Ипотека в силу закона статья гк

Ипотека в силу закона и договора: в чем разница

Ипотека в силу закона статья гк

Термин «ипотека» знаком почти каждому человеку, а многим приходилось иметь с ней дело непосредственно, при оформлении кредита на приобретение недвижимости. Но не все знают, что бывает ипотека в силу закона и в силу договора. Расскажем об этом в статье.

Основной законодательный акт, регламентирующий вопросы ипотеки – закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно в нём введены понятия ипотеки «в силу закона» и «в силу договора».

Первое означает отношения, которые возникают между залогодателем и залогодержателем вследствие наступления определённых обстоятельств, вне зависимости от желания сторон.

Второе отражает ситуацию, когда стороны сделки явным образом выражают волеизъявление относительно договорённости по обеспечению обязательств и предмету залога.

Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона и договора нормируются ст. 20 закона 102-ФЗ и ст. 53 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Передача недвижимости в залог (ипотеку) – это способ обеспечить исполнение обязательств залогодателя перед залогодержателем.

Он заключается в том, что залогодатель (владелец квадратных метров) ограничивается в праве распоряжаться своим имуществом до момента исполнения обязательств перед залогодержателем.

Для последнего же, напротив, залог означает право распоряжения имуществом при наступлении определённых обстоятельств.

Чаще всего залог недвижимости, особенно жилой, используется при выдаче банковских кредитов физлицам.

Недвижимое имущество относится к числу дорогостоящих объектов, поэтому и размер кредитов под него может достигать значительных величин. Так, Сбербанк по большинству ипотечных программ указывает только минимальную сумму кредита, а калькулятор онлайн позволяет проводить расчёты на десятки миллионов рублей.

Как правило, ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемых объектов недвижимости, в этом случае одновременно с переходом права к покупателю возникает ипотека в силу закона.

Ведь для многих покупаемая на заёмные средства квартира является единственным активом, под который банки готовы дать деньги в долг. Но возможен и другой вариант: заёмщик берёт в том же Сбербанке кредит на любые цели под залог недвижимости.

Здесь возникает уже ипотека в силу договора, а кредитные средства используются, например, для покупки новой недвижимости или в других целях.

Согласно п. 2 ст. 1 102-ФЗ, ипотека в силу закона возникает при наступлении определённых обстоятельств. Таким обстоятельством является покупка недвижимости с использованием кредитных средств.

Приобретаемое имущество выступает в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика перед кредитором.

Эту схему можно считать типовой при оформлении ипотечных кредитов, выдаваемых банками физлицам для приобретения квартир, домов и земельных участков.

Госрегистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с госрегистрацией сделки по переходу права на объект недвижимости, например по договору купли-продажи.

Это означает, что покупатель, регистрируя право собственности на недвижимое имущество, одновременно получает «нагрузку» (обременение) в виде залога. Последний, в свою очередь, отражает ограниченное право кредитора-залогодержателя на распоряжение предметом залога. Ипотека в силу закона возникает и при других обстоятельствах, например при регистрации договора ренты.

Ипотека в силу договора возникает в результате соглашения между сторонами, когда обеспечением и, соответственно, предметом залога становится объект недвижимости.

Но это может быть любая недвижимость, уже находящаяся в собственности заёмщика, берущего кредит в банке.

Такого рода кредиты относят, как правило, к потребительским, но ипотека здесь присутствует в обязательном порядке и подлежит госрегистрации.

Ещё одна схема, редко применяемая на практике, заключается в том, что банк выдаёт заёмщику кредит на приобретение жилья, а предмет залога появляется позднее.

Покупатель приобретает жильё на заёмные средства, регистрирует договор купли-продажи и право собственности, а спустя некоторое время заключает с кредитной организацией договор об ипотеке.

Только после этого у банка появляется обеспечение (в виде вновь приобретённого или имевшегося объекта недвижимости), а в госреестр недвижимости вносится запись об обременении.

таблица скроллится вправо

Ипотека в силу законаИпотека в силу договора
Когда возникаетПри возникновении определённых законом 102-ФЗ обстоятельствПри оформлении отдельного договора об ипотеке
Предмет залогаПриобретаемая на кредитные средства недвижимостьЛюбая недвижимость
Кто подаёт заявление о госрегистрации залогаЗалогодатель и/или залогодержатель
Особенности госрегистрацииОдновременно с регистрацией перехода права и права покупателяОтдельное регистрационное действие
Госпошлина за госрегистрациюНе взимаетсяВзимается

Нужны ли обычному человеку все эти юридические тонкости? Нужны, поскольку знакомство с правовой базой, регламентирующей ипотеку, поможет избежать неприятных ситуаций и необоснованных расходов при совершении сделок с недвижимостью. Цена вопроса достаточно велика, чтобы экономить на знаниях.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_ipoteka_v_silu_zakona_i_dogovora_v_chem_raznica

Ипотека в силу закона – что это такое, отличия от ипотеки в силу договора

Ипотека в силу закона статья гк

Понятие «ипотека» известно многим гражданам, которые хотят купить собственное жилье. В при этом в процессе кредитования встречается множество терминов, которые неизвестны россиянам. Одним из них является понятие ипотеки в силу закона.

Описание термина

На самом деле, данное понятие несложное. Это сделка купли-продажи жилья, при которой используются заемные средства банка. Завершение такой сделки — это регистрация возникшего права собственности в Росреестре. Ипотечное кредитование в силу закона — это переход прав на недвижимость в процессе получения кредита от банка.

Такие сделки осуществляются постоянно, для этого есть четкий алгоритм действий. В результате недвижимость остается в залоге у банка. Залог — это гарантия того, что кредитор сможет вернуть свои деньги в случае ненадлежащего выполнения обязательств должником.

В ипотечном договоре всегда есть две стороны: залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник). По закону ипотечный договор заключается всегда в письменной форме, по каждому его пункту должно быть достигнуто соглашение. В договоре указывается предмет ипотеки: адрес расположения и все сведения, которые могут способствовать его идентификации.

Важно знать основные особенности данного термина:

  • Ипотека может возникнуть при наступлении некоторых обстоятельств. Одно из них — это получение заемных средств.
  • Ипотека регистрируется всегда параллельно с регистрацией сделки купли-продажи или иной сделки по переходу права собственности.
  • Кредит на покупку жилья может выдать банк или другая организация.
  • Жилье может быть оплачено заемными средствами полностью или частично.
  • Если был приобретен земельный участок под строительство жилья, то ипотека распространяется на все здания и сооружения на этом участке.
  • Жилье и земельный участок переходят в залог банку с момента перехода права собственности, то есть государственной регистрации права.
  • Ипотечное кредитование в силу закона возникнет вне зависимости от того, куплено жилье или земельный участок в кредит или в рассрочку.
  • Госпошлина за регистрацию ипотеки не взимается, то есть регистрация будет бесплатной.
  • По ипотеке в силу закона залогом может стать только приобретаемое имущество (в отличие от ипотеки по договору, когда залогом может стать любое имеющееся у клиента имущество).

Заключение договора

Ипотечное соглашение вносится не только в договор купли-продажи. Это также могут быть другие виды договоров: мены, ренты и прочие. Наиболее востребованным все же считается договор купли-продажи с указанием, что были использованы ипотечные средства.

Сторонами такого договора являются продавец недвижимости и покупатель (то есть то лицо, которому банк выдал ипотеку на покупку жилья). Этот договор должен содержать все самые важные условия, с каждым из них должны быть согласны обе стороны. Объектом таких сделок могут быть:

  • Жилая недвижимость в нормальном эксплуатируемом состоянии, квартира или частный дом. Ипотечные средства могут быть использованы на все приобретение или на какую-то его часть.
  • Коммерческая недвижимость, оформленная в рассрочку. При таком варианте объект будет оставаться в залоге у продавца до тех пор, пока банк не получит за него все свои деньги.
  • Объект недвижимости, перешедший к новому владельцу по договору ренты.

Ипотека не может быть оформлена на такие объекты недвижимости:

  • Объекты, не подлежащие приватизации. Еще один вариант — объекты, которые не были приватизированы.
  • Объекты, которые были исключены из списка эксплуатируемой недвижимости. Причинами такого изъятия может быть ветхость, аварийность жилья и другие критерии.
  • Объект недвижимости, который в случае ненадлежащего исполнения должником своих обязательств не может быть взыскан банком для возврата своих средств.

Регистрация ипотеки

Для того чтобы правильно зарегистрировать ипотеку в силу закона, следует пройти несколько последовательных этапов:

  1. Оформить ипотечный кредит в банке.
  2. Заключить с продавцом соглашение о продаже.
  3. Передать справки на регистрацию права собственности в Росреестр, обязательно приложить все документы и в том числе квитанцию об уплате госпошлины.
  4. Росреестр регистрирует право собственности и параллельно ставит отметку о том, что на объекте есть обременение. Оно будет снято по предъявлении справки об отсутствии задолженности перед банком.

Прекращение действия ипотеки в силу закона

Прекращение ипотеки в силу закона — это полное погашение задолженности клиента перед банком и снятие обременения в Росреестре. Таким образом, главная задача должника — это выполнить все требования кредитора, которые указаны в ипотечном договоре.

Если долг погашается полностью, обременение аннулируется. Если долговые обязательства просто переходят третьему лицу по переуступке прав требования, то обременение переходит на это лицо.

Для того чтобы подтвердить снятие банковского обременения, гражданин должен предоставить в Росреестр такие документы:

  • Справку из банка об отсутствии задолженности. После того как банк выдаст такую справку и подтвердит снятие обременения, никакие претензии к клиенту выдвигаться не могут.
  • График платежей, где наглядно показано, что был внесен последний платеж.
  • Ипотечный кредитный договор, заключенный между банком и клиентом.
  • Документы на сам объект недвижимости.
  • Паспорт основного заемщика, а также созаемщиков.

Важно! После проверки всех предоставленных документов Росреестр принимает решение о снятии обременения. После этого гражданин может распоряжаться объектом недвижимости на свое усмотрение. Можно продавать квартиру, передавать по договору дарения, сдавать в аренду и осуществлять другие действия в рамках действующего законодательства.

Что такое обременение

Обременением считается ограничение права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Если гражданин покупает квартиру за заемные средства, выданные банком, обременение накладывает сам банк.

Если использовалась военная ипотека и в ней участвовали средства сертификата, то обременение дополнительно накладывает также организация Росвоенипотека.

И в том, и в другом случае наличие обременения означает одно — гражданин, несмотря на то что является собственником, не может на свое усмотрение распоряжаться купленным недвижимым имуществом. Нельзя перепродавать его, дарить, передавать по договору ренты и осуществлять прочие действия.

Помимо естественных причин возникновения обременений, на квартиру могут быть наложены такие обременения, как арест и запрет. Практически каждое обременение должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Если на объект наложено обременение, в своих правах на нее ограничен и заемщик (лицо, которое ее купило за кредитные средства), и банк (если заемщик исправно выполняет свои обязательства).

Ни одна из сторон не может этот объект продать, передавать третьему лицу, сдавать в аренду. Право прописать на данной жилплощади членов своей семьи остается за заемщиком.

При ипотеке в силу закона это является обязательным условием.

К регистрируемым обременениям по закону относятся:

  • Передача квартиры в качестве залогового имущества в банк (залогодержатель — банк).
  • Приобретение недвижимости в рассрочку (залогодержатель — продавец).
  • Оформление договора аренды на срок от 1 года, заключение договора бесплатного использования или доверительного управления.
  • Следственные действия, проводимые с квартирой.
  • Наложение ареста на квартиру согласно судебному решению.

Также выделяются нерегистрируемые обременения:

  • Права пользования квартирой (такие права имеют все лица, которые прописаны на данной жилплощади).
  • Заключение договора коммерческого найма на срок менее 1 года.

В некоторых случаях обременение считается аннулированным:

  • Во всех случаях, когда должник полностью расплатился с кредитором и получил документ, подтверждающий отсутствие задолженности.
  • Если банк, выдавший кредит, прекратил свою работу, а также если заемщик исчез или умер. В таких ситуациях снятие обременения происходит в судебном порядке. Для обращения в суд придется предоставить ипотечный договор, квитанции об оплате ипотеки, документы на квартиру, документы о праве на наследование (если наследодатель умер)

В чем отличия ипотеки в силу договора

Для того чтобы более детально представить отличия между ипотекой в силу закона и ипотекой в силу договора, необходимо ознакомиться с особенностями термина. Отличиями ипотеки в силу договора можно назвать:

  • Основание такой ипотеки — это договор залога между банком и заемщиком.
  • В залог банку передается любое имеющееся у заемщика недвижимое имущество. При желании заемщик может отдать в залог и приобретаемое имущество.
  • При оформлении ипотеки в силу договора банк выдает нецелевой займ, то есть клиент имеет право тратить деньги по своему усмотрению.
  • Ипотека в силу договора может возникнуть, когда за кредитные деньги покупается в собственность некая жилплощадь и при этом на нее не оформляется договор залога.
  • После регистрации ипотечного договора на имущество, которое передается в залог, накладывается обременение. С этого момента ипотека в силу договора вступает в силу.
  • Риски банков в таких случаях всегда выше: пока не завершится регистрация ипотеки, банки остаются без гарантий. Обычно в целях подстраховки банки просят привлечь поручителей на период, пока в залог не будет передано имущество.
  • При оформлении ипотеки в силу договора банки обычно делают процентную ставку выше, это тоже объясняется повышенным риском.
  • Ипотека по договору регистрируется отдельно от договора купли-продажи. Для того чтобы передать документы на регистрацию, должны одновременно присутствовать и залогодатель, и залогодержатель. В первую очередь, регистрируют договор купли-продажи, затем залоговое имущество.

Важно! Ипотека регистрируется 5-7 дней с даты предоставления пакета документации.

Вид ипотеки в силу закона менее выгоден для заемщика. По ней процентная ставка выше, при ее оформлении платится госпошлина. Однако по такой ипотеке гораздо проще снять обременение.



Источник: https://ipotekyn.ru/ipoteka-v-silu-zakona/

Ипотека в силу закона: что это такое, отличия от ипотеки в силу договора

Ипотека в силу закона статья гк

В данном материале вы можете ознакомиться с юридическим разграничением между законной и договорной ипотекой, с определением терминов, порядком действий и т.д.

Что такое ипотека в силу закона

Само слово «ипотека» означает покупку недвижимости в залог недвижимости — либо той, что была куплена в результате получения займа, либо той, что еще до обращения в банк была у заемщика в собственности.

Покупка недвижимости — это, в первую очередь, передача прав собственности, оформляемой в Росреестре. Когда возникает новое право (меняется владелец недвижимости), тогда сделка и считается завершенной. А вот то, в каком порядке передается права на собственность и что передается в залог — это и есть ответ на вопрос, что значит ипотека в силу закона.

Если выражаться простыми словами, то ипотека в силу закона по ГК РФ — это передача прав собственности на недвижимость в результате получения ссуды от банка. То есть банк выдал займ и на эти деньги было куплено жилье.

Юридически это означает, что регистрация нового владельца жилья проводится в соответствии со статьей 77 Федерального Закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» или ст. 488 п. 5, ст. 587 п. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Сделка в силу закона — не только самая распространенная схема действий у всех банковских организаций в России, но также и самая безопасная, а также юридически выверенная.

Как правило, по умолчанию сделка по купле-продажи жилья через банк проводится именно по формату «в силу закона».

Когда возникает такая ипотека?

Ипотека в силу закона возникает тогда, когда физическое лицо получает право собственности на какую-либо недвижимость вследствие подписания и исполнения договора купли-продажи, ренты, мены или любого другого соглашения, где используются кредитные деньги. Из этого следует, что завершенной сделка становится после регистрации в Росреестре, но никак не до этого этапа.

Вообще, термин «ипотека в силу закона» используется редко, т.к. его главное предназначение — это закрепление обременения на определенную недвижимость. Оперируют этим понятием в основном сотрудники Росреестра, реже — банковские сотрудники.

В зависимости от того, какой был выбран способ оформления ипотеки, устанавливается и конкретный объект недвижимого имущества, на который затем накладывается обременение (залоговое обязательство).

На какую недвижимость распространяется?

Такая ипотека может быть оформлена на:

  • Объект жилой недвижимости в эксплуатируемом состоянии — дом или квартира, — купленный частично или полностью на кредитные средства от банка;
  • Любой товар, в том числе коммерческая и жилая недвижимость (не имеет значения, какой у товара статус эксплуатации), на который была оформлена рассрочка или займ. Такой товар остается в залоге у продавца до момента проведения последнего платежа по оплате объекта недвижимости;
  • Любой объект недвижимости, полученный в результате исполнения договора ренты.

А вот на следующие виды недвижимости оформить ипотеку в силу закона уже не получится:

  • Если жилье или недвижимость не могут быть приватизированы — или, наоборот, подлежат по закону обязательной приватизации;
  • Если объекты были изъяты из оборота (исключены из списка эксплуатируемых зданий по причине аварийного состояния или по другим причинам);
  • Если объект недвижимого имущества никак не может быть взыскан в силу действующих к его отношении ограничений.

В чем отличие от ипотеки в силу договора?

Разберемся теперь, где проходит грань и в чем выражены основные отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.

Ипотечный кредит в силу договора означает такой вид обременения, который не полностью регламентирован законодательными актами. Такое чаще всего случается с нетипичными ситуациями, когда требуется внести в процедуру регистрации прав множество условий, оговорок, обоюдных требований и т.д.

Условно говоря, ипотека в силу закона — это когда все предельно просто и все стороны сделки действуют по заранее установленной законом схеме, но то же самое в силу договора — это когда классическая схема не подходит для слишком уникального случая.

Основанием для такой ипотеки служит некий документ, устанавливающий все права и обязанности сторон. Чаще всего это — договор купли-продажи, но могут быть и вариации. К примеру, ипотечный кредит в силу договора практически всегда заключается в следующих случаях:

  • Когда заемщик накладывает обременение не на купленную в займ недвижимость, а на жилье, которое еще до обращения в банк было в собственности у гражданина;
  • Когда в сделке участвует несколько сторон, нетипичных для кредитования — например, государство, частично субсидирующее покупку жилья (материнский капитал и тому подобное);
  • В случае, если передача прав собственности должна наступить при выполнении определенного условия — например, проведения приватизации жилья;
  • То же самое, только в отношении передачи денежных средств (первый взнос, первый платеж, полная выплата и т.д. в зависимости от выбранного формата кредитования/рассрочки).

Что лучше для заемщика?

Нельзя однозначно резюмировать, что один формат приносит больше пользы заемщику, а другой — меньше. Все зависит от ситуации.

Ипотечный кредит по закону удобен и выгоден всем сторонам сделки, если все идет «по накатанной дороге», т.е. нет никаких условий и требований, только при наступлении которых должна произойти регистрация или передача денежных средств, нет ни дополнительных сторон сделки, ни каких-либо еще трудностей.

Когда все стандартно — получен займ, внесен первый взнос и тут же зарегистрированы права собственности — нет ничего лучше ипотеки в силу закона, т.к. она дает наибольшую юридическую защищенность и банку, и продавцу, и покупателю.

Но эти преимущества становятся неактуальными сразу, как только в сделке появляются нюансы, нерегламентированные стандартным пакетом правовых документов. Тогда, напротив, именно ипотечный займ в силу договора способен дать наибольшую защиту и заемщику, и остальным сторонам, т.к.

договор дополнительно уточнит и узаконит те самые нерегламентированные законом нюансы.

Порядок регистрации ипотеки в силу закона

Происходит это в несколько этапов:

  • Оформление кредита и договора купли-продажи;
  • Подготавливается пакет документов для его подачи в Росреестр. В составе бумаг должна быть квитанция об уплате госпошлины;
  • После обращения в Росреестр с подачей документов и заявления пройдет не больше пяти суток — в течение этого срока вас либо попросят дополнить или скорректировать пакет документов, либо уже будет оформлена регистрация и обременение;
  • Окончательно квартира станет вашей вместе со снятием обременения, а это случится лишь после полной уплаты долга.

Прекращение ипотеки в силу закона

В сущности, прекращение ипотеки — это аннулирование обременения. С этого момента банк уже не будет иметь никаких прав на вашу недвижимость даже в том случае, если у него имеются какие-либо претензии. Но вот вопрос, как снять обременение — это уже другое дело.

Прежде всего нужно запомнить, что прекращение ипотеки невозможно без полного удовлетворения требований кредитора.

Это значит, что долг должен быть полностью погашен без остатка и без претензий со стороны банка.

Если же задолженность просто передается третьей стороне по переуступке прав требования, то обременение не снимается — оно просто будет переоформлено на лицо, получившее долг от первоначального кредитора.

Как только с долгом все кончено, необходимо взять в офисе банка справку об отсутствии задолженности и претензий. С этой бумагой, а также графиком платежей банку, кредитным договором и другими документами необходимо прийти в отделение Росреестра. Там бумаги будут проверены и если все в порядке, обременение с квартиры снимается.

Как происходит оформление и прекращение ипотеки в силу договора?

Все, указанное про легальную ипотеку, применимо и в отношении ипотечного займа в силу договора.

Главное отличие в процедуре регистрации заключается в том, что при легальной ипотеке заявление должен подавать либо покупатель (залогодатель), либо банк (залогодержатель), а при регистрации договорной ипотеки — обе стороны, залогодатель и залогодержатель, должны оформить совместное заявление.

Если сделку проводит нотариус, то можно обойтись только заявлением с его стороны — оно будет принято к рассмотрению. Более того, заявления от нотариусов, как правило, рассматриваются в более быстром темпе.

Краткое резюме статьи

Законная и она же «легальная» ипотека — простое и понятное оформление залога по простой схеме: получил ипотечный кредит, купил жилье и оформил его в залог. «Договорная» ипотека нужна в случаях, когда что-то в сделке выбивается из указанной выше схемы. Структурно оба формата очень похожи, и даже регистрация/снятие обременения происходят по практически одинаковому сценарию.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-znachit-ipoteka-v-silu-zakona/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.