Границы зон с особыми условиями использования территорий

ЗОУИТ: зоны с особыми условиями использования территорий

Границы зон с особыми условиями использования территорий

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением и пересмотром границ зон с особыми условиями использования, а также по выявлению неуказанных в кадастре таких зон применительно к земельному участку или зданию.

Представление интересов в суде Подготовка юридических заключений
Представительство в уполномоченных органахВзаимодействие с проектировщиками и экспертами

По вопросам:

  • выявления зон с особыми условиями использования, которые накладываются на границы земельного участка.
  • установления и уменьшения границ санитарно-защитных, охранных и иных подобных зон.
  • определения и согласования видов и предельных параметров строительства в зонах с особыми условиями использования.
  • обоснования нахождения участков за пределами зон с особыми условиями использования.
  • судебного оспаривания включения участков в зоны с особыми условиями использования.

В настоящее время зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) подразделяются на:

  • возникающие в силу закона без принятия какого-либо отдельного решения. Единственным условием их возникновения является наличие объекта, для которого они устанавливаются. К таким ЗОУИТ относятся только водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия;
  • утверждаемые решением уполномоченного органа (все иные ЗОУИТ).

В то же время подавляющее большинство существующих ЗОУИТ возникло ещё в соответствии с ранее действовавшим законодательством, в связи с чем имеется значительная специфика в определении их статуса.

Порядок установления границ и режим зон с особыми условиями использования определятся федеральным законом, которым предусмотрено установление соответствующей зоны, и/или принимаемым Правительством РФ положением о такой зоне. В отношении тех видов зон, для которых соответствующие положения Правительством РФ ещё не приняты, продолжают действовать ранее принятые ведомственные акты.

Границы ЗОУИТ, возникающих в силу закона, утверждаются и вносятся в ЕГРН уполномоченным в соответствующей сфере государственным органом. Тогда как границы ЗОУТ, возникающих на основании отдельного решения утверждаются таким решением. Подготовка сведений о границах осуществляется:

  • при установлении ЗОУИТ в связи с размещением зданий или сооружений (например, в отношении санитарно-защитной зоны предприятия) – их собственником или иным правообладателем (арендатором, концессионером и т.д.);
  • в иных случаях – уполномоченным в соответствующей сфере органом.

При этом для некоторых зон законом установлены чёткие размеры (расстояние от границ соответствующего объекта), в таком случае определение конкретных границ носит чисто технический характер.

Тогда как для других ЗОУИТ границы определяются индивидуально при проектировании соответствующей зоны. Что оставляет простор для «творческого» подхода проектировщиков с учётом интересов, зачастую противоположных, застройщика, чиновников и владельцев соседней недвижимости.

К этой категории относятся в том числе зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны и др.

Режим зоны с особыми условиями использования территории включает в себя перечень запрещённых в такой зоне видов деятельности или, наоборот, исчерпывающий перечень разрешенных, особые условия и ограничения осуществления разрешенных видов деятельности. При этом для ряда зон могут устанавливаться подзоны с различным режимом.

Для некоторых видов ЗОУИТ режим однозначно определён соответствующим законом или подзаконным актом (санитарно-защитные, водоохранные и т.д.).

В иных же случаях режим устанавливается индивидуально для конкретной зоны в зависимости от специфики объекта, для которого она устанавливается, и иных условий (например – зоны охраны объекта культурного наследия).

В таком случае конкретный режим устанавливается решением об утверждении ЗОУИТ.

Таким образом, если ЗОУИТ устанавливается для строительства или эксплуатации объекта, то как границы, так и режим такой ЗОУИТ во многом зависят от владельца или застройщика такого объекта.

При этом данный вопрос для него принципиально важен, так как определят саму возможность строительства (продолжения эксплуатации) объектов на соответствующем месте, и объем расходов, связанный с компенсацией владельцам смежных участков.

Аналогично во многих случаях установление ЗОУИТ в тех или иных границах (пересмотр существующих границ) либо определение перечня ограничений хозяйственной деятельности принципиально важны для правообладателей смежных участков, для которых от этого зависит возможность использования земли или недвижимости. Это особенно актуально для зон охраны объектов культурного наследия, зон санитарной охраны источников водоснабжения и т.д., правила установления которых оставляют возможность для усмотрения в зависимости от ситуации.

Специфика зон с особыми условиями использования, возникших до введения в силу действующего законодательства

Хотя сейчас и установлено обязательное требование о внесении всех зон с особыми условиями использования территории в ЕГРН, данное правило не распространятся на ЗОУИТ, установленные (возникшие) до августа 2018 г. Такие зоны считаются установленными в случаях, если:

  • установлены или согласованы уполномоченным органом в ранее действовавшим порядке;
  • в соответствии с ранее действовавшим законодательством считались при соответствующих условиях установленными в силу закона без принятия отдельного решения;
  • установлены судом.

Границы таких зон должны быть внесены в ЕГРН до 1 января 2022 г.

При этом если ранее действовавший порядок требовал определения конкретных границ зоны с особыми условиями использования территории, то она считается установленной, если было утверждено описание границ такой зоны, или же границы были обозначены на местности. В иных же случаях границы рассчитываются от соответствующего объекта на основании подлежащих применению к данному виду зоны нормативов.

Таким образом, на ближайшие несколько лет сохраняет актуальность проблематика сбора из различных источников сведений о том, в какие зоны особыми условиями использования входит земельный участок.

В случаях, когда принятые в соответствии с действующим законодательством подзаконные акты устанавливают иной режим ЗОУИТ, их границы и режим должны быть приведены в соответствие с ними до 1 января 2022 г.

При этом если зона установлена вокруг определённого объекта, то обязательство обратиться за изменением границ или режима такой зоны возлагается на собственника объекта. А в случае, если действующие нормативы являются более мягкими, чем ранее установленные, с заявлением о пересмотре границ или режима ЗОУИТ может обратиться заинтересованное третье лицо.

Урегулирована законом и такая довольно распространенная ситуация как возведение объектов капитального строительства, в том числе жилых и дачных домов, в зонах с особыми условиями использования территории, в которых размещение таких объектов опасно для жизни (вблизи трубопроводов, аэродромов и т.д.). При этом собственники, зачастую, осуществляли строительство, не зная об опасном соседстве или полагаясь на наличие разрешительной документации.

Собственник таких объектов, подлежащих, по понятным причинам, сносу, имеет право на возмещение убытков, если строительство осуществилось на основании предусмотренных действовавшим законодательством разрешений и согласований, либо разрешение на строительство не требовалось (например, для дачных домов), а участок был предоставлен уполномоченным органом в установленном порядке именно для этой цели.

В зависимости от ряда условий убытки возмещаются либо собственником объекта, вокруг которого установлена ЗОУИТ, либо уполномоченным органом, разрешившим строительство или предоставившим под него земельный участок.

В отношении наиболее проблемной в данном контексте категории объектов – магистральных трубопроводов – установлен также особый порядок внесения сведений о них в ЕГРН.

Так собственники трубопроводов обязаны до 1 сентября 2019 г.

внести в ЕГРН сведения о границах территории, в пределах которой ограничивается строительство и иная хозяйственная деятельность, исходя из набольших возможных расстояний.

Далее, до 1 января 2022 г., они обеспечивают утверждение проекта границ соответствующей зоны, содержащего конкретные ограничения деятельности на том или ином расстоянии от трубопровода. До утверждения такого проекта строительство вблизи трубопровода должно согласовываться с его собственником.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/zony-s-osobymi-usloviyami-ispolzovaniya-territorii/poryadok-ustanovleniya-granic-i-rezhima-zon-s-osobymi-usloviyami

Установление и размещение зон с особыми условиями использования территорий

Границы зон с особыми условиями использования территорий

Зоны с особыми условиями использования территории включают в себя охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов куль­турного наследия народов Россий­ской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (Градостроительный кодекс Российской Федерации (п.4, ст.1, глава 1).

Режимный объект – объект, на территории которого установлен особый режим землепользования (природопользования). К режимным объектам относятся: особо охраняемые природные территории, объекты исторического и культурного наследия, особо ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли, подлежащие консервации, резервные территории.

Режимообразующий объект – объект, вокруг (вдоль) которого установлен особый режим землепользования (природопользования).

К режимообразующим объектам относятся: особо охраняемые природные территории, объекты исторического и культурного наследия, водные объекты, гидрометеорологические станции, промышленные предприятия и объекты (фермы, элеваторы, теплицы, парники, цеха по изготовлению кормов, овощехранилища, картофелехранилища, навозохранилища, скотомогильники и т.д.), коммунально-складские объекты (склады, свалки и т.д.), транспортные коммуникации и сооружения (железные и автомобильные дороги, аэродромы и т.д.), линии связи и радиотехнические объекты, водопроводные сети и сооружения, электрические сети и сооружения, магистральные трубопроводы, распределительные газовые сети и сооружения на них.

В приказе Минэкономразвития Российской Федерации от 19.10.2009 № 416 «Об установлении перечня видов и состава сведений кадастровых карт» установлено, что границы зон с особыми условиями использования территории воспроизводятся на кадастровых картах всех видов.

Системно и последовательно зоны с особыми условиями использования территории отображают в материалах градостроительной деятельности на картах, содержащихся в схемах территориального планирования и генеральных планах; на картах градостроительного зонирования и в составе градостроительных регламентов в правилах землепользования и застройки; в материалах по обоснованию проекта планировки территории и на чертежах межевания территории.

На местности зоны с особыми условиями использования территории, их границы обозначают специальными информационными знаками.

Особо охраняемые природные территории и территории объектов культурного наследия относятся к территориям, которые одновременно считаются и режимными, и режимообразующими объектами.

Параметры охранных зон и режимов землепользования устанавливаются для различных видов особо охраняемых природных объектов федеральным законом №33-ФЗ от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях».

Зоны охраны объектов культурного наследия устанавливаются в соответствии с федеральным законом №73-ФЗ от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» (статья 34).

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряжённой с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.

Так, охранная зона – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим (условия) использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Зона охраняемого природного ландшафта – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоёмы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения – органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения – в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

Порядок разработки проектов зон охраны объекта культурного наследия, требования к режиму использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Источник: https://poisk-ru.ru/s31509t11.html

Что такое зона с особыми условиями использования (ЗУОИТ), и как установить ее границы

Границы зон с особыми условиями использования территорий

В августе 2018 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс. Теперь границы всех зон с особыми условиями использования территории необходимо к 2022 году внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

По задумке законодателя, наличие зон в ЕГРН сможет предупредить ситуации, когда люди размещаю объекты недвижимого имущества или осуществляют иную хозяйственную деятельность там, где нельзя: в охранных зонах газопроводов, зонах охраны объектов культурного наследия и т.п. После внесения всех ЗОУИТ в ЕГРН заинтересованные лица, например, инвесторы, смогут увидеть в одном месте все обременения и ограничения, наложенные на земельный участок.

Роль кадастрового инженера в этом – подготовка текстового и графического описания границ зоны. В описании содержатся координаты ЗОУИТ, которые передаются в ЕГРН органом государственной власти, отвечающий за определение границ ЗОУИТ. С конца 2018 года наши кадастровые инженеры готовят такие документы.

Уже сейчас нужно устанавливать зону с особыми условиями использования при строительстве новых объектов недвижимости, если зона требуется для эксплуатации объекта. Иначе не выдадут разрешение на строительство или разрешение на ввод. Например, для любого производственного объекта или склада требуется установление санитарно-защитной зоны.

Понятие зоны с особыми условиями использования дано в Градостроительном кодексе, который определяет их как охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория и иные зоны.

То есть ЗОУИТ – это территория, в которой существуют ограничения на хозяйственную деятельность.

Виды зон с особыми условиями использования территории перечислены в ст. 105 Земельного кодекса. Основные из них:

  • зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия;
  • охранные зоны инженерных коммуникаций: электроэнергетики, трубопроводов, связи, теплосетей;
  • охранные зоны транспорта: автомобильных, железных дорог, метрополитена, приаэродромные территории;
  • водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны;
  • охранные зоны особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  • санитарно-защитные зоны и т.д.

Общий порядок установления ЗОУИТ такой:

  • Правительство принимает положение о зоне каждого вида, где определено, какой орган государственной власти отвечает за установление такой зоны.
  • В положении должен быть исчерпывающий перечень документов, необходимый для установления зоны.
  • Заинтересованное лицо собирает пакет документов и передает их в уполномоченный на установление зоны орган. В составе комплекта документов должно быть текстовое и графическое описание границ зоны с особыми условиями использования территорий в форме электронного документа – тот документ, который готовим мы.
  • Уполномоченный орган выпускает решение об установление зоны. Это решение, вместе с текстовым и графическим описанием границ, он передает в Росреестр (кадастровую палату) для внесения зоны в ЕГРН.

Например, чтобы установить санитарно-защитную зону, нужно:

  • Разработать проектную документацию.
  • Подготовить текстовое и графическое описание границ зоны.
  • Получить экспертное заключение на проект во ФБУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии”
  • Получить санитарно-эпидемиологическое заключение в территориальном управлении Роспотребнадзора.
  • Передать проект, заключения и текстовое и графическое описание в Роспотребнадзор. Роспотребнадзор выносит решение об установлении зоны и передает сведения в Росреестр.
  • Зона появляется в ЕГРН.

Основная проблема в установлении ЗОУИТ на сегодня – отсутствие положений о зонах. Все они в стадии разработки. По словам законодателей такие положения должны начать появляться осенью 2019.

Поэтому на сегодняшний момент зоны с особыми условиями использования устанавливаются по регламентам, разработанным до вступления в силу 342-ФЗ от 03.08.2018. При этом на некоторые виды зон регламентов никогда не было.

Из-за этого сейчас сложилась патовая ситуация: устанавливать зону нужно, а кто должен ее установить, не понятно. Иногда решение об установлении принимает администрация, а иногда и она отказывается, ссылаясь на то, что не уполномочена.

По нашему опыту, более-менее отлаженный механизм внесения ЗОУИТ в ЕГРН есть у Роспотребнадзора для санитарно-защитных зон.

Иными словами, есть закон, который нужно исполнять, однако нормативных документов в полном объеме не разработано. В то же самое время преимущество имеет та зона, границы которой установлены раньше. Поэтому мы считаем, что действие лучше, чем бездействие, и нужно стараться выполнить требования закона раньше, чем будет поздно.

Если у вас есть вопросы, или вам нужна помощь кадастрового инженера для подготовки текстового и графического описания зоны с особыми условиями использования территории, пишите нам на info@corconsult.ru.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kor_kadastr/chto-takoe-zona-s-osobymi-usloviiami-ispolzovaniia-zuoit-i-kak-ustanovit-ee-granicy-5cdebfbabaeb6600affc4c92

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.