Кто может быть застройщиком при долевом строительстве

Содержание

О договоре участия в долевом строительстве

Кто может быть застройщиком при долевом строительстве

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

  • Заявление о государственной регистрации;
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
  • Документы, устанавливающие наличие права;
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации;
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
  • Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

  • определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.  

Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ).

Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст.

13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

  • Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

  Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.  

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
  • в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными;
  • обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
  • Разрешение на строительство.
  • Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
  • Заключение государственной экспертизы проектной документации.
  • Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
  • Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  • Заявление о государственной регистрации.
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего.
  • Документы, устанавливающие наличие права.
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации.
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица.
  • Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектную декларацию.
  • План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2/o-dogovore-dolevogo-uchastiya

Что нужно знать при заключении договора долевого строительства?

Кто может быть застройщиком при долевом строительстве

Привлекая средства на основании договора, строительные компании строят и передают дольщику в собственность квартиру в новом доме. Исполнение такого договора имеет немало рисков, о которых надо знать, чтобы защитить свои права и вложенные средства.

Суть и условия долевого участия в строительстве?

Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «о долевом строительстве», положения которого актуальны и в 2017 году.

Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора, являющегося специфическим документом, поскольку, как вид сделки, не предусмотрен Гражданским кодексом РФ.

Он содержит черты договоров подряда, инвестирования, купли-продажи, возмездного оказания услуг, но не является ими и имеет свои особенности.

Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика – строительную компанию, осуществляющую строительство.

Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков — граждан и юридических лиц.

Участник долевого строительства не может влиять на проект дома, заказ технического задания, получение разрешительных документов на деятельность застройщика, а застройщик, как правило, действует по заданию не отдельных дольщиков, а инвестора.

Поэтому до решения о подписании договора и передаче денег дольщику следует собрать максимум информации о застройщике и о будущем доме.

Выяснение информации о застройщике

Застройщик должен быть юридическим лицом. Лучшая характеристика застройщика – это его построенные объекты, отсутствие судебных споров, исполнение сроков ввода домов в эксплуатацию и разумные цены.

Важно внимательно изучить его учредительные и разрешительные документы, лицензии, наличие отвода и прав на участок для строительства, предусмотренную законом проектную декларацию на строительство.

Не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком, декларация должна быть напечатана в газете или на сайте в Интернете.

Декларация обязана содержать следующую исчерпывающую информацию о застройщике:

  • фирменное наименование и местонахождение;
  • о государственной регистрации, о виде, номере лицензии, сроке ее действия;
  • об учредителях застройщика;
  • о прежних объектах строительства за 3 года;
  • о финансовом результате деятельности, наличии кредиторской и дебиторской задолженности;
  • об иных сделках по привлечению средств для строительства.

Застройщик может заключить договор и принять деньги от дольщика только после регистрации собственности или долгосрочной аренды на землю.

Принятие денег (в качестве ссуды от граждан) до подписания договора влечет административную ответственность застройщика.

Как правило, на сайте застройщика публикуются разрешительные документы на строительство и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.

Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:

  • разрешение на застройку;
  • проектная документация на дом;
  • документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
  • проектная декларация.

Рекомендуется также обратить внимание на наличие и содержание:

  • учредительных документов;
  • бухгалтерского баланса;
  • аудиторского заключения о деятельности за последний год.

В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия. Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.

Еще один обязательный для застройщика документ – договор поручительства или страхования ответственности. Отсутствие такого договора исключает возможность оформления разрешения на застройку и регистрацию договора строительства.

Проектная декларация на объект строительства

Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.

Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:

  • его наименование и адрес;
  • сведения о регистрации и учредителях;
  • сведения о финансовой стабильности компании;
  • разрешения на строительство;
  • срок получения разрешения на ввод;
  • проект жилого дома, его местоположение, состав;
  • сроки строительства;
  • общее имущество;
  • стоимость;
  • подрядчики.

Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.

При отступлении от декларации, повлекшем ухудшение качества переданной квартиры на столько, что делает ее непригодной для проживания, участник вправе потребовать от застройщика немедленного бесплатного исправления недоделок, уменьшения цены квартиры или оплаты расходов, понесенных при исправлении недостатков самим дольщиком.

С образцом проектной декларации на строительство жилого дома можно ознакомиться тут.

Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.

Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры:

  • адрес, номер на плане дома;
  • площадь квартиры, лоджий, балконов;
  • наличие коммуникаций, оборудования.

В договоре необходимо указать цену, порядок расчета, срок сдачи дома, гарантийный срок (не меньше 5 лет), способ передачи квартиры дольщику, условия об отделке квартиры.

Договор может предусматривать возможность оплаты строящейся квартиры в рассрочку, то есть траншами в согласованные сторонами сроки, или за счет средств жилищного сертификата, материнского капитала, кредитных средств, что влечет возникновение и регистрацию ипотеки в силу закона.

В тексте должны быть указаны:

  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • способы изменения условий договора;
  • основания для его досрочного прекращения.

К каждому экземпляру договора должна быть приложена экспликация квартиры на плане дома.

Договор составляется в письменной форме, без нотариального удостоверения, но с обязательной регистрацией.

Образец договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь.

Государственная регистрация договора

Для регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком сторонами должны быть поданы заявления и представлены следующие документы:

  • договор строительства в оригинале;
  • документы юридического лица (устав и изменения к нему, свидетельство о регистрации в налоговом органе, протокол избрания директора, нотариальная доверенность);
  • план дома с описанием местоположения, количества и площади всех помещений;
  • проектная декларация;
  • экспликация квартиры на поэтажном плане;
  • разрешение на строительство дома;
  • документы об уплате заявителями госпошлины (350 рублей для граждан);
  • нотариальное согласие супруги дольщика;
  • договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств или договор поручительства.

К договору, при строительстве дома экономкласса, прилагается договор об освоении территории и утвержденный органом местной власти список граждан, имеющих право на жилье экономкласса.

Первичный договор регистрируется в срок до 10 рабочих дней, а последующие – в течение 5 дней.

Права дольщиков

Главной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная оплата суммы, указанной в договоре.

С момента регистрации договора в залоге у дольщиков находятся:

  • участок, принадлежащий застройщику;
  • строящийся на этом участке дом.

Участник строительства вправе уступить другому лицу принадлежащее ему право требования по договору с заключением соглашения об уступке права. Об уступке права должен быть уведомлен застройщик.

Если договор строительства был нотариально удостоверен, то и договор уступки оформляется у нотариуса.

Дольщик обязан принять завершенную строительством квартиру в установленном порядке по передаточному акту, причем приемку он должен начать не позднее 7 рабочих дней после получения уведомления от застройщика, если иное не установлено договором.

В случае выявленных строительных недостатков дольщик вправе потребовать составления акта несоответствия квартиры и не подписывать акт приемки.

После регистрации права собственности на квартиру последнего участника у всех дольщиков возникает право долевой собственности на общее имущество дома.

Участник может в одностороннем порядке прекратить договор и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег и предусмотренных законом компенсаций. Если недостатки выявлены в гарантийный период, дольщик также имеет право на устранение нарушений и компенсации.

: Разбор вопросов граждан об участии в долевом строительстве

В программе юристом разбираются часто задаваемые вопросы, касающиеся сути долевого строительства, условиях заключения договора участия в нем. Дается разграничение такого типа договоров от предварительной купли-продажи.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-dolevogo-stroitelstva.html

Что должен знать дольщик о ФЗ 214 перед заключением ДДУ – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Кто может быть застройщиком при долевом строительстве

Основные действующие лица долевого строительства – девелопер и дольщик. Долгое время отношения между ними развивались по сценарию, разработанному застройщиком, финал которого был непредсказуем.

Никто не мог сказать заранее, дойдет ли проект до своего логического завершения – окончания строительства и передачи жилья всем участникам, или граждане, вложившие деньги, так и останутся дольщиками, только уже в статусе обманутых.

В 2005 году произошли существенные изменения, вступил в действие 214 ФЗ, который пресек анархию в этой сфере и значительно усложнил жизнь недобросовестным строительным компаниям. За двенадцать лет закон претерпел множество изменений, сегодняшние дольщики защищены намного больше, чем их предшественники, но некоторые риски все-таки еще остаются.

До принятия закона о долевом участии в строительстве застройщики чувствовали себя очень вольготно, они никому не подчинялись, их действия никто не контролировал.

Такая бесконтрольность породила к жизни множество недобросовестных компаний-однодневок, которые реализовывали жилье по серым схемам, а затем исчезали в неизвестном направлении.

Граждане на свой страх и риск отдавали деньги застройщикам, не имея никаких гарантий в получении жилья или возврата вложенных средств.

Принятие в 2004 году ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости стало новым этапом отношений между девелопером и участником проекта. Однако первые несколько лет застройщики отказывались заключать договоры долевого участия. Например, в столичном регионе за три первых года действия закона только 11 % новостроек было построено по 214 ФЗ.

Сегодня ситуация в этой сфере кардинально поменялась. Действующий закон о долевом строительстве был доработан, в него были внесены существенные изменения, направленные на защиту граждан. Требования к строительным фирмам значительно ужесточились.

Теперь имеют право привлекать частные инвестиции только компании, отвечающие всем требованиям законодательства и действующие в рамках закона.

Последняя редакция закона, вступившая в действие в 2017 году, полностью пресекла возможность собирать средства граждан фирмами, чей уставной капитал не соответствует законодательным нормам. Государство взяло интересы дольщиков под свою защиту.

Но следует учесть: закон гарантирует свою защиту только тем гражданам, которые заключили договор об участии в долевом строительстве. Никакие другие виды договоров (ПДДУ, ПДКП, инвестирования и прочие) не обеспечивают дольщикам полноценную защиту от недобросовестности застройщиков.

Согласно закону договор должен регистрироваться в Росреестре, только после этого он будет считаться заключенным. Данное положение законодательства исключает возможность продавать одну квартиру по нескольку раз.

Регистрирующий орган откажет в регистрации, если обнаружит, что  объект уже закреплен за другим лицом.

Помимо этого, закон 214 ФЗ РФ гарантирует дольщику:

  1. Передачу жилья в строго оговоренные сроки.
  2. Получение квартиры, соответствующей по качеству условиям договора.
  3. Устранения строительных дефектов, обнаруженных в период действия гарантии, которая составляет пять лет с момента приемки жилья дольщиком.
  4. Возможность аннулировать договор об участии в долевом строительстве в одностороннем порядке или через суд.
  5. Возможность получить с девелопера неустойку за нарушение им условий договора.
  6. Возврат всех вложенных средств при заморозке стройки и банкротстве застройщика.

Срокам строительства посвящена ст. 6. В соответствии с этой статьей строительная фирма должна передать жилье участникам не позже даты, прописанной в договоре. Согласно п 2 ст. 6, если фактическая сдача объекта участнику состоялась позже обозначенной даты, последний может взыскать с застройщика неустойку.

В этом же пункте приведена формула, по которой рассчитывается компенсация. Однако здесь же есть оговорка: если участник уклоняется от подписания приемо-передаточного акта, пеня ему не положена. Вместе с тем, сроки строительства могут быть перенесены на законных основаниях, если застройщик за шестьдесят дней до этого предупредит участников.

Изменение сроков производится в соответствии с ГК Российской Федерации.

В ст. 7 214 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов, законодатель устанавливает требования к качеству построенного жилья. Оно должно соответствовать не только положениям договора, но также всем существующим строительным и техническим нормативам.

Согласно ч 2 названной статьи, при передаче жилья несоответствующего качества, граждане могут потребовать от строителей устранения дефектов, уменьшения суммы договора или оплаты ремонтных работ.

При невыполнении этих требований в период времени, установленный дольщиком, последний имеет право инициировать расторжение договора и взыскать компенсацию.

В статье 9 указаны основания для расторжения ДДУ в одностороннем порядке или через суд. Если у дольщика появились основания для отказа от договора, достаточно уведомить об этом строительную фирму, отправив ей письмо.

При этом договор об участии в долевом строительстве прекращает действовать не тогда, когда застройщик получит письмо, а с момента его отправки.

Девелопер обязан не позже чем через двадцать будних дней вернуть деньги участнику и выплатить ему пеню.

Федеральный закон 214 позволяет дольщикам переуступить свои права по договору другому участнику. Об этом указано в 11 статье закона. Основное условие – переуступка должна быть произведена не раньше, чем договор пройдет регистрацию, и до того, как будет подписан приемо-передаточный акт.

Законодатель неоднократно вносил изменения в закон об участии в долевом строительстве, следуя принципам обеспечения интересов дольщиков и постоянно повышая меру ответственности строительных компаний. Изменения, вступившие в действие в 2017 году, устанавливают еще более жесткие требования в отношении застройщиков.

Сегодня, чтобы привлекать деньги граждан, строительная компания должна владеть минимальным уставным капиталом 2.5 млн. руб. при общем объеме возводимых площадей, не превышающем 1.5 тыс. м 2. При этом в законе установлена прямая зависимость размера капитала от общего объема возводимых объектов. Если застройщик не обладает необходимой суммой, он должен заключить договор поручительства.

Деньги частных инвесторов не может собирать компания, которая находится на стадии банкротства или ликвидации, имеет налоговую задолженность более 25% от всех своих активов или числится в реестрах неблагонадежных поставщиков и участников земельных аукционов.

С 2017 года введена уголовная ответственность для строительных фирм, которые собирают средства с граждан с нарушением норм закона.

Обязательства застройщика по ФЗ 214 заключаются в следующем:

  • Девелопер обязан публично раскрыть всю информацию о себе. Сведения о компании и ее финансовом положении должны быть опубликованы на сайте застройщика. Там же должна быть размещена информация о каждом возводимом объекте:
  1. проектная декларация
  2. разрешение на возведение дома,
  3. правоустанавливающие документы на участок,
  4. проект ДДУ,
  5. сведения о страховании ответственности застройщика
  6. фотографии этапов строительства.
  • Прежде чем заключить договор об участии в долевом строительстве с первым дольщиком, девелопер обязан направить декларацию проекта в уполномоченный орган для проверки ее соответствия требованиям закона.
  • Деньги дольщиков могут расходоваться строго в рамках одного проекта. Застройщик теперь не имеет права перебрасывать полученные от частных инвесторов средства на другие свои объекты.
  • Застройщик обязан страховать свою ответственность. Он должен либо заключить договор поручительства с финансовым учреждением, либо подписать страховой договор.
  • С 2017 года образуется новый компенсационный фонд, куда строительные компании обязаны вносить средства в виде процентов с каждого заключенного ДДУ, 214 ФЗ таким образом страхует дольщиков от невыполнения обязательств застройщиками.

Анализируя основные положения закона, можно сделать вывод, что сегодня дольщики защищены, как никогда прежде.

214 ФЗ дал в руки граждан законные механизмы воздействия на недобросовестные строительные компании и позволил им без опасений участвовать в долевом строительстве.

Однако нужно заметить, что закон не совершенен, в нем есть слабые стороны и недоработки, которые оставляют некоторые лазейки для недобросовестных компаний. Кроме того, все еще остаются определенные риски при участии в долевом проекте.

В целом можно сказать, что закон наиболее эффективен тогда, когда у девелопера все в порядке в финансовом плане. В этом случае дольщик может, действуя в рамках закона, влиять на застройщика. Но если у последнего начались проблемы, или он находится на грани или уже в стадии банкротства, здесь уже дольщик никак не может повлиять на ситуацию.

Особенно рискуют граждане при покупке апартаментов. 214 ФЗ направлен, прежде всего, на защиту покупателей жилых многоквартирных домов, а апарт отели относятся к коммерческим, т.е. нежилым объектам.

Закон более лояльно относится к застройщикам, осуществляющим строительство апартаментов, и не обязывает их заключать договор об участии в долевом строительстве.

Необходимо также отметить, что в 2017 году в закон были внесены два пункта в защиту застройщиков.

Так, согласно статье 6, дольщик не может требовать неустойку с девелопера, если он уклоняется от подписания акта. При этом уклонением считается неприбытие участника для приемки жилья в период времени, установленный договором.

Если в документе срок не определен, дольщик должен прийти не позднее недели после получения письма о готовности объекта. В противном случае застройщик имеет право подписать односторонний акт, а все риски порчи имущества переходят на дольщика.

Кроме того, закон внес ясность в вопрос о праве дольщика без наличия оснований отказаться от исполнения договора. К статье 9 был добавлен новый пункт, согласно которому участник не может инициировать расторжение договора, если застройщик в срок исполняет все свои обязательства.

Ранее этот вопрос вызывал многочисленные споры, также по нему сложилась неоднозначная судебная практика.

Резюмируя сказанное, можно сделать вывод, что закон, хоть и не совершенен, но сейчас нет другой альтернативы безопасного приобретения жилья в новостройке.

Дольщику также следует самому побеспокоиться об уменьшении своих рисков.

Во-первых, нужно грамотно подходить к выбору застройщика.

Предварительно необходимо изучить сайт строительной компании, на основе имеющейся в сети информации, проанализировать финансовое состояние застройщика, просмотреть документы застройщика и уже завершенные им проекты. Можно поискать информацию на интернет-форумах дольщиков, на которых можно почерпнуть много нужных сведений о той, или иной компании.

Во-вторых, необходимо правильно выбрать долевой проект. Для этого следует изучить декларацию, посмотреть фотографии со стройки, которые обязан публиковать застройщик на своем сайте, сравнить соответствие фактического этапа строительства объекта срокам, указанным в документах.

В-третьих, перед заключением ДДУ, необходимо проанализировать текст договора на наличие в нем скрытых пунктов, которые не выгодны дольщику и ущемляют его права. Такие пункты можно обнаружить практически в каждом договоре, правда обычному гражданину, не знакомому с законодательством, найти их будет крайне сложно. Обычно они умело завуалированы юристами застройщика.

Желательно также более подробно изучить сам закон, прочитать комментарии к статьям. Но конечно, лучше всего перед совершением сделки обратиться к грамотным юристам, которые все вышеперечисленные действия проведут на высоком профессиональном уровне без участия дольщика.

Таких специалистов вы найдете в Обществе защиты прав дольщиков. Юристы нашей организации имеют высокую квалификацию и специализируются исключительно на делах, связанных с долевым строительством.

Мы организуем грамотное сопровождение вашей сделки, проанализируем застройщика и его документы и поможем совершить ее максимально безопасно.

Все ваши вопросы, проблемы и пожелания вы можете оставить в форме обратной связи, которую найдете на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/chto-nuzhno-znat-dolshhiku-o-214-fz-pered-zaklyucheniem-ddu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.