Можно ли оспорить продажу квартиры

Содержание

Признание договора купли-продажи недействительным 2021

Можно ли оспорить продажу квартиры

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Можно ли спорить продажу квартиры в 2020 году – наследниками, срок давности, по доверенности, по наследству, при банкротстве

Можно ли оспорить продажу квартиры

Сделки с недвижимостью являются одними из самых распространенных в сфере гражданско-правового регулирования. И зачастую участники правовых отношений задаются вопросом: могут ли родственники оспорить продажу квартиры?

Основания и сроки давности для отмены договора

Право на оспаривание заключенного договора купли-продажи имеет любой гражданин, который в этом заинтересован и располагает правовыми основаниями. Но в какие сроки можно обжаловать сделку?

Для различных категорий сделок существуют установленные сроки давности их оспаривания. К ним относятся:

  1. Для оспоримых сделок (при осуществлении которых было нарушено любое положение Гражданского Кодекса относительно сделок с недвижимостью) срок давности составляет 1 год. Датой отсчета следует считать день, когда истец узнал о нарушении законности заключения купли-продажи. Этот факт должен быть подтвержден документально.
  2. Для ничтожных сделок срок давности составляет 3 года. Срок давности ведется с момента подписания договора. Ничтожной сделка должна быть признана, если была заключена только на бумаге, без проведения взаиморасчетов и правильной регистрации. В течение этого времени можно подать судебный иск о ее оспаривании.
  3. Помимо лиц, участвовавших в заключении договора, оспорить сделку могут и третьи лица. К ним относятся совладельцы, которые не знали о факте продажи собственности, люди, зарегистрированные на территории проданной недвижимости и т.д. Начиная с момента, когда истец узнал о факте нарушения, срок давности в таком случае составляет 10 лет.

Важно! При продаже квартиры необходимо понимать, что согласие на совершение сделки должны дать все третьи лица, которые имеют отношение к этой квартиры. К таким людям относятся супруги, дети, родители, сособственники и т.д.

К примеру, нельзя продать квартиру:

Основания, по которым можно оспорить сделку купли-продажи, в исчерпывающем перечне указаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации:

  1. Согласно статье 168 ГК РФ сделка, противоречащая законодательству, признается недействительной.
  2. Статья 166 указывает, что сделка, произведенная без взаимных расчетов, носит фиктивный характер.
  3. Сделки, заключенные лицами, которые не имеют на это правомочий, так же признаются недействительными. К таким лицам относятся недееспособные и ограниченно дееспособные граждане.
  4. Сделки, совершенными лицами с 14 до 18 лет без подписи одного из родителей, могут быть аннулированными.
  5. Договоры, подписанные под оказанием давления или обмана, при наличий сложной финансовой ситуации (при банкротстве) или кабальные признаются недействительными.
  6. Также недействительными признаются сделки, в отношении которых был установлен факт мошенничества.

Как доказать недействительность сделки

Для того чтобы юридически доказать недействительность заключенной сделки, нужно обратиться в суд. Важно понимать, что без достаточного основания ваш иск может быть отклонен, поэтому перед походом в судебную инстанцию нужно проверить убедительность вашей позиции и наличие определенных доказательств. В их качестве могут выступать:

  • документы;
  • показания свидетелей;
  • фотографии, видео и аудиозаписи;
  • заключения, выданные независимыми экспертами и др.

Куда обращаться, чтобы оспорить продажу квартиры

Многие ошибочно считают, что помочь в оспаривании продажи квартиры могут отделения полиции, прокуратура и даже нотариусы. Но необходимо знать, что по российскому законодательству единственным государственным органом, который может юридически признать незаконность осуществления правовых операций и в последствии внести изменения в Росреестр, является суд.

Для того чтобы оспорить продажу квартиры, нужно обратиться в региональный суд по месту вашего проживания с иском. Если вы уверены, что при заключении сделки было совершено мошенничество, то нужно еще обратиться в полицию.

Судебный иск должен быть сопровожден рядом необходимых документов, к которым относятся:

  • копия паспорта;
  • квитанция, подтверждающая совершенную оплату государственной пошлины;
  • документы, которые зафиксировали заключение сделки: договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности;
  • другие правоустанавливающие документы в зависимости от основания подачи вашего иска (выписка из ЕГРН и др.);
  • документы, которые отражают недействительность совершенной сделки.

Как правильно составить иск

Иск – это важнейший юридический документ, и он должен быть оформлен грамотно. В состав иска должны входить:

  • адрес и технические данные оспариваемого объекта недвижимости (количество комнат, площадь, количество окон и др.);
  • основания (одно или несколько) со ссылками на статьи действующего законодательства, по которым необходимо отменить государственную регистрацию сделки;
  • список лиц, которые выступают свидетелями совершения сделки и готовы в суде подтвердить основания ее недействительности;
  • просьба признать правовую процедуру недействительной;
  • требования к удовлетворению иска;
  • список приложенных документов.

Скачать образец иска в формате DOC.

Также в иск может быть включено условие, по которому ответчик будет обязан возместить судебные издержки и оплатить причиненный моральный вред.

Основания для отказа

Однако вам могут отказать в удовлетворении ваших исковых требований. Это может случиться по следующим основаниям:

  1. Иск был подан по истечению срока давности. Срок давности различается в зависимости от оснований подачи иска – если сделке предшествовало несоблюдение определенных условий (такая сделка считается оспоримой) и если она была совершена с нарушением закона (ничтожная сделка). В первом случае срок давности составляет один календарный год, во втором – три года. А в исключительных случаях суд может продлить срок исковой давности до десяти лет.
  2. Требования, заявленные в иске, не обоснованы.
  3. Защита позиции в судебном разбирательстве выстроена неверно.

Судебная практика

На сегодняшний день судебные дела, касающиеся рассматриваемого вопроса, встречаются довольно редко. Это характеризует в первую очередь качественную и скрупулезную работу Росреестра, относительную прозрачность риэлтерского рынка и введение в практику определения добросовестного приобретателя.

Однако оспоримые сделки все равно присутствуют в судебных разбирательствах. Наиболее распространенными причинами их наличия можно считать:

  • Появление родственников продавца после итогов договора ренты.
  • Появление законных наследников, наличие которых продавец специально скрывал или не был о них осведомлен.
  • Если при приватизации до 1994 года были нарушены права несовершеннолетних собственников.
  • Если сделка была совершена с лицом, которое находится на наркологическом или психологическом учете и на момент совершения сделки их обследование еще не было проведено.

Вопрос юристу: могут ли родственники оспорить продажу квартиры

На вопрос отвечает юрист Юрий Бирюков.

«Довольно часто ко мне обращаются клиенты с вопросами касательно оспаривания договоров дарения, завещания, купли-продажи помещения, насколько устойчивы данные виды сделок.

Можно ли их отменить каким-либо законным способом? Почему-то бытует мнение, что если подобные действия совершены, то это все незыблемо. Это не так! Действующее законодательство содержит нормы, которые позволяют оспорить любой договор.

Для этого необходимо в судебном порядке предоставить необходимые основания».

Продажа жилья наследниками

«Если вступившие во владение по наследству лица продали помещение, в котором вы имеете правовую заинтересованность, то существует возможность подачи судебного иска о признании договора купли-продажи оспоримым. В данных ситуациях возможно применение реституции – если сделка была признана недействительной, обе стороны договора обязаны вернуть все в исходное правовое положение.

В некоторых случаях при наличии веских доказательств можно добиться признания недействительным даже завещания, по которому продавшие квартиру лица вступили в право собственности. В этом случае сделка купли-продажи будет аннулирована.»

Сделка по доверенности

«В этом случае ход действий практически такой же, как в первой ситуации. Только оспаривать будет нужно не завещание, составленное наследодателем при жизни, а доверенность, данную собственником квартиры продавцам.»

: Консультация специалиста

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источник: http://masterurist.ru/osporit-prodazhu-kvartiry/

    Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры

    Можно ли оспорить продажу квартиры

    Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

    Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?

    Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.

    Основания для отмены сделки

    Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

    Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

    Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.

    Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:

    • Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
    • Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
    • Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
    • Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
    • Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.

    Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и  бывшие), несовершеннолетние дети.

    Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.

    Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

    Сроки давности

    С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.

    Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:

    • 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
    • 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
    • 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.

    В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.

     Чем подтвердить недействительность сделки

    Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.

    • В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
    • Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
    • Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
    • Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.

    Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.

    Куда обращаться с иском для отмены сделки

    Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.

    Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.

    При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.

    Документ должен включать в себя следующие данные:

    • Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
    • Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
    • Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
    • Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
    • Просьбу об установлении недействительности сделки.
    • Предложения по последствиям удовлетворения иска.

    Последнее очень важно сформулировать грамотно.

    Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.

    Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.

    Разбирательство в суде

    Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.

    Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик  имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.

    Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения  необходимых изменений  в ЕГРП.

    В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.

    Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kto-mozhet-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

    Как оспорить сделку купли-продажи квартиры

    Можно ли оспорить продажу квартиры

    Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

    Оспорить сделку купли-продажи квартиры может любой гражданин РФ в пределах установленных сроков давности и законных на то оснований.

    Приобретение в собственность квартиры в результате сделки купли-продажи – это не только коммерческая сделка, но и юридический акт, который может быть оспорен при определенных обстоятельствах, изложенных в ГК РФ. Продавец квартиры и покупатель должны хорошо понимать, какие обстоятельства могут привести к расторжению сделки, а также к ее оспариванию в суде.

    На каких основаниях может быть отменена купля-продажа

    Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

    Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд. Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности, зависящий от различных обстоятельств:

    • 1 год – для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
    • 3 года – для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
    • 10 лет – срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.

    Одного желания оспорить сделку недостаточно, поскольку подписав документ, вы тем самым заверили свое твердое намерение приобрести данную квартиру в собственность. Все основания, по которым суд вправе признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, изложены в ГК РФ:

    1. Ст. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит любому действующему закону и нормативному акту.
    2. В отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер, что и отражено в ст. 166 ГК РФ.
    3. Ограниченные в дееспособности лица, полностью недееспособные, а также недееспособные в момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимостью, поэтому этого основания достаточно для признания такого договора недействительным.
    4. Лица младше 18 лет и  старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре. Отсутствие такой подписи – это основание для аннулирования купли-продажи.
    5. Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
    6. Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.

    Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи. К числу таких лиц относятся супруги, несовершеннолетние дети.

    Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия.

    Также нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, ели предварительно не получено одобрение сделки органами опеки и попечительства.

    Как подтверждают недействительность купли-продажи квартиры

    Подтверждать основание, на которое истец ссылается для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо непременно документами:

    • В случае, когда сделка была совершена противозаконно, необходимо доказать факт ее совершения и опереться на тот закон, который был в данном случае нарушен. Иное дело – ничтожность сделки, тут придется доказать отсутствие у сторон намерений совершать куплю-продажу, а именно, что передача денег не состоялась. Поскольку доступа к счету ответчика у истца нет, запрос о состоянии лицевого счета в банке и по операциям с ним может направить только судья по соответствующему ходатайству ответчика.
    • Недееспособность любой из сторон сделки можно подтвердить только тогда, когда ранее в отношении данного лица было вынесено соответствующее решение суда. Придется приложить к иску копию этого решения. То же относится и к ограниченно дееспособным гражданам.
    • Когда опротестовывается купля-продажа, совершенная от лица несовершеннолетнего, потребуется его паспорт, а также договор, в котором отсутствует подпись родителей ребенка.
    • Доказать, что квартира продана незаконно без согласия супруга – проще простого, поскольку потребуется сравнить три даты: приобретения квартиры продавцом, заключения брака, расторжения брака.
    • Переговоры с продавцом лучше вести под видеозапись, тогда в случае выявления факта мошенничества, угроз и других противоправных действий, запись станет доказательством в суде.

    Куда обращаться

    Когда есть все основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, на руках имеются все документы, следует, не откладывая, обращаться в суд с исковым заявлением. Признать договор недействительным уполномочен только суд, поэтому так важно не упустить отведенный законом срок и вовремя подготовиться к процессу.  

    Решение суда, принятое в пользу истца, является тем документом, руководствуясь которым в ЕГРП можно внести запись о признании ранее совершенной сделки недействительной и отмене перехода права собственности.

    В результате квартира вновь станет собственностью продавца.

    До тех пор, пока решение суда не будет вынесено и в ЕГРП не будет внесена соответствующая запись, квартира будет находиться в собственности истца, а следовательно на его плечи ложатся все риски и обязанности по ее содержанию.

    Подавать исковое заявление необходимо в городской или районный суд по адресу квартиры. При особых обстоятельствах иск можно подавать по месту проживания продавца или ответчика. А в случае мошенничества параллельно с исковым заявлением потребуется подать заявление в правоохранительные органы.

    Что нужно указывать в исковом заявлении

    Текст заявления лучше всего составить с помощью опытного юриста, чтобы избежать риска отклонения иска или решения в пользу ответчика. В документе должны содержаться следующие сведения:

    1. Данные сторон, включая адреса проживания. Необходимо приложить копии паспортов обеих сторон.
    2. Информация об объекте сделки, включая ее адрес, площадь, этаж, число комнат и другие данные.
    3. Выписка из ЕГРП по состоянию на текущий момент (после регистрации договора купли-продажи).
    4. Основания, руководствуясь которыми истец требует признания купли-продажи недействительной.
    5. Данные всех тех лиц, которые могут подтвердить важные обстоятельства сделки (копии паспортов).

    Самое главное – правильно сформулировать исковые требования. Чаще всего истцы желают вернуть все к исходному состоянию, то есть – квартиру ответчику, а деньги – истцу, но требования могут быть и другими.

    В том случае, когда истец выигрывает дело, он вправе требовать возмещения ответчиком всех понесенных в ходе разбирательства расходов (в том числе оплату услуг юриста, госпошлину).

    Копии всех упомянутых в иске документов обязательно прилагаются к нему.

    Как происходит разбирательство

    Обращаться в суд самостоятельно следует тогда, когда вы полностью уверены в своей правоте, имеете на руках все необходимые документы, убеждены, что сможете отстоять свои права в зале суда. В противном случае, переложить тяготы разбирательств лучше на плечи юриста.

    Подготовка к процессу включает не только сбор документов, подтверждающих правоту истца. Необходимо подумать над встречными действиями ответчика и по возможности предусмотреть адекватный ответ.

    Так, при несогласии ответчика с решением суда, принятым не в его пользу, он вправе обратиться в высшую инстанцию с апелляцией.

    Пока не пройдет разбирательство в вышестоящем суде, сделка не будет расторгнута или признана недействительной.

    Итогом рассмотрения всех обстоятельств дела станет решение, которое следует получить на руки в указанный срок. С этим документом необходимо обратиться в Регистрационную палату, чтобы внести соответствующие изменения в ЕГРП.

    Если в решении суда содержится постановление о взыскании с ответчика каких-либо сумм в пользу истца, тогда помимо решения суда на руки получают исполнительный лист.

    По этому листу деньги получает с ответчика истец самостоятельно, а в спорных ситуациях передает в Службу судебных приставов. 

    Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.