Градостроительный план земельного участка гк рф

Содержание

О градостроительном плане земельного участка

Градостроительный план земельного участка гк рф

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ в ГрадК РФ (а также в иные правовые акты) внесены изменения. Указанные изменения затрагивают в том числе и регулирование процедур, связанных с градостроительным планом земельного участка (далее – ГПЗУ). Применительно к ГПЗУ изменения вступают в силу с 1 июля 2017 г. (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ).

Я думаю, что вполне уместен анализ соответствующих изменений, как и взгляд на вопросы, связанные с действующим регулированием, практикой.

Отмечу, конечно, что де-факто в нашей стране многие объекты капитального строительства (далее – ОКС) возводятся и в отсутствие разрешения на строительство, и без привлечения лиц, действительно компетентных в вопросах строительства. Чего уж говорить о пренебрежении к «какому-то» ГПЗУ.

Но де-юре ГПЗУ является весьма важным документом в сфере строительства: ГПЗУ необходим не только для получения разрешения на строительство (п. 2 ч. 7 и п. 2 ч. 9 ст. 51 ГрадК РФ), но и для подготовки проектной документации (п. 1 ч. 6 ст. 48 ГрадК РФ, пп. «б» и пп. «т» п.

10 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87).

А на месте рядового гражданина, желающего приобрести земельный участок для целей строительства, я бы предпочел сначала взглянуть в том числе и на ГПЗУ, и только потом уже ставил бы подпись в договоре купли-продажи земельного участка.

1. ГПЗУ и его назначение

Еще в 2013 г. Президиум ВАС РФ весьма корректно и лаконично раскрыл понятие «градостроительный план земельного участка»:

«градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок» (постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 2013 г. N 1633/13).

Данная позиция ретранслируется судами по сей день: к примеру, постановление АС МО от 28 октября 2016 г. по делу N А41-7712/16, постановление АС УО от 14 ноября 2016 г. по делу N А60-58443/2015.

Кроме того, указанная позиция, как я понимаю, повлияла и на изменение ГрадК РФ. Так, уже в действующей редакции ч. 1 ст.

51 ГрадК РФ лишена сомнительного «подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка» (требованиям выписки?). Ст.

41 ГрадК РФ в будущей редакции исключает ГПЗУ из числа документации по планировке территории, разумно оставляя там лишь ППТ и ПМТ. Да и статья ГрадК РФ в гл. 5, посвященная ГПЗУ (ст. 44), утрачивает силу – ГПЗУ появляется в «информационной» гл. 7, ст. 57.3.

Ст. 57.3 ГрадК РФ предусмотрены уже более близкие к реалиям положения:

– ГПЗУ выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции ОКС в границах земельного участка (ч. 1);

– источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в ГКН, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (ч. 2).

На сегодняшний же день, если строго следовать букве закона, подготовка ГПЗУ «осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры» и в прочих целях, указанных в ч. 1 ст. 41 ГрадК РФ, что, мягко говоря, не соответствует действительности.

2. Информация, содержащаяся в ГПЗУ

Действующая редакция ГрадК РФ раскрывает конкретное содержание ГПЗУ в восьми пунктах ч. 3 ст. 44. Будущая редакция ГрадК РФ (ч. 3 ст. 57.3) предусматривает уже 17 пунктов, которые должны содержаться в ГПЗУ.

Но существенная разница, на мой взгляд, отсутствует (кстати, сети ИТО и красные линии, например, я встречал в чертежах ГПЗУ задолго до появления Федерального закона от 3 июля 2016 г.

№ 373-ФЗ), да и форма ГПЗУ после 1 июля 2017 г. не изменится.

Отмечу лишь то, что, судя по изменениям (особенно, если взглянуть на ч. 7 и ч. 8 ст. 57.3 ГрадК РФ), органы местного самоуправления начнут более серьезно подходить к обязанности указывать в ГПЗУ информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям ИТО.

Новая форма ГПЗУ была утверждена еще в 2016 г. – Приказ Минстроя России от 6 июня 2016 г. N 400/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка».

Главным ее элементом (как и применительно к старой форме) для большинства субъектов градостроительной деятельности является чертеж ГПЗУ (п. 1 формы), который выглядит примерно так.

Особое внимание уделяется месту допустимого размещения ОКС, т.н. «пятну застройки».

Зачастую ограничения, связанные с конкретным земельным участком, влекут выполнение чертежа ГПЗУ с таким «пятном застройки», который весьма неприятно удивляет правообладателя земельного участка (если, конечно, о соответствующих ограничениях он не знал ранее). А не знать о каком-либо ограничении (коих тьма) или иметь о каком-либо ограничении не вполне корректное представление – далеко не редкость в наших реалиях. Однако это уже другой вопрос (немного о нем здесь).

3. Получение ГПЗУ

Ч. 17 ст.

46 ГрадК РФ в действующей редакции, регулирующая процедуру выдачи ГПЗУ, отличается своей лаконичностью: «Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы».

Это влекло (и влечет до сих пор) огромное количество споров, в том числе и не доходящих до судов, относительно перечня документов, которые необходимо представить для подготовки и утверждения ГПЗУ, и перечня лиц, которые вправе обратиться с соответствующим заявлением.

С одной стороны, ВС РФ прямо указал, что: «подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа.

Названные нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения, возникшие между заявителем и органом местного самоуправления, не предусматривают обязанность гражданина обосновать цель истребования градостроительного плана, предоставить иные документы, кроме тех, которые связаны с возможностью идентификации обратившегося лица» (определение ВС РФ от 27 марта 2013 г. N 6-КГ12-11).

Да и многие административные регламенты такой позиции не противоречат. Примером может служить п. 14 раздела II административного регламента предоставления администрацией МО г.

Краснодар муниципальной услуги «Выдача ГПЗУ», утв. постановлением администрации МО г. Краснодар от 6 июля 2012 г.

N 5635: «Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги:

1) заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка, которое оформляется по форме согласно приложению N 1 к настоящему Административному регламенту (далее – заявление);

2) документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя юридического лица (паспорт), в случае обращения доверенного лица – доверенность и документ, удостоверяющий его личность (копия 1 экземпляр, подлинники для ознакомления);

3) выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей); выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридических лиц)».

С другой стороны, как показывает практика, чем дальше населенный пункт находится от административного центра субъекта РФ, тем всё более странными тонкостями обрастает получение ГПЗУ – заявителю могут сообщить о необходимости представить топографическую съемку территории земельного участка, об иных сомнительных необходимостях. В некоторых субъектах РФ разъяснят, что существует плата за выдачу ГПЗУ.

ГрадК РФ в будущей редакции относительно вопроса получения ГПЗУ всё так же лаконичен. Следует лишь отметить, что в редакции, которая вступит в силу с 1 июля 2017 г., срок выдачи ГПЗУ составляет 20 рабочих дней (ч. 6 ст. 57.3 ГрадК РФ), в действующей редакции – 30 дней (ч. 17 ст. 46 ГрадК РФ).

Новая редакция ГрадК РФ предусматривает также положение о том, что если в соответствии с ГрадК РФ размещение ОКС не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача ГПЗУ для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого ОКС допускается только после утверждения такой документации по планировке территории (ч. 4 ст. 57.3 ГрадК РФ). Примером этому, полагаю, может служить комплексное освоение территорий – ч. 1 ст. 46.4 ГрадК РФ. По существу, речь идет о масштабных строительных проектах.

Смутило указание в ч. 5 ст. 57.3 ГрадК РФ именно на правообладателя земельного участка. Почему законодатель решил прямо исключить из перечня заявителей иных заинтересованных лиц – вопрос. Особенно, если рассматривать интересы потенциальных приобретателей земельных участков.

Таким лицам, на мой взгляд, больше нужны превенции (механизмы ex ante), а не право бегать ex post по нашим судам с разнообразными исками, узнав только впоследствии, что на земельном участке даже хозблок метр на метр нельзя возвести.

Да и такие «забеги с исками» будут иметь смысл, по сути, только при наличии соответствующих заверений, условий об ответственности в договоре об отчуждении земельного участка.

4. Срок действия ГПЗУ

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/2/11/o_gradostroitelnom_plane_zemelnogo_uchastka

Как правильно оформить ГПЗУ градостроительный план земельного участка | ГК «Абажур»

Градостроительный план земельного участка гк рф

ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка включает в себя условия возможной застройки выбранного земельного участка, в том числе любые ограничения для размещения строений, зданий и сооружений. Предназначен для начала проектирования крупных объектов капитального строительства. Предлагаем изучить как оформить ГПЗУ, какие, при этом, нужны документы и как долго ждать результатов.

Как оформить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — документы, ограничения и причины отказа

Что такое ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)? Это вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. (Википедия)

Что такое градостроительный план?

Градостроительный план — документ, который необходимо получить до начала проектирования, строительства или реконструкции капитальных объектов на земельном участке. ГПЗУ содержит сведения о месте допустимого размещения будущего объекта капитального строительства, информацию об ограничениях использования земельного участка, в том числе:

  • если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (охранные зоны инженерных сетей, приаэродромные территории, водоохранная зона, прибрежная защитная полоса, объект культурного наследия и др.),
  • иные сведения в соответствии с требованиями ст. 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом для строительства линейных объектов (линий электропередачи, линии связи, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие аналогичные сооружения) ГПЗУ не требуется. Требования к ним устанавливаются в документации по планировке территории.

Кто может подать заявление на получение ГПЗУ?

Подать заявление на получение ГПЗУ могут физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели, которые являются правообладателями земельных участков: собственники, владеющие и пользующиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения, по договору аренды, договору субаренды.

Как получить ГПЗУ?

Для получения ГПЗУ можно подать электронное заявление на портале государственных и муниципальных услуг Новосибирской области. Услуга предоставляется бесплатно.

Оформить заявление на портале госуслуг могут только зарегистрированные пользователи!

Поэтому для начала необходимо пройти процедуру авторизации. После успешной регистрации среди доступных услуг нужно выбрать «Подготовка, регистрация и выдача градостроительного плана земельного участка».

Для строительства на землях с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства», «ведение садоводства», «ведение дачного хозяйства», «для индивидуального жилищного строительства») градостроительный план не требуется.

Далее необходимо заполнить заявление и указать личные сведения:

  • ФИО, СНИЛС, адрес проживания,
  • контактную информацию,
  • статус (юридическое или физическое лицо),
  • способ получения результата услуги.

К заявлению нужно приложить документы:

  • паспорт;
  • доверенность, если заявитель представляет интересы правообладателя земельного участка;
  • документ, подтверждающий право владения либо пользования земельным участком, возникшее до 31 января 1998 года;
  • договор аренды, субаренды либо безвозмездного пользования земельным участком сроком менее 1 года.

Предварительно нужно убедиться, что заявитель является правообладателем земельного участка (либо представляет интересы правообладателя по доверенности), а сам земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.

На адрес электронной почты придет уведомление о регистрации заявления, как правило, на это требуется один рабочий день. Статус рассмотрения заявления можно отслеживать в личном кабинете на портале госуслуг.

Какие могут быть причины для отказа в выдаче ГПЗУ?

Отказать в предоставлении услуги могут в следующих случаях:

  • в ЕГРН отсутствуют основные сведения о земельном участке;
  • отсутствует предусмотренная законодательством Российской Федерации и Новосибирской области утвержденная документации по планировке территории;
  • заявитель не является правообладателем земельного участка;
  • если заявитель обратился за ГПЗУ с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», «ведение садоводства», «ведение дачного хозяйства», «для индивидуального жилищного строительства»;
  • необходимо установление красных линий для определения границ территорий, предназначенных для размещения линейных объектов, и/или территорий общего пользования.

Источник: Глас Народа

Источник: https://stroy54.ru/kak-pravilno-oformit-gpzu-gradostroitelnyj-plan-zemelnogo-uchastka/

Выбираем и проверяем участок для строительства дома

Градостроительный план земельного участка гк рф

Проект «Дом в фокусе»: ЕГРН, ГПЗУ, ИСОГД и другие страшные аббревиатуры в помощь будущему домовладельцу

Как пойдет строительство вашего дома и сколько инстанций нужно будет обежать, прежде чем приступить к закладке фундамента, напрямую зависит от того, какой земельный участок вы купите. Выбирая участок, надо учесть множество нюансов.

«Реальное время» рассказывает о самых очевидных вопросах, которые нужно задать себе и продавцу земли перед покупкой, а еще — о том, какие справочные данные имеет смысл запросить, чтобы не оказаться счастливым обладателем земли, на которой по закону невозможно построить капитальный дом.

В этом нам помогает приглашенный в качестве эксперта юрист Денис Юдин, руководитель юридической компании «ЮДВИН».

Задумываясь о покупке земли под собственный дом, надо задать себе несколько вопросов.

В черте города вы хотите жить или в сельской местности? Какого размера и параметров дом вы собираетесь построить? Насколько важно для вас наличие проведенных коммуникаций — готовы ли вы, к примеру, самостоятельно решать вопросы подключения к газопроводу или искать воду на участке? Поиск ответов на эти вопросы начинается в Земельном кодексе РФ. Потому что не любую землю вы можете купить под дом.

В целом, согласно Земельному кодексу РФ, земли делятся на несколько категорий по их целевому назначению:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Под строительство дома физическое лицо может купить в общем случае землю только из двух категорий: это земли населенных пунктов и земли сельхозназначения. Бывают отдельные случаи, когда строительство будет разрешено на землях лесного фонда (или при переводе земли из одной категории в другую), но это тема для отдельной статьи, мы обязательно поговорим об этом позже.

Внутри каждой категории есть виды разрешенного использования участка. Фото pozvoniuristu.ru

Статус земли не ограничивается только категорией. Внутри каждой категории есть виды разрешенного использования участка. Всего таких видов регламентировано несколько сотен, но нам под наши цели могут подойти (опять же в общем случае) только четыре из них. Это:

  • Индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Участки, отведенные под ИЖС, всегда расположены в границах населенных пунктов. На них можно строить дома (они должны быть не выше трех этажей, максимум по высоте — 20 метров). Такой участок подойдет, если вы хотите жить в обустроенном населенном пункте с уже готовой инфраструктурой (и инженерными коммуникациями).
  • Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Это участки, предназначенные для растениеводства или животноводства. Дом на них можно строить и регистрировать, только если участок находится в границах населенного пункта. Если земельный надел расположен, что называется, в чистом поле, то зарегистрировать жилой дом там по закону нельзя. Но есть определенные юридические лазейки, которые позволят не остаться без крова на собственной ферме, — о них мы поговорим в следующих статьях.
  • ДНП — дачное некоммерческое партнерство. В такие партнерства входят дачные земельные участки, на которых в обязательном порядке предписывается построить дом (либо дачный, либо капитальный, в каждом случае возникают свои юридические нюансы, которые мы раскроем в следующих статьях).
  • СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это классические дачные «6 соток» (а может быть, и не 6), закон не обязывает строить на них дом, но и не запрещает.

Какой будет процедура регистрации права собственности на дом, который вы построите, будет зависеть от того, какой вид разрешенного использования у участка, который вы облюбовали. Повторимся, в каждом случае процедура своя, нюансов множество, и о них мы поговорим впоследствии.

Выписку из ЕГРН можно заказать и получить в любом МФЦ. Фото Ильи Репина

Почему обязательна выписка из ЕГРН

Предположим, вы нашли подходящий для вас участок земли, съездили на место, вам там все очень понравилось, и вы даже сошлись в цене с его владельцем. Что делать дальше?

С самого начала надо запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). «Актуальную» — это значит полученную не год, не полгода и даже не два месяца назад, а в самое ближайшее время. Юристы советуют заказывать такую выписку непосредственно перед сделкой. Для чего это нужно?

  1. В выписке надо посмотреть адрес земельного участка и его кадастровый номер. Таким образом — убедиться, тот ли участок вам показали при выезде на место.
  2. Смотрим сведения о кадастровой стоимости участка (чтобы рассчитать размер ежегодного налога, который нужно будет уплачивать на землю).
  3. Данные о площади и описание местоположения участка позволят абсолютно точно определить, как ваша земля будет расположена на местности. Описание местоположения — это координаты поворотных точек границ участка. Может статься, что участок еще «некоординирован», и закон не запрещает распоряжаться такими землями. Но впоследствии может оказаться, например, что границы «наезжают» на соседние участки — и тогда придется попотеть, чтобы разойтись с соседями мирно.
  4. В выписке из ЕГРН указывается необходимая информация, описанная в первой главе нашей статьи: категория участка и вид разрешенного использования. Это надо проверить.
  5. Выписка из ЕГРН показывает, кто является собственником этой земли. Смотрим ФИО и сверяем его с теми данными, которые предоставляет вам продавец. Может внезапно оказаться, что собственников несколько или что кто-то из них несовершеннолетний (такая продажа может потребовать отдельных телодвижений в виде согласования процедуры с органами опеки). Все эти нюансы должны быть известны вам заранее, на стадии переговоров с продавцом.
  6. Наконец (и это главное), как бы красиво ни пел вам продавец о преимуществах участка, на него (или на самого собственника) могут быть наложены ограничения. А выписка покажет их отсутствие (или, если вам не повезло, наличие). Об обременениях правового и градостроительного характера поговорим чуть ниже.

Предоставление сведений в выписке регламентируется статьей 62 ФЗ №218.

Выписку из ЕГРН можно заказать и получить в любом МФЦ (многофункциональном центре — «Мои документы») либо в электронном виде посредством запроса в ФГИС ЕГРН. Через МФЦ выписка готовится около пяти рабочих дней, в электронном виде — от одного рабочего дня.

Кроме такой выписки, можно заказать еще и выписку о переходе прав в отношении этого участка. Она тоже лишней не будет: например, если выяснится, что участок в этом году перепродавался уже несколько раз — вам стоит насторожиться.

Следует проверить, не является ли участок предметом судебного спора — по кадастровому номеру в базах данных судов общей юрисдикции и арбитражного суда. Фото Максима Платонова

Обременения правового характера и проверка продавца

В выписке из ЕГРН содержится информация об обременениях правового характера, наложенных на участок. Это могут быть аренда, залог, сервитут и в некоторых случаях — ряд других. В таких случаях возникают свои нюансы.

Обязательно стоит проверить собственника земельного участка на наличие исполнительных производств (на сайте ФССП), на предмет производств по банкротным делам и сделать поиск по уголовным и гражданским делам на сайтах судов общей юрисдикции.

Если собственников несколько — проверить нужно всех.

Дело в том, что если у продавца, к примеру, имеется непогашенная задолженность, то судебные приставы в любой момент смогут наложить ограничение на сделки с недвижимостью продавца — и в процедуре регистрации будет отказано.

Возможны даже случаи, когда сделка проходит, а потом признается недействительной в связи с тем, что продавец изначально не имел права продавать землю, будучи, что называется, «в долгах как в шелках».

Проверьте еще, не является ли участок предметом судебного спора — по кадастровому номеру в базах данных судов общей юрисдикции и арбитражного суда.

Проверка градостроительного статуса участка и изучение документов

Перед тем как купить землю, находящуюся в границах населенного пункта, нужно проанализировать градостроительную документацию применительно к участку.

К общим документам, которые надо изучить, относятся Генеральный план поселения (в случае Казани, к примеру, его можно найти вот тут), правила землепользования и застройки — ПЗЗ (для Казани — вот тут).

Возможно, пригодятся и другие документы: градостроительный план, схема территориального планирования, проект организации и застройки территории и т.д.

В ПЗЗ указываются различные нюансы и параметры разрешенного строительства: например, максимальная высота объектов капитального строительства. Может в них содержаться и информация о границах зон с особыми условиями использования территории (это определенно скажется на ваших будущих действиях), поэтому стоит проверить, не входит ли ваш участок в эти границы.
К общим документам, которые надо изучить, относятся Генеральный план поселения, правила землепользования и застройки. Фото Олега Тихонова

Информацию из ЕГРН и градостроительной документации стоит сравнить: на практике бывает так, что информация в разных документах противоречит друг другу.

Если вблизи облюбованного вами участка намечается какая-нибудь грандиозная стройка (наподобие скоростной трассы) или, наоборот, снос частного сектора, надо обязательно ознакомиться со схемой территориального планирования территории. Так вы на какое-то время обезопасите себя от покупки земли, где построиться вы даже не успеете.

Ох уж эти зоны

На земельный участок могут быть наложены градостроительные обременения, которые налагают ограничения на деятельность на участке. В каждом таком случае нужно разбираться отдельно, можно ли здесь строиться, если можно, то как. Например, это может быть:

  • санитарно-защитная зона (СЗЗ) вокруг опасных объектов и промышленных производств. Информация о СЗЗ не всегда включается в ЕГРН, поэтому если у вас есть сомнения по поводу находящегося неподалеку свечного заводика, придется обратиться в Роспотребнадзор, чтобы выяснить границы его СЗЗ и есть ли ограничения на использование участка, который в эти границы попадает;
  • охранные зоны объектов (газопроводов, ТЭЦ, линий связи, газопроводов, железной дороги и т.д.);
  • зоны охраны водных объектов (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны) — в этих зонах едва ли не самые жесткие запреты. Построиться в водоохранной зоне практически невозможно, поэтому будьте бдительны;
  • и еще множество разнообразных зон, которые могут испортить вам жизнь (зоны особо охраняемых территорий, охраны объектов культурного наследия, приаэродромные, рыбоохранные, зеленые и прочие интересные зоны).

Позже мы поговорим о нюансах строительства в подобных местах, но в любом случае необходимо перед покупкой земли обязательно выяснить, не попадает ли ваш участок в границы этих территорий. И тут выписка из ЕГРН панацеей не станет: информацию стоит запросить в уполномоченных организациях или у органов власти (тот же РПН, к примеру). А можно запросить ГПЗУ.

Заказать ГПЗУ или выписку ИСОГД можно через МФЦ либо в Управлении архитектуры и градостроительства города, в котором расположен земельный участок. Фото 2gis.com

Зачем нужен и как запросить ГПЗУ

Чтобы иметь полное представление о том, что можно строить на участке, можно ли это делать вообще и в каких параметрах, имеются ли ограничения на использование земли, надо ли согласовывать внешний облик строения с Управлением архитектуры и т.д., перед покупкой участка надо обязательно запросить Градостроительный план земельного участка (сокр. ГПЗУ).

Выдается этот документ по заявлению собственника земли на основании ст. 57.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В нем есть огромное количество ценной информации: например, в нем тоже содержится информация о границах на кадастровом плане.

Если земли, где находится ваш участок, распланированы под какие-то объекты и проекты, в ГПЗУ есть реквизиты этого проекта планировки.

Именно в ГПЗУ указываются границы зоны планируемого размещения объекта капитального строительства и описывается, какие отступы от границ участка требуется сделать при строительстве (для каждого муниципального образования эти требования свои).

Именно ГПЗУ говорит о том, какие виды использования для этого участка являются основными, условно разрешенными и вспомогательными. И что особенно важно, в ГПЗУ теоретически должны быть прописаны ограничения использования участка, если он расположен в границах вышеописанных зон.

И наконец, в ГПЗУ прописываются технические условия подключения вашего будущего дома к коммунальным сетям. В общем, полезной информации там море, и она вам определенно пригодится. Вплоть до того, что в этом документе будет схематично указано, где именно и в каких границах возможно разместить строение, что тоже очень удобно.

Есть одно НО: ГПЗУ выдается только собственникам земли. Если продавец не пытается от вас ничего утаить, он предоставит вам его с вероятностью в 99%. Но если мы ищем подводные камни, то с получением ГПЗУ от продавца иногда могут возникнуть определенные трудности.

В этом случае есть другой выход.

Абсолютно каждый гражданин может заказать на любой сформированный земельный участок выписку из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (сокр. выписка ИСОГД).

В этом документе будут указаны все те же данные, что и в ГПЗУ, однако не будет схемы допустимого места размещения объекта капитального строительства, которая имеется в ГПЗУ.

Заказать ГПЗУ или выписку ИСОГД можно:

  • через МФЦ,
  • либо в Управлении архитектуры и градостроительства города, в котором расположен земельный участок,
  • либо в отделе градостроительства администрации района местонахождения земли. Например, если приобретаемый участок земли находится в Казани, то за получением ГПЗУ собственник может обратиться в УАиГ Казани по адресу: ул. Груздева, д. 5 либо в любой МФЦ города Казани.

Изучив все представленные документы, сделав все необходимые запросы, вы и определите, какой участок вам стоит выбрать и к чему готовиться при его застройке.

Недвижимость Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/193964-kakie-vypiski-nado-zakazat-vybiraya-uchastok-pod-dom

Статья 57.3 ГрК РФ. Градостроительный план земельного участка (действующая редакция)

Градостроительный план земельного участка гк рф

1. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

1.1.

В случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

2.

Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

3. В градостроительном плане земельного участка содержится информация:

1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;

2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии) или в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи, о границах образуемого земельного участка, указанных в утвержденной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);

4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;

5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом;

6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;

7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7.1 настоящей части;

7.

1) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных положением об особо охраняемых природных территориях, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории;

8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории;

9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;

10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;

11) о границах публичных сервитутов;

12) о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок;

13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;

14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;

15) о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа;

16) о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;

17) о красных линиях.

3.1.

Субъекты Российской Федерации вправе установить законом субъекта Российской Федерации положение о том, что обязательным приложением к градостроительному плану земельного участка в случае его выдачи в электронной форме являются материалы и результаты ранее проведенных инженерных изысканий, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, при условии, что указанные материалы и результаты не содержат сведений, отнесенных федеральными законами к категории ограниченного доступа.

4.

В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом, иными федеральными законами размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории. При этом в отношении земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории, выдача градостроительного плана земельного участка допускается только при наличии документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о комплексном развитии территории (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории или реализации такого решения юридическим лицом, определенным в соответствии с настоящим Кодексом Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации).

5. В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка, иное лицо в случае, предусмотренном частью 1.

1 настоящей статьи, обращаются с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка может быть направлено в орган местного самоуправления в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, или подано заявителем через многофункциональный центр.

6. Орган местного самоуправления в течение четырнадцати рабочих дней после получения заявления, указанного в части 5 настоящей статьи, осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю.

Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы.

Градостроительный план земельного участка выдается в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, если это указано в заявлении о выдаче градостроительного плана земельного участка.

7.

При подготовке градостроительного плана земельного участка орган местного самоуправления в течение семи дней с даты получения заявления о выдаче такого документа направляет в организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, запрос о предоставлении технических условий для подключения (технологического присоединения) планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Указанные технические условия подлежат представлению в орган местного самоуправления в срок, установленный частью 7 статьи 48 настоящего Кодекса.

8.

В случае отсутствия в заявлении информации о цели использования земельного участка организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения на основании сведений, содержащихся в правилах землепользования и застройки и в документации по планировке территории (при наличии такой документации). Информация о цели использования земельного участка при ее наличии в заявлении о выдаче градостроительного плана земельного участка, за исключением случая, если такая информация о цели использования земельного участка не соответствует правилам землепользования и застройки, или сведения из правил землепользования и застройки и (или) документации по планировке территории предоставляются организациям, осуществляющим эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, органами местного самоуправления в составе запроса, указанного в части 7 настоящей статьи.

9. Форма градостроительного плана земельного участка, порядок ее заполнения, порядок присвоения номеров градостроительным планам земельных участков устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

10. Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

11.

В случае раздела земельного участка, в отношении которого правообладателем получены градостроительный план и разрешение на строительство, или образования из указанного земельного участка другого земельного участка (земельных участков) путем выдела получение градостроительных планов образованных и (или) измененных земельных участков не требуется. При прохождении в течение срока, установленного частью 10 настоящей статьи, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, в указанном случае используется градостроительный план исходного земельного участка.

Источник: https://www.zakonrf.info/gradostroitelniy-kodeks/57.3/

Статья 57.3. Градостроительный план земельного участка | ГАРАНТ

Градостроительный план земельного участка гк рф

Статья 57.3. Градостроительный план земельного участка

1. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Статья 57.3 дополнена частью 1.1 с 2 августа 2019 г. – Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 283-ФЗ

1.1.

В случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

2.

Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

3. В градостроительном плане земельного участка содержится информация:

1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;

2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии) или в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи, о границах образуемого земельного участка, указанных в утвержденной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);

4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;

5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом;

6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;

7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7.1 настоящей части;

Часть 3 дополнена пунктом 7.1 с 1 сентября 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ

7.

1) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных положением об особо охраняемых природных территориях, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории;

8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории;

9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;

10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;

12) о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок;

13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;

14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;

15) о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа;

16) о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;

Статья 57.3 дополнена частью 3.1 с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

3.1.

Субъекты Российской Федерации вправе установить законом субъекта Российской Федерации положение о том, что обязательным приложением к градостроительному плану земельного участка в случае его выдачи в электронной форме являются материалы и результаты ранее проведенных инженерных изысканий, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, при условии, что указанные материалы и результаты не содержат сведений, отнесенных федеральными законами к категории ограниченного доступа.

4.

В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом, иными федеральными законами размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории. При этом в отношении земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории, выдача градостроительного плана земельного участка допускается только при наличии документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о комплексном развитии территории (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории или реализации такого решения юридическим лицом, определенным в соответствии с настоящим Кодексом Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации).

5. В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка, иное лицо в случае, предусмотренном частью 1.

1 настоящей статьи, обращаются с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка может быть направлено в орган местного самоуправления в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, или подано заявителем через многофункциональный центр.

6. Орган местного самоуправления в течение четырнадцати рабочих дней после получения заявления, указанного в части 5 настоящей статьи, осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю.

Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы.

Градостроительный план земельного участка выдается в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, если это указано в заявлении о выдаче градостроительного плана земельного участка.

7.

При подготовке градостроительного плана земельного участка орган местного самоуправления в течение семи дней с даты получения заявления о выдаче такого документа направляет в организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, запрос о предоставлении технических условий для подключения (технологического присоединения) планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Указанные технические условия подлежат представлению в орган местного самоуправления в срок, установленный частью 7 статьи 48 настоящего Кодекса.

8.

В случае отсутствия в заявлении информации о цели использования земельного участка организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения на основании сведений, содержащихся в правилах землепользования и застройки и в документации по планировке территории (при наличии такой документации). Информация о цели использования земельного участка при ее наличии в заявлении о выдаче градостроительного плана земельного участка, за исключением случая, если такая информация о цели использования земельного участка не соответствует правилам землепользования и застройки, или сведения из правил землепользования и застройки и (или) документации по планировке территории предоставляются организациям, осуществляющим эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, органами местного самоуправления в составе запроса, указанного в части 7 настоящей статьи.

9. Форма градостроительного плана земельного участка, порядок ее заполнения, порядок присвоения номеров градостроительным планам земельных участков устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

10. Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

Статья 57.3 дополнена частью 11 с 27 июня 2019 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

11.

 В случае раздела земельного участка, в отношении которого правообладателем получены градостроительный план и разрешение на строительство, или образования из указанного земельного участка другого земельного участка (земельных участков) путем выдела получение градостроительных планов образованных и (или) измененных земельных участков не требуется. При прохождении в течение срока, установленного частью 10 настоящей статьи, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, в указанном случае используется градостроительный план исходного земельного участка.

Источник: https://base.garant.ru/12138258/4609957c7e9b89030a138487e5753d68/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.