошеннической и так далее.
  2. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
  3. Направить заявление в суд (лично или по почте).
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Дождаться, пока суд примет решение, и оно вступит в силу.
  6. Реализовать свое преимущественное право.

Исчерпывающего перечня доказательств не существует, так как практически все зависит от сложившейся ситуации.

К исковому заявлению требуется прикладывать примерно такой список документов:

  • Доказательства нарушения преимущественного права.
  • Паспорт истца/истцов (выгоднее и удобнее подавать заявление всем обманутым совладельцам коллективно).
  • Свидетельство о праве собственности или другой документ, подтверждающий наличие прав на долю в недвижимости (на данный момент под таким документом понимают выписку из ЕГРН).
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.
  • Доверенность на представителя и его паспорт (если это требуется).

Исковое заявление

Скачать образец иска об определении преимущественного право покупки доли в квартире

Расходы

Иск о признании сделки недействительной (что обычно и нарушает преимущественное право) относится к неимущественным. Потому, при определении размера госпошлины нужно ориентироваться на ст.333.19 НК РФ (пп.3, п.1). Сумма составит 300 рублей. Дополнительные затраты не предусмотрены.

Сроки

Примерные сроки:

  • Сбор доказательств фиктивности сделки: от 1 дня.
  • Рассмотрение дела в суде: около 2-х месяцев.
  • Вступления решения в силу: 1 месяц.

1 месяц после озвучивания решения дает на возможную апелляцию если одна из сторон недовольна результатом рассмотрения.

Пример №1: В суд обратилась Денежных Е.В. с требованием признать договор дарения, который заключил ее бывший муж со своим сыном недействительным на основании того, что от истца не было получено на это разрешения. В рамках рассмотрения дела выяснилось, что истец и ответчик состояли в браке до 2018 года.

В 2018 году они развелись и в рамках развода квартира, ранее находившаяся в их общей совместной собственности, была поделена на две доли, по 1/2 части каждому из супругов. Ответчик, Денежных С.М., подарил свою долю сыну абсолютно безвозмездно. Суд, руководствуясь ст.

209, 246 и 250 ГК РФ отклонил иск, так как ответчик все сделал в соответствии с действующим законодательством и никакого разрешения на передачу доли сыну от совладелицы не требовалось.

Пример №2: В суд обратилась Измаилова В.Г. с требованием признать сделку купли-продажи доли в квартире, заключенную между ответчиком Викторовым Г.П. и третьим лицом, Семеновым Г.К. ничтожной на основании того, что Измаилова В.Г. не получила предложения о покупке доли. Тем самым было нарушено ее преимущественное право.

Трехкомнатная квартира принадлежит преимущественно Измаиловой В.Г. (2/3) и частично, ранее, Викторову Г.П. (1/3). В результате рассмотрения дела выяснилось, что Викторов Г.П. через нотариуса Семенову С.М. направил соответствующее предложение, однако за ним Измаилова В.Г. не явилась.

Более того, истец признает, что ни на момент заключения договора купли-продажи, ни на момент рассмотрения данного дела она не располагает нужной суммой для покупки доли квартиры. В п.2 ст.250 ГК РФ сказано, что если совладельцы не приобретут долю в срок до 10 дней после получения извещения, то продавец имеет право продать ее третьему лицу. Измаилова В.Г.

за предложением не явилась, хотя была о нем извещена по почте. Более того, она не имела и не имеет (по ее же словам) финансовой возможности купить рассматриваемую долю. Таким образом, даже если бы Измаилова В.Г.

получила соответствующее извещение, она все равно не смогла бы реализовать свое преимущественное право в требуемый срок (10 дней) и в любом случае Викторов Г.П. смогу бы продать свою долю Семенову С.М. Учитывая все сказанное выше, суд отклонил иск.

Пример №3: В суд обратился Лозовой К.Г. Он является владельцем 1/2 доли в квартире. Вторая доля принадлежала ранее Никоновой Е.В., которая ее подарила третьему лицу, Григорьеву К.С. Истец требует признать сделку ничтожной на основании того, что договор дарения был фиктивным.

В качестве доказательства приводится тот факт, что сразу после оформления сделки дарения, Григорьев К.С. подарил Никоновой Е.В. автомобиль, примерно соответствующий по стоимости доли в квартире. Суд, изучив все обстоятельства дела, а также на основании ст.

170 ГК РФ, приходит к решению, что договор дарения действительно был заключен фиктивно, чтобы обойти преимущественное право Лозового К.Г. Таким образом, суд удовлетворяет требования иска.

Доказать факт нарушения преимущественного права в большинстве случаев очень сложно, ведь невозможно контролировать финансовые потоки продавца и покупателя. На бесплатной консультации опытные юристы объяснят, что именно нужно отмечать в первую очередь и на что обращать внимания. Кроме того, они же готовы представлять интересы клиента в суде, отстаивая его правоту.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Главы из книги НАСТОЛЬНАЯ КНИГА СУДЬИ ПО СПОРАМ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

Нарушение преимущественного права

 14. По смыслу п. 3 ст.

250 ГК РФ припродаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного правапокупки других участников долевой собственности любой участник долевойсобственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему сталоизвестно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать всудебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропускомуказанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлениюгражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срокможет быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительнымпричинам.

В случае нарушения права преимущественной покупкисособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск опереводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесениясоответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае неимеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной,поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушениятребований пункта 3 статьи 250 ГКРФ.

Во-первых,п.

14 ПостановленияПленума N 10/22 разъясняет, что нарушение права преимущественной покупкидоли в праве общей долевой собственности дает сособственнику право требоватьперевода прав и обязанностей покупателя на себя и не может являться основаниемдля признания сделки недействительной. В этой частиПостановление Пленума N10/22 основано на системном толкованиист. 250 ист. 168 ГК РФ.

В соответствии сп. п. 2,3 ст. 250 ГК РФ продавец долиобязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности онамерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий,на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутсяот покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности нанедвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимоеимущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать своюдолю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупкилюбой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцевтребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласност. 168 ГК РФ сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законне устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иныхпоследствий нарушения.

Таким образом, сделка, совершенная в нарушение правапреимущественной покупки, хоть и противоречит закону, однако не может бытьпризнана недействительной (ст.168 ГК РФ), поскольку здесь предусмотрены иные последствия нарушенияв виде приобретения другим участником общей долевой собственности праватребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Во-вторых, комментируемыйпункт определяет срок реализациивозможности перевода прав и обязанностей – три месяца со дня, когдасособственнику стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

В-третьих, устанавливает правило, согласно которомурешение суда о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием длявнесения соответствующих записей в ЕГРП. Под “соответствующей записью” здесьследует понимать запись о регистрации договора. Такой вывод основан набуквальном толкованиист.

250 ГК РФ, гласящей: “Участникдолевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебномпорядке перевода на него прав и обязанностей покупателя“. Следовательно,ст.

250 ГК РФ касается установления обязательственных, а не вещных отношений, азначит, регистрации подлежит не что иное, как соглашение (договор), если,конечно, такое соглашение подлежит регистрации.

В практике судов возник вопрос о том, может ли бытьреализовано право преимущественной покупки, если подлежащее государственнойрегистрации соглашение между продавцом и покупателем облечено в надлежащую форму,но не прошло государственную регистрацию. Здесь необходимо исходить из того, чтопост.

250 ГК РФ осуществляетсяперевод возникших прав и обязанностей. В ином случае законодатель,руководствуясь принципом “нельзя передать прав больше, чем имеешь”, неиспользовал бы термин “перевод”.

Кроме того, он ушел бы от словосочетания “припродаже доли” и упоминал намерение продать что-то подобное. А посколькуправа и обязанности по договору, требующему государственной регистрации,возникают в момент такой регистрации (п.3 ст.

433 ГК РФ), то, если договор требует государственнойрегистрации, но она не осуществлена, ставить вопрос о переводе прав иобязанностей преждевременно.

Наконец, судам следует иметь в виду, что правопреимущественной покупки может переходить по наследству. Так, рассматривая одноиз дел, Верховный Суд РФ указал, что преимущественное право участника долевойсобственности на покупку доли в праве общей собственности, установленноезаконодателем вабз. 1 п. 1 ст.

250 ГК РФ иявляющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам,которые в силуст. 1112 ГК РФ являются личными иотносительно которых невозможно правопреемство. Поскольку право участникадолевой собственности требовать на основаниип. 3 ст.

250 ГК РФ перевода нанего прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственностис нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своемуправовому характеру производно от самого преимущественного права на покупкууказанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также неявляется тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определеннымлицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица напредусмотренных законом условиях .

——————————–

Обзор законодательства и судебнойпрактики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2007 г. // БВС РФ.2007. N 10.

Источник: http://av-ue.ru/nks_k.php?d=nks_23.htm

������������������ ������ ������������������ �������������� �������������� �������� �� ���������� ����������������

Нарушение преимущественного права

������������������ ������ ���� �������������� ������������ ���������������������� ���������� ������������������, ������������ �������������� �������� ���������������������������������� ������ �������������� �������� �� ���������� ����������������.

������������ �������������� ������������������������ ���������� ����������, �������������� ���� ���������������� ���������� ������������, ���� ������������������������ �� ���������� ����������������.

�������������� ������ ������������ ���������������������� ���������� ���������������� ���������� �������������������� ���� �������������� �� ������������ �� ������������������ ����������������.

�������������� ���������� ������������������ ��������������, ���� ������������������������ �������� ������������ ������������������������ ������������ �� ���������������� ���������������� ������ ���������� ������������������ ������������, ������ �� ������ ���������������������� ���� ������������ ������������������. ������������������ �������� ����������.

�� ���������� ������������ �������������� ���������������� �� ��������, ������ �� ���������������� ������ ������������ �������������������� ������������������, ���������������������� �������������������� ��������������.

�������� ���������� �� ������������������ – ������ ��������������, �� ������������ ���� �������������� �������� ���� ��������������, �������������� ���������� ������������������ �� ������������ ����������.

��������������������, ������ �� �������������� ���� �������������� – �������� ���������������� �� �������� ����������, �������� ���� ���������� ������������������ ��������.

�������� ���� ������ ���������� �������������� ���������������� �������� �������� �� �������� �������������� ���� ������������������ ����������������. ������������������������ ������������������ �� ���������� ������������, �� �������������� �������� ������������ ����������������.

������������ ������������������ ���������������� ���������� ����������, ����������������������, ���� ��������������������, �� ������ ���������������������� �� ������, ���������� ����������������, ������ �������������� �������� ���������������� ���� �������������������������������� ���������� ���� �������������� ������������������ �������� �� ����������������.

���������������� ������ �� �������������� ��������������������. ������������������ ������ �������������� ������ �������������� �� ��������. ������������������ ������������������ ���������� ���� �������������������� ��������.

������ �� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� ���������� ������������������������������ �������������� �� ������������������, ������ ������������ ���������� ��������������������������.

������ ���������������������� ������������ ��������������������, �������� ���� ������������������ ������������������ ������������ ���� ��������,�������� ���������� �������������� �������� ��������

������������������ ������ ���������������� ����������������, ������ �� 250-�� ������������ ������������������������ �������������� ��������������: �� ������������ �������������� �������� �� ���������� ���������� �������������������������� ������������������������, ������������������ ������������������ �������������� �������������������������� ���������� �������������������������������� ���������� �������������� �������� ����������. ������������ ���� ��������, ���� �������������� �������� ������������������, �� ���� ������������ ������������ ����������������. �������������������� – �������������� ���������� �� ������������������ ������������.

�� ������ �� ������������ ��������������, ������ ���������������� �������� ������������ ������������������ �� �������������������� ���������� ������������������ �������������������� �������������� �������������������������� �� ������������������ �������������� �������� ���������� ������������������������ ��������������������. �� �������� ���� ������������ �������������������� �������������� �������� �� ��������������, ���� �������������� �������������������� ���������� ������������������.

���� ���������������� �� �������������� ���������� �������� ���������������������������� �������� ����������.

�������� ������������������ ������������������ �������������� �������������������������� ������������������ ���� �������������� �������� ������������ ������ ������������������, ������������ �������������������� ������������ ���������� ������������ �������������������������� ������ ���� ������������ ��������������.

������ ������ ������ ���������� ����������: ���� ������������, �������� ���������� ���������� ������������ ������������������������ �� �������������������� ���������������������������������� ���������� ������������, ���� ���������� ������������ ���������������� �������������� �������������������������� ���������� ���������� �� �������������� �������� �������������� ������������������ �� �������� ���������������� ���� �������� �������� �� ������������������������ ��������������������. �� ������ �������������� ���������������������� �� ������ �������������������� �������� ���� ���������������� ��������. ���� �������� ���������������������� �������� ������������ ������������������ ������ ������������ ����������: �������������������� ������������ ������������������������������, �������������� ���������������������� ������������ �������������������� �������� ������ ������������������������ ���������������� ������, ���������� �������������� ������ �������������������� ������������������ ������������������������ ������������������ ���� ��������������������, �������������� ���������� �������������������� ���� ���������� ��������. ������������������������ �������������������� ������������ “������������ ��������������” ������������- ������ ���������������� �������� �������� �� ������������ ��������������, �� ���������� �������������������������� ������������������������������������ ������������ ������������������������������.

�� ���������� ������������ �������������� ������, ���������� �������� ��������, ���� ������������ ��������������������������, ������ ������������������, �������������������� ���������������� ���� �������������� �������� �������� �� �������� ������������, ������������������ ������������������ ��������������. �������������� ������ �� ����������, ������ �������������� �������� �������������� ���������� �������������� ���� ������������������������ �������������� ��������.

�������������������������� ������������������������������������ – �� ������������ �������� ����������, ������ �� ������������ �������� ������������ ���� �������������� ������������������ ����������, �� ������ ���������������� ����������������, – ���� ������������ �������������������� ��������, ���������� ���������� ������������ ���������������� ������ ���������������������� �������������� ����������. �� ���������� �������������� ������ ������������-���� �������������������������������������� �������������� �������� ���� ������������������������������.

������������������ ������ ����������������, ������ ������ �������������������� �� �������� ���������������� �������� �������������������� ���� �������� ���������� ������������ ������������������ ���� �������������������� �������� ������������������ ������������������������ �� ���������� ���������������� ���� �������������������� ���������������������� ����������, ���������� �� �������������� �������������������� �������������� �������������������� �� �������������������� �������������������� ���� ������ �������������� �������� ����������������.

������������������ ������ ��������������������: ���������� ���������������� ���������� �� ������������ ���������������������������� �������� ������������������������ ���������������������������� �������������������� ������������������ ��������������. ���� ���� ��������, �� �������������� ����������, �������������� ������������ ���� �������������������� �������� �������������� ���� ��������, �� �������������� �������������� �������� ���� ������������������.

���������� ����������, ���������������� ���������������� ���� ���������������� ���������������� ���� ������������ ������������. ���� �������������������� �������� ����������, ������ ������������������ �� ����, ������ �� ������ ��������������, ���������������������� �������� �������� �� ������������.

������������������ ������������, ������������, ������������������������ ��������, ������ ���������������� ���������������� ��������.

�� ����������-�������� ���������������� ������������������, ������������ �������� “������������”, ������ ���� ������������.

�� ������ ������������ ������������������ 198-�� ������������ ������������������������ ��������������. ������ �������� ������������������ ������ ���������� ������������������������.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.