Договор развития территории

Чудеса договора о развитии застроенной территории, или История о «временном» праве собственности и залоге государственной земли

Договор развития территории

Дисклеймер

к делу, о котором пойдет речь, я не имею никакого отношения и не представляю в нем ни одного из участников процесса.

Преамбула

В 2000-х годах в российское земельное и градостроительное законодательство были введены новые институты, призванные увеличить объемы жилищного строительства, ускорить темпы расселения ветхого и аварийного жилья, а также отчасти решить ставшую крайне актуальной проблему точечной застройки городов.

В Земельный кодекс были включены нормы о комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства (статьи 30.2, 38.2, утратившие силу в 2015-м году), в Градостроительный кодекс – нормы о развитии застроенных территорий (статьи 46.1-46.3, действующие с некоторыми изменениями по сей день).

Суть механизма развития застроенной территории (РЗТ) заключается в следующем:

Муниципалитет выбирает территорию, на которой расположены подлежащие сносу и расселению многоквартирные жилые дома и принимает решение о ее развитии.

Право развития застроенной территории выставляется на открытый аукцион, победителем которого признается застройщик, предложивший наибольшую цену за право заключения договора.

В сравнении с затратами на собственно развитие территории цена права за заключение договора РЗТ не является существенной, однако на основании этого договора застройщик не приобретает никаких прав на подлежащие застройке земельные участки.

При этом договор РЗТ является срочным, что должно стимулировать застройщиков к активной деятельности по развитию территории и препятствовать растягиванию процесса расселения подлежащего сносу жилья до бесконечности.

В соответствии с заключенным договором муниципалитет и застройщик осуществляют развитие застроенной территории, которое включает в себя три основных компонента:

1) Разработку проекта планировки, включая проект межевания, согласно которому в дальнейшем будет осуществляться застройка этой территории. Градостроительная документация разрабатывается застройщиком за свой счет и утверждается муниципалитетом.

2) Расселение существующего жилья. Организует этот процесс муниципалитет, финансирует застройщик (передает в муниципальную собственность квартиры для расселяемых граждан, возмещает бюджету суммы компенсаций за изымаемое жилье).

3) Снос расселенного жилья и застройка освободившихся участков согласно утвержденной градостроительной документации.

При условии надлежащего выполнения застройщиком обязательств по договору РЗТ освободившиеся земельные участки предоставляются ему для строительства в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 2.1 статьи 30 Земельного кодекса, действовавшей до 1 марта 2015 г., земельные участки на основании договора РЗТ предоставлялись застройщику по его выбору бесплатно в собственность или в аренду, при этом размер арендной платы устанавливался равным размеру земельного налога.

Формулировка “бесплатно” в данном случае достаточно условна. Фактически застройщик платил за земельные участки, финансируя расселение находившихся на них и подлежащих сносу жилых домов, а также путем оплаты цены права на заключение договора РЗТ.

Спор о прекращении права собственности на земельный участок в связи с окончанием срока действия договора о развитии застроенной территории

В 2009-м году администрация Нижнего Новгорода продала на открытом аукционе чуть меньше чем за 75 млн. руб. право развития застроенной территории в центре города площадью около 7 га, заключив с победителем аукциона договор РЗТ сроком на 8 лет.

Проект развивался сложно, застройщик даже пытался в судебном порядке уменьшить цену договора из-за того, что администрация передала земельные участки из состава подлежащей развитию территории иным лицам, но безуспешно.

Решением АС Нижегородской области от 26 октября 2015 г. по делу № А43-13306/2015, оставленным в силе постановлением 1ААС от 22 марта 2016 г.

, в удовлетворении этого иска было отказано, а в пользу муниципалитета суд взыскал долг по оплате права за заключение договора и штрафные санкции за просрочку оплаты.

В феврале 2017-го года срок действия договора РЗТ истек, о чем администрация уведомила застройщика. Тот пытался в судебном порядке оспорить это уведомление и признать договор действующим, но решением АС Нижегородской области от 5 октября 2018 г.

по делу № А43-15701/2018, оставленным в силе постановлением 1ААС от 25 февраля 2019 г. и постановлением АС ВВО от 31 июля 2019 г.

, в удовлетворении этих требований также было отказано (при этом, например, в деле № А41-59920/2018 с похожими фактическими обстоятельствами требования застройщика о продлении срока исполнения обязательств по договору РЗТ были удовлетворены).

Буквально за три дня до окончания срока действия договора распоряжением областного правительства застройщику был предоставлен в собственность земельный участок для строительства нескольких жилых домов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Практически сразу застройщик разделил этот участок на три, и один из трех образованных земельных участков передал в залог подрядчику.

Спустя немногим более двух лет, в апреле 2019-го года, областное правительство отменило свое распоряжение, которым земельный участок был предоставлен в собственность застройщику.

Ссылаясь на это, городская администрация и областное министерство имущественных и земельных отношений обратились в арбитражный суд с иском о прекращении права собственности и права залога на земельный участок.

Суды разрешили этот спор следующим образом.

Решением АС Нижегородской области от 27 мая 2019 г. по делу № А43-9978/2018, оставленным в силе постановлением 1ААС от 13 ноября 2019 г. и постановлением АС ВВО от 21 мая 2020 г., иск был удовлетворен частично: право собственности застройщика на земельный участок было прекращено, а залог участка, установленный в пользу подрядчика, сохранен.

Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что согласно части 8 статьи 46.

2 Градостроительного кодекса права застройщика на земельные участки, предоставленные ему в соответствии с условиями договора РЗТ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им условий договора могут быть прекращены в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

При этом, по мнению судов, часть 8 статьи 46.

2 Градостроительного кодекса (отсылающая к гражданскому и земельному законодательству, которым установлены основания и порядок прекращения прав на землю) “является специальным случаем прекращения права собственности, который допускает статья 235 Гражданского кодекса”. Коль скоро срок договора РЗТ истек, а предоставленный застройщику в собственность участок застроен не был, право собственности на этот земельный участок, указали суды, подлежит прекращению.

Отказывая в иске о прекращении залога, суды отметили, что земельный участок был передан в залог застройщиком в период, когда он был собственником этого участка и мог им распоряжаться по своему усмотрению. При этом залогодержатель являлся добросовестным, вследствие чего установленный в его пользу залог при прекращении права собственности застройщика на участок должен сохраниться.

Ссылку истцов на пункт 1 статьи 63 Закона об ипотеке, который запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, суды отклонили, мотивировав это тем, что на момент установления ипотеки земельный участок находился в частной собственности застройщика.

Своего рода вишенкой на торте является тот факт, что постановлениями судебных приставов (вынесенными, очевидно, на основании исполнительных документов, выданных кредиторам застройщика) в отношении земельного участка были наложены запреты на совершение регистрационных действий, а решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26 декабря 2019 г. по делу № А40-35461/2019 застройщик был признан банкротом. Однако определением от 15 января 2020 г. по делу № А43-9978/2018 Арбитражный суд Нижегородской области разъяснил, что осуществление регистрационных действий по прекращению права собственности застройщика тем не менее является возможным.

Послесловие

На мой взгляд, суды, рассмотревшие это дело, нельзя обвинить в предвзятости, необъективности или какой-то особой лояльности по отношению к истцам, в качестве которых выступили публично-правовые образования, поскольку, лишив частного застройщика права собственности на земельный участок, они сохранили залог, установленный в пользу частного же подрядчика. Удивляет то, насколько легко суды приняли такое серьезное решение, как принудительное прекращение права собственности на имущество, принадлежащее частному лицу (правомерность приобретения застройщиком права собственности на участок в деле не оспаривалась, и это послужило одним из поводов для сохранения залога), причем без выплаты какой-либо компенсации и на основании нормы Градостроительного кодекса, которая для решения вопроса о прекращении прав на землю отсылает к земельному и гражданскому законодательству.

Как мне кажется, спор должен был быть разрешен следующим образом.

Конечно, никакого самостоятельного основания прекращения права собственности на землю часть 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса не устанавливает.

Именно поэтому она указывает не на то, что права на земельные участки прекращаются (что применительно к праву собственности было бы странным, поскольку это право не имеет срочного характера), а на то, что они могут быть прекращены в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

Хотя, возможно, я, как и застройщик, обжаловавший принятые по делу судебные акты в суд кассационной инстанции, “неправильно понимаю суть спорных правоотношений и содержание приведенной нормы права”.

Если договор прекращен в связи с окончанием срока его действия или расторгнут досрочно (по решению суда или вследствие одностороннего отказа от его исполнения), то имущество, переданное одной из сторон по договору другой стороне, может быть истребовано обратно в качестве неосновательного обогащения в той части, в какой это нарушает эквивалетность осуществленных сторонами встречных предоставлений. Правовым основанием для истребования имущества в этом случае являются положения статей 1102-1104 Гражданского кодекса (напр.: пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 № 35 “О последствиях расторжения договора).

Справедливости ради нужно отметить, что в рассмотренном деле суды сослались на то, что ненадлежащее исполнение договорных обязательств не должно приводить к получению неосновательного обогащения.

Однако истцы не требовали от застройщика возврата земельного участка в качестве неосновательного обогащения, а просили констатировать прекращение права собственности в связи с окончанием срока действия договора РЗТ.

Эквивалетность осуществленных сторонами встречных предоставлений по договору суды также не устанавливали, ограничившись ссылкой на то, что предоставленный застройщику в собственность спорный земельный участок не был застроен.

Да и сам факт предоставления участка в собственность за три дня до окончания срока действия договора РЗТ свидетельствует о том, что этот участок предоставлялся не в счет исполнения застройщиком каких-то будущих обязательств (это было объективно невозможно), а в счет уже исполненного по договору (из любопытства я проверил кадастровую стоимость являвшегося предметом спора земельного участка и обнаружил, что по состоянию на 2017-й год, когда этот участок был предоставлен застройщику, она составляла чуть больше 49 млн. руб., при том, что цена права на заключение договора РЗТ составила, как указано выше, немногим менее 75 млн. руб.).

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска должно было быть отказано, а участок должен был быть включен в конкурсную массу застройщика. Удовлетворив иск, суды фактически на основании части 8 статьи 46.

2 Градостроительного кодекса пришли к выводу о том, что земельные участки по договору РЗТ предоставлялись в собственность застройщикам не навсегда, а только на время действия этого договора, и что окончание срока действия договора РЗТ влечет автоматическое прекращение права собственности застройщика на земельный участок, если к этому моменту он не успел его застроить.

Еще одним основанием для принудительного прекращения права собственности на участок, предоставленный для строительства, но не используемый в этих целях, является принудительное изъятие этого участка путем его продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса и статьей 54.1 Земельного кодекса.

Однако эти нормы допускают изъятие предоставленного для строительства земельного участка только если он не используется по целевому назначению в течение трех лет, причем в этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

В данном случае истцы не требовали изъять участок у застройщика как неиспользуемый по целевому назначению, да и обвинить застройщика в том, что получив участок в собственность на основании распоряжения областного правительства от 21 февраля 2017 г., он не застроил его до 24 февраля 2017 г.

, когда истек срок действия договора РЗТ, было бы по меньшей мере несправедливо. В любом случае, при изъятии предоставленного для строительства земельного участка, не используемого по целевому назначению, путем его продажи с публичных торгов застройщику согласно пункту 7 статьи 54.

1 Земельного кодекса выплачиваются вырученные от такой продажи денежные средства за вычетом расходов на организацию и проведение торгов.

P.S. Вопросы встречных имущественных предоставлений по договорам с публично-правовым элементом являются достаточно актуальными. Чего стоит наделавшее в свое время немало шума дело № А75-4586/2011, когда инвестиционные отчисления застройщиков на развитие инфраструктуры чуть было не были признаны пожертвованием.

Применительно к договору РЗТ одним из таких вопросов является вопрос о наличии у публично-правового образования права по суду требовать от застройщика передачи в публичную собственность квартир для расселения подлежащего сносу жилья в ситуации, когда тот, по сути, еще ничего не получил в качестве причитающегося ему встречного исполнения по договору.

В деле № А75-7829/2019, как и в некоторых других похожих делах, суды посчитали, что такое право у публично-правового образования есть, причем даже в том случае, когда в связи с истечением срока действия договора РЗТ застройщик, передавший в публичную собственность квартиры для расселения подлежащего сносу жилья, не сможет получить освободившийся земельный участок для последующей застройки. Такой подход, на мой взгляд, является крайне спорным, но этот вопрос заслуживает отдельного рассмотрения.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/05/23/chudesa_dogovora_o_razvitii_zastroennoj_territorii_ili_istoriya_o_vremennom_prave_sobstvennosti_i_za

Комплексное развитие территории – ЮК

Договор развития территории

Деятельность по комплексному развитию территорий: общее понятие

Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин, включающий в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Виды развития территорий

В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:

• развитие застроенной территории (ст. 46.1—46.3 ГрК РФ);
• комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).

Развитие застроенной территории

Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы — регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

• Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:

  • аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;
  • многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;
  • объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона.

Победитель получает право на предоставление земельных участков, не обременных правами третьих лиц, без торгов (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).

Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории, проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель.

Механизм в данном случае, следующий:

На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ).

Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ).

Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются. Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц.

Например, есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион.

Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить земельный массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры.

Таким образом, в данном представленном случае, большая пустая земля осваивается комплексным образом.

Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости

Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории.

Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности.

До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.

Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ).

Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления — вид деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем.

Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.

Территория, которая может быть объектом комплексного развития

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:

• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
• виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
• на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя:

• подготовку документации по планировке территории;
• образование земельных участков в границах данной территории;
• размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства (жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения), а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков.

Первая особенность — дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии;

Вторая особенность — решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению.

После апелляции сразу будет снос и изъятие. В кассационной инстанции, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.

Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект.

Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный, благоустроенный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.

Источник: https://ukversion-stroitel.ru/2019/11/02/kompleksnoe-osvoenie-territorii/

Комплексное и устойчивое развитие территории

Договор развития территории

Часто собственники обнаруживают, что их недвижимость располагается в зоне комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ),на начальном этапе строительства или освоения земли. И для большинства из владельцев этих участков или построек такое расположение оказывается полной неожиданностью.

Порядок осуществления деятельности в указанной зоне скрыт от неискушенного в вопросах градостроительства и землепользования обывателя сплошной завесой тайны, приоткрыть которую мы намерены в настоящей статье.

Эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ.

На территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты определенные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности этих объектов для граждан.

Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах.

Что подразумевает комплексное и устойчивое развитие территории?

Деятельность по КУРТ определяется пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Комплексное и устойчивое развитие территории – это:

  • деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории;
  • деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения;
  • деятельность по подготовке необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой;
  • деятельность, включающая в себя архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию указанных объектов.

Согласно этому определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий.

В связи с этим генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры КУРТ, поскольку без данных градостроительных документов она не может быть реализована.

Где найти сведения о КУРТ?

Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта. Так, например, для Московской области подобная методика утверждена Постановлением Правительства Московской области №835/30 от 09.10.2017 года.

https://www.youtube.com/watch?v=C3r8ba8MAfA

Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части правил землепользования и застройки.

Ознакомиться с этими документами можно на официальном сайте соответствующего муниципального образования или на ресурсе ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) на сайте: https://fgistp.economy.gov.ru/.

Договор о комплексном развитии территории

Строительство на территории земельных участков, входящих в зону КУРТ, возможно лишь при заключении соответствующего договора. Механизмы подобной сделки позволяют регулировать этапы, объемы и сроки освоения территории в зоне КУРТ.

Договор о комплексном развитии территории заключается правообладателем земельного участка или объектов капитального строительства с органами местного самоуправления.

Если таких правообладателей несколько, то между ними заключается также и соглашение о разграничении обязанностей при осуществлении мероприятий по комплексному развитию территории.

Условиями договора о комплексном развитии территории являются:

  • разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления данной деятельности;
  • их сроки и очередность;
  • ответственность сторон за нарушение своих обязательств;
  • виды льгот для правообладателей недвижимости с учетом порядка и условий их предоставления и иные условия.

Максимальный срок действия такого договора – не более 15-ти лет.

Процедура комплексного развития

Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка или объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления.

Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.

10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).

Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по ее планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать проект планировки, проект межевания территории законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории.

Этим лицом может быть как правообладатель земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимости в границах КУРТ, так и победитель торгов на заключение такого договора.

Торги проводятся в форме аукциона по инициативе органа местного самоуправления в случае, если никто из правообладателей объектов недвижимости не изъявил в установленные законом сроки (6 месяцев с момента направления предложения администрации) желания заключить договор о комплексном развитии территории.

Риски

В качестве существенного риска нахождения объекта недвижимости в зоне КУРТ для его правообладателя – возможность изъятия органом местного самоуправления этого объекта (в том числе земельного участка), если это будет предусмотрено развитием территории в соответствии с утвержденной документацией по ее планировке.

Риск изъятия объекта многократно возрастает в случае, если его правообладатель не откликнется на предложение администрации муниципального образования заключить упомянутый выше договор о комплексном развитии территории.

В случае отказа владельца объектов недвижимости, право на заключение договора реализуется с торгов, проводимых в форме аукциона.

Лицо, выигравшее эти торги, не всегда заинтересовано в разработке документации по планировке территории с учетом интересов всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в границах КУРТ.

Очевидно, что реализация договора о комплексном развитии территории требует существенных инвестиционных вложений от лица, его заключившего. Разумно полагать, что далеко не каждому правообладателю объекта недвижимости в КУРТ такие финансовые вливания будут по карману.

Отсутствие всякой возможности проведения строительных работ в зоне КУРТ без заключения с администрацией муниципального образования договора о комплексном развитии территории, а также риски изъятия земли и недвижимости на ней, негативно сказываются на ликвидности таких активов.

Судьбу объектов, находящихся в КУРТ, трудно предсказать, и часто это отталкивает правообладателей и инвесторов финансировать всякую деятельность в КУРТ на долгосрочную перспективу.

Больше полезных текстов читайте в нашем блоге на сайте компании «Максард».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/maxard/kompleksnoe-i-ustoichivoe-razvitie-territorii-5d4145466f5f6f22a129bce7

Статья 46.2 ГрК РФ. Договор о развитии застроенной территории (действующая редакция)

Договор развития территории

Это старая редакция документа

1.

По договору о развитии застроенной территории (далее также – договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 – 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 – 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

2. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

3. Существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 – 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

4. В договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:

1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;

3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;

4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления;

5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

5. При этом запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

6. Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

7. При осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.

1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.

8.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

9. Орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 – 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи;

2) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;

3) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

10. Лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных пунктами 7 – 9 части 3 настоящей статьи, а также пунктом 3 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;

2) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

Источник: https://www.zakonrf.info/gradostroitelniy-kodeks/46.2/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.