Как производится оценка недвижимости

Содержание

DOM.RIA – Оценка недвижимости – кем и как проводится

Как производится оценка недвижимости

Кем и как проводится оценка недвижимости. Редко кто задумывается над этим, до того, когда нужно совершить операцию с недвижимостью. Постараемся рассмотреть, что это такое, кто оценивает жилье, что нужно для оценки и всегда ли она необходима.

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости – процесс определения стоимости недвижимого имущества или его части, если объект находится в собственности нескольких владельцев. Оценка – обязательный шаг для многих сделок, и она проводится специально подготовленным работником или субъектами оценочной деятельности.

По итогам оценки выдается письменное заключение или отчет с указанием стоимости объекта, документ удостоверяется печатями и подписями оценщика. Согласно украинскому законодательству в документе об оценке недвижимого имущества в обязательном порядке указывается функция или цель, объясняющая причину оценивания объекта.

В связи с этим, использование заключения для других целей невозможно – оценку, сделанную для продажи квартиры, нельзя использовать при рассмотрении судебного иска.

Оценивать можно любой объект недвижимого имущества:

  • жилая недвижимость (квартиры, частные дома, коттеджи, дачи и прочее);
  • коммерческая недвижимость (склады, производственные и торговые помещения, офисы, гаражи);
  • незавершенное строительство (объекты, которые построены частично и не введены в эксплуатацию).

4 подводных камня оценки недвижимости

Оценку недвижимого имущества могут заказать собственники, которым принадлежит объект на законных основаниях, лица, которые действуют по поручению собственников, а также может осуществляться по запросу учреждений или определенных органов.

Особенности оценки доли квартиры

Ситуации, когда квартира или частный дом принадлежит нескольким собственникам, довольно распространены. И если в определенный момент один из совладельцев решит продать свою часть недвижимости (или она станет залогом в банке, будет значиться в наследстве – все, как и в случае с полноценным объектом), то потребуется оценка:

  • стоимости всей квартиры или частного дома, если доля не выделена в натуре – высчитывается пропорциональная стоимость;
  • стоимости выделенной доли, если она выделена в натуре (включает в себя конкретные комнаты).

В такой ситуации доля в натуре более ликвидна, чем определенное количество квадратных метров недвижимого имущества.

Когда требуется оценка недвижимости?

Имеется множество ситуаций, в которых в обязательном порядке необходимо оценивать недвижимое имущество. К таким относятся:

  • приватизация недвижимости;
  • сдача в аренду, если объект находится в государственной или коммунальной собственности;
  • сделка купли-продажи, встречной продажи или обмена – по требованию нотариуса для расчета налоговых сборов;
  • любая другая операция с недвижимостью, которая подлежит налогообложению (отчуждение и другие).

Когда оценка недвижимости необязательна

Согласно украинским нормативно-правовым актам, в некоторых ситуациях отказ от оценки недвижимого имущества не считается правонарушением. К таким случаям относятся:

  • передача объекта в качестве залога – предъявляется по требованию банковской структуры;
  • раздел имущества после расторжения брака, при расчете компенсации за убытки, нанесенные пожаром, и прочие ситуации – предъявляется по требованию суда;
  • вступление в наследство и передача недвижимости по дарственному договору (родственники I и II степени родства освобождены от уплаты налога на доход);
  • сдача в аренду частной собственности;
  • заключение договора страхования недвижимого имущества (для определения размера страхового взноса).

Но в описанных ситуациях собственник имеет право заказать оценку недвижимости дополнительно.

Оценка недвижимости: кто проводит?

Оценивать недвижимое имущество имеют право далеко не каждый желающий. Оценку и письменное заключение имеют право осуществлять:

  • независимые эксперты;
  • оценщики фонда Государственного имущества Украины (ФГИУ);
  • субъекты рыночной деятельности (экспертные советы и бюро, организации оценщиков и прочее).

Вердикт могут выносить работники, имеющие минимум 2 года опыта в сфере оценивания недвижимого имущества.

Сейчас в Украине существует много фирм и компаний, которые рекламируют свои услуги как «оценка недвижимости». Желательно заранее интересоваться у оценщиков наличием обязательных разрешительных документов, таких как:

  • сертификат субъекта оценочной деятельности ФГИУ;
  • квалификационные свидетельства оценщиков;
  • сертификаты о повышении квалификации;
  • свидетельство про регистрацию в Государственном реестре оценщиков.

Удостовериться в праве оценивания у конкретного работника можно основываясь данных, размещенных на официальном сайте Госреестра оценщиков.

Также свободный доступ к реестру дает каждому право лично связаться с оценщиком, воспользовавшись контактной информацией.

Отсутствие в Украине нормы относительно личного осмотра оценщиком объекта дает возможность заказать эксперта из любого региона страны.

Необходимые документы для оценки недвижимости

Необходимо предоставить копии и оригиналы таких официальных бумаг:

  • паспорт и идентификационный код собственника и всех совладельцев;
  • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, решение суда, договор купли-продажи, дарственная и прочее);
  • техпаспорт;
  • паспорт наследника и свидетельство о смерти собственника (в случае оценки объекта для оформления наследства);
  • документы, подтверждающие право на земельный участок (в случае оценки частного дома, коттеджа и прочее).

Как работает оценка недвижимости

Для оценки объектов коммерческой недвижимости пакет необходимых документов может отличаться в зависимости от ситуации (форма собственности, цель оценки и прочее).

Если собственник не согласен с оценкой

В некоторых ситуациях владелец недвижимого имущества остается недовольным оцененной стоимостью объекта.

Но существует возможность заказа рецензию отчета об оценке недвижимости – она делается на основании норм Закона Украины №2658-14 «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Услуга может заказывать одним лицом несколько раз, но предоставляется на платной основе.

Оценка недвижимости: сколько стоит?

Сколько сейчас стоит оценка недвижимости при ее продаже? Представители Минюста называют цену около 300 гривен. Дело в том, что ранее министр юстиции в одном из своих выступлений рекомендовала оценщикам установить стоимость не выше 300 гривен.

Стоимость услуги по оценке недвижимого имущества не имеет фиксированной ставки. Она определяется в ходе переговоров между заказчиком и оценщиком, указывается в письменном соглашении о проведении оценки. В зависимости от региона и типа недвижимости цена услуги колеблется в диапазоне от 300 до 2000 грн. При выборе оценщика стоит руководствоваться рекомендациями и опытом исполнителя.

Период действия оценки недвижимости

Действие письменного заключение об оценке недвижимого имущества имеет ограниченные сроки. При этом временной отрезок, на протяжении которого вердикт остается актуальным, указывает сам оценщик.

Этот срок не может превышать 6 месяцев с момента подписания отчета об оценке недвижимого имущества.

По истечении этого периода письменное заключение становится недействительным и оценку объекта необходимо проводить повторно.

Источник: https://dom.ria.com/articles/oczenka-nedvizhimosti-kem-i-kak-provoditsya-177598.html

Как происходит оценка недвижимости?

Как производится оценка недвижимости

Оценка недвижимости предполагает определение ее рыночной стоимости на текущую дату и может понадобиться в совершенно разных ситуациях. В этой статье мы расскажем о том, как происходит оценка недвижимости, с какой целью производится оценка объектов недвижимости, сколько действительна оценка недвижимости и какие документы понадобятся для ее получения.

Оценка объектов недвижимости, как правило, производиться в четыре этапа:

1) Определяются характеристики объекта недвижимости, устанавливаются цели и задачи оценки.

  1. Перед тем как сделать оценку недвижимости, устанавливаются ключевые параметры:
    • местонахождение и точный адрес;
    • тип объекта (земельный участок, квартира, частный дом, офисное здание, встроенное помещение и т.д.);
    • количество комнат;
    • площадь (общая, жилая);
    • тип здания (панельное, кирпичное и т.п.);
    • количество этажей;
    • прочие характеристики.
  2. Устанавливается целевое назначение.
  3. Определяется дата, на которую будет производиться оценка.
  4. Устанавливаются допущения и ограничивающие условия.
  5. Определяется цель оценки и вид определяемой стоимости.

2) Производится подробное описание и анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

3) Производится расчет стоимости объекта недвижимости. Как оценить стоимость недвижимости и какие методы при этом использовать, определяет эксперт-оценщик, исходя из данных об объекте и виде стоимости, которую необходимо определить.

4) Происходит согласование результатов, полученных при использовании различных подходов и методов. Определяется максимально адекватное и точное значение.

Для получения подробной информации о том, как эксперты-оценщики оценивают недвижимость, рекомендуем перейти в интересующий вас раздел:

Далее рассмотрим, в каких случаях необходима оценка недвижимости, и какие документы нужны для оценки недвижимости.

Зачем нужна оценка недвижимости?

Для владельцев недвижимости цели оценки могут быть самыми разнообразными. Рассмотрим случаи, в которых собственнику может понадобиться оценка стоимости недвижимого имущества:

  • при совершении операций купли-продажи либо сдачи объекта в аренду;
  • при вступлении в права наследства;
  • при разделе имущества между супругами в случае развода, а также для решения других имущественных споров;
  • для определения или оспаривания кадастровой стоимости зданий, строений, земельных участков, используемой для целей налогообложения;
  • при страховании недвижимости;
  • при совершении операций кредитования под залог недвижимости;
  • при распределении долевого участия на стадии трансформации предприятий в акционерные общества;
  • при совершении прочих операций, связанных с реализацией прав на объекты недвижимости.

Независимо от конкретного случая, конечной целью оценки объекта недвижимого имущества для эксперта-оценщика будет являться определение рыночной либо другой стоимости объекта на определенную дату и предоставление отчета об оценке. В данном документе приведены расчеты конкретного вида стоимости, описание объекта и используемых методик, а также анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Какие документы нужны для оценки недвижимости?

Чтобы получить независимую оценку, важно знать, какие документы необходимы для оценки недвижимости. В большинстве случаев оценка объектов недвижимости производиться при наличии следующего пакета документов:

  • технического паспорта;
  • кадастрового плана (для земельных участков);
  • правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, договора аренды, свидетельства о государственной регистрации права собственности, выписки из ЕГРН);
  • экспликации к поэтажному плану БТИ;
  • разрешительных документов на перепланировку (при наличии);
  • документов о балансовой стоимости (для юридических лиц);
  • документов, подтверждающих факт проведения ремонтно-монтажных работ (при наличии);
  • документов, отображающих сведения о размере арендной платы.

Приведенный перечень является рекомендательным, и оценка может проводиться даже при наличии неполного пакета документов. Однако следует учитывать, что для получения точной оценки необходимо предоставить оценщику максимум информации об объекте недвижимости.

Срок действия оценки недвижимости

Согласно действующему законодательству об оценочной деятельности нет четкого ответа на вопрос, сколько действует оценка недвижимости.

При этом ФСО № 1 предусматривает, что величина рыночной либо иной стоимости (кроме кадастровой) оцениваемого объекта, представленная в отчете об оценке, может признаваться рекомендуемой для целей совершения сделок с объектами оценки, если прошло не более 6 месяцев с даты отчета.

Также стоит отметить, что в судебной практике истечение шестимесячного срока не всегда рассматривается как свидетельство недостоверности сведений о стоимости объекта, отображаемой в отчете.

Кто занимается оценкой недвижимости?

Производить оценку недвижимости могут компании, а также эксперты-оценщики, имеющие соответствующие разрешительные документы на осуществление деятельности в сфере оценивания. Кроме того, согласно законодательству, обязательным условием для тех, кто занимается оценкой недвижимости, является необходимость состоять в Саморегулируемой организации экспертов-оценщиков.

Сколько стоит оценить недвижимость?

Отвечая на вопрос, сколько стоит независимая оценка недвижимости, необходимо учитывать, что итоговая стоимость оценочных работ будет зависеть о многих факторов:

  • целей оценки;
  • вида объекта недвижимости;
  • вида определяемой стоимости;
  • местоположения и других характеристик объекта;
  • полноты и качества исходной информации;
  • трудоемкости проводимых работ;
  • срочности получения отчета об оценке.

Получить информацию о том, сколько стоит оценка недвижимости, можно, перейдя в раздел «Цены». Чтобы узнать, сколько стоят услуги независимого оценщика недвижимости для вашего конкретного случая, воспользуйтесь помощью онлайн-консультанта или свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, используя информацию из раздела «Контакты».

Где заказать оценку недвижимости?

Если вас интересует вопрос, где можно сделать оценку недвижимости, воспользуйтесь услугами экспертов-оценщиков консалтинговой группы «Апхилл». Обращаясь к нам, вы можете заказать оценку недвижимости для разных целей.

Если вы решили заказать оценку недвижимости, вы гарантированно получите:

  • бесплатные консультации;
  • подготовку отчетов в кратчайшие сроки;
  • предварительную оценку абсолютно бесплатно;
  • возможность выезда эксперта в день обращения;
  • определение рыночной и иных видов стоимости с использованием современных методов оценки;
  • возможность получения отчета на иностранном языке.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/kak-proishodit-otsenka-nedvizhimosti/

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Как производится оценка недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно.

Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценканедвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи. 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prokhodit-otsenka-rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Правила проведения оценки недвижимости

Как производится оценка недвижимости

Недвижимость представляет собой определенное имущество, которое обладает ценностью для владельца и экономики страны в целом. Оно может быть представлено несколькими видами собственности, каждый из которых отличается своими параметрами и условиями использования.

Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами. Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.

За счет знания оцененной стоимости можно продать квартиру по оптимальной цене, оформить ипотеку или составить брачный договор.

Законодательное регулирование вопроса

Регулирование оценки имущества осуществляется ФЗ №135.

В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

При проведении данного процесса учитываются определенные принципы:

  • чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем большая оцененная стоимость будет установлена;
  • на результаты непосредственно влияет гармоничность внешнего вида имущества;
  • во время проведения процедуры берется в расчет цена всех элементов, входящих в имущество, после чего полученные значения складываются, что позволит определить общую стоимость;
  • на конечный результат влияет схожесть рассматриваемой недвижимости с аналогичными ценностями;
  • учитываются преимущества, которые могут быть получены от объекта в будущем.

Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

Виды

Данный процесс может выполняться в двух ситуациях:

  • добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
  • принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса приватизации, при передаче имущества в наследство или при осуществлении иных аналогичных действий.

По методу определения стоимости может быть:

  • массовой, при которой подвергается оценке сразу несколько объектов, для чего учитываются статистические показатели;
  • индивидуальной, когда для одного оцениваемого элемента используется сразу несколько методик расчета.

Также процесс классифицируется по типу имущества:

  • недвижимости, к которой относятся разные сооружения или участки земли;
  • движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
  • бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости:

  • рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
  • инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
  • для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
  • ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
  • утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.

Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость, на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

Причины и цели проведения

Цели проведения данного процесса зависят от того, какую сделку планируется проводить с объектом.

Они полностью зависят от различных видов договоров:

  • продажа или покупка оцениваемого элемента, причем неправильное определение цены может привести к тому, что какая-либо сторона сделки понесет убытки;
  • сдача имущества в аренду, для чего следует определить оптимальный размер арендных платежей;
  • составление брачного договора, причем правильно определенная цена позволит в будущем оптимально разделить имущество в случае необходимости;
  • оформление ипотечного займа, чтобы определить, соответствуют ли выданные банком деньги реальной цене квартиры или дома;
  • покупка страхового полиса, причем оценку следует проводить до непосредственного подписания договора, чтобы установить, подходит ли определенная страховая сумма стоимости страхуемого объекта;
  • проведение судебного процесса, имеющего отношение к имуществу, а для этого требуется определить стоимость иска;
  • принятие различных управленческих или корпоративных решений, а знание цены позволит выбрать оптимальный вариант;
  • закрытие компании, сопровождающееся продажей всех активов, а для этого важно знать, по какой цене они должны реализоваться;
  • инвестирование средств, причем для этого определяется инвестиционная стоимость, позволяющая решить, какую прибыль в будущем сможет получить инвестор от продажи данной собственности;
  • осуществление процедуры приватизации, причем этот процесс непременно сопровождается проведением оценки;
  • другие контракты, имеющие отношение к недвижимости, например, передача их в залог, предоставление в лизинг или другое.

Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.

Методы и подходы

Оценка может осуществляться разными методами:

  • затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
  • сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
  • доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

При выборе любого метода учитывается, к какому виду имущества принадлежит объект, каковы его характеристики, а также насколько доступными, полными и качественными являются сведения о нем.

Порядок процедуры

Данный процесс реализуется в последовательных этапах:

  • выбирается независимый оценщик, занимающийся процессом, причем желательно обращаться в проверенные и надежные организации;
  • согласование условий;
  • подготовка документов, причем к ним относится св-во о собственности и правоустанавливающая документация;
  • составление и подписание договора, в котором оговариваются сроки процедуры, ее стоимость и особенности;
  • непосредственная работа наемного специалиста, который выезжает на объект, осматривает его, фотографирует и заполняет необходимую документацию;
  • проведение аналитической работы, заключающейся в осуществлении расчетов, анализе рынка и создании отчета.

В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки, в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.

Бесплатное проведение

В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.

Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.

Оформление результатов

После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки, называемый по-другому отчетом.

Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

Действителен данный документ в течение шести месяцев.

Для разного вида имущества

Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

Государственного

Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

Жилого

Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

  • место расположения;
  • квадратура;
  • численность населения в регионе;
  • природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ.

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче недвижимости в аренду. Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

Арестованного

Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

https://www.youtube.com/watch?v=-k-gxYQTAkc

Суд назначает экспертизу для проверки отчета, причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/ocenka-nedvizhimosti.html

Как проводится осмотр недвижимости и для чего он нужен

Как производится оценка недвижимости

Если вы хотите приобрести в ипотеку некий объект недвижимости – дом или квартиру, нужно точно оценить его стоимость. То же самое нужно сделать, если хотите получить кредит под залог собственной квартиры.

Это требование банка, и от этого никуда не деться. Не менее строго относятся к этому и страховые компании.

Когда на одной чаше весов квартира, а на другой – деньги, то необходимо провести осмотр недвижимости специалистом и определить её точную стоимость.

Делать это должны специалисты – оценщики, а мнение владельца в расчёт не принимается, так как он заинтересован завысить эту цену. К тому же, при расчёте нужно учитывать множество факторов, а не просто среднюю цену для города.

Кстати, если вы хотите приобрести или продать квартиру, то тоже можете прибегнуть к помощи оценщика. При покупке это поможет сэкономить и не переплатить лишнего, а при продаже – назначить адекватную рыночную цену, а не ориентироваться на чужие объявления, и не прогадать.

Первый этап работы оценщика – осмотр. По закону личное присутствие оценщика на объекте не обязательно. Он может провести анализ и по собранным данным, в том числе расположению квартиры и фотографиям. Но на практике без этого не обойтись, поэтому оценщик лично выполняет осмотр.

Каким моментам уделяют особое внимание при осмотре

Чаще всего оценку недвижимости заказывают для приобретения её по ипотеке. Примем этот вариант за рабочую ситуацию, хотя и в других отличий мало.

В процессе осмотра эксперт уделяет особое внимание на следующие моменты:

  • Физическое состояние объекта – отделку, качество ремонта, износ помещений. Ведь если взять две совершенно одинаковые квартиры, даже в одном доме, они будут иметь разную стоимость именно из-за этих параметров.
  • Наличие самовольной перепланировки – для банков это может стать крупным негативным фактором. Это можно выявить именно при личном осмотре недвижимости, так как по документам всё может быть в порядке.

Опираясь только на документы, оценщик может допустить ошибку, особенно из-за последнего пункта. Поэтому зачастую лучше провести осмотр на месте, и так эксперты и поступают, особенно когда информации недостаточно.

Как происходит осмотр недвижимости

Если вы заказали оценку квартиры или дома, то работа начинается еще издалека. Не забывайте, что стоимость складывается из многих факторов, в том числе и расположения дома, инфраструктуры, и многого другого.

Так как впоследствии будет составляться юридически правильный отчёт, то очень важной будет фотофиксация всех деталей. Делать это может как сам оценщик, так и специально приглашённый фотограф. Иногда такой специалист может сделать фотофиксацию на месте самостоятельно, в дальнейшем оценщику будет достаточно только посетить объект на предмет выявления перепланировки.

Затем оценщик на основе всех данных определяет рыночную стоимость и выдаёт вам пакет документов. С ним можно обращаться в банк или другую организацию, где эта оценка требуется.

Фотографирование

Съёмка начинается издалека, с общих видов, и фиксируются все важные детали. Порядок такой:

  1. Общие фотографии дома с разных ракурсов. В том числе фиксируются подъездные пути, детская площадка и парковка.
  2. Табличка с адресом на доме
  3. Вход в подъезд.
  4. Подъезд внутри, вид от двери и вид с входной дверью.
  5. Лестничная клетка – фотографируется как сама площадка, так и лестничные пролёты вверх и вниз.
  6. Лифты, если есть.
  7. Мусоропровод.
  8. Лестничная площадка или коридор, где расположена квартира.
  9. Входная дверь в квартиру с номером на ней.
  10. Все комнаты, включая ванную, санузел, лоджию, балкон. Вид из окон.
  11. Счётчики – электроэнергии, воды, газа.

Снимки комнат и других помещений делаются так, чтобы охватывали как можно большую площадь. Так, комнату нужно снимать сначала от двери, а затем от противоположной стены в направлении двери. Если комнаты большие, их можно разбить на 2 или более частей, и снять последовательно. Нужно захватывать и потолок с люстрами и другими имеющимися на нём деталями.

Примеры правильно сделанных фотографий комнат при оценке недвижимости.

На снимках должна быть видна отделка и мелкие детали, поэтому нужно делать их при хорошем освещении. Неопытные фотографы могут фотографировать углы – так делать не надо, если только там не находится важный элемент обстановки, например, бойлер. В тесных помещения, например, в ванной, иногда приходится делать несколько таких снимков, чтобы охватить всё полностью.

Пользуясь этой небольшой инструкцией, вы можете самостоятельно сделать фотографии и отправить их оценщику в одном архиве. Если они будут достаточно качественными и подробными, оценщику легче будет провести экспресс-оценку имущества, определить стоимость оценочных услуг, и ориентировочный диапазон стоимости объекта оценки.

Какие документы выдаются оценщиком

Иногда, но далеко не всегда, требуется составление акта самого осмотра недвижимости. Этот акт и фотографии будут приложены к окончательному отчёту об оценке — именно он и будет конечным результатом всей работы.

Он имеет юридическую силу и принимается различными организациями. На основе этого отчёта об оценке сотрудники банка, страховой компании или другой организации смогут принять решение по выдаче ипотеки, сумме страховки и т.д.

Также они смогут убедиться в отсутствии перепланировки, а на это внимание обратят обязательно.

Осмотр недвижимости – важный этап, который позволяет определить её реальную рыночную стоимость. Правильное оформление осмотра может повлиять на итоговый результат, например, выдачу ипотеки. Поэтому рекомендуем обращаться только к грамотным оценщикам, которые имеют большой опыт.

Источник: https://yarville.ru/kak-provoditsja-osmotr-nedvizhimosti-i-dlja-chego-on-nuzhen/

Как происходит и кем проводится оценка недвижимости

Как производится оценка недвижимости

Многие люди на протяжении жизни сталкиваются с необходимостью приобретения, продажи или обмена жилой площади.

В некоторых случаях удается выкупить квартиру самостоятельно, иногда единственным выходом является обращение за помощью в банк. Многочисленные предложения по ипотеке пользуются большой популярностью.

Будущих владельцев волнуют многие вопросы: как происходит оценка недвижимости, в каких случаях она нужна, и куда стоит обращаться за подобными услугами.

Необходимость в оценке

Итак, потребность в определении рыночной стоимости жилой площади может возникнуть в случае купли-продажи или при приобретении квартиры с привлечением ипотечного кредита. В первом случае действующее законодательство никак не ограничивает покупателя и продавца. Последний может указывать любую стоимость компенсации.

При правильном оформлении документов никаких трудностей не возникает. Если же одна из сторон считает необходимым прибегнуть к помощи профессионального оценщика или выполнить анализ самостоятельно, то и здесь подойдут любые способы. Существует множество частных организаций, которые предоставляют услуги по определению оценочной стоимости.

Ситуация с приобретением жилой площади в кредит несколько иная. Поскольку финансирование проводится банком, в т. ч. и государственными структурами, законодательство требует обязательной оценки профессиональными сертифицированными организациями. Расходы ложатся на заемщика.

Выбор оценщика должен быть предварительно согласован с банком. В большинстве случаев банковские структуры предоставляют перечень надежных и проверенных структур. Но в этом случае стоит проявлять осторожность. Не исключено, что сотрудник может быть настроен предвзято.

При подписи договора необходимо внимательно читать все условия.

Самостоятельное определение стоимости

Собственник квартиры имеет право самостоятельно определять стоимость недвижимости для последующей продажи на рынке. Чтобы не ошибиться, необходимо точно понимать, как проходит оценка недвижимости. Наиболее простые способы при самостоятельном анализе следующие:

  • Поиск похожих объектов в интернете. Первый этап оценки можно осуществить, не выходя из дома и не отрываясь от компьютера. Достаточно просто выйти в интернет и тщательно изучить наиболее популярные ресурсы по покупке и продаже недвижимости. При просмотре многочисленных объявлений стоит обращать внимание на комиссионные за риэлтерские услуги, т. к. в этом случае стоимость может быть увеличена. Чтобы выяснить среднюю рыночную цену, придется изучить не один десяток сайтов. Отдавать предпочтение рекомендуется ресурсам с наличием подробных фотографий ремонта и планировки.
  • Связь с продавцом. После подробного изучения рынка недвижимости в интернете можно проделать аналогичную работу с печатными изданиями. Впрочем, в большинстве случаев существенных отличий не будет. Из всего списка подобранных вариантов можно созвониться с продавцами под видом покупателя. Выезд и личный осмотр квартиры позволят сформировать собственное мнение касательно объективности рассчитанной стоимости. После 2−3 поездок владелец недвижимости сможет более объективно взглянуть на собственное предложение по продаже.
  • Определение средней стоимости квадратного метра. Такой способ расчета является грубым и в большей степени подойдет для совершенно новых квартир без ремонта.
  • Помощь агентства по недвижимости. Речь идет о самостоятельной оценке, но из-за высокой конкуренции многие компании предоставляют бесплатную профессиональную консультацию для потенциальных клиентов. Воспользоваться помощью опытных специалистов никогда не помешает.

Подобные методы подсчета являются весьма приблизительными. Во время поиска потенциального жилья многие покупатели обращают внимание на самые разные факторы, которые могут существенно влиять на окончательную стоимость.

Факторы, влияющие на цену

Большое влияние на итоговую стоимость оказывает срочность продажи. Если собственник указывает в объявлении необходимость скорейшего осуществления сделки, то нужно готовиться к существенному понижению в цене. Скорее всего, окончательная сумма будет ниже среднерыночной. Существенное влияние могут оказывать и другие факторы:

  • Месторасположение. Как правило, квартиры в центре города стоят на порядок дороже в сравнении со спальными районами. Кроме того, покупатели всегда обращают внимание на наличие зон для прогулок, удаленность от крупных фабрик и заводов.
  • Инфраструктура. Две совершенно одинаковые квартиры (по метражу, ремонту, удаленности от центра) могут существенно отличаться в цене из-за наличия магазинов, детских садов, школ, поликлиник, транспортных развязок и прочих важных элементов инфраструктуры поблизости.
  • Технические характеристики. В этом пункте имеется в виду этаж, на котором располагается квартира, наличие лифта, лоджий, балкона, материалы, использованные при возведении стен, их толщина. Покупатели могут обращать внимание на нестандартные планировки, точную площадь каждой отдельной комнаты.
  • Год постройки дома и его тип. Ни для кого не секрет, что недвижимость в старых домах будет стоить дешевле. Точно определить, как проводится оценка квартиры в очень старом доме, крайне трудно. Особенно если аналогичных предложений на рынке попросту нет.
  • Ремонт. В этом случае имеется в виду капительный ремонт всего дома и состояние проводки, труб и окон в самой квартире. Такие факторы способны оказать большее влияние на цену, чем новые обои или паркет.
  • Инфраструктура дома. Кроме года постройки важную роль играет наличие парковки, охраны, консьержа, облагороженной территории.
  • Репутация застройщика. Этот пункт касается новостроек, которые еще не были сданы в эксплуатацию. В этом случае цена может существенно колебаться в зависимости от имени застройщика. Проверенные крупные организации помогут собственнику увеличить цену. Но в некоторых случаях лучше дождаться окончания строительства, когда покупатель сможет подписать договор купли-продажи без дополнительного риска.
  • Обременение объекта. Речь идет об ипотеке. В некоторых случаях банк дает разрешение по продаже квартиры, которая находится под залогом. Подобная схема является нетрадиционной и используется достаточно редко. Именно поэтому большинство покупателей отпугивают предложения такого типа. Из-за этого продавец вынужден идти на существенное снижение цены.

Важно понимать, что даже человек, который имеет колоссальный опыт в сфере определения стоимости, досконально знает, как сделать оценку квартиры, не сможет учитывать все нюансы. Многие факторы зависят от субъективности покупателей.

Например, клиенты могут оценивать вид из окна, наличие поблизости тренажерного зала или бассейна. Поэтому главной задачей при формировании цены является ориентированность на максимально широкий круг людей.

Работа профессионального оценщика

Оценочная деятельность при ипотечном кредитовании регулируется законом и является обязательной. Осуществлять подобные услуги могут специалисты, которые являются членами саморегулирующихся организаций.

Этапы процедуры оценки

Для заказчика вся процедура может быть условно разделена на 2 этапа. В первую очередь необходимо выбрать организацию и поставить в известность банк, с которым заключен договор на ипотечное кредитование. Затем стоит заключить договор с оценщиком. При заключении сделки необходимо проследить, чтобы были указаны даты, цели и задачи, а также вид требуемой оценки.

На втором этапе придется собирать все необходимые документы для последующей передачи оценщику. В большинстве случаев полный комплект бумаг выглядит следующим образом:

  • Договор купли-продажи. В зависимости от условий это могут быть свидетельство о регистрации, договор долевого участия в строительстве и прочие виды бумаг.
  • Паспорт объекта. Кадастровый документ можно получить в БТИ.
  • Найти план и экспликацию удается далеко не всегда, поэтому эти документы не считаются обязательными.
  • Паспортные данные и полный список контактов заказчика. Копии этих документов являются обязательными.

Полный перечень может отличаться в зависимости от требований организации по оказанию услуг. Время приезда согласуется непосредственно с оценщиком. По прибытии на место профессионал оценит состояние жилой площади, сделает все необходимые фотографии, отметит отсутствие незаконных перепланировок, выберет способ оценки.

Методы расчета

Оценка, которая выполняется профессионалом, имеет статус официального документа. Результаты, полученные во время процедуры, могут использоваться заказчиком при различных процедурах. Одной из главных задач в работе оценщика является выбор лучшего метода оценки. На сегодняшний день наибольшее распространение получили 3 способа:

  1. Сравнительный. В основе этого метода лежит анализ аналогичных сделок за последнее время. Способ очень похож на методику, используемую при самостоятельном определении стоимости. Профессиональные навыки, большой опыт работы, знание рынка позволяют профессионалу провести работу значительно быстрее и определить цену недвижимости более точно.
  2. Доходный. В основе способа лежат прогнозы роста стоимости, расчет размеров возможного дохода в будущем. Выполнить подобный анализ самостоятельно не представляется возможным, т. к. необходимо учитывать огромное количество факторов. Кроме того, не стоит забывать, что с оценщиком заключается договор, поэтому тот, кто делает оценку недвижимости, полностью отвечает за итоговый результат.
  3. Затратный метод предполагает подсчет затрат, которые необходимы для постройки аналогичного объекта, а также высчитывается будущее обслуживание объекта.

По итогам работы составляется отчет. Возможно предоставление результатов в электронном виде при наличии электронно-цифровой подписи. В отчете предоставляется полная информация о целях оценки, прикладывается перечень используемых документов.

Указание заведомо ложной информации

Поскольку суммы сделок при оформлении договора купли-продажи внушительные, у недобросовестных продавцов всегда возникает соблазн обойти действующее законодательство. Одним из возможных способов аферы является искусственное занижение итоговой стоимости.

Это делается для уменьшения налоговой базы. Подобная схема в первую очередь опасна для покупателя, т. к. в случае судебных тяжб можно вернуть только сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Кроме того, суд может и вовсе признавать подобные сделки кабальными, если будет выявлено существенное отклонение в цене от среднерыночной.

  Как прописаться в квартире: порядок процесса регистрации В аферах могут быть замешаны и профессиональные оценщики, поэтому выбирать организацию стоит очень тщательно. Небольшие частные банки, предоставляющие ипотечный кредит, заинтересованы в завышении стоимости недвижимости.

При таких схемах махинации в договорах всегда прописывается безальтернативный оценщик, заменить которого невозможно. Подписывать такие документы не рекомендуется.

На сегодняшний день задача по оценке и по выбору специалистов существенно упростилась. Несмотря на то что мошенники встречаются все чаще, выявить ненадежных продавцов можно путем поиска информации в интернете. Дата регистрации, отзывы, количество проведенных сделок может говорить о многом. Экономить незначительную сумму и соглашаться на услуги сомнительного качества не стоит.

ПредыдущаяСледующая Как происходит и кем проводится оценка недвижимости

Источник: http://notarius-russia.ru/art/id_82079

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.