Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

Определение итоговой величины стоимости

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

Итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается в процессе согласования (обобщения) результатов расчета стоимости объекта, полученных при использовании различных подходов к оценке.

При применении в рамках одного подхода нескольких расчетных методов должно быть обосновано и получено одно результирующее значение стоимости в рамках данного подхода.

При обобщении результатов различных подходов к оценке в итоговую величину стоимости объекта Оценщик должен проанализировать следующие характеристики использованных подходов:

· достоверность и достаточность информации, используемой в расчетах;

· соответствие использованных расчетных методов объему доступной рыночной информации;

· соответствие типу объекта и характеру его использования;

· соответствие цели и назначению оценки, а также определяемому виду стоимости;

· способность учитывать действительные намерения покупателя и/или продавца;

· способность учитывать конъюнктуру рынка;

· соответствие полученного подходом результата данным анализа рынка.

Значительное расхождение результатов, полученных в каждом из подходов к оценке, должно сопровождаться анализом возможных причин этого расхождения.

В общем случае, если результат одного из подходов значительно отличается от других (например, более чем вдвое) и не находится причин, вызвавших такое расхождение, от использования результата этого подхода корректнее отказаться, нежели включать его в дальнейшие расчеты.

Выбор Оценщиком способа согласования (обобщения), а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Отчет об оценке.

Оценщик может указать в Отчете ограничения по использованию Отчета, которые могут включать ограничения круга пользователей Отчета или ограничения условий использования Отчета пользователями. При этом может быть указано, что Оценщик не несет ответственности за распространение заказчиком оценки данных Отчета, на использование которого были наложены соответствующие ограничения.

Отчет должен содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов заключение Оценщика об итоговой величине стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке недвижимости должен отвечать требованиям статьи 11 Закона и федеральных стандартов оценки, а также настоящим документом.

Отчет составляется таким образом, чтобы:

· формировать у пользователя Отчета объективное представление об объекте оценки во всех существенных аспектах, влияющих на его стоимость, включая обременения и ограничения использования, позиционирование на рынке и т.п.;

· обеспечивать возможности проверки достоверности указанных в Отчете фактов, включая информацию о ценах и существенных характеристиках сопоставимых объектов;

· аргументировать отказ от применения подходов к оценке, которые не были применены, и выбор примененных методов оценки в рамках каждого подхода к оценке;

· обеспечивать свойство проверяемости расчетов, т.е. предоставлять пользователю Отчета возможность самостоятельно воспроизвести процесс определения стоимости объекта оценки, включая расчет промежуточных показателей и результатов;

· отражать все обстоятельства, допущения, ограничения, которые принимались Оценщиком во внимание в процессе оценки.

Практическая часть.

Задание №1.

Таблица 1.

Вариант застройки Ставка арендной платы, у.е/кв.м/год Потери от недозагрузки Эксплуатационные расходы (% от ДВД) Стоимость строительства 1 у.е/кв.м
Склад 25,00% 25,00%
Офис 10,00% 35,00%
Торговое помещение 15,00% 30,00%

Таблица 2.

Вариант застройки Потенциальный валовый доход, у.е. Действительный валовый доход, у.е. (ПВД-потери от недозагрузки) Эксплуатационные расходы (% от ДВД) Чистый операционный доход, у.е. (ДВД-ЭР)
Склад
Офис
Торговое помещение

Таблица 3.

Вариант застройки Стоимость объекта, у.е. (ЧОД*100/КК) Стоимость строительства, у.е. Стоимость земли, у.е. (СО-СС)
Склад
Офис
Торговое помещение

ДВД(склад)=350000-87500=262500

ДВД(офис)=1550000-155000=139500

ДВД(торг.пом.)=1260000-189000=1071000

ЧОД(склад)=262500-65625=196875

ЧОД(офис)=1395000-488250=906750

ЧОД(торг.пом)=1071000-321300=749700

СО(склад)=196875*100/20%=98437500

СО(офис)=906750*100/20%=453375000

СО(торг.пом)=749700*100/20%=374850

СС(склад)=300*3000=900000

СС(офис)=1200*3000=3600000

СС(торг.пом)=1000*3000=3000000

СЗ(склад)=98437500-900000=97537500

СЗ(офис)=453375000-3600000=452775000

СЗ(торг.пом)=374850000-3000000=371850000

Вывод: По расчетным данным наиболее выгодным использованием земельного участка является склад

Задание №2.

Таблица 4.

Показатели Офисное здание Торговый центр Гостиница
1. Стоимость застройки,у.е.
2. Годовой валовый доход, у.е.
3. Поправка на недоиспользование и потери при сборе, у.е.
4. Прочий доход, у.е.
5. Действительный валовый доход, у.е.
6.Операционные расходы, у.е.
7. Резерв на замещение, у.е.
8. Чистый операционный доход, у.е.
9. Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % 13,2
10. Коэффициент капитализации для земли,%
11. Доход, относимый к зданиям и сооружениям
12. Чистый остаточный доход от земли -10010
13. Расчет стоимости земли 118,8 -1201,2

ДВД(офис.зд.)=155000-23000+8000=140000

ДВД(ТЦ)=261000-30000+13000=244000

ДВД(гост.)=105000-8000+6000=103000

ЧОД(офис.зд.)=140000-56000-8000=76000

ЧОД(ТЦ)=244000-140000-13000=91000

ЧОД(гост.)=103000-35000-6000=62000

ДЗС(офис.зд.)=577000*13=75010

ДЗС(ТЦ)=721500*14=101010

ДЗС(гост.)=450000*13,2=59400

ЧДЗ(офис.зд.)=76000-75010

ЧДЗ(ТЦ)=91000-101010=-10010

ЧДЗ(гост.)=62000-59400=2600

СЗ(офис.зд.)990*12/100=118,8

СЗ(ТЦ)=10010*12/100=-1201,2

СЗ(гост.)=2600*12/100=312

Вывод: По расчетным данным наиболее выгодным и эффективным использованием земельного участка является офисное здание

Задание №3.

1.Определить потенциальный доход от продажи подготавливаемых участков

45*22000=990 тыс. у.е.

2.Определить издержки на изменение и устройство участков

180+10+60+20+10+40=320 тыс. у.е.

3.Настоящая суть земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течении пяти лет и норме отдачи 10%

(990-320)*3,1699/5=424,76 тыс. у.е.

Задание №4.

Таблица 5.

№ п/п Показатели измеритель Вариант 4
Площадь земельного участка приобретенного в собственность 12 января текущего налогового периода для осуществления жилищного строительства М3
Срок проектирования и строительства лет
Завершено строительство и зарегистрировано право собственности лет
Кадастровая стоимость 1 м.кв. участка Руб.
Ставка земельного налога % 0,3

1.Налоговая база

8000*1450=11600000

2.Сумма земельного налога начислена за 5 лет с коэффициентом 2

11600000*0,3=3480000*5=17400000*2=34800000

3.Сумма земельного налога за 6 лет с коэффициентом 2

11600000*0,3=3480000

4.Так как строительство завершено до истечении пятилетнего срока, сумма налога будет равна

11600000-3480000=8120000

Задание №5.

Таблица 6.

№ п/п показатели ед.измерения Вариант 4
Площадь земельного участка зарегистрированная по состоянию на 1 января теущего года всего, в том числе земельных учасков используемые для производства подакцизных товаров М2/м2
Численность работников в организации всего; в том числе численность инвалидов Чел./чел.
Фонд оплаты труда всего, в том числе фонд оплаты труда инвалидам Тыс.руб./тыс.руб.
Кадастровая стоимость за м.кв. Руб.
Ставка земельного налога % 1,5

1. Организация не имеет права на льготу по земельному налогу, так как вырабатывает подакцизные товары

2. Налоговая база:

45900*860=39474000

3. Земельный налог, подлежащий уплате в бюджет за налоговый период (год)

39474000*1,5/100=592110

Список используемой литературы.

1. Акимов В.В.; Макарова Т.Н.; Мерзляков В.Ф.; Огай К.А. Экономика отрасли (строительство): Учебник. – М.: ИНФРА-М, 2009. – 304с. (Среднее профессиональное образование).

2. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. — М.: Финансы и

статистика, 1994. Раздел 3, 4, 9.

3. Бородина Е.И. Финансы предприятий: Учеб. пособие— М.:

Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995. Гл. 2, 3, 6, 8.

4. Горфинкель В.Я. – Экономика предприятия: Учебник для вузов 3-е изд., перераб. и доп.- М. : Ю Н И Т И -Д А Н А , 2002.-718с.

5. Ковалева А.М.— Финансы: Учеб. пособие— М. : Финансы и

статистика, 1996. Гл. 4, 6, 10.

6. Пидоймо Л.П.- Организация производственной деятельности предприятия: Учебное пособие Воронеж : Изд-во Воронеж . гос. ун-та, 2000.-288с.

Источник: https://poisk-ru.ru/s50197t16.html

Федеральный стандарт оценки №1

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г.N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226) приказываю:

1. Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)”.

2. Настоящий приказ вступает в силу после вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.

N 256 “Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)” (зарегистрирован в Минюсте России 22 августа 2007 г.

, регистрационный N 10040) в редакции приказа Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 509 (зарегистрирован в Минюсте России 7 декабря 2010 г., регистрационный N 19129).

Министр
А.В.УЛЮКАЕВ

Утвержден приказом Минэкономразвития России
от 20.05.2015 N 297

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ “ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ

К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)”

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

5. Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”.

6. Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

9. Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

10. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

III. Подходы к оценке

11. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход

12. Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Доходный подход

15. Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

16. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

17. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Затратный подход

18. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

19. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

20. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.

Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

IV. Задание на оценку

21. Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки;

д) вид стоимости;

е) дату оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

22. Дополнительные требования к заданию на оценку могут быть регламентированы соответствующими федеральными стандартами оценки.

V. Требования к проведению оценки

23. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

24. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом.

При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений.

Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

26. После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

27. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

28. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.

3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст.

6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст.

1418) и федеральными стандартами оценки.

См. еще:

Источник: http://www.ceae.ru/FSO_1.htm

Цель оценки и виды стоимости – ФСО №2

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. 

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки 

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях. 

III. Виды стоимости 

5. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: 

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

7. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: 

  • при изъятии имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

8. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

9.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

10. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Консультация по услугам

Менеджеры компании с радостью ответят на ваши вопросы, произведут расчет стоимости услуг и подготовят индивидуальное коммерческое предложение

Источник: https://vik-ocenka.ru/info/fedration/fso2/

Тема 3.5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами.

В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат.

Эти различия должны учитываться при сведении полученных этими методами выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.

При индивидуальной оценке рекомендуется для любого объекта применять все три Основных метода оценки. Отказ от применения любого из них требует специального обоснования оценщиком.

На развитых рынках, близких к равновесию спроса и предложения, все три значения полученные разными методами должны быть близки друг к другу. На таких рынках близость полученных оценок служит косвенным подтверждением, их правильности и достоверности.

Но в условиях неразвитых и/или несбалансированных рынков недвижимости, которые характерны для современной России, оценки, полученные разными методами, могут значительно отличаться друг от друга. Но в результате должна быть получена единая, оценка объекта.

Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.

Обычно выполнение этой задачи включает в себя:

– указание величин стоимости объекта, рассчитанных при использовании каждого из трех подходов;

– краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной информации, принятых

допущений и ограничений и их соответствия типичным рыночным условиям;

– установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;

– вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.

Модель согласования результатов выражается следующей формулой:

С= (С1* К1 + С2 * К2+ С3*К3)/(К1 +К2+К3),

где

С – окончательная величина оценки объекта;

С1 – оценка методом сравнения продаж;

С2 – оценка методом капитализации дохода;

С3 – оценка затратным методом;

K1;K2 и К3 соответствующие весовые коэффициенты

(обычно в процентах: Кl+К2+ К3 = 100).

При этом особое внимание обращают на факторы, влияющие' на определение удельного веса каждого метода (подхода). Придание весов или степени доверия каждому способу, оценщики определяют исходя из количества и качества полученной этими методами информации, уровня ликвидности объекта, цели оценки.

Сопоставление полученных величин производится также с учетом факторов внутреннего и внешнего воздействия на стоимость объекта, физического и функционального износа объекта, нормативной цены, видов стоимости, поэлементного сравнения стоимостей, и с учетом предельного отклонения уровня оценки объекта в соответствии со «Стандартом анализа относительных показателей стоимости», принятого IAAO.

Затем выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости.

Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта – оценщика.

При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). Обычно по этой модели окончательная величина оценки выбирается где-то между ними.

В целом, наилучшее приближение к условиям не сбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичных оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены. Если для его применения есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, как для рынка квартир в Москве), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами.

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады в Москве), и имеется соответствующая информация по аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать методу капитализации дохода'(в любой его реализации). В этих двух случаях, при отсутствии (как в Москве) развитого рынка земли и при типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному методу целесообразно придавать невысокий вес.

https://www.youtube.com/watch?v=485mf1IgLgM

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде, и соответствующе рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный метод, а два других имеют меньшие веса. Но при этом следует понимать, что полученная оценка может и не соответствовать платежеспособному спросу, и цена сделки на рынке может существенно отличаться от полученной затратным методом оценки.

Вообще говоря, чем сильнее развит рынок, выше его стабильность и сбалансированность, тем цена сделки будет ближе к рыночной стоимости объекта.[3]

Источник: https://studopedia.ru/3_182708_tema--opredelenie-itogovoy-velichini-stoimosti-ob-ekta-otsenki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.