Долевое строительство это что

Содержание

Долевое строительство

Долевое строительство это что

Основным источником финансирования строительства нового жилья традиционно являются деньги покупателей. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии строительства, заключает договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечисляет ей деньги на возведение жилья (в том числе посредством эскроу-счетов). Покупатель получает свою квартиру, застройщик – прибыль.

 Долевое строительство очень востребовано – стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом.

Однако история строительства знает немало«подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Проектное финансирование или эскроу-счета

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков, с 1 июля 2019 года новые жилые комплексы строятся за счет проектного финансирования, квартиры продаются посредством эскроу-счетов.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система призвана предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если по объекту застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), позволяющих достраивать объекты по «старой» схеме.

Следующие критерии утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • по состоянию на 1 июля 2019 годадом должен быть построен минимум на 30% (в некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект);
  • такжедольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В настоящее время выдача ЗОСК завершена, полный перечень заключений размещен на странице Москомстройинвеста. 

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Проблемные объекты

На сегодняшний день в «Дорожную карту» включено 33 проблемных объекта (145 жилых корпусов). Дорожная карта ежеквартально актуализируется.

Определены механизмы решения проблем по всем объектам, где есть граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков. Права дольщиков 27 проблемных объектов восстановят благодаря достройке жилых комплексов: 13 – за счет частных девелоперов, 14 – силами городских застройщиков. Дольщики шести объектов получат компенсационное жилье.

В целом исполнение мероприятий «Дорожной карты» по 33 объектам позволят восстановить права почти 13 000 семей дольщиков.

Благодаря мероприятиям по достройке объектов, которые были проведены в Москве, в период с 2011 года по настоящее время восстановлены права более 17 тысяч обманутых дольщиков.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2

Что такое долевое строительство: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги

Долевое строительство это что

Покупая квартиру на этапе строительства или даже только проекта, можно неплохо сэкономить. Но риски высоки: участники долевого строительства нередко оставались и без денег, и без квартиры. Разбираемся, как провести сделку безопасно.

Что такое долевое строительство?

Чтобы построить дом, строительной компании нужны миллионы рублей. Она может взять кредит в банке, но за это ей придется платить проценты, и немалые. Другой вариант — получить деньги от людей, которые хотели бы в этом доме жить. Они могут заранее оплатить свою будущую квартиру — и таким образом внести свою лепту в финансирование строительства. Это и называется долевым строительством.

Оно выгодно застройщикам — ведь им не придется платить проценты покупателям квартир, как банку. И покупатели тоже могут сэкономить — квартиры на этапе строительства, а тем более проекта, стоят гораздо дешевле, чем готовое жилье.

Но до недавнего времени такой вариант покупки жилья был довольно рискованным. Нередко застройщики действовали по принципу финансовой пирамиды. Они направляли деньги новых дольщиков на то, чтобы закончить строительство старых объектов. В результате оказывалось, что деньги новых покупателей уже потрачены, а строительство их дома даже не началось.

С 1 июля 2018 года ситуация изменилась — строителей начали контролировать банки, у которых есть разрешение на финансирование долевого строительства. Такие банки отслеживают, на что застройщики тратят деньги. Их реестр опубликован на сайте Банка России (чтобы найти на странице нужный список, одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»).

Купить квартиру в строящемся доме можно двумя способами. Первый — заключить договор напрямую с застройщиком. Второй — воспользоваться счетом эскроу, то есть заключить трехсторонний договор со строительной компанией и банком. В этом случае застройщик может получить деньги покупателя, только когда сдаст дом.

  • Договор с застройщиком
  • Договор эскроу

Это старая схема: покупатели квартир перечисляют деньги напрямую строительной компании. С 1 июля 2019 года купить квартиру таким образом можно лишь в домах, которые почти готовы. Если стройка в разгаре или только началась, провести сделку можно исключительно через договор эскроу.

При этом с 1 июля 2018 года застройщик обязан открывать отдельные счета под каждый строящийся дом в уполномоченном банке. Платежи от покупателей могут поступать только на эти счета.

Банк следит за тем, чтобы деньги со счета шли именно на строительство дома, в котором люди купили квартиры. То есть застройщики не смогут финансировать с этого счета строительство других объектов.

Какой порядок действий?

  1. Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Заключаете договор со строительной компанией.

  2. Застройщик дает вам номер счета в одном из уполномоченных банков. Вы перечисляете на него стоимость будущей квартиры.

  3. Банк следит за тем, как застройщик тратит ваши деньги, до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

  4. Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

  • Большинство застройщиков завершают уже начатые проекты и продают квартиры напрямую. Поэтому выбор строящегося жилья по такой схеме продажи шире.
  • Поскольку банки теперь контролируют расходы на строительство, риски недостроя резко снижаются.
  • Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство в банках и платить проценты по ним. Поэтому стоимость жилья ниже.

Минусы

  • Когда строители уже получили деньги от дольщиков, у них нет стимула сдать дом как можно раньше, как, например, при строительстве на кредитные деньги. Поэтому сдача дома может затянуться.
  • Если компания обанкротится, деньги можно вернуть. Но процедура будет намного дольше и сложнее, чем когда используется счет эскроу. Договор эскроу автоматически прекращается в случае банкротства застройщика, и покупатель сразу же может свободно распоряжаться своими деньгами.

Договор эскроу трехсторонний: его заключают покупатель, застройщик и банк. Покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке. Эти деньги лежат там до момента, когда застройщик сдаст готовый дом. Строительная компания может получить деньги с этих счетов эскроу, только когда первые покупатели получат ключи от своих квартир.

При такой схеме компания получает деньги на строительство от банка в кредит. Но ставки по нему ниже, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты.

Что делать, если застройщик обанкротился?

Если у вас договор эскроу, вы сможете сразу забрать обратно деньги со своего счета эскроу. Ведь пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателям. Сколько вы внесли за будущую квартиру, столько же вам вернут.

Если вы заключали договор напрямую с застройщиком, ваши вложения тоже не пропадут.

В случае банкротства застройщика вам должны вернуть деньги либо строительство вашего дома завершит другая строительная компания, которую определят местные власти или найдет конкурсный управляющий.

Но в любом случае на то, чтобы получить свое жилье или деньги, уйдет гораздо больше времени, чем на возврат денег со счета эскроу.

Как вернуть деньги или получить жилье в случае банкротства застройщика, если договор с ним был подписан напрямую?

Строительные компании обязаны делать отчисления в государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд находит другую компанию, которая достроит жилье, или возвращает деньги дольщикам.

Особенности процедуры банкротства застройщика:

  • Суд назначит конкурсного управляющего для проведения процедуры банкротства. В течение трех месяцев с начала процедуры банкротства нужно подать заявление управляющему, чтобы вас включили в реестр кредиторов застройщика.
  • Будут ли всем выплачивать деньги или начнутся поиски нового застройщика для завершения строительства — решает общее собрание дольщиков. Это собрание должен организовать конкурсный управляющий.
  • Если большинство дольщиков выберут деньги, то в течение 14 дней Фонд сообщит на своем сайте куда, когда и как нужно будет подать заявление на возврат средств. В течение 10 дней после подачи документов Фонд выплатит деньги.
  • При этом закон предусматривает ограничения на выплаты. Максимум, на что можно рассчитывать, — это средняя рыночная стоимость квадратного метра нового жилья в городе, где строится объект, умноженная на 120 квадратных метров. При этом в расчете используется средняя цена квадратного метра, которая действовала на момент заключения договора долевого строительства. То есть, если вы вкладывались в строительство элитной квартиры большей площади, полностью вернуть вложенные деньги не удастся.
  • Если же большинство людей сделают выбор в пользу жилья, Фонд профинансирует завершение строительства. В течение года с момента начала процедуры банкротства застройщика конкурсный управляющий должен найти новую компанию, которая согласится закончить стройку. Тогда вам останется дождаться завершения строительства. Если же новых строителей в течение года найти не удастся, Фонд выплатит дольщикам деньги.

А что, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?

Вероятность этого крайне мала. Реестр уполномоченных банков составляет Банк России по жестким критериям.

Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов.

Они также должны иметь высокий кредитный рейтинг: не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

Источник: https://fincult.info/article/dolevoe-stroitelstvo-kak-kupit-kvartiru-kotoroy-eshche-net-i-ne-poteryat-dengi/

Долевое строительство: что это, как принять участие в долевом строительстве

Долевое строительство это что

Долевое строительство, что это такое? Как принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома и не прогадать с надежным застройщиком.

Информация актуальна для тех кто собирается взять квартиру по ДДУ до 1-го июля, т.к. данный вид строительства будет упразднен по законодательству РФ. Новая модель будет называться проектное финансирование.

Инвестирование в долевое строительство имеет неоднозначные отзывы. В массмедиа раз за разом появляется информация про обманные действия застройщиков.

Но с другой стороны такой вид инвестиций позволяет гражданам получить квадратные метры за более доступную цену. Экономия составляет в среднем 40 процентов. Но в таком виде строительства есть и свои ньюансы.

Про все плюсы и минусы долевого строительства будет идти речь в данной статье.

Долевое строительство  регулируется федеральным законом ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года. Он прежде всего направлен на защиту прав дольщиков и выступает регулятором его отношений с застройщиками.

Долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.

Другими словами,  дольщик –такой же инвестор, а договор, по своей сути, является инвестиционным, только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом.

Кроме этого, в договоре присутствуют свои специальные условия, которые отличаются от договора обычного инвестирования:

  • Стоимость объекта строительства и порядок внесения денег на счет застройщика;
  • Объект строительства;
  • Сроки долевого строительства, по истечении которых объект должен быть передан дольщику.

Документ заполняется и в бумажном виде регистрируется в Росреестре.

На практике процесс долевого участия в строительстве выглядит так:

  1. Сторона договора – некая строительная компания приобретает участок;
  2. Заключается договор между дольщиками, желающими приобрести недвижимость на выгодных условиях, и компанией;
  3. Дольщики делают взносы (допустима рассрочка), полная сумма прописана в договоре;
  4. После завершения строительства акт передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам.

Следует отметить, что строительство ведется именно на средства будущих обладателей объекта недвижимости. Выгоду получают все, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.

Преимущества долевого строительства

В условиях, когда цены на жилье в стране не маленькие, участие в долевом строительстве многоквартирных домов для обычных граждан очень хороший вариант. Кроме того стоимость уже готовой недвижимости, почти что в два раза больше, чем цена, которая будет внесена, если стать участником долевого строительства. Есть еще другой путь — ипотека, но сразу готовьтесь к большим переплатам по процентам.

При покупке квартиры в кредит можно сразу в нее вселиться и начать жить. А вот при договоре долевого строительства, дольщик получит квадратные метры только после передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Иногда возможность получить квартиру за цену ниже рыночной, намного выгоднее, чем уплата процентов в банк.

Какие есть риски при участии в долевом строительстве

До принятия регулирующего закона в 2004 году инвестиции в долевое строительство существовали давно и не всегда удачно. Регулирующими документами для такого вида деятельности являлись договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и недобросовестные застройщики часто использовали это в своих корыстных целях.

Федеральный закон о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но застройщики и сейчас находят лазейки, чтобы иметь как можно меньше обязанностей или вовсе их не выполнять. Не редко они идут на хитрость, не нарушая закон.

К примеру, заключают с покупателями обычные инвестиционные договоры. А те в свою очередь не предусматривают права дольщика в долевом строительстве.

Будущим приобретателям недвижимости и юридическим лицам нужно проверить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве (ДДУ).

Популярно использование предварительных договоров купли-продажи. При этом даже серьезные строительные компании используют такие, не совсем законными, методы.

Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:

  • Сначала составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. В данном документе говорится о том, что только когда постройка объекта недвижимости завершится полностью, с дольщиком будет заключатся еще один уже основной договор купли-продажи. Кроме этого на период строительства все права на собственность недвижимости принадлежат застройщику, а дольщику-инвестору они перейдут только после заключения основного договора. Еще один ньюанс – такие в подобных договорах отсутствуют конечные сроки сдачи объекта недвижимости, то есть строительство может вестись сколько угодно. Помимо этого нет государственной регистрации, а это означает, что недобросовестный застройщик легко может заключить договоры с несколькими дольщиками на один и тот же объект недвижимости;

Есть еще и другие риски для дольщиков. Это может быть и банкротство компании, и плохое качество готового объекта по отношению к общепринятым нормам, и мошенничество с переводом денег на неизвестные счета.

Но при тщательном выборе застройщика возможно уменьшить риски до незначительных.

Как выбрать добросовестного застройщика

Выбор застройщика — ответственный шаг. Спешить в этом деле не стоит. В первую очередь надо ознакомится с документацией застройщика.

Если это сделать самостоятельно затруднительно и не хватает знаний, то лучше всего прибегнуть к помощи юриста.

Обязательно проверить как вел себя застройщик на уже построенных объектах, желательно узнать отзывы уже тех кто заключал договор ДДУ с данной строительной компанией.

Какие документы должны быть у застройщика

Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов:

  • Свидетельство о постановке на учет;
  • Подтверждение о регистрации в Федеральной налоговой службе;
  • Протокол, в котором назначен руководитель компании;
  • Выписка из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) ;
  • Устав компании.

Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика. Неплохо изучить и историю компании. Обычно с этими документами все в порядке.

Далее внимание уделяем  и изучаем документы на право строительства объекта:

  • Разрешение на производство строительства в конкретном месте;
  • Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;
  • Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;
  • Заключения гос. экспертизы.

Распространенная афера, к которой прибегают многие лжезастройщики: заключение договора долевого строительства дома сразу после получения прав на землю, тогда как требуется полное оформление различных документов. Эксперты настоятельно рекомендуют не заключать подобные договоры. Неизвестно сколько времени займет подготовка всей документации и будет ли она получена вообще.

Обычному гражданину не юристу надо обратить пристальное внимание на сам договор долевого соглашения. Именно в нем прописано: как, когда и где будет возводиться многоквартирный дом. Было бы неплохо после личного изучения отдать документ на проверку юристу. Он позволит оценить возможные риски, внесет предложения и замечания.

В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности и дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на объект недвижимости, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.

Информация о застройщике

Надежным вариантом будет заключение договора с застройщиком, который уже на протяжении длительного периода практикует долевое строительство многоквартирных домов. Плюсом будет, если названия фирм известны и на слуху. Стаж работы строительной фирмы в данной сфере должен быть не меньше 4-5 лет.

Успешные и добросовестные компании стремятся рассказать не стесняются говорить о реализованных проектах.

Чему надо уделить внимание:

  • Наличие официального сайта застройщика;
  • Наличие информации о компании в СМИ и на сайте компании;
  • Паспорт строящегося объекта (кадастровый номер земельного участка, сроки сдачи объекта и др. данные)
  • Сколько лет существует компания;
  • Сколько проектов реализовано;
  • Какие проекты ведутся еще и планируются ли новые;
  • Есть ли отзывы о компании на форумах.

Если все перечисленное выше можно запросто уточнить, то уже с какой-то уверенностью можно говорить, что фирма является надежной.

Внимание: иногда фейковые фирмы создают себе «официальные» сайты и «рисуют» отзывы о компании. Чтобы хоть как-то проверить достоверность информации, нужно скопировать номер телефона, указанный на сайте и вставить его в любой поисковик.

 Если при этом найдется много страниц, то этот сайт, по всей вероятности, настоящий. А также скопировать ИНН застройщика и заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. Как минимум, если выписка появилась, то компания существует.

Но также желательно открыть выписку (последнюю страницу) и посмотреть, не ликвидирована ли компания.

Нужно сказать и про то, что фирмы конкуренты могут создать на форумах и в социальных сетях анти рекламу. В таком случае лучше тет-а-тет поговорить с жильцами домов, которые уже вступали в юридические отношения с фирмой. А адреса жителей легко узнать на сайте компании застройщика.

Как выбрать одного-единственного застройщика, если их много, и все они, по предварительным данным, не являются мошенниками. Здесь надо обратить внимание на условия, место застройки, развитость инфраструктуры, выбранного места и другие факторы.

На бумаге может быть изложено все красиво, но лучше отправиться на место застройки и убедиться: достойное ли место выбрано, и начато ли вообще строительство.

Стоимость квадратных метров

Очень низкие цены на квадратные метры должны насторожить будущего дольщика. Это может быть либо некачественное жилье, либо компания, которая хочет по-быстрому собрать деньги и объявить себя банкротом.

Скидка в 30% уже должна насторожить, ведь в этом случае она может привести к убыткам для компании. Ни одна уважающая себя реальная фирма-застройщик на такое не пойдет.

Низкая цена – отличная приманка для жадных покупателей с целью овладения их средствами без выполнения обязательств по договору.

Партнеры с которыми работает застройщик

По тому кто я вляется партнером компании, можно многое почерпнуть о ней. Разумеется, узнавать у самих партнеров информацию о фирме не имеет смысла. Просто попытайтесь найти как можно больше материала по партнерам, насколько они надежны и известны

К примеру, если партнер — один из известных банков или фондов, следовательно застройщик имеет небольшие шансы обанкротиться. Средства на постройку объекта найдут всегда.

Как уменьшить риски при заключении договора долевого участия в строительстве

Предусмотрена только письменная форма данного договораРегистрация договора долевого строительства происходит в управлении службы госрегистрации, кадастра и картографии в конкретном городе. После регистрации договор сразу же можно считать заключенным.
Договор содержит такие обязательные условия, как:

  1. Цена объекта;
  2. Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и число комнат, этаж, адрес, балконы, лоджии;
  3. Срок передачи квартиры;
  4. Формы оплаты, сроки и неустойки за нарушения;
  5. Гарантийные сроки на исполнение объекта.

Когда хотя бы 1 из перечисленных пунктов в договоре не указан, то договор можно считать не заключенным.

Для ввода любых изменений в договор, оформляется доп. соглашение. Все стороны должны его подписать, после чего производится регистрация в государственном органе.

Долевое строительство как форма инвестирования

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов хорошее вложение денег для получения последующей прибыли, другими словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски не велики, но только в том случае когда компания застройщик надежная и имеет большой опыт.

Источник: https://lifeinform.ru/pravo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-kak-prinyat-uchastie-v-dolevom-stroitelstve

Долевое строительство – юридическая поддержка

Долевое строительство это что
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Долевое строительство – разделы » Долевое строительство

Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства

Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья – это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов.

С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой – риск остаться и без квартиры, и без денег.

В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.

Нормативно-правовая база долевого строительства

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ.

Есть и специальный закон – Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Гражданское законодательство

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст.

130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г.

именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ.

Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ).

Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

Специальный закон 

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон – N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

  • вводит понятие объект долевого строительства;
  • разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
  • регулирует заключение договора долевого участия (далее – ДДУ);
  • прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
  • устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
  • вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
  • включает обязательный для застройщика перечень документов;
  • устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Ответственность

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

  • Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
  • Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
  • Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф – 1 млн, либо 10 лет заключения.

Права участников долевого строительства и их защита

Главное право застройщика – привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

  • требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
  • расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
  • требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
  • требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
  • переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
  • быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
  • быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
  • зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
  • требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
  • искать защиты у государства.

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность – заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Страхование долевого строительства

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один – страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей – построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем – застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо – с 2014 года – через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков.

Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства.

Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

  • замедление строительства;
  • заморозка объекта.

Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски.

Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры.

Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Добрый день!\rИмею два договора. Предварительный договор долевого участия в строительстве жилого помещения и договор займа.

Для получения мер государственной поддержки необходимо наличие ДДУ, к которому применяются положения 214-ФЗ.

\rСкажите, пожалуйста, если суд признает за мной право участия в долевом строительстве жилого дома, будет ли это равно договору долевого участия в строительстве?\rСпасибо.\rС уважением, Наталья.\r

Наталья15.09.2020 16:31

Добрый день.

1.

По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/6837eb5962d010b4c55b5544c6cc4415019883b5/

Если суд признает за вами право участия в долевом строительстве жилого дома – это будет значит только, что с вами должны заключить договор участия в долевом строительстве. Чтобы на данном этапе не было проблем, рекомендую сформулировать требования в суд таким образом, чтобы одно из требований было – обязать ответчика заключить договор участия в долевом строительстве.

Решение суда не заменяет собой договор.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Чашин Константин Викторович15.09.2020 18:51

Задать дополнительный вопрос

Наталья15.09.2020 21:41

Спасибо за ответ. Поняла. Но у меня застройщик – банкрот, ответчик – минстрой. Договор долевого участия заключать не с кем. Если в требовании просить признать договор займа и предварительный договор долевого участия – договором долевого участия, к которому применяются положения ФЗ-214. В случае положительного решения суда, такое признание будет считаться ДДУ?

Добрый день.

Предварительный договор участия в долевом строительстве – это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.

Если одна сторона сделки ликвидирована обязательство прекращается (ст.419 ГК РФ: Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Если процедура банкротства еще не завершена, то вам необходимо предъявлять требования в рамках данной процедуры, в том числе, требование об исполнении обязательств, установленных предварительным договором.

Переквалифицировать предварительный договор в основной в судебном порядке возможно, но в данном случае важно содержание предварительного договора.

Если суд примет решение о признании предварительного договора основным – вы сможете использовать данный предварительный договор в совокупности с судебным решением при получении мер государственной поддержки.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Максимова Людмила Сергеевна16.09.2020 11:12

Задать дополнительный вопрос

Добрый вечер! Интересуемся покупкой квартиры в жк Михайловский Парк.

Известно, что застройщик проекта – «Скайтауэр груп» – согласно последним данным из ЕГРЮЛ, имеет в списке своих акционеров следующие компании: 50% – ООО «НЕРТА ХОЛДИНГ» 49,9% – ООО «ЭНТРАДА» 0,1% – ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» Предполагается, что это совместный проект ГК ПИК и Capital Group. О последней ходят плохие слухи, особенно касаемо проекта ЖК Триколор. Что можете посоветовать по данному вопросу ?

Алексей03.05.2019 21:17

Добрый день.

К сожалению, в рамках данной консультации не представляется возможным прокомментировать Ваш вопрос.

Предлагаем Вам обратиться за личной консультацией к нам в офис или на электронную почту. Скидка по промокоду «МИП».

Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович21.06.2019 09:10

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo1.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.