Дду расшифровка в строительстве

Содержание

Дду – что это? договор долевого участия: заключение. нюансы дду

Дду расшифровка в строительстве

Квартирный вопрос на сегодняшний день актуален как никогда. В настоящее время россияне, как правило, отдают предпочтение приобретению жилья в новостройках. Наиболее популярным вариантом покупки недвижимости является заключение на различных этапах строительства ДДУ. Что это за договор? Какие нюансы должен знать покупатель?

Долевое строительство – это…

Долевым строительством называют особую форму инвестирования. В ее рамках строительная фирма занимается привлечением денежных средств граждан или же организаций, которые требуются для возведения объектов недвижимого имущества.

Граждане, которые вкладывают денежные средства в строящееся жилье, принимают непосредственное участие в долевом возведении. Компания-застройщик заключает с ними ДДУ. Что это? Аббревиатура расшифровывается как договор долевого участия.

Таким образом, процесс возведения объекта недвижимости выглядит следующим образом:

  • Строительная фирма арендует или приобретает земельный участок для строительства объекта.
  • Застройщик заключает с гражданами ДДУ.
  • Каждый участник долевого строительства выплачивает в процессе возведения стоимость его доли.
  • При передаче объекта в эксплуатацию граждане, заключившие ДДУ, становятся собственниками жилья.

Участники

Участниками долевого строительства являются:

  • Застройщик. Это юрлицо, которое имеет права на пользование или владение земельным участком и разрешение на строительство. Оно может иметь любую организационно-правовую форму. Основные задачи застройщика – привлечение капитала, строительство объектов недвижимости.
  • Дольщик. Это гражданин, который решил вложить собственные денежные средства в строительство. Иногда в качестве дольщика может выступать и юридическое лицо.

Регулирование правоотношений

Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ) договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:

  • Предмет договора, который определен согласно имеющейся проектной декларации и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
  • Стоимость объекта.
  • Порядок оплаты.
  • Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.

Важно отметить, что данный закон определяет довольно жесткие рамки, касающиеся периода завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ договор может быть расторгнут по инициативе дольщика, если не соблюдены сроки строительства. Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки.

Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).

Регистрация ДДУ

Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию. При этом заключить ДДУ можно на те объекты, на которые выдано разрешение на строительство не раньше 1 апреля 2005 года.

В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:

  • Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
  • Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.
  • Выдача зарегистрированного договора.

Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих – 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка.

Стоимость

ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы. Определением стоимости занимается застройщик.

Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена.

Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера. Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.

Важно отметить, что цена должна указываться в договоре в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс. До момента регистрации ДДУ некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными. Застройщик в этом случае может быть оштрафован на сумму до миллиона рублей.

Документы

Если приобретается квартира по ДДУ, пакет документов, представляемых дольщиком, будет следующим:

  • ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
  • Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
  • Заявление от дольщика о регистрации договора.
  • Паспорт дольщика (при личной подаче).
  • Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
  • Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
  • Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
  • Краткое описание возводимого объекта.
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Если заявитель является несовершеннолетним, документы за него подают опекуны. В этом случае необходимо представить бумаги, подтверждающие опекунство.

От застройщика требуются:

  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство;
  • договор страхования или поручительства.

Как проверить?

Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков.

При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство).

Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.

Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.

Переуступка

Имеет ДДУ подводные камни, как и любой договор. Особенно это касается переуступки прав. Переуступку можно оформить, если дольщик полностью выплатил застройщику деньги по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Переуступку также называют договором цессии. Оформить его можно несколько раз до ввода дома в эксплуатацию.

Покупатели должны обратить внимание, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по ДДУ. Поэтому до покупки необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно убедиться в действительности самого договора.

Расторжение ДДУ

При определенных обстоятельствах можно расторгнуть ДДУ. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

  • Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
  • Построенный объект имеет существенные недостатки.
  • Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора.

Что нужно учесть

Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

  • Информация о строительной организации в ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
  • Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
  • ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
  • Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
  • В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
  • Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
  • Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
  • Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
  • Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим. Допускаются следующие формулировки – война, теракт, природные катаклизмы.
  • Возводимый объект не считается качественно построенным, если он не введен в эксплуатацию. Этот момент должен быть описан в договоре.
  • Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
  • Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
  • Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
  • ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
  • По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
  • Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве. Его необходимо заключать с компанией-застройщиком. Этот документ имеет много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем номер 214.

Поэтому чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует внимательно отнестись к процедуре его заключения. Он ни в коем случае не должен ущемлять тем или иным образом права дольщика. В противном случае свои права можно защищать через суд.

Но если у покупателя возникают некоторые сомнения или он не разбирается в действующих законодательных нормах, он всегда может обратиться к помощи юриста.

Источник: https://FB.ru/article/264005/ddu-chto-eto-dogovor-dolevogo-uchastiya-zaklyuchenie-nyuansyi-ddu

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке, на что обратить внимание

Дду расшифровка в строительстве

Покупка квартиры в строящемся объекте может стать как выгодным вложением капитала, так и обернуться полной потерей вложенных денежных средств. При участии в долевом строительстве рисков для граждан предостаточно. Однако, несмотря на это, многие решаются на покупку, так как стоимость жилья на этапе возведения дешевле стоимости готового жилья в среднем на 30%.

Содержимое страницы

Долевое строительство широко распространено в России и позволяет либо купить квартиру дешевле, либо инвестировать финансы и получить неплохую прибыль, так как дело достаточно рентабельное.

Процесс долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов регулируется федеральным законом. Отношения застройщика и дольщика чаще всего закрепляются договором ДДУ.

Понятие ДДУ

Расшифровка понятия вряд ли вызывает у кого-то трудности. ДДУ расшифровывается, как «договор долевого участия в строительстве». Понятие подразумевает под собой привлечение денег граждан для строительства и возведения многоквартирных домов на законных основаниях.

По сути это единственный тип договора, на основании которого граждане (физические лица) имеют право участвовать в финансировании, и правительство разрешает привлекать финансы физических лиц для осуществления деятельности юридического лица.

Фактически физическое лицо, являющееся участником строительства, является инвестором.

Некоторые люди не в полной мере представляют себе, что такое долевое строительство квартир. Процесс участия в долевом строительстве выглядит следующим образом:

  1. Создается некая строительная компания, и она получает разрешение на владение земельным участком (приобретает в собственность или арендует).
  2. На этой земле компания решает построить многоквартирный дом или жилой комплекс с апартаментами.
  3. Застройщик выставляет предложение на рынке недвижимости, и желающие могут купить квартиру на этапе возведения дома.
  4. Договор цессии или участия в строительстве подписывается, дольщики дают деньги компании, она на эти деньги начинает строить дом с нуля.
  5. Когда заканчивается строительство, дом сдается в эксплуатацию, начинают функционировать все инженерные системы коммуникации, застройщик передает квартиру покупателю (дольщику, который уже давно выплатил деньги за жилье): сначала подписывается акт приема-передачи квартиры, потом передаются ключи и оформляется право собственности нового владельца.

Все условия сотрудничества, права и обязанности сторон прописываются в ДДУ. Поэтому его нужно внимательно изучить перед тем, как подписывать. По возможности дать его юристу или специалисту для ознакомления.

Важно! Заключить ДДУ можно на любом этапе строительства до сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию. Чем ближе срок окончания стройки, тем меньше риск гражданина и выше стоимость квадратного метра.

Процесс долевого строительства полностью регулируется Федеральным законом ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов…».

С юридической точки зрения долевым строительством является строительство городского жилья на деньги физических и юридических лиц (а не самого застройщика).

Поэтому гражданин, который покупает квартиру на этапе строительства, фактически выкупает не квадратные метры, а право требовать квартиру по завершению стройки и ввода дома в эксплуатацию.

Договору долевого участия в ФЗ-№214 посвящена отдельная статья №4, состоящая из 11 пунктов и регулирующая некоторые моменты, касающиеся правовых отношений между застройщиком и дольщиком.

К примеру, в пункте 1 говорится о том, что застройщик обязан построить многоквартирный дом в определенные сроки и передать жилье покупателю после ввода дома в эксплуатацию.

Дольщик должен выполнить обязательства по выплате денег за квартиру в установленные сроки и в установленном размере, а затем принять квартиру. В пункте 3 статьи 4 освещается очень важный момент: ДДУ в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра.

А в пункте 4 обозначается, что соглашение должно содержать описание предмета договора, сроки передачи жилья дольщику, стоимость ДДУ, а также срок гарантии на построенный объект.

Вопросы регулирования процесса долевого строительства и действия ДДУ обговариваются в еще нескольких статьях указанного закона:

  1. Статья 5 ФЗ-№214 регламентирует все вопросы, касающиеся стоимости сделки. В ней указано, что цена заключенного договора не может меняться в будущем вне зависимости от сложившихся обстоятельств. Еще статья регулирует стоимость, порядок выплаты и ответственность за нарушение обязательств.
  2. Статья №6 строго обязует строительную компанию указывать конкретные сроки передачи жилья покупателю и не нарушать этих сроков.
  3. В статье №8 описывается алгоритм передачи жилья покупателю.
  4. Статья №7 регламентирует вопросы, касающиеся выполнения гарантийных обязательств застройщиком. Если качество постройки не соответствует государственным нормам, придется вернуть деньги дольщику. Даже после сдачи объекта долевого строительства, у застройщика могут оставаться обязанности по обслуживанию сданного дома до определенного срока.
  5. В статье №9 рассматриваются вопросы, касающиеся расторжения ДДУ.
  6. Статья №11 затрагивает вопросы переуступки прав, если вы решили продать еще недостроенную квартиру (такое часто встречается при инвестировании проектов с целью получить долю прибыли от перепродаж квартир на этапе строительства).

Плюсы и минусы покупки квартиры по ДДУ

Каждый вид договора или соглашения имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Также и с договором долевого строительства.

С одной стороны заключение ДДУ повышает безопасность сделки для дольщика, но не дает 100% гарантии, что он получит квартиру, которую оплатил заранее.

Поэтому рассмотрим ниже, чем хорош договор долевого строительства, и какие отрицательные моменты появляются при его заключении.

Плюсы заключения ДДУ:

  1. Покупка реального объекта недвижимости. Законодательством предусматривается, что в ДДУ должно содержаться подробное описание объекта купли-продажи и самого объекта строительства.
  2. Снижение рисков обмана. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре в обязательном порядке согласно законодательству, то есть вы покупаете то, что действительно строится или начинает строиться.
  3. Цена договора остается неизменной. С момента заключения соглашения ни одна из сторон не имеет право изменять цену квартиры в меньшую или большую сторону. Если после подписания договора резко возросли цены на строительные материалы, покупатель может быть спокоен, его эта проблема не коснется.
  4. Наличие жестких требований. Договор долевого участия гарантирует вам, что вы получите именно то, что оплачивали. Права застройщика во многом ограничиваются требованием получения согласия от дольщика при намерении внесения изменений в проект или условия соглашения. Это значит, что без согласования с вами изменения не произойдут. А если произойдут, то строительная компания ответит по закону.
  5. Наличие гарантий. Гарантийные обязательства строительной компании четко и в полном объеме должны быть прописаны в договоре о долевом участии в строительстве жилья. В случае возникновения проблем и начала судебных тяжб, дольщик может ссылаться на договор, в котором все указано.
  6. Возможность взыскания неустойки. Для дольщика будет плюсом тот момент, что при возникновении просрочки по сдаче дома или выявлении иных форм нарушения договора со стороны застройщика, покупатель может подать в суд на взыскание неустойки. Этот пункт действует в связи с внесением изменений в существующий закон с целью защиты прав дольщиков.
  7. Возможность прервать договор как в одностороннем, так и в двухстороннем порядке в любой момент. Такие права прописываются заранее.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/chto-takoe-ddu.html

Дду – расшифровка в строительстве, условия, порядок, заключения, регистрация, суть долевого строительства

Дду расшифровка в строительстве

Правожил.com > Долевое строительство > ДДУ > Расшифровка договора ДДУ в строительстве

Каждый гражданин мечтает стать собственником объекта жилой недвижимости, но не у каждого есть на это наличные средства.

Поэтому на помощь приходят ипотечное кредитование и другие способы, по которым жилое помещение приобретается путем внесения его стоимости частями. К таким способам относят ДДУ (договор долевого участия). О расшифровке ДДУ в строительстве и других нюансах будет подробно рассказано ниже.

ДДУ — расшифровка в строительстве, что это?

Соглашение ДДУ, которое расшифровывается как договор долевого участия, имеет специфическую правовую природу, поэтому требует детального разъяснения. Такие правовые отношения регулируются следующими нормативными актами:

  • Федеральный закон под номером 124 о долевом участии в строительстве, который регулирует основные права и обязанности сторон (участников), дает понятие ДДУ, а также устанавливает типичный договор;
  • Гражданский кодекс, который регулирует основные понятия договоров.

Теперь разберем что такое ДДУ. Как было указано ранее это договор долевого участия.

То есть одна сторона, ей всегда выступает застройщик, заключает соглашение с дольщиком (физическое или юридическое лицо). Суть в том, что строительная компания будет возводить жилой дом за счет денежных средств, которые станет вносить дольщик (дольщики) в течение некоторого времени.

Моментом окончания таких договоров является передача объекта недвижимости дольщику, и оформления права собственности на него.

Исходя из этого ДДУ, включает в себя следующие обязательные требования:

  • заключение письменного соглашения между застройщиком и дольщиком;
  • внесение периодических платежей за будущий объект недвижимости (обязательную долю в объекте строительства);
  • регистрация права собственности после сдачи дома в эксплуатацию.

Интересно знать, что договор долевого участия, по своей правовой природе, похож на соглашение, заключаемое в советские времена между гражданами и строительными организациями по возведению кооперативных домов.

Суть долевого строительства

Особенности договора долевого строительства

Долевое строительство это особый вид застройки. При этом застройщик не имеет финансовых средств для сооружения многоэтажного жилого объекта, но у него есть участок земли, который выкуплен или взят в долгосрочную аренду, все разрешения на строительство, а также проектная документация. Либо он не желает заниматься оформлением и дальнейшей продажей квартир.

Другой стороной такого строительства выступают физические или юридические лица. Они имеют некоторые финансовые средства на внесение первоначального взноса, и готовы вносить обязательную ежемесячную плату.

При этом стороны сразу оговаривают цену будущего объекта недвижимости, который им будет принадлежать (доли).

Отдельно нужно коснуться понятия – доля. Как было указано выше, деньги платятся за жилье, которое будет возведено в будущем, но в реальности его нет. Исходя из этого, застройщик создает проектную документацию (план) в которой указывается количество квартир и других объектов (например, пентхаусов) будет находиться в многоэтажном доме.

При этом юридически такие недвижимые объекты получат свой статус после сдачи дома в эксплуатацию. Исходя из этого, каждый будущий объект недвижимости указывается в договоре как доля конкретного участника в таком строительстве.

Проще говоря, суть долевого строительства состоит в том, что граждане, не имеющие достаточных средств для приобретения квартиры или дома, но могут позволить себе платить ежемесячные взносы на строительство жилья. Они поручают построить его строительной компании за свои деньги.

Важно запомнить, что по ДДУ можно также приобрести и нежилые помещения (офисы, магазины).

Условия договора ДДУ и порядок его заключения

Порядок заключения договора долевого строительства

Как выглядит договор ДДУ? Естественно, что такие договора имеют свою специфику, поэтому нормативные акты четко регламентируют условия такого соглашения и порядок его заключения.

К условиям таких договоров можно отнести следующие особенности.

  1. Предмет соглашения. Под ним подразумевается доля (будущее жилье или нежилое помещение), которая имеет четко определенные параметры, то есть площадь, номер, расположение (на каком этаже), а также другие индивидуальные признаки (например, балкон, лоджия).
  2. Цена соглашения. Эти пункты, в обязательном порядке должны содержать такие реквизиты, как общая стоимость объекта недвижимости (доли), первоначальный взнос и платежи. С общей стоимостью все понятно. Первоначальный взнос оговаривается сторонами перед заключением договора. Также в нем прописываются и периодичные платежи (их конкретная сумма) и обязательные сроки уплаты.
  3. Сроки. Это очень важный момент в таких соглашениях, поскольку законодательство четко указывает, что в тех случаях, когда застройщик не вкладывается в сроки строительства, то долевые участники имеют полное право разорвать договор и потребовать возмещения всех понесенных убытков. Также к срокам относятся и условия по совершению периодических платежей и первоначального взноса.

Обязательные условия договора долевого строительства

Теперь рассмотрим порядок его заключения. Он происходит по следующему алгоритму:

  • сначала застройщик и гражданин, юридическое лицо согласовывают все тонкости такого соглашения, при этом оговаривают суммы первоначального взноса, общей стоимости доли (объекта будущей недвижимости), а также сумму и сроки периодических платежей;
  • далее идет подписание самого договора, при этом пайщики должны убедиться, что в нем указаны все реквизиты застройщика, включая юридический адрес, место нахождения, руководящий состав, а также банковские реквизиты;
  • следующий шаг это регистрация договора, о порядке таких действий будет рассказано ниже;
  • последнее, это проведение оплаты, первоначальный взнос уплачивается только после того, как долевой участник получит на руки зарегистрированный договор со всеми реквизитами.

Важно запомнить, что до проведения регистрации договора долевого участия никаких платежей совершать не нужно. В случае если застройщик вдруг откажется от своих обязательств, то вернуть деньги будет проблематично, поскольку договор является недействительным, а юридическую силу он набирает с момента его регистрации.

Регистрация договора

Порядок проведения государственной регистрации договора долевого строительства

Это важная часть всей сделки, поскольку действующее законодательство прямо указывает на то, что такие соглашения набирают свою силу только после их официальной регистрации. При этом делать это должен застройщик или пайщик.

Для этого они вместе с договором, и документами, перечень которых будет приведен ниже, приезжают к служащим государственного реестра, и передают им весь пакет документов, включая и соглашение.

Взамен они получают расписку о принятых бумагах, и приходят через некоторое время.

Им отдают договор, на котором должен стоять штамп о его регистрации, а также порядковый номер, по которому можно зайти в реестр и убедиться, что соглашение прошло регистрацию такого-то числа. Именно с него оно и набирает юридическую силу.

Документы необходимые для регистрации:

  • само соглашение со всеми дополнениями;
  • заявление от застройщика о том, что он инициализирует ДДУ (то есть начинает строительство);
  • оригинал и копии паспорта гражданина, который выступает частичным участником;
  • квитанция об уплате государственной пошлины за действия регистраторов;
  • полное описание недвижимого объекта (доли), то есть его технические характеристики;
  • залоговые документы, если доля берется в ипотеку, или под другой залог.

Важно запомнить, что процесс регистрации могут производить и застройщики. В таком случае лицо должно получить на руки не копию соглашения, а оригинал где будет проставлен штамм регистрации.

Некоторые нюансы

Нюансы заключения сделки о долевом строительстве

Самые распространенные нюансы, которые возникают в таких правоотношениях следующие.

  1. Возможна ли переуступка права по ДДУ. Да действующее законодательство не запрещает дольщикам продавать свои доли (в данном случае, исходя из правовой специфики, переуступать свои долевые права) третьим лицам. Но нужно помнить о главном нюансе, такая переуступка должна быть также зарегистрирована в государственном реестре, а также об этом должен знать застройщик. Вызвано это тем, что после подписания такого соглашения, долевым собственником уже становится другое лицо. Иногда мошенники пользуются этим, составляя договора переуступки своих прав без регистрации. В результате тот кто платил дальше, по закону не получает своего имущества, а оно достается первоначальному пайщику. Чтобы все было по закону, в договоре переуступки всегда должны быть три стороны, застройщик, первоначальный дольщик и тот, в пользу которого и происходит переуступка прав.
  2. Можно ли оформлять ипотеку по ДДУ. Да, законодательство это не запрещает, и банки идут навстречу таким заемщикам. При этом заемщик даже делает себе перестраховку, поскольку служба безопасности банка, в обязательном порядке проверит застройщика, и если это мошенник, то откажет в выдаче кредита, сообщив, что строительная компания не надежная.
  3. Может ли стать долевым владельцем несовершеннолетний. В этом нет никаких проблем, особенно если родители желают сделать такой подарок своему ребенку. Процесс оформления не будет ничем отличаться, только в договоре будет указан несовершеннолетний и один из его родителей. Это нужно для того, чтобы ребенок впоследствии стал собственником, но все документы, в том числе и регистрацию договора, проводили его родители.
  4. Ну и самый последний нюанс состоит в том, что если в договоре указано много форс-мажорных обстоятельств, неизвестно кто страховщик у застройщика, а также компания не показывает документы, подтверждающие ее право на собственность или аренду земельного участка, где будет строиться дом, лучше с такой строительной организацией не связываться.

Важно запомнить, что тщательная проверка застройщика, в том числе через различные реестры юридических лиц, договоров, обезопасит гражданина от встречи с мошенниками, которые пропадут вместе с уплаченными деньгами.

Долевое участие в строительстве это хороший способ приобрести жилую недвижимость. Но перед тем как подписать такое соглашение и начать платить деньги, важно убедиться, что перед гражданами не мошенники, и им принадлежит земельный участок, где будет производиться застройка.

Источник: https://PravoZhil.com/dolevoe/ddu/rasshifrovka-dogovora-ddu.html

Договор долевого участия в строительстве

Дду расшифровка в строительстве

ДДУ (то есть договор долевого участия в строительстве) — один из самых востребованных механизмов для покупки первичного жилья. Он специфичен в силу того, что дольщик получает не саму квартиру, а право на ее получение по окончании строительства застройщиком. В обмен на это он обязуется уплатить оговоренную в договоре сумму.

Так как дольщик при участии в долевом строительстве приобретает право требования объекта недвижимости, такое право может быть уступлено им на платной основе любому иному лицу в порядке цессии. Более того, оно может стать предметом залога, что позволяет брать ипотеку, в целях оплаты обязательств по договору.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (ФЗ № 214), по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) одна сторона — застройщик, берет на себя обязательство по постройке многоквартирного дома, и, получив разрешение на ввод его в эксплуатацию, передает оговоренный объект в этом доме другой стороне (дольщику), обязующейся уплатить установленную цену и принять объект.

Специфика таких правоотношений состоит в том, что по договору долевого участия, участник долевого строительства получает не конкретный объект недвижимости — квартиру, а лишь право требовать ее передачи от застройщика, после того, как он получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

Договор обязательно должен содержать указание на предмет долевого строительства, сроки его передачи, порядок и сроки уплаты цены договора, гарантийный срок использования предмета, а также способы обеспечения исполнения обязательств.

  • Предметом ДДУ является объект (квартира), который должен быть передан участнику по его требованию. Исходя из пп. 1 п. 4 ст. 4 и п. 1 ст. 7 ФЗ № 214, он должен быть определен в соответствии с проектной документацией, составленной застройщиком.
  • В договоре должно содержаться точное описание характеристик предмета:
    • проектная площадь объекта;
    • его месторасположение в многоквартирном доме и этаж;
    • номер секции, проектный номер и оси, в которых объект должен быть выполнен по документации.

    Такое описание позволит в точности определить объект, который будет подлежать передаче дольщику.

    • Сторонами по ДДУ являются застройщик и участник долевого строительства.
      • Застройщиком считается организация, в собственности которой или на праве аренды, субаренды или безвозмездного пользования, имеется земельный участок, на котором она, за привлеченные от участников строительства денежные средства, осуществляет строительство многоквартирного дома или иной недвижимости (ст. 2 ФЗ № 214).
      • Участником долевого строительства (дольщиком) считается гражданин или организация, вкладывающие средства в возведение многоквартирного дома, с целью последующего получения в собственность квартиры, находящейся в нем.

    Согласно ст. 5 ФЗ № 214, в качестве цены ДДУ воспринимается сумма средств, которую участник долевого строительства обязывается уплатить в пользу застройщика. Стоимость может зависеть от множества факторов — способа строительства, расположения объекта, этажа и т.д.

    Согласно п. 3 ст. 5 ФЗ № 214, внесение платежа может осуществляться как единовременно, так и в установленный договором период.

    Оплата ДДУ осуществляется после его госрегистрации. При стандартных формах расчета необходимо учитывать, что:

    • Если оплата осуществляется единовременным платежом, его просрочка более чем на два месяца дает застройщику право на односторонний отказ от исполнения договора. Аналогичное право возникает у застройщика и при систематическом нарушении (нарушение более чем 3 раза, на протяжении года) сроков внесения платежей, если договором определен период их внесения.
    • При нарушении сроков внесения платежа, у дольщика возникает обязанность по уплате в пользу застройщика неустойки, в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день, когда дольщик обязан произвести платеж, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 ФЗ № 214).
    • Согласно п. 2 ст. 5 ФЗ № 214, в ДДУ могут быть определены порядок, условия и случаи изменения цены, вносимой дольщиком. Одним из самых распространенных оснований для изменения цены является несоответствие площади квартиры, в сравнении с ранее утвержденным проектом, что должно быть установлено результатами обмера проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ).
    • Наличие в договоре такого условия позволяет сторонам требовать увеличения/ уменьшения цены, подлежащей уплате дольщику, в случае увеличения/уменьшения площади соответственно. Вместе с таким условием, довольно часто оговариваются предельные отклонения от площади квартиры, при которых изменение цены недопустимо.

    Пример

    Между К и ООО «Инвестстроймет» был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому К. обязывался выплатить застройщику 4 млн рублей, за которые, по окончании строительства получал квартиру, общей площадью в 100 кв.м. По окончании строительства ему была предоставлена квартира, общей площадью в 93 кв. м.

    Ввиду того, что договор участия предусматривал возможность изменения цены при отклонении фактической площади квартиры от проектной, руководствуясь п. 2 ст. 5 ФЗ № 214, К направил застройщику претензию, в которой изложил требование о возврате ему части уплаченных средств, в размере 280 тыс. рублей (4 млн/100*7 недостающих кв.м).

    Рассмотрев претензию застройщик решил удовлетворить требования дольщика.

    Регистрация в Росреестре договора долевого участия

    Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения, при условии, что разрешение на строительство было получено после 1 апреля 2005 года.

    Государственную регистрацию ДДУ на местах осуществляют территориальные отделения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра). Представить все необходимые для этого документы можно непосредственно в сам орган или через Многофункциональные центры (МФЦ).

    Согласно ст. 48 ФЗ № 218 от 13.07.

    2015, госрегистрация ДДУ осуществляется на основании представленных в регистрационный орган заявлений сторон договора, вместе с которым представляются и другие документы.

    При проведении данной процедуры, сторонам необходимо помнить про то, что при регистрации с первым дольщиком, кроме других обязательных документов, застройщик должен предоставить:

    1. План создаваемого объекта строительства.
    2. Разрешение на строительство.
    3. Проектную декларацию.
    4. Договор страхования ответственности за неисполнение обязательства по передаче жилья или договор поручительства за ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, вместе с документом, подтверждающим оплату по таким договорам.

    При регистрации всех последующих договоров, вместе с обязательными документами, застройщик предоставляет только договор страхования ответственности, если он составлен в отношении каждого дольщика.

    Дольщикам, в свою очередь, помимо заявления необходимо будет предоставить:

    • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями;
    • документ с описанием объекта долевого строительства;
    • документы, удостоверяющие личность;
    • нотариально удостоверенное согласие супруга;
    • квитанцию об оплате госпошлины.

    Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ (НК), за регистрацию ДДУ взимается госпошлина, размер которой составляет 350 рублей для граждан и 6000 рублей для организаций. С учетом того, что госпошлина уплачивается сторонами в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ), физическое лицо уплачивает 175 рублей, а юридическое лицо 3 тыс. рублей.

    Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, в том числе с первым участником (дольщиком) регулируется ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а сроки осуществления данной государственной услуги — ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

    Ввиду того что дольщику по ДДУ предоставляется не сама квартира, а право на ее получение, согласно ст. 382 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), такое право, принадлежащее дольщику по договору, может быть передано им на платной или бесплатной основе любому иному лицу, по заключенному между ними договору цессии.

    Переуступка прав может осуществляться без согласия застройщика при условии, если в договоре долевого участия не предусмотрено ее запрещение или ограничение (п. 4 ст. 388 ГК РФ).

    Положениями ст. 11 ФЗ № 214, а также иными нормами, законодатель определил специальные условия, соблюдение которых является обязательным при передаче иному лицу прав требования квартиры от застройщика:

    • Переуступка дольщиком прав на квартиру допустима только после погашения им всей цены или одновременно с переводом задолженности на нового дольщика, который стал таким по договору цессии.
    • Переуступка права допустима до исполнения застройщиком договора. Так, уступка права на квартиру должна быть осуществлена в период, с момента регистрации договора в Росреестре, до подписания передаточного или иного акта, свидетельствующего о передаче объекта дольщику.
    • Договор цессии, как и ДДУ должен быть заключен в письменной форме. Более того, согласно ст. 17 ФЗ № 214, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, по месту нахождения недвижимости.

    После заключения цессии, первоначальный дольщик отвечает перед новым дольщиком только за действительность переданного ему права. За неисполнение требования по нему застройщик отвечает перед новым дольщиком самостоятельно (ст. 390 ГК РФ).

    Ипотека в долевом строительстве

    Согласно абз. 2 п. 5 ст.

    5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права требования дольщика, возникшие у него на основании действительного договора участия в долевом строительстве, могут быть самостоятельным предметом залога по договору залога прав требования. Данное положение позволяет гражданам заключать с банками ипотечные договоры, предметом залога по которым будет выступать право требования от застройщика предоставления квартиры, имеющееся у них по ДДУ.

    Возможны два варианта предоставления ипотечного кредита участнику долевого строительства:

    1. кредитование на приобретение первичной недвижимости путем предоставления средств до заключения ДДУ;
    2. кредитование под залог уже возникших прав требования.

    Договор ипотеки по ДДУ подлежит государственной регистрации. В случае его оформления до заключения ДДУ, ипотека возникает в силу закона, ввиду чего, согласно Постановлению Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 13905/10 от 25.01.2011, ее регистрация осуществляется одновременно с регистрацией ДДУ, без предоставления отдельного заявления и уплаты госпошлины.

    В случае последующего кредитования, регистрация осуществляется в общем порядке, с обязательной уплатой госпошлины.

    Особенности ипотечных договоров:

    • Согласно п. 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре должен быть определен предмет ипотеки, с указанием его местоположения и описанием, достаточным для его идентификации. Ввиду этого в договоре ипотеки должно быть описано содержание заложенного права требования, с указанием наименования и характеристик объекта строительства, и других идентифицирующих право характеристик.
    • Указываются реквизиты ДДУ, наименования сторон его заключивших, а также дата и орган, осуществившие государственную регистрацию договора, оценочная стоимость права требования, возникшего по ДДУ, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом и т.д.
    • Ипотечный кредит, как правило, предоставляется участникам долевого строительства на срок, не позднее, чем срок исполнения обязательств застройщика по ДДУ. Это связано с тем, что с момента передачи застройщиком недвижимости, его обязательство считается исполненным, ввиду чего залог исчезает. На основании этого, ипотечный договор также должен содержать срок передачи квартиры дольщику.
    • Отсутствие указанных сведений в ипотечном договоре позволяет говорить о недостаточной идентификации предмета сделки, что может стать основанием для отказа в его государственной регистрации.

    Заключение

    Договор участия в долевом строительстве — эффективный инструмент для покупки жилья на первичном рынке. Он позволяет приобрести квартиру, еще на стадии ее строительства, что существенно снижает стоимость жилья. Однако, как показывает практика, такая экономия может обернуться для дольщика множеством проблем, связанных, например, с банкротством застройщика.

    Таким образом, при заключении договоров долевого строительства, его участникам необходимо учитывать все связанные с этим риски.

    Уплата госпошлины при регистрации договора долевого участия

    При оформлении договора долевого участия в строительстве в Росреестре, застройщик потребовал уплаты госпошлину за регистрацию с меня. Подскажите, кто обязан ее уплачивать?Поскольку регистрация осуществляется на основании заявления обоих сторон сделки, согласно п. 2 ст. 333.18 НК РФ, уплата госпошлины осуществляется в равных долях, но ни в коем случае не Вами и не пополам. Исходя из этого и ст. 333.33 НК РФ, при совместной подаче заявления с застройщиком, Вы должны уплатить 175 рублей, а застройщик 3 тыс. рублей госпошлины.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/ddu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.