Как оценивается недвижимость

Содержание

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Как оценивается недвижимость

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно.

Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценканедвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи. 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prokhodit-otsenka-rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Оценка стоимости дома для продажи – инструкция, как оценить дом

Как оценивается недвижимость

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.

Сегодня вы узнаете:

  1. В каких случаях производится оценка недвижимости;
  2. От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
  3. Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
  4. Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру

Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

Ее производят:

  • Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
  • Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
  • Для определения величины госпошлины;
  • Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
  • Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
  • В случае когда дом выступает в качестве залога;
  • Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
  • При наложении ареста на дом;
  • В случае возникновения имущественных споров;
  • Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
  • В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
  • Когда рассчитываются проектные инвестиции.

В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок

В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.

Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.

В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.

Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы продать участок с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.

Рыночная (реальная) стоимость – адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.

Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.

Куда обращаться за профессиональной оценкой

Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.

Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

  1. Они должны состоять в СРО.

СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.

  1. Иметь соответствующую аттестацию.
  2. Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
  3. Обладать хорошей репутацией.

Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

  1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
  2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:
  • Стоимость оценки;
  • Сроки выполнения заказа;
  • Обозначить цель оценки и ее вид.
  1. Составить и подписать договор.
  2. После чего вы предоставляете необходимые документы:
  • Копию вашего паспорта;
  • Кадастровый паспорт и межевой план участка;
  • Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
  • Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.
  1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
  2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
  3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
  4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Как оценивают дом для продажи риелторы

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

Для этого они используют несколько методов оценки:

  • Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
  • Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

После чего следуют расчеты:

Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

  1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
  2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
  3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

  1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
  2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

  1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

Строительный материал: кирпичи+3…5%
Зданию менее 7 лет+5…10%
Общая площадь более 80 кв. м+1…3%
Дом не требует ремонта+15…30%
Наличие капитально отремонтированных труб и коммуникаций+5…10%
Наличие раздельных комнат+5%
Современный проект+20…30%
Наличие всех необходимых удобств+10%

Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:

Строительный материал: ракушник-5…8%
Зданию 8-20 лет и больше-5…15%
Общая площадь меньше 60 кв. м.-1…3%
Строительство не завершено-60%
Наличие прогнивших (старых) труб и сантехники-5…10%
Наличие смежных комнат-5%
Здание требует ремонта-10…30%
Частичное или полное отсутствие удобств-10…20%

После того как вы определите стоимость дома, необходимо вычислить стоимость земельного участка. Для этого узнайте среднюю стоимость 1 сотки земли в вашем районе или населенном пункте и умножьте на площадь вашей земли. Это и будет приблизительная стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.

Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:

Земельный участок площадью более 3 соток+2…3%
Участок имеет правильную форму+2%
Участок шире 12 м+1…4%
Близкое расположение транспортных развязок+1…5%
Наличие асфальтного покрытия на дорогах+2%
Расположение уч-ка в равнинной местности3-5%
Природные условия (речка, лес и т. д.)+5%
Наличие центральной канализации+7…10%

Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:

Земельный участок площадью менее 3 соток-2…3%
Участок имеет неправильную форму-2…4%
Участок уже 12 м.-2…15%
Отсутствие близкорасположенных транспортных развязок-5…8%
Дороги без асфальтового покрытия-3%
Близкое расположение промышленных объектов-5…10%%
Участок, расположенный на склоне-5…7%
Отсутствие отдельного заезда-30%
Совместный двор-50%
Отсутствие коммуникаций (газа, воды и т. д.)-5…15%

Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:

  • Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
  • Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
  • В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
  • Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.

Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.

Теперь остается сложить все составляющие.

Стоимость дома + Стоимость земельного участка + Стоимость дополнительных строений = Общая стоимость недвижимости

Заключение

В зависимости от разных жизненных ситуаций оценку своего имущества можно проводить самостоятельно либо привлекать специалистов.

Если документы о стоимости недвижимости необходимо предоставить в суд, страховую компанию или банк, тогда придется привлечь профессионального оценщика.

В случае если вы просто хотите продать свою недвижимость, то произвести ее оценку можно и самостоятельно. Таким образом, вы потратите свое время, и силы, но сэкономите деньги. Тем более что к риелторам вы можете обратиться в любой момент.

Рекомендуем к ознакомлению:

Оценка квартиры – как оценить стоимость квартиры для продажи, ипотеки, наследства и раздела имущества.

Источник: https://kakzarabativat.ru/soveti/ocenka-doma/

Оценка недвижимости: советы эксперта

Как оценивается недвижимость

30.04.2014 | 12:15 706740

О том, как оценивается жилая недвижимость, какие трудности при этом могут возникать и на что должен обращать внимание заказчик, читателям БН рассказал член Правления Северо-Западного общества оценщиков Евгений Безлюдный в ходе онлайн-конференции.

– В течение какого времени действует отчет об оценке? Если он устареет, нужно заказывать новый или проводится какая-то актуализация имеющегося?

– В отчете об оценке обязательно указываются дата оценки и дата составления отчета.

Они, как правило, не совпадают, поскольку процесс оценки может быть достаточно длительным: если квартиру можно оценить за день-два, то в случае со зданием порой требуется месяц, а когда объект с обременениями или есть проблемы с земельным участком, то на это может уйти и пара месяцев.

Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает срока действия отчета.

Но работа оценщиков регулируется также Федеральными стандартами оценки, которые гласят, что на принятие решения, например о сделке с недвижимостью, в том случае когда оценка обязательна, у вас есть шесть месяцев от даты составления отчета для совершения сделки или представления публичной оферты (для недвижимости – это реклама с указанием цены предложения). Правда, если, к примеру, через месяц после оценки существенно выросли или снизились цены или с домом что-нибудь произошло и его потребительские свойства изменились, потребуется новая оценка.

По истечении шестимесячного срока возможна не новая оценка, а актуализация проведенной ранее. Если на рынке – полный штиль и ничего не произошло, оценщик должен под этим фактом подписаться и выдать соответствующий документ, скажем в форме письма, или заключить новый договор и составить новый отчет. Во всяком случае, этого требуют банки, выдавшие кредит под залог оцененного имущества.

– Как оцениваются квартиры, расположенные на первом этаже, которые потенциально будут более дорогими при переводе их в нежилой фонд?

– Эти квартиры оцениваются не только сравнительным подходом, но и доходным.

Если результат расчетов доходным подходом выше, чем сравнительным, то переводить в нежилой фонд выгодно.

Но учтите: не из всякой квартиры можно сделать магазин или офис – есть законодательные нюансы, проблемы с разрешением на организацию отдельного входа и т. д.

– Какие документы нужно представить, чтобы оценщик оценил квартиру? Только свидетельство о праве собственности?

– Смотря для каких целей делается отчет. Обычно требуется еще технический паспорт. Отдельная тема – если имеются некоторые правовые обременения. Тогда нужны будут дополнительные справки.

– Обязательно ли оценщик должен осматривать объект, который оценивается? Можно ли все сделать удаленно? – В нормативных документах об этом прямо не сказано.

Требуется определить «качественные и количественные характеристики объекта оценки», поэтому есть такое выражение, как «кабинетная оценка». Но на самом деле посмотреть собственными глазами оценщику вовсе не вредно.

С другой стороны, сейчас можно посмотреть на то, что оцениваешь, из космоса (используя, например, Google), причем из разных точек и получить практически полное представление.

Но я считаю, что осмотр, причем тщательный и придирчивый, – процедура обязательная, поскольку в этом процессе окончательно сложится мнение о стоимости, так как можно заметить некоторые весьма важные моменты, которые, например, относятся к таким факторам, как состояние объекта, вид их окон, экологическая обстановка…

– Как оценивается доля в квартире? – Самый распространенный вариант такой. Можно разделить стоимость квартиры (не забудьте вычесть комиссионные – они платятся не за квартиру, а за услуги) на число собственников с учетом их доли, что моделирует раздел полученной от продажи квартиры денежной суммы пропорционально долям собственников.

Но… Такая модель является упрощенной и плоской, она может применяться в ограниченном количестве случаев, когда собственники «как бы» продают квартиру (тогда и деньги делятся пропорционально долям без особых споров и проблем). Более сложный, но и более распространенный случай – когда продается доля.

Просто, хотя и не так просто, как кажется, – когда доля может быть выражена «материально» в виде комнаты (тогда оценивается стоимость комнаты, как оценивается комната в коммунальной квартире – сравнительным подходом).

Но доля может быть «виртуальной», то есть явно не выраженной в виде комнат.

В этих ситуациях оценщик (естественно, с обоюдного согласия сторон, схему оценки им следует объяснить) должен руководствоваться в своих моделях интересом, который получит не продавец, а покупатель после реализации сделки. Например, продается комната в коммунальной квартире.

Если после сделки квартира остается коммунальной – то этой сделке соответствует одна цена комнаты, если после сделки квартира становится отдельной – другая, и базой для рассуждений уже является стоимость квартиры. То есть модель предусматривает продажу квартиры и, опять же, раздел денег пропорционально долям.

– Откуда оценщики берут информацию для подготовки своих отчетов? – Оценщик работает с доступной ему информацией, которая, если он в отчете дал ссылку на источник, считается достоверной и не подвергается сомнению. Предполагается все же, что оценщик располагает знаниями о том рынке, к которому относится то, что он оценивает.

Применительно к рынку жилья.

Реально он располагает информацией только о ценах предложения из баз данных и, надо полагать, имеет представление о том, что происходит на рынке. Откуда? Оценщики, как и все интересующихся обыватели, сведения берут из комментариев специалистов реального рынка и обзоров аналитиков. Чего не имеет оценщик – так это сведений о ценах сделок.

Эти цены формируются в процессе переговоров сторон.

– Имеется квартира в старом фонде, в ней камин XVIII века.

Как учесть его стоимость в отчете оценщика? – Камины и прочие подобные элементы интерьера рассматриваются как фикстура – изначально движимое имущество, которое, будучи присоединенным к недвижимости, становится ее неотъемлемой частью: различное оборудование (на кухне например), встроенная мебель и др.

Никаких рекомендаций в Стандартах оценки на этот счет нет. Лично я пытаюсь учитывать этот фактор при составлении договора на оценку с заказчиком, для того чтобы он впоследствии претензий ко мне не имел. Оценивать такие элементы очень непросто, поскольку они, несомненно, могут оказывать существенное влияние на цену сделки.

Но количество покупателей, готовых платить за фикстуру дополнительные деньги, невелико, так как большинство купивших квартиру потом делают в ней ремонт по своему вкусу, а вкусы у всех разные.

То есть этот фактор является предметом договоренности оценщика с заказчиком и должен быть зафиксирован в договоре на оценку.

– Посоветуйте какой-нибудь хороший учебник по оценке для начинающих оценщиков. – По-моему, самый хороший учебник для начинающих теперь библиографическая редкость – это учебник Евгения Тарасевича «Оценка недвижимости» (с атлантами на обложке).

Материал в нем изложен коротко, четко и понятно, с минимумом формул, доступным и понятным русским языком. Очень понравилась последняя книга Е.С. Озерова «Экономическая оценка объектов гражданских прав».

Хотя там не написано, что это учебник – это научно-методические рекомендации. Энциклопедического уровня.

Рекомендую, естественно, книги С.В. Грибовского, хотя не все с ними вполне справляются (и я в том числе).

Их невероятно сложно читать из-за обилия математического аппарата. Советую также учебники под редакцией В.Ф. Есипова (с соавторами).

– Могу ли я оценить свою квартиру самостоятельно? – Да, можете. Для этого нужно проделать следующую процедуру. Шаг первый – покупаете печатное издание «Бюллетень Недвижимости» либо заходите на портал BN.ru.

Шаг второй – находите страницу, где указаны средние цены на квартиры в домах такого же типа как у вас (например, он кирпично-монолитный), с таким же годом постройки, в том же районе города, с привязкой к соответствующей станции метро. Умножаете найденную таким образом среднюю стоимость квадратного метра на площадь вашей квартиры.

Результат запоминаете или записываете. Шаг третий. Заходите на BN.ru в раздел «Покупка квартиры», заполняете соответствующие ячейки, вносите параметры своей квартиры, но не точные, а в небольшом диапазоне – например: кирпич-монолит, трехкомнатная, общая площадь 60-67 кв. м, кухня 8-13 кв. м, этаж не крайний и т. п.).

Если получите слишком много вариантов, то уменьшите диапазон или уточните адреса (можно по конкретным улицам). Далеко от дома не «уходите» (можно попробовать вписать вашу улицу) – вполне вероятно, что в соседних домах продают точно такую же квартиру. После этого сравниваете результаты, полученные на втором и третьем этапах.

Посмотрите, что, на ваш взгляд, более убедительно. Если аналогичных квартир будет несколько – можете посмотреть, чем ваша квартира выгодно отличается от подобных – это, к примеру, большая кухня.

Если вдруг в районе расположения вашего дома ничего подобного не найдется, повторите поиск по другим районам города, остальные параметры не меняйте. Из отобранного поисковой машиной посмотрите, какие объекты по местоположению и транспортной доступности более всего походят на ваше жилье.

Полный текст онлайн-конференции с Евгением Безлюдным можно прочитать здесь.

Алексей Резенков    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/168034/

Сколько стоит ваша квартира (или не ваша). Как объективно оценить жильё – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Как оценивается недвижимость

Исключить эмоции и не возлагать больших надежд на хороший ремонт

Многие оценивают квартиру очень эмоционально: своя кажется лучше остальных и поэтому должна стоить дороже.   

Отдельная категория эмоциональных манипуляций при оценке квартиры — ремонт. Покупатели в первую очередь смотрят на неизменяемые параметры квартиры (район, тип дома, площадь квартиры и т. д.

) и иногда «базу» ремонта (коммуникации, окна, двери, выровненные стены и потолок, хорошее напольное покрытие — то, что прослужит десятилетия).

«Косметика», которую можно быстро и бюджетно поменять: обои, линолеум или недорогой ламинат, розетки и выключатели, плинтусы, покраска радиаторов — скорее, приятный бонус, который позволит выделить квартиру среди аналогичных предложений. 

Не стоит переоценивать важность хорошего ремонта при продаже. Чтобы «заехать и жить», многим достаточно просто более или менее аккуратной квартиры. По исследованию Яндекс.

Недвижимости, большая часть покупателей согласна на «косметику» на первое время, чтобы в будущем сделать квартиру под себя, либо ищут жильё «под ремонт».

«Убитые» варианты лишь чуть менее популярны, чем квартиры с хорошим ремонтом. 

Стоит учесть свежесть и актуальность ремонта, а также помнить, что вкусы и представления о качестве ремонта у всех разные. То, что для одного «стильный евроремонт», для другого «бюджетная косметика» или вообще «безвкусица».

Попросите друзей честно «покритиковать» ваше жильё — можете обнаружить неожиданные минусы (или плюсы!).

Стратегии ценообразования

Сразу установить рыночную цену и не менять её. Как показало наше исследование, так поступают около половины собственников. С такой стратегией квартиры и продаются быстрее всего — в Москве на это уйдёт 2–3 месяца.

Установить завышенную цену (а вдруг?) и постепенно снижать её. Таких продавцов около трети. Они продают квартиры дольше всех. Такая тактика подходит, если у вас не ограничен запас времени на продажу квартиры и вы верите в «своего покупателя». В среднем в Москве с такой стратегией сделку придётся ждать около 10 месяцев.

Установить заниженную цену и постепенно повышать её. Так поступают всего 13–15% продавцов (в зависимости от региона). Покупателей в Москве придётся ждать около 9 месяцев.

Если решаете «поиграть» с ценой, не затягивайте время экспозиции объявления с ней. 2–3 недель хватит, чтобы прощупать спрос на текущей отметке. Это тоже, скорее, эмоциональный момент: кажется, что как только ты изменишь цену, появится «тот самый покупатель», который был готов заплатить больше, стоит только немного подождать. Так продажа и растягивается на месяцы. 

Как узнать реальные цены квартир в своём доме или в соседнем

Завышение цены в одном объявлении толкает других собственников выставлять квартиры по нерыночным ценам. В результате проигрывают все: продавцы не могут найти покупателей (и не понимают, в чём проблема — цены-то у всех вокруг примерно одинаковые), покупатели не могут найти квартиру по адекватной цене.

На Яндекс.Недвижимости можно посмотреть историю объявлений в доме: когда и за сколько продавали квартиры, как менялась цена, сколько висели объявления.

Фотографии листаются — так можно обнаружить, что одну и ту же квартиру перефотографировали и выставляли несколько раз по разной цене (а не просто постепенно снижали цену в одном объявлении).

  Не факт, что в объявлении указана та же цена, что и в договоре купли-продажи. Она может быть ещё ниже.

Смотрите фото, сравнивайте ремонт и планировки «конкурентов» и то, сколько времени они потратили на продажу жилья.

Что закладывать в цену квартиры

На цену квартиры влияют десятки факторов и их сочетание. Но основные из них — неизменяемые параметры.

Район

Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, чаще всего покупатели ищут жильё на севере, северо- и юго-западе столицы. Топ популярных станций метро выглядит так:

Посмотрите, какие планы у города на ваш район на ближайшие годы. Возможно, скоро откроют метро или новую школу (это плюс) или грядёт большая стройка (это минус).

Яндекс делал большое исследование районов Москвы, оценивая их удобство для жизни и развлечений. Локация тоже может относиться к эмоциональным оценкам: люди часто привыкают к определённому району и не хотят из него переезжать.

Транспортная доступность

Идеально, если метро рядом и есть удобные выезды на основные магистрали города.

Инфраструктура

Топ-3 — магазины (рынки и торговые центры), детские сады и школы, а также парки и зоны отдыха. Большинство будет ориентироваться именно на эти параметры. Если у вас рядом с домом консульство Испании или популярная кофейня, покупатели вряд ли сочтут это серьёзным преимуществом (хотя в объявлениях часто пишут про подобное соседство в качестве плюса квартиры).

Тип (серия) дома и материал стен

Тут всё очень индивидуально и зависит от того, как дом эксплуатировался и когда в нём был капитальный ремонт (если был). Узнать о графике капитальных ремонтов можно на сайте «Реформа ЖКХ».

Самые дешёвые дома — хрущёвки и брежневки, но квартиры в них и дорожают быстрее всего. Если ваш дом относится к первой половине ХХ века (или даже старше), узнайте, какие в нём перекрытия — железобетонные, деревянные или смешанные. Два последних варианта не всегда нравятся потенциальным покупателям, за них они могут попросить скидку.

Площадь квартиры

Чем больше квартира, тем ниже цена квадратного метра. Не стоит умножать цену «квадрата» в объявлении о продаже однушки на количество своих метров в трёшке.

Этаж

Первый этаж — это минус 10–15% от цены (зависит ещё от того, куда выходят окна). За квартиры на последнем этаже тоже часто просят скидку. Хорошо, если в доме есть технический этаж — некоторые специально ищут такие варианты, чтобы «сверху не топали», так что есть шанс найти своего покупателя, не сильно уступив в деньгах.

Планировка

Если не считать квартир-студий, то выделяют смежную (с проходом из одной комнаты в другую), смежно-изолированную (когда из одной комнаты можно попасть в другую, а третья комната — отдельно) и изолированную планировки.

Обычно покупатели предпочитают изолированную. Но есть нюансы — например, у вас дореволюционный дом и анфилада комнат. В этом случае такой проход может стать плюсом.

В остальных — смежные планировки ценятся меньше изолированных.

Узнайте, какие стены в вашей квартире несущие. Возможно, неудачную планировку можно переделать, тогда она скажется на цене чуть меньше (если вы продаёте квартиру под ремонт).

А ещё покупателям нравятся евродвушки и евротрёшки — квартиры, в которых гостиная соединена с кухней — подумайте, можно ли у вас сделать так.

Потенциальная возможность более удачной перепланировки, скорее всего, мало скажется на текущей цене, но станет дополнительным плюсом.

Балкон или лоджия

В Москве это в среднем добавляет квартире около 500 000 рублей.

Вид из окна

Вид должен быть действительно потрясающим и уникальным, чтобы за него захотели заплатить. В остальных случаях это просто преимущество, которое выделит ваше предложение. Скорее всего, вас попросят о скидке, если окна выходят на оживлённую магистраль или дом стоит «окно в окно» рядом с другим.

Остальные параметры влияют на цену в очень небольшой степени или не влияют на неё совсем, но могут стать плюсами, которые помогут быстрее найти покупателя.

Что с документами?

Хорошую юридическую историю квартиры закладывать в стоимость не стоит — это «база». А вот различные «нюансы», которые увеличивают риски покупателя, могут снизить стоимость жилья в среднем на 10–15%. К ним относятся:

«Свежее наследство». Покупатели очень неохотно связываются с такими вариантами, потому что опасаются появления новых наследников, а часто руководствуются и чисто эмоциональным «в квартире недавно кто-то умер».

Занижение стоимости в договоре купли-продажи, чтобы избежать уплаты налогов. Часто идёт вместе со свежим наследством, что усложняет ситуацию.

Кстати, с 2020 года совсем уйти от налогов, если квартира недавно в собственности, скорее всего, не получится. Да и покупатели всё неохотнее соглашаются на такие варианты.

Лучше хорошо обдумать, нужен ли вам такой риск, — ведь это нарушение закона.

Квартира недавно в собственности. Владение жильём менее года точно насторожит — часто квартиру быстро перепродают несколько раз, чтобы скрыть мошенническую схему. Придётся рассказать о причинах продажи и быть готовым сделать скидку.

Перепланировка, которую невозможно узаконить. Есть риск, чтоквартиру отберёт государство (в худшем сценарии), поэтому скидка может быть и больше, чем 10–15%, в зависимости от объекта. Почитайте, какие перепланировки незаконны и как о них могут узнать, если беспокоитесь, что зашли слишком далеко с ремонтом.

Пожилой собственник. «А потом бабушка передумает, а денег у неё уже не будет».

В России с опаской относятся к собственникам в возрасте 80+, но сильно снижать цену из-за такого нюанса не стоит: это может ещё больше насторожить покупателя.

Вдруг владелец действительно уже не отдаёт отчёта в своих действиях, что продаёт так дёшево (и такую сделку, кстати, будет проще оспорить). Лучше заложить небольшой дисконт или соглашаться на торг.

Несовершеннолетние собственники. Постарайтесь выделить детям доли в другом жилье до сделки или проводите альтернативную сделку день в день с продажей квартиры — это должно снизить опасения покупателя и уменьшить размер потенциальной скидки (или вообще обойтись без неё).

Прописанные люди, отказавшиеся от приватизации. Если выписать такого человека некуда (или он не хочет), то вы, по сути, продаёте квартиру с жильцом. Это говорит, что скидка должна быть большой или очень большой.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/skolko-stoit-vasha-kvartira-ili-ne-vasha-kak-obektivno-otsenit-zhile/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.