Как проверить законность земельного участка

Содержание

Как правильно проверить земельный участок перед покупкой?

Как проверить законность земельного участка

Предпродажная подготовка земли и документации по ней проводится продавцом. Но и покупатель должен проявить активность.

Рекомендуется самостоятельно провести проверку земельного участка перед покупкой. Сделать это можно бесплатно (или с минимальными вложениями) и без привлечения продавца.

В статье обсудим, как проверить земельный участок перед покупкой, что именно должно попасть в область ревизии, на что стоит обратить особенное внимание и какие способы провести проверку существуют.

Способы проверки земли

Все недостатки и проблемы с земельным наделом после его приобретения придется решать покупателю. Для того чтобы избежать разочарований, рекомендуется проверить землю по 2 направлениям:

  • анализ местности;
  • исследование подлинности бумаг, которые прилагаются к договору.

В обоих случаях подразумевается целый комплекс действий. И большинство из них представлено ниже.

Проверка на местности

Наиболее подходящее время для покупки земли — весна. Во время этого сезона можно без проблем проверить качество грунта и оценить общий рельеф местности.

Кроме того, для плодотворного пользования и покупателя будет целое лето. Это касается как сельскохозяйственных угодий, так и участков под ИЖС.

Проверка на местности даст четкое представление о том, где находится земля и как она выглядит. Не рекомендуется выбирать участок только на основании его географического положения и проверки этой информации на карте. Нужно поехать на объект.

Качество грунта

Качество грунта важно не только для сельскохозяйственных работ, но и для участков под строительство. Например, песчаная почва станет плохим выбором под площадку для будущего дома. Это же касается и рельефа, поэтому наличие низин или холмов на участке не приветствуется.

Для проверки качества грунта рекомендуется выкопать яму глубиной 1 метр или больше. Желательно сделать несколько ям (4-6) по периметру, чтобы получить представление обо всей делянке.

Через час необходимо проверить выкопанные ямы. Если в них есть вода, значит, грунтовые воды расположены близко к поверхности. Это может быть хорошо для сельского хозяйства, но при строительстве дома придется отказаться от погреба.Также то, насколько сильно затапливается участок, можно проверить по домам на соседних наделах.

Внимание! Рекомендуется пообщаться с местными жителями. Они предоставят намного больше полезной информации о местности, чем это сделает продавец или риэлтор.

Коммуникации

На продаваемом участке не обязательно должны быть проведены коммуникации, однако стоимость такой земли ниже.

Ведь проводить работы придется покупателю, а иногда это стоит довольно дорого. Если продавец утверждает, что электричество подведено, то недалеко должны быть опоры электросети и 2 кабеля, которые от нее идут.

Проверить, подключены ли коммуникации на участке, можно по запросу в местные органы самоуправления.

Например, у председателя СНТ. Заодно здесь можно узнать, проводились ли отключения за долги. А если коммуникаций нет, то руководство СНТ или другого органа самоуправления подскажет порядок подключения всех систем и порекомендует конкретного подрядчика, который работает в этом районе.

Важно! Вместе с исследованием наличия коммуникаций также следует оценить инфраструктуру.

Нужно обратить внимание на:

  • есть ли дорога к участку;
  • ходит ли поблизости общественный транспорт;
  • есть ли в округе магазины, заправки и прочие прелести цивилизации;

Удаленность от инфраструктуры также снижает стоимость участка.

Границы

Межевание рекомендуется проводить примерно раз в 5 лет, но этого правила редко придерживаются. Наличие забора по периметру участка не дает представления о его реальных границах. Есть вероятность, что ограждение частично захватывает соседскую территорию.

Если надел не огорожен, а межевание проводилось недавно, можно ориентироваться на межевые столбы. Заказывать услуги по межеванию должен продавец. Желательно, чтобы границы были заново определены недавно (несколько месяцев назад, максимум 1 год).

Проверить границы участка поможет обычный GPS-навигатор. У каждого земельного надела есть координаты, если забить их в карту, то на ней выделится область, а навигатор поможет обойти участок по реально отмеченным границам.

Зоны отчуждения

Возле земельного участка могут располагаться потенциально опасные объекты. Например, к ним относятся трубы газопровода, а также железнодорожное полотно.

При строительстве дома необходимо соблюдать безопасное расстояние, но часто зона отчуждения покрывает значительную долю участка.

окупать такие наделы невыгодно, поэтому о зонах отчуждения и их радиусе нужно узнавать заранее.

Не все потенциально опасные объекты видны. Те же трубы пролегают под землей. Но вызывать геодезистов для проверки не нужно. Достаточно обратиться к председателю СНТ или в другой орган самоуправления, который занимается этим районом.

Справка! Информацию о зонах отчуждения выдают бесплатно.

Анализ экологической ситуации

Полноценную проверку экологической обстановки может провести только инспекция. При исследовании берется проба грунта, воздуха и воды из ближайшего водоема. Но для обычного покупателя это затратно, а договор купли-продажи земельного участка не требует результатов таких экспертиз даже от действующего собственника.

Единственный способ, как проверить экологическую ситуацию на участке, поехать туда лично и просто осмотреться.

К ухудшению обстановки приводит наличие:

  1. заводов, фабрик и других производственных предприятий;
  2. скотоводческих ферм;
  3. мусорной свалки.

Также состояние участка можно оценить по внешнему виду. Если он зарос сорняками, деревьями (кроме плодово-ягодных), имеет провалы в почве и другие недостатки — речь идет о том, что собственник не следил за экологической ситуацией в пределах своего надела. А значит, стоимость участка должна быть ниже, так как покупателю придется потратиться на восстановительные работы.

Ревизия документов

Документы запрашиваются у продавца. Их проверка проводится, чтобы обезопасить покупателя от судебных исков и признания сделки недействительной в дальнейшем.

Основным способом проверки документов является самостоятельный заказ выписки из ЕГРН на сайте Росреестра. Ее может запросить любое лицо. Часть сведений в открытом доступе предоставляется бесплатно в режиме онлайн.

Кадастровых бумаг

Продавец должен предоставить:

  • Кадастровый паспорт. В некоторых случаях собственники предоставляют паспорт (кадастровый план) старого образца. Он также является удостоверяющим документов, заменять его не требуется.
  • Выписка из ЕГРН. Сведения в обоих документах должны совпадать.

При проверке кадастровых бумаг нужно обратить внимание на следующие пункты:

  • Имя собственника. Это должен быть продавец, если по выписке есть другие владельца (долевая собственность) к договору потребуется приложить их письменный отказ покупать землю.
  • Назначение землепользования. Покупатель может изменить назначение и после подписания договора, но перевести землю из сельскохозяйственной категории очень сложно. Изначально рекомендуется покупать землю под определенные нужды.
  • Кадастровый номер. По нему даже в режиме онлайн можно проверить местоположение участка и некоторые другие сведения.

Дополнительно продавец может предоставить план межевания. Информация о границах и положении участка должна совпадать со сведениями из кадастровых документов.

Правоустанавливающих документов и обременения на участок

Выписка ЕГРН — основной документ, который необходим сегодня. В ней содержится информация о владельцах и обременениях.

Если участок оставлен под залог, имеет задолженности и т.д., все это будет указано в специальной графе. Выписка имеет срок годности (до 30 дней, чаще 14), так что сведения в ней актуальные. Если же происходят какие-то изменения, Росреестр выдает владельцу новую выписку с соответствующими отметками.

История владения наделом

К договору купли-продажи земельного участка прикладывается множество документов. Среди них должна быть бумага, подтверждающая переход права собственности к продавцу.

Это может быть:

  1. договор купли-продажи;
  2. свидетельство о вступлении в наследство;
  3. договор дарения;
  4. свидетельство о приватизации.

С помощью этих документов можно посмотреть, кто был предыдущим владельцем. Если же интересует вся история владения, то лучше заказать расширенную выписку из ЕГРН.

Это платная услуга, зато покупатель будет максимально осведомлен о том, что происходило с землей раньше. Это поможет оценить вероятность получения претензий от предыдущих собственников.

Нотариальное заверение доверенности продавца

Покупателю повезло, если у земли, которой он заинтересовался только 1 владелец. Это делает процесс купли-продажи простым, а комплект документов — минимальным. Однако если землей владеет семья, покупка усложнится.

От продавца дополнительно требуется нотариально заверенные бумаги:

  • согласие супруги, так как земля в совместном пользовании;
  • брачный договор, если супруга не претендует на участок;
  • отказ остальных дольщиков выкупать часть земли, если надел в долевом владении;
  • согласие остальных владельцев, если продается целый участок, а не доля (т.е. продавцов несколько).

На заметку! Проверить подлинность доверенности можно в ближайшем офисе нотариуса. Такие документы получают номер и регистрируются в базе.

Дополнительная информация о тонкостях проверки в видео-ролике:

Заключение

Покупка земли требует от участников сделки внимательности. Достаточно один раз выехать на объект и проверить соответствия во всех документах. Это не займет много времени, но сделает приобретение долгожданной и счастливой покупкой.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/kak-proverit

Проверка недвижимости перед сделкой | Земля и право

Как проверить законность земельного участка

Юридическая проверка недвижимости и участка перед покупкой не только обезопасит покупателя от неправомерной сделки, но и поможет увидеть подводные камни и проблемы, чтобы узнать реальную стоимость недвижимости и участка. Также с помощью результатов проверки можно внести изменения в договор, которые позволят переложить часть ответственности за сделку на продавца.

В первую очередь необходимо проверить, может ли продавец распоряжаться участком и недвижимостью: есть ли соответствующее задокументированное право, и сможет ли кто-то оспорить сделку после ее завершения.

Первый этап. Проверка документов, подтверждающих права на участок и объекты, построенные на нем.

У продавца должны быть правоустанавливающие документы на участок. Это договор-купли продажи, дарственная, решение суда о переходе участка в собственность, свидетельство о вступлении в наследство или акт о передаче участка в собственность органа местного самоуправления. Оригиналы документов должны быть у собственника, а копии хранятся в Росреестре.

Надежней всего, если продавец получил землю от администрации. Но в этом случае нужно проверить, был ли аукцион, если он должен был быть.

Если продавец купил участок у другого физического или юридического лица, необходимо проверить законность той сделки и всех предшествующих сделок: правомерны ли были действия обеих сторон в каждом случае, и сможет ли один из предыдущих владельцев заявить свои права на участок и построенные на нем объекты.

После этого нужно проверить наличие выписки из единого государственного реестра, подтверждающие государственную регистрацию участка и недвижимости. Но даже если соответствующая запись в реестре есть, в случае с недвижимостью необходимо проверить, какие документы послужили основанием регистрации прав.

Эти документы должны соответствовать законодательству, действовавшему на момент регистрации объекта.

 Все это осложняет юридическую проверку, но нельзя исключать возможность халатности или подкупа сотрудников органов местного самоуправления, из-за чего регистрация права собственности может быть незаконной и аннулированной впоследствии.

Другими словами, нужно выяснить соответствует ли строение допустимым параметрам. Например, объект строительства должен соответствовать всем условиям льготного режима при регистрации в упрощенном порядке, капитальные постройки не могут быть построены на огородном участке, этажность, высотность и площадь садового или жилого дома не должны превышать установленные нормы.

Границы участка должны быть четко определены. Проверка должна ответить на вопросы: соблюдаются ли границы на самом деле, нет ли наложения на соседние участки или на зоны с особыми условиями территории.

Все незарегистрированные капитальные объекты признаются самовольными постройками, которые предполагаемый собственник продать не может. В этом случае покупатель должен потребовать, чтобы продавец сначала получил право собственности на объекты, а потом уже передал это право при продаже.

Второй этап. Проверка на соответствие реального вида и параметров объекта задокументированным.

Когда установлено, что все документы в порядке и параметры построенных объектов соответствуют законодательству, необходимо выяснить, так ли это на самом деле.

Обо всех изменениях высотности и площади строения необходимо сообщать в уполномоченные органы. Все незадокументированные пристройки считаются самовольной реконструкцией.

Кроме того, внешний вид строений, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны соответствовать требованиям, установленным градостроительным регламентом. В этом случае на соответствие необходимо проверить не только площадь, но и цветовое решение и используемые строительные материалы.

Продавец должен устранит признаки самовольной реконструкции перед продажей участка и недвижимости.

Третий этап. Проверка рисков оспорить сделку.

Если вы доказали, что продавец действительно владеет правами на участок и недвижимость и больше никто не претендует на них, то теперь нужно удостовериться, что нет других рисков оспаривания сделки.

  1. Если продавец – юридическое лицо (акционерное общество), то крупная сделка требует согласования или одобрения. Федеральным законом РФ «Об акционерных обществах» установлен порядок одобрения сделки, который должен соблюдаться.
  2. Если продавец – физическое лицо, нужно проверить не находится ли он под чьим-либо давлением. Особенное внимание стоит уделить сделкам не напрямую с собственником, а через его доверенное лицо.
  3. Если продавец – физическое лицо и находится или находился в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение имуществом.
  4. Если продавец находится на грани банкротства, то после совершения сделки, объявив о банкротстве, он может ее оспорить. При этом покупатель должен будет вернуть участок или заплатить его рыночную стоимость в случае перепродажи.
  5. Если выявлена цепочка сделок с перепродажей участка за короткий период, необходимо еще более тщательно проверить правомерность каждой сделки.

Чтобы максимально обезопасить себя от некорректно проведенной сделки и ее последствий, не соглашайтесь на любые поправки в документах, не соответствующие действительности.

Лучшего всего проводить сделку посредством прямой купли-продажи. Заранее следует договориться с продавцом о порядке оплаты. При этом регистрация и фактическая передача имущества покупателю должна проходить одновременно с оплатой или предшествовать ей.

Юридический аудит перед покупкой земельного участка и расположенных на нем объектов – трудоемкий и длительный процесс. Его необходимость объясняется тем, что в противном случае есть риск потерять и только приобретенный участок, и деньги.

Чтобы узнать, как максимально эффективно использовать участок, который вы собираетесь приобрести, в дополнение к юридическому аудиту, советуем провести градостроительный аудит с проработкой земельных, градостроительных и налоговых вопросов.

Полезные статьи на тему градостроительной проработки и аудита участка:

Градостроительный аудит и проработка участка       Градостроительная проработка      Градостроительный план участка

Источник: https://zemlegal.ru/yuridicheskaya-proverka-nedvizhimosti-i/

Что нужно проверить перед покупкой земельного участка?

Как проверить законность земельного участка

Приобретение любой недвижимости, в том числе и земельных участков, несёт определенные риски для покупателя.

Не вся продаваемая на рынке земля доступна для приобретения и имеет абсолютно прозрачные с юридической точки зрения характеристики.

Как проверить земельный участок при покупке? Для того, чтобы купить подходящий участок земли, нужно проверить объект по многим критериям.

Это и категория земли, и вид разрешённого использования, и соответствие документов нормам законодательства, и отсутствие обременений, и реальность прав собственности продавца земли, и многое другое.

Любая неточность в сделке может быть признана незаконной и явиться основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. В таком случае можно будет лишиться не только своих денег, но и придётся вернуть землю ее законному владельцу.

Зачем проверять участок перед покупкой?

Земля является достаточно дорогостоящим объектом недвижимости и приобретается обычно для конкретных целей. Кто-то покупает землю для строительства на ней объекта ИЖС, кто-то – для организации сельскохозяйственной деятельности, кто-то – для ведения другого бизнеса.

Рисковать такими финансовыми вложениями никто не хочет, поэтому к проверке земельного надела перед покупкой нужно подходить более чем основательно.

В 2021 году среди всех преступлений мошеннического характера достаточно большую долю составляют именно махинации с недвижимостью.

Сегодня чаще всего мошенниками применяются следующие схемы обмана:

  1. Подделка документов на землю. Ни в коем случае не стоит заключать сделку с доверенным лицом. Подписывать договор купли-продажи нужно исключительно с собственником надела. Сегодня достаточно легко подделать доверенность, даже нотариальную, на представление интересов другой стороной. Мошенники такими способами продают по несколько раз один и тот же участок, юридически так и остающийся в законном владении собственника.
  2. Указание в договоре купли-продажи заниженной суммы сделки. Продавцы, прикрываясь желанием неполностью уплатить налог с дохода, заключают соглашение на меньшую сумму. После этого по формальным основаниям они признают сделку ничтожной, но возвращают только часть суммы. Для того, чтобы обезопасить себя от таких махинаций, нужно оплачивать сделку через банк без использования наличности.

Признание договора купли-продажи земли недействительным может привести к возврату купленного участка продавцу и призрачным обещаниям возврата денежных средств с его стороны.

Фактически от недействительности такого соглашения будет страдать именно покупатель. Суд обяжет продавца вернуть деньги покупателю, но делать это он может очень долго.

Как происходит проверка земельного участка?

Теперь поговорим о том, как проверить юридическую чистоту земельного участка. В целом, данную процедуру можно охарактеризовать несколькими этапами:

  • проверить кадастровый статус объекта;
  • проверить законность соглашения или правовой статус объекта;
  • проверить градостроительный статус;
  • выявить наличие или отсутствие обременений;
  • проверить продавца.

Что нужно проверить конкретно, будет зависеть от самого участка и продавца земли. В каждом конкретном случае могут быть скрыты неявные риски, которые будут требовать от покупателя проведения дополнительных проверочных мероприятий.

Кадастровый статус

Как проверить участок перед покупкой по кадастровому номеру? Объекты недвижимости должны состоять на кадастровом учете и иметь уникальный кадастровый номер.

По ст. 8 ФЗ № 218 в кадастре недвижимости фиксируются основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Вся самая важная информация о земле отражена в ЕГРН. Получить ее пользователь информации может заказав электронную или бумажную выписку из ЕГРН. Такая информация является общедоступной.

Перед покупкой земли особое внимание следует уделить следующим характеристикам:

  • кадастровый номер земли;
  • адрес участка;
  • площадь земли;
  • кадастровая стоимость;
  • информация о категории земли и виде разрешённого использования.

На основании кадастровой стоимости в дальнейшем рассчитывается сумма уплачиваемых налогов. Площадь участка земли может в документации указываться с определённой погрешностью. В таком случае требуется проведение работ по уточнению границ в пределах обозначенных погрешностей.

Документы на землю

Правовой статус объекта недвижимости отражают все документы, фиксирующие право собственности продавца участка на землю. Только полноправный владелец земли может совершать с ней сделки.

Причём он должен быть единственным владельцем участка, в земля не должна иметь каких-либо обременений или ограничений в пользовании ею.

Какие документы нужно проверить при покупке земельного участка? Главный документ, на основании которого можно заключать соглашение, — это выписка из ЕГРН.

В ней отражается следующая информация:

  • сведения о собственнике земли;
  • информация о документах, на основании которых возникло право собственности;
  • наличие обременений правового характера: сервитут, аренда, залог.

Обязательно попросите у продавца правоустанавливающие документы. К ним относятся договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве или приватизации государственного имущества.

Полученные от продавца документы на земельный участок желательно отправить на правовую экспертизу для проверки вероятности их оспаривания.

Помимо документов правового характера у земли существует огромное количество бумаг, определяющих градостроительный статус объекта недвижимости.

Подлежат детальному изучению и следующие технические документы:

  • генеральный план участка;
  • правила землепользования и застройки;
  • проект межевания территории;
  • иные документы.

Генеральный план определяет границы населенного пункта, правила землепользования и застройки определяют функциональное зонирование земли. Проект межевания и планировки определяет территории общего пользования, границы зон, подлежащих капитальной застройке.

В отличие от генерального плана и плана землепользования и застройки проект межевания и планировки не подлежит в обязательном порядке утверждению.

Категории земли и зоны особого использования

Вся земля в стране делится на определенные категории, отражающие возможности целевого использования земельных наделов.

Так, на территории земли сельскохозяйственного назначения нельзя построить частный дом. Сделать это можно только на землях населенных пунктов. При этом законом предусмотрены определенные случаи перевода земли из одной категории в другую.

Существуют и специальные зоны, которые ограничивают права владельцев в использовании земли. К таким зонам, к примеру, относятся:

  • санитарно-защитные зоны;
  • охранные зоны;
  • зоны охраны водных объектов;
  • зоны особо охраняемых территорий;
  • зоны охраны объектов культурного наследия.

Это незакрытый перечень градостроительных обременений земли. Не все из них отражаются в информации из выписок ЕГРН. Некоторые ограничения нужно будет дополнительно уточнять в уполномоченных органах муниципалитетов.

Кроме категорий каждый участок земли имеет определенные виды разрешённого использования. Например, на землях населённых пунктов разрешено возводить объекты ИЖС.

Если использовать землю не по целевому назначению, можно получить штраф за нарушением земельного и административного законодательства.

Обременения и прочие проверки

Обременения отражены в выписке ЕГРН. Получив электронную или бумажную выписку из ЕГРН, следует обратить внимание на следующие пункты:

  1. Права требования, заявленные в судебном порядке.
  2. Сведения о наличии решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд.
  3. Правопритязания и сведения о наличии поступивших заявлений о проведении государственной регистрации права.
  4. Сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения или ограничения права на землю.

Если никаких ограничений и обременений на участке нет, в графах выписки присутствует запись «не зарегистрировано».

Особую группу риска составляют продавцы земли определенных категорий граждан. Нужно особо проверять продавца в преклонном возрасте, поведение которого вызывает определенные подозрения.

Если человек является невменяемым или недееспособным, подписанные им соглашения будут признаны судом недействительными. Его родственники с лёгкостью смогут доказать этот факт через суд.

Кроме того, небезопасно покупать любую недвижимость у несовершеннолетних граждан. Они не имеют права заключать такие сделки без разрешения опекунов.

Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой

Как проверить законность земельного участка

Едва ли не каждый второй земельный участок, выставленный на продажу в Свердловской области, имеет проблемы с точки зрения закона: тёмное прошлое, неправильно оформленные документы, отсутствие официально проведённых границ. Абсолютное большинство проблем можно отловить в ходе юридического анализа планируемой сделки. При этом анализ должен затрагивать не только бумаги.

Операция купли-продажи земельного участка сильно отличается от сделки с жилой недвижимостью. С землёй нюансов намного больше, особенно это касается не бумажной части сделки.

Прежде чем заключать договор о покупке земельного надела, следует получить ответы минимум на четыре вопроса: все ли чисто с правами собственности на участок, можно ли на нём возвести полноценное жилье, зафиксированы ли официально его границы и насколько реально дотянуть до своих новых владений блага цивилизации – дорогу, электричество, воду и пр.

Юристы и риэлторы, специализирующиеся на недвижимости данного типа, активно используют методы детективов и следователей – собирают документы и показания из разных источников и тщательно сравнивают данные, пытаясь найти несовпадения. Покупатель участка также может с успехом применить данную методу.

Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое

Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному».

Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом.

Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества.

Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН».

Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность.

Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.

Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

юрист Уральской палаты недвижимости Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий владельцы объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Расширенная выписка пригодится и при проверке участка, ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Впрочем, для этих случаев еще более важной бумагой будет «обычная» выписка из ЕГРН (в ней говорится, находится ли участок в залоге, под судом или арестом).

Как и расширенную выписку её можно получить в Росреестре или МФЦ в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях – обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца участка.

Следует помнить, что начиная с 1 января 2017 года «простая» выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом на объект недвижимости.

Все остальные бумаги (свидетельство о регистрации права, акт о праве собственности и пр.) юридической силы уже не имеют. Получить выписку можно только на участки, поставленные на кадастровый учёт (т.е.

внесены в ЕГРН) и на которые зарегистрировано право собственности.
эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Пока ещё встречаются участки, не поставленные на кадастровый учёт, но это большая редкость. Чаще бывает так, что владелец имеет на руках документ о праве собственности на землю, оформленный до 2000 года и не знает, поставлен его участок на кадастровый учет или нет. Чтобы это выяснить, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Даже в той ситуации, когда право собственности не зарегистрировано, в большей части случаев участок состоит на кадастровом учете, как ранее учтенный, что и отражается в выписке. Если же сведения в ЕГРН отсутствуют, то прежде чем продавать земельный участок, необходимо его поставить на кадастровый учет.

Ранее портал METRTV.ru рассказал о том, как происходит оформление сделок с земельными участками после вступления в силу 1 января 2017 года закона 218-ФЗ. Данный закон, в частности не позволит зарегистрировать куплю/продажу участка, не внесённого в ЕГРН. Хотя ранее могла сложиться ситуация, когда человек, купивший участок, уже после оформления сделки приводит в порядок документы на землю.

Тайна 2. Сколько земли на самом деле

Следующий шаг – анализ документов на участок. Необходимо выяснить, совпадает ли информация, представленная в разных бумагах и понять – какие именно данные соответствуют истинным параметрам участка.

эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» Бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. Скорее всего, ближе к истине данные из выписки. Но и им можно верить безоговорочно, только если на участке было проведено межевание и его данные внесены в ЕГРН. О том, был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено.

Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью публичной кадастровой карты, на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка.

Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры. В указании площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено.

Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» До марта 2018 года закон допускает совершение сделок без межевания, однако на практике покупатели требуют, чтобы границы были установлены до заключения договора купли-продажи. Это связано, чаще всего, с нежеланием новых собственников вступать в споры с соседями в отношении границ приобретаемых земельных участков.

Риск «нарваться» на неразмежёванный участок достаточно высок.

По данным Управления Росреестра по Свердловской области по состоянию на 1 апреля 2017 года прошли межевание только 51,5% участков от общего количества, находящихся на кадастровом учёте на территории Свердловской области.

То есть в регионе ещё около полумиллиона земельных наделов остаются неразмежёванными. Стоимость вызова кадастрового инженера для поведения межевания в зависимости от местоположения и площади участка обычно находится в пределах 8 – 12 тыс. руб.

Тайна 3. Здесь жить то можно?

Ещё один раздел ЕГРН, на который надо обратить пристальное внимание – указание на категорию и разрешенное использование земли, на которой расположен участок.

Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).

Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Согласно постановлению Конституционного суда от 30.06.2011 N 13-П в дачном доме можно получить постоянную прописку. Кроме того, в настоящее время в Госдуме находится законопроект (принят в первом чтении), также предусиматривающий возможность регистрации граждан в садовых домиках.

Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей.

Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций. Достаточно рискованно приобретать землю без оговоренных условий подвода инженерных сетей.

В практике екатеринбургских риэлторов был случай, когда прокладка газопровода к трём новым коттеджам обошлась в сумму, превышающую стоимость и самих домов и земельных участков, на которых они находятся.

Если приобретается участок с недостроем, то покупателю надо убедиться, что у продавца есть проектная и разрешительная документация на строительство и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о тонкостях оформления права собственности на дом на землях ИЖС.

Обратите внимание на статус земли, а в правоустанавливающем документе – на особые условия. Например, в нём может быть оговорено, что расчет произведён не полностью или, прописаны некие условия создания инженерных сетей. Рекомендую всем посмотреть документы регионального планирования, найти в генплане свой участок. Например, вы можете получить участок, на котором планируется строительство ЛЭП, газопровода или общественных зданий».

Тайна 4. А у меня землю не заберут?

Перед сделкой с участком следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка.

Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере.

Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца. На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда.
юрист Уральской палаты недвижимости В моей практике был случай, когда суд признал недействительной сделку, проведённую четырьмя годами ранее. При её оформлении была получена справка из психневродиспансера о том, что продавец не стоит на учёте. Однако спустя три года у него была диагностирована болезнь альцгеймера. Представители бывшего владельца доказали в суде, что на момент продажи человек уже был болен…

Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе потенциальных покупателей. Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права. Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.

Долги, доверенности и дороги

В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:

1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.

2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/10781

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.